继2025年7月14-15日，中央城市工作会议之后，2025年8月28日新华社授权发布了《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》对制定十五五规划和十六五规划（2026--2035）特别是城市发展规划具有重要指导意义。
《意见》首先对我国当前城市高质量发展的战略部署作出基本判断即“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”在此基础上，从一、总体要求；二、优化现代化城市体系；三、培育壮大城市发展新动能；四、营造高品质城市生活空间；五、推动城市发展绿色低碳转型；六、增强城市安全韧性；七、促进城市文化繁荣发展；八、提升城市治理能力水平；九、加强组织实施等九个方面、提出推动城市高质量发展的22项意见。其中涉及房地产发展的意见主要有：
一、房地产发展的主要目标是：到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升。
二、系统推进“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。
三、提升公共服务优质均衡水平。因地制宜发展保障性住房。稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度。
四、加强房屋安全管理。建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。加强群租房整治。
五、完善城市治理工作体系。调动人民群众参与城市治理的积极性、主动性、创造性，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。
城市高质量发展的核心之一是房地产业的高质量发展。《意见》对推进房地产业高质量发展提出的上述举措释放了什么信号？
一、发展战略的总体部署：“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。研究资料表明房地产市场总现值268万亿；城镇人均住房建筑面积超过40平方米；2022年我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房和城乡建设部部长倪虹在2024年10月17日举行的国新办新闻发布会上表示房地产市场在系列政策作用下，经过三年的调整，已经开始筑底。因此，房地产市场应当据实进行战略调整：即由增量扩张转向存量提质。这表明，大规模市场扩容时代已告一段落，当前房地产市场的发展导向是限量提质。
二、增量扩张转向存量提质的主要路径是：系统推进“好房子”建设。如何建“好房子”？
首先要厘清“好房子”的内涵即主要受益群体问题。《意见》要求“好房子”首先应当“更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求”。愚以为，需求是多层次的即满足不同收入群体的需要。这就需分析当前需求现状：刚性需求应当是无房群体，包括保障性住房，如果包括城镇化进城的农民工，这一数量是巨大的；多样化改善性需求的结构是最复杂的：包括侈奢性需求（5%的极高收入群基本已满足）、享乐性需求（后起之群体尚有需求）、实用性需求（改善性需求最大数量）等等。一言以蔽之，房地产发展新模式就是能基本满足多层次住房需求的发展新模式。至于以投资为主的“炒房”另当别论,此处不展开。详见《税坛信步》（47）
如何建“好房子”？《意见》提出以下主要路径：一是好房子建设的质量标准。《意见》要求，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。二是存量提质的重点。《意见》要求，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。城中村和危旧房改革已提多年，受制因素较多。值得关注的是新政策是“自主更新、原拆原建”，此新策可化解诸多难点，但需相关部门协力推进，规避干拢。三是面上重点突破。《意见》要求，持续推动城镇老旧小区改造。这远比危旧房改造力度更大，应规划推进。
三、房地产发展新模式配套举措
（一）提升公共服务优质均衡水平。《意见》要求，因地制宜发展保障性住房。稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度。加强社会保障和分层分类社会救助，兜牢民生底线。这是社会主义制度优越性决定的。
（二）增强城市安全韧性。《意见》要求，加强房屋和市政基础设施安全管理。建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度，这是强化后续管理的关键问题。值得关注的是，《意见》要求，加强群租房整治。这对整治租房市场秩序提出了新要求。
（三）提升城市治理能力水平。《意见》要求，调动人民群众参与城市治理的积极性、主动性、创造性，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。业主与物业时有不协调声音，规范两者关系是提高住房质量的应有之义。
短文关注中央对城镇房地产市场发展的本意在于关注房地产市场发展趋势对开征房地产税的影响。愚一直以为，影响房地产税开征的因素主要包括：一是房地产税改革与立法的定位。二是住房制度与房地产市场定位。三是财税体制。 四是土地制度。五是金融因素。老朽认为，《意见》关于房地产市场发展定位与模式以及各种举措一言以蔽之，都是在为解决影响与制约房地产税改革与立法的因素作制度性准备。详见2024《群讲座》系列中有关房地产税内容。
