顾则徐:疯狂的房价与宏观调控

选择字号:   本文共阅读 2820 次 更新时间:2004-10-10 22:52:40

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顾则徐  

  

  宏观调控对普通市民来说,最有切身影响的莫过于房价了。前几年房价上涨已经构成了整个经济的泡沫特征之一,这次宏观调控就必然要把对房地产进行调控作为重点之一。因此,准备买房的人紧张地猜测着房价的涨跌,不准备买房的人算计着自己的住房能够值多少钱。

    

  一,疯狂的房价中国绝大多数家庭主妇在2003年的一个深刻印象,是包括粮食在内的食品涨价,全国居民食品消费价格总水平上涨3.4%。但房价的上涨因其基数大,对人们形成的经济压力更沉重。城市房价的上涨具有集中性,比如2003年四季度,全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨5.1%,而上海、青岛、沈阳、南京的上涨幅度则高达29.1%、17.6%、15.8%和13.4%。上海已经是全国房价最高的城市,是这几年中国房产泡沫最典型的地区。2003年,上海房价增长达到20.1%的惊人增长率。今年一、二季度,上海房屋销售价格上涨幅度均列全国第一,与去年同期相比分别上涨28.3%和21.4%。现在上海的低价房房价是在4000——6000元/平米,低于4000元/平米的房子只有在极偏僻、不成开发规模的远郊才可能找到;市区的中价房在8000——10000元/平米,且不易觅到。

    

  那么,应该如何看待中国房价的上涨?目前中国的房价是合理的还是不合理的?有一种倾向,就是把中国的房价跟海外发达国家或地区的房价进行比较,比如把上海的房价与香港甚至纽约的房价进行比较,从而得出中国以及上海的房价还没有达到高点,还有相当的增长空间,因此是合理的。这种观点是很荒唐的,一是不仅把中国以及上海的房价看成了国际化价格,而且放在了世界房价的高点层次,完全背离了中国只是发展中国家的基本国情;二是把房价看成了一个经济总量概念,而不是一个人均概念,把中国的房价与中国GDP总量地位混淆了起来。

    

  房价的合理性主要是看房价收入比,即房价与居民收入的比例。今年七月,由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同组建的“中国房地产TOP10研究组”递交了一份报告,认为全国住宅的房价收入比从1990年的13.12跌到了2003年的8.42,符合了世界96个国家8.4的平均值,也就是说,该研究组得出了中国房价上涨合理的结论。但是,这一结论与人们的经验判断有着很大距离,至少有三个地方值得置疑:一,是否考虑到中国20%的人拥有80%财富、80%的人只有20%财富的贫富分化事实?二,是否考虑到中国是在无房、缺房基础上启动房产开发的特殊国情?三,所依据的房价和收入是否真实?比如,上海统计局最近公布的上半年房屋均价为违背人们经验的5135元/平方米,其实这价格是上半年登记产权证时的价格,该价格并不是现时市场价,而是一年、两年前甚至更早的价格,如果以这旧价格、以现在收入为依据,房价收入比还有什么“正常”意义呢?

    

  以上海为例。2003年,上海职工年平均工资22160元,抽样调查城市居民家庭人均年可支配收入14867元,农村居民家庭人均年可支配收入6658元。上海的低价房房价是在4000——6000元/平米,市区偏僻地段房价6000——8000元/平米,即使今年受宏观调控影响,8月底的交易平均价也达到7400元左右。不考虑贫富分化,上海市区中等收入的职工即使不吃不喝,购一套60平米房子要30年;而郊区居民不吃不喝即使能购到4000元/平米的最低价房子,购一套60平米房子也需要45年。也就是说,无论市区、郊区居民,即使保证有社会平均可支配收入,假设从二十岁工作到六十岁,不吃不喝到死也买不了100平米房子。事实是,上海本地人买不起房子,全部房屋销售中,上海本地人的购买力仅占36%左右。

    

  二,经济过热导致的房价上扬改革开放以来,中国进行了五次宏观调控,这次是第五次。前四次调控的前提都是经济增长率超过了11%,调控所针对的都是没有多少疑义的经济过热。但是,这一次则不同,2002年GDP增长率是8.0%,2003年是9.1%,因此,这次调控从一开始就面临了不同意见,从理论界到政府内部对经济是否过热、是什么样的过热存在着分歧。在经济是否过热的判断上,2003年底,著名经济学家吴敬琏持“经济过热论”;著名经济学家历以宁则认为“经济过热论”不符合实际,中国并不存在经济过热问题。

    

  我认为仅仅从GDP数字的角度,这次中国启动宏观调控前和调控初期,并不属于经济过热,但是,所呈现的趋势则显露出了经济过热的危险,2002年增长8.0%,2003年增长9.1%,今年上半年即使在调控情况下,同比仍然增长了9.7%。从这一角度说,这次宏观调控有别于以往,基本的特点是对经济过热的阻击性调控。说阻击而不说预防,是因为即使在调控过程中,GDP仍然呈现了强劲的增长态势。

