拜读厦门大学赵燕青教授赠阅的《大崛起--中国经济的增长与转型》（中国人民大学出版社2023年1月版），醍醐灌顶，这是一把解读房地产市场大起大落的钥匙。燕青教授是我十分敬重与赞誉的跨学科专家，我们合作于熊伟教授主持的“房地产税改革的法律与政策问题”专题论坛。燕青教授是厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授，英国卡迪夫大学城市与区域规划系博士，现任中国城市规划学会副理事长。在这部宏观巨著中，燕青教授阐述了我国宏观经济一系列重大问题：比如，中国过去超常增长的突变是怎样引发的？从高速增长转型到高质量发展面临怎样的风险与挑战？如何从反常识的货币视角理解大国博弈？…出于税收视角，我更关注第十三章房地产税。

第十三章房地产税前言中，燕青教授提出了一系列重要的概念性命题。在这些命题中我更关注房地产市场是中国核心资本市场这一结论，因为这是解读中国房市的钥匙。要理解燕青这一命题，应当结合燕青另一篇重磅文章“房地产熄火的后果必然是全局性的”来讨论。

燕青认为，长期以来，经济理论一直未能真正理解房地产的金融本质属性问题。区分资本品和消费品的一个最简单的办法，就是看其是越贵需求越大还是越便宜需求越大——如果越贵卖的越好，就是资本品；如果越便宜卖的越好，就是消费品。从这个意义上，商品房从一开始就是一种资本品，房地产业就是金融业——卖地、卖房是融资，买地、买房是投资。尽管政策制定者一直企图通过房地产市场来解决“住”的问题，但这个目标从来没有被实现过。可以说用管理消费品市场的办法管理商品住宅，是房地产调控政策失灵的根本原因。资本和消费二者本质上是互不兼容的，企图通过金融手段达到消费的目的，正是房地产政策设计左右为难的主要原因——如果要实现“住”，就必须牺牲“炒”。如果牺牲“炒”，经济增长就会资本不足，轻则经济下滑，重则陷入危机。（愚以为，从提出“只住不炒”到构建新模式就是一种政策试错后的修正。如果认识到商品房是一种象股票一样的资本品就能解释难以抑制不炒的原因。）

为什么燕青从开始积极主张征收房地税（2001年曾在建设部的一次内部会议上建议征收房产税）到后来反而更倾向于慎重？燕青在对房产税试点政策评价后对推行房产税提出需注意的几个问题，其中主要有：一、认清我国房地产地位。我国的股票市场、债券市场发育尚不成熟，真正强大的资本市场就是房地产——几乎等于美国股票市场和房地产市场资本的总和。一旦资本市场因开征房地产税受损，将会对政府所有重资产投资造成影响。必须理解，在资本市场和商品市场同构的市场里，“炒”和“住”只能二选一。要想两者兼得，只有将住房市场结构重组为新加坡那样的“炒”和“住”的“双轨制”（愚一直以为，住房制度双轨制是解决房地产市场健康发展和保障民生住房的必充条件，而中经会和政治局会议确定的新政策正沿此推进）。二、认识房地产的虑拟性。在中国，几乎所有税收都是以社会创造出的真实财富为税基。但房地产税不是。房价体现的不是真实的财富，而是和股票价格一样，体现的是这套房产未来收益。对虚拟财富进行征税，和透支未来的财富没什么两样。在真实财富不变的条件下，增加税收的一个办法，就是提高资本的估值，其结果就是房地产价格越高，政府收入就有保证，一旦资产价格下跌，政府就会入不敷出。政府税收的基础脱实向虚，所有政策和资源就会像虚拟经济倾斜，并最终会导致整个经济脱实向虚。而房地产税正是这样一种以虚拟财富为对象的税种。这是政府在推出这类以资本为税基的税收时所必须考虑的。（愚以为，理解房地产的虚拟性从而理解房地产税是对虚拟经济征税这一点很重要，这是房地产市场的金融属性决定的。值得关注的是，如果一味打压现行房价使之逐渐淡化甚至失去金融属性即失去增值预期，则房价会大跌、甚至出现“鹤岗价”，这对中产阶级十分不利。从日本衰退30年仍社会稳定的经验看，庞大的中产阶级群体是社会稳定的压舱石，一旦中产阶级陡减和财富缩水就有可能冲击社会稳定）。

结论中，燕青教授提醒人们，中国在发展过程中并没有通过股市、债市、期货这样的金融工具解决资本生成的问题，过去20年中国经济史诗般的增长，主要是房地产资本市场带来的资本。房地产资本化在给中国经济带来种种问题的同时，也让中国在全球资本竞争中握有一手好牌。正是在这种背景下，征收房产税在中国变得和任何国家都不一样。一旦房地产行业出现问题，对中国经济的冲击也会远超任何其他国家。（愚以为，房地产资本化是把双刃剑，驾驭得好能促进经济发展，反之亦会遏止经济发展，这已为中国的实践所证实。这里不展开讨论）

燕青关于房地产税讨论的理论前提是，中国的房地产市场是资本市场从而中国的商品房是资本品非商品。所以，有关房地产市场的政策和法律都应当以此为中心来设计。这对十八届三中全会以来关于房地产税的大争论中无疑是一股清新的春风，燕青提出的房地产市场具有金融属性这一判断，完全可以解释为什么房地产税试点突然叫停？为什么当前房地产市场的关注点是防范风险和构建发展新模式而非改革与立法？愚以为，只能用房地产金融属性这一判断分折房地产税的大起大落，限于篇幅不展开讨论。

值得关注的是：7月30日中共中央政治局召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极促进房地产市场平稳健康发展支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。愚以为，中央政治局对当前防范的重点风险领域剑指房地产市场，一切政策举措，比如促进房地产市场平稳健康发展和加快构建房地产发展新模式的目的都是推进房地产市场的完善和发展、以正确发揮其金融和消费双重属性。即便8月18日沪指冲至十年新高3470．50点，短时期内也不能完全替代已形成20多年的房地产资本市场！就在同一天，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。再次释放房地产市场的地位与作用的信号。

可见，在房地产市场风险未化解之前、特别是新发展模式未初建之前，房地产税的改革与立法难以全面启动。诚然，这并不排除“十五五时期”在部分地区先行试点。