《税坛信步》收录的第一篇论文就是“加快房地产税立法与改革应当厘清的几个认识问题”（选自中国税务学会编《大数据环境下的税收征管改革研究》中国税务出版社2018年12月第1版）此外还收录了“正确认识中国房地产的金融属性”（参阅赵燕青著《大崛起--中国经济的增长与转型》（中国人民大学出版社2023年1月版）、“十五五”时期关于税制改革的两大深度思考（参阅《闲谈税语》第二十一期）、“房地产税离我们多远？”（参阅2017年12月2日凤凰卫视中文台讲座）、“房地产税改革的形势把握与政策研判”（参阅2022年武汉大学财税与法律研究中心 “房地产税改革的法律与政策问题”专题论坛发言）等几篇。笔者关注房地产改革始于2011年国务院第136次常务会议关于同意对个人住房征收房产税的改革试点以及渝沪两市推出的的《暂行办法》。2011年6月在上海华东政法大学举办的“房地产涉税法律问题国际高峰论坛”上，笔者作了“房地产税制改革试点与立法若干问题研究--从渝沪两市试点方案合法性质疑谈起”的主旨发言，从问题提出、厘清三个立法基本概念、《暂行办法》的立法依据、立法权限、立法程序、完善房地产税改革的立法建议等6个方面阐述了个人观点。（详见陈少英主编《东方财税法研究》第3卷法律出版社2013年8月第1版）。党的十八届三中全会是我党历史上具有划时代意义的两次三中全会之一（另一次是十一届三中全会），十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”拉开了这场持久未果的房地产税制立法与改革的序幕。十八届三中全会以后，笔者将房地产税一直作为重点研究课题，主要活动有：2016年应邀在北京钓鱼台国宾舘作“十八届三中全会关于房地产税立法与改革”的专题讲座，2018年应邀在凤凰卫视世纪讲台作“房地产税离我们多远”的讲演，2020年应邀在京师税务学院作“房地产税立法与改革”专题讲座，以及在全国税务系统相关讲座中涉及房地产税立法与改革的内容。2022年应邀在武汉大学财税与法律研究中心举办的“房地产税改革的法律与政策问题”论坛上作“房地产税改革的形势把握与政策研判”的发言。发言主要内容：一是梳理和总结十八大以来我国房地产税立法与改革十年历（截止2022年）经历的提出、推进、中断、再部署四个阶段。（详见“十五五”时期关于税制改革的两大深度思考一文）。二是提出影响房地产税立法与改革的五大因素即定位、住房制度、财税体制、土地制度、金融等，结论是：开征房地产税不是调整房价；商品房价格取决于市场上商品房与安居民生房的供求结构。推进房地产税试点应先行解决财政、土地、住房、金融等配套政策。三是需要厘清与讨论的几个理论与政策问题包括中国房地产市场特点、房地产市场扭曲（失衡）的制度原因、房地产市场纠偏的政策导向、影响房地产税开征的条件、出台时机选择、救市是为房地产税改革试点创造条件，等。从十八届三中全会的“加快房地产税立法并适时推进改革”到二十届三中全会的“完善房地产税收制度”；从十九大提出的“只住不炒”到二十大提出的“加快构建房地产发展新模式”；从总书记提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”到两年《政府工作报告》提出“稳步、稳妥推进房地产税立法与改革”；从肖捷的“现代房地产税”到我的“简易房地产税”；从赵燕青的“房地产市场金融属性”到罗高波的“中国式房地产税”…十多年来房地产税立法与改革“五起五落”，至今“泥牛入海”，何也？坊间不禁要问：房地产税立法与改革怎么了？“十五五”、“十六五”房地产税向何处去？
回答这个问题，愚以为，首先应当厘清两大底层逻辑：
第一、房地产税立法与改革的定位是什么？是完善地方税体系、扩大地方自主财力还是如总书记所讲“扎实推进共同富裕”？愚以为，二者应当兼顾、但应厘清不同阶段谁重谁次。定位决定时间表、形势决定路线图。这是一道“哥德巴赫猜想”试题。二十届四中全会关于当前经济形势处于“不确定难预料因素增多时期”的判断是导致房地产税立法与改革搁置的外部主因，本短文不展开阐述。第二、影响和制约房地产税立法与改革的制度性因素正在逐步修正与完善。条件不成熟是影响房地产税立法与改革的内部主因。房地产税立法与改革涉及财政、住房、市场、金融等体制、制度、机制等多重因素，早已超出税制改革范围，这就是为什么二十届三中全会没有把房地产税放到“深化财税体制改革”中表述，而是放在“健全社会保障体系”中的“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”中表述的深层原因。因此，二十届三中全会提出的关于“构建高水平社会主义市场经济体制”；“健全宏观经济治理体系”；“完善城乡融合发展体制机制”；“健全保障和改善民生制度体系”等一系列全面深化改革的举措，就是为房地产税立法和改革创制体制、制度、机制基层的条件。本短文不展开阐述，参阅《税坛信步》相关内容。没有一项税制改革象房地产税改革这样受到高度重视：一是写进具有划时代历史意义的十八届三中全会；二是惊动国家最高决策层、总书记明确强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。总书记还指出改革要蹄疾步稳。老朽有理由提出这种猜想：条件基本成熟之时，就是房地产税立法与改革之日，“十六五”时期应当是房地产税立法与改革的落地时期。