  

  但是,判断经济是否过热还不能仅仅看GDP数字,GDP仅仅是整个国民经济的一个综合结果,我们还应该考虑是否在局部存在着经济过热的现象?如果存在,这些局部过热具有怎样的意义?2003年,基数庞大的东部沿海地区增长几乎全面突破了11.0%(上海11.8%、辽宁11.5%、浙江14.0%、广东13.6%、天津14.5%、河北11.6%、山东13.7%、福建11.5%、江苏13.5%),这种过热既意味着地区差异的扩大,也意味着这些地区作为国民经济的领头羊对经济过热将形成有力的带动力。另一个过热是吴敬琏所指出的政府主导的投资过热,2002年全社会固定资产投资增长16.1%,其中,国有及其他固定资产投资增长17.0%,房地产开发投资增长21.9%;全社会固定资产投资增长2003年更达到26.7%,其中,国有及其他固定资产投资增长28.2%,房地产开发投资增长29.7%。吴敬琏指出,与此相应的过量供应的货币流向了资产市场,其中一个表现就是房地产价格的上扬。

    

  以上可见,中国的经济在总体上并没有达到过热,而是表现出了过热的态势,但是在地区分布上,发达地区已经达到了过热的程度,在结构上具有政府主导的投资过热特征,而房价的疯狂上涨则正是其中一个耀眼的热点。

    

  三,宏观调控阻击房价涨幅宏观调控正是在这一情况下试图对经济的整体过热进行阻击,这种阻击必然采用区域性和结构性的调控方案,以抑制区域性和结构性过热。从结构性调控来说,中央抓住了三个关键方面:信贷,土地,项目。这三个方面是互相关联的,既相互刺激又相互抑制。政府主导的投资是一种畸形行为,它的前提并不是良好的财政状况,而是在财政日益趋于危机前提下的疯狂行为,即使在一些财政状况极其恶劣的地区,也仍然启动着一个个庞大的政府项目。项目的启动终究需要资金,资金哪里来呢?国有体制使银行几乎成了地方政府的财政衣袋。政府主导投资的另一个特色,是对教育等长期的、软的建设没有什么兴趣,总是对建造眼睛可以看见的硬项目充满热情,即使投资教育,也不是踏实地注重教学、研究,而是更注重圈地造房子,到处弄什么“大学城”,因此,就形成了土地扩张和项目扩张热潮,形成了遍地开花的“形象工程”。基于这种实际情况,宏观调控首先从信贷、土地、项目着手,对抑制经济过热就可以起到立竿见影的切实效果。

    

  对信贷、土地、项目的控制,形成的重要焦点之一就是房地产业。信贷控制大量减少了房地产投资商可操纵的资金总量,限制了他们的投资能力和赢利能力,提高了买方贷款买房的还贷能力。土地控制限制了房地产商的圈地运动。项目控制趋于严格,既限制了房地产商空手套白狼的投机行为,也提高了房地产项目的合理性。最重要的是,宏观调控对市场心理起到了冷却作用,既促成了人们购房的观望态度,也提高了人们购房的理性程度。今年上半年,全社会固定资产投资26082亿元,同比增长28.6%,比一季度回落14.4个百分点。全国房地产开发投资完成4924亿元,增长28.7%,比一季度回落了12.4个百分点。

    

  但是,宏观调控并不是取消经济增长,而只是阻击和限制经济过热,必须既保证经济的长期增长,也要维持眼前增长,因此,宏观调控就面临着限制和鼓励经济增长的矛盾。在房地产方面,宏观调控既要限制房价的疯狂上涨,又不得不维持房价在总体上的上涨势头,避免房价因为出现大幅度下跌而崩盘。中国真实的房价收入比已经严重畸形,房价已经严重背离人们的收入,已购房者在很大程度上实际依靠的是银行贷款,房价的暴跌必然导致金融风暴。因此,在总体上,中国的房价仍然不得不维持上涨。今年上半年,城镇居民人均可支配收入4815元,同比增长11.9%,扣除价格因素,实际增长8.7%。但是,城镇居民人均购房建房支出431元,比去年同期增加100元,增长30.1%;住房贷款人均90元,比去年同期增加41元,增长83.0%,增幅均远远高于可支配收入的增长。

    

  还是以上海为例。上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天今年年初即对上海房地产业定下了基调,坚持认为“供需基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定”,即不承认上海房地产属于过热,肯定了上海房价属于正常。一方面,上海对土地进行清理,限制土地供应量,严格项目审批,提高购房贷款标准,等等,进行“调控”;另一方面,又坚持为上海房价辩护,限制房屋供应量,努力支持人们的购房信心。在这种“宏观调控”下,就继续维持了上海房价的涨势,二季度房屋销售价格上涨幅度达到21.4%,列全国第一。

    

  可见,宏观调控对房价上涨起的作用,既是阻击但又仅仅是有限的阻击。

  

  来源:新广角

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