收到罗高波先生寄来的大作《中国房地产发展新模式》喜极而泣。
喜的是高波终于将其研究成果系统化。高波先生毕业于同济大学建筑管理工程专业后又获得南加州大学房地产硕士学位。我们相识于中税盟论坛的房地产税讲座，深交于熊伟教授主持的“房地产税改革的法律与政策问题”专题论坛。二十届三中全会提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。完善房地产税收制度”。这使高波更专注于从其专业视角去探索中国房地产发展新模式。他认为：中国房地产发展新模式的目标远景是：兼顾经济发展和民生保障下双重职责的国民经济支柱产业；实现高质量可持续发展，促进实现全体人民共同富裕。（详见第8页）接下来高波用二章的篇幅从国内外历史与现实层面探索中国房地产发展新模式的路径。在此基础上，第四章高波专门探索了中国房地产改革的新思路。他认为：可实施“以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率”的房地产征收思路。（详见第181页）他建议：房地产税改革总体原则“房地分离，先地后房，以地为主”，由房地产增值税（暂定名，针对土地）和房地产保有税（暂定名，针对房屋）两部分组成。他还认为，房地产税的设立，不是一次简单的加税，而是中国经济发展到新的历史时期的一次重大的利益关系调整，是一项全方位的系统工程。（详见194页）
泣的是，房地产税立法与改革是个沉重的话题，自十八届三中全会提出加快房地产税立法与改革以来至今已逾十几年，其中历经了几个阶段：一是提出阶段（2013-2021）。2013年十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革；2015年房地产税法被正式列入十二届全国人大常委会立法规划；2016至2018年被连续列入立法预备项目；2019-2021政府工作报告几次提出稳步、稳妥推进房地产税立法。二是紧锣密鼓阶段（2021）。2021年3月的十四五规划重提推进房地产税立法；10月总书记在求是杂志中再次提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”；10月全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点。三是偃旗息鼓阶段（二十大前）。2022年3月国常会、中金会提出防范系统性金融风险，不出台紧缩性政策。接着财政部按下暂停键。四是号角再起阶段（二十大后）。2022年10月二十大报重申住房定位和住房制度改革，《辅导读本》再次重提积极稳妥推进房地产税立法和改革，特别是10月31财政部下发的139号文，有关房地产税试点与立法的哥德巴赫猜想再次响起。但至今泥牛入海无消息。
值得关注的是：第一、二十届三中全会提出加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。完善房地产税收制度。第二、2025年中经会提出有效防范化解重点领域风险。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。第三、2025年7月30日中共中央政治局召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2025年召开的三次重磅会议关于房地产税立法与改革只字未提，核心只有两条：一是化风险；二是建新制。
国人不禁要问：房地产税立法与改革风风雨雨历经十二年大起大落何也？高波先生当仁不让，首先，他提出三个“灵魂拷问”：一是到底是房产税还是房地产税？二是征税是以房产购买时的价格还是市场现价？谁来评估市场现价？评估费谁承担？如何保障评估公平？三是房产属固定资产须有折旧，是否按70年逐年折旧征税？高波对灵魂三问自问自答并提出建议。（详见第201一205页）其次，他还对房地产税十问十答：一是房地产税还是房产税？二是房地产税如何破局？三是何时、何地首批试点？四是房地产税能降房价吗？五是房地产税能代替土地出让金吗？六是房地产税实施最佳时机？七是普遍征收还是重点城市？八是房地产税的共同富裕实现路径？九是房地产税与中国房地产高位软着陆？十是房地产税改革试点的历史意义。应当说，高波的三拷十问尽管不尽涵盖争议的全部问题，但却是国人普通关注的问题，高波分析的成因与对策建议值得决策层高度重视。
为什么中央高层屡次提出房地产税改革与立法历经十多年却难修正果？老朽认为，这应当从影响房地产税改革与立法的因素分析入手。愚以为，影响的因素主要包括：一是房地产税改革与立法的定位。二是住房制度。三是财税体制。 四是土地制度。五是金融因素。老朽认为，当前中央的最新定位和各种举措一言以蔽之，都是在为解决影响与制约房地产改革与立法的因素作制度性准备。限于篇幅不一一展开论述。
总之， 根据政治局最新经济形势判断：“外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛。”这种背景下房地产税改革与立法不是最佳推出时机。期待《十五五规划》的部署。
感谢罗高波先生的赠书！感谢高波对中国房地产发展新模式和房地产税的深刻理解和前赡性研究！
