巫继学:房市搅局“三剑客”:联手与争斗

选择字号:   本文共阅读 1081 次 更新时间:2009-01-03 13:27:48

进入专题: 房地产  

巫继学 (进入专栏)  

  

  当前房市有如股市,观市犹入五里云雾,让人看不清,看不懂。刚读罢《由控大涨到防大跌,上海市酝酿“救市”方案》(《中国经营报》2005年06月27日)没几天,突然就是相反的消息:《上海市政府:上海酝酿房地产救市措施报道失实》(新华网2005年07月01日)其实,只要认真浏览一下今年以来的媒体,有关房价走势的报道真是前其矛后其盾,向左走向右走,令人喜令人忧。使人强烈地意识到,房市水很深,房市雾很大,房市手很杂。

  那末,人们要问,究竟谁是当前房地产市场乱象的搅局者?究竟是谁在为人们期待的房地产新政实施使绊子?依我的分析,有三股力量在合谋成事:一是房地产商,二是炒房商,三是地方政府,这三股力量是始作佣者。我将其称之为时下房市搅局“三剑客”。

  这三者本来毫不相干,是什么因素将它们粘合起来联手对抗稳定房价的新政?简言之,是共同的经济利益。只要房市上涨,对三方都有利。飚升的房价是他们三赢的共同期望。

  对房地产商来讲,长期以来都习惯于暴利,暴利成为这一行业的常态追求。暴利是最敏感的词语,成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商真实账目进行计算,人们会惊诧发现,原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的脚注而已。《经济参考报》(2005年06月27日)新近刊登勾晓峰的文章,通过对一位李先生的房地产老板个案计算得出结论:房地产开发商资本回报率高达700%。此前,也不断有人报料某些房地产公司的暴利行为。虽然,人人都知道房地产开发中的暴利行为,但在这方面我们还缺乏整体的统计资料,很难在宏观上给出一个暴利的数据区间。如果从产业发展长远走势来讲,任何一个产业都不可能持续暴利。不过,资本对经济利益的追求是本性的,内在的。像鹿渴求清泉,任何一个商家包括房地产商,对高利润甚至暴利的渴求,都是强烈的,不衰的。因而,在这个意义上说,只要合法经营,房地产商怎样追求,都是市场经济所允许的。他们面对政府平抑房价的种种博弈行为,尽管会让广大老百姓看不顺眼,却都是正常的。

  对炒房商来说,更是暴利的追求者。尽管炒房也是对房地产的投资行为,但炒房商具有更大的投机色彩。热炒,往往发生在政府经济政策的漏洞地带,发生在体制转轨、宏观调节的接茬时期。从经济学的观点看,投机性投资,也是一种投资,只要投机者博弈技巧高超,不触犯法律法规,谁也奈何不了他。当前,要特别注意,一是国外流入的“热钱炒房”,二是国内投机者的“逆市炒房”。逆市炒房与国外热钱炒房确有异曲同工之妙,或者说,两者是心照不宣,默契配合。我十分担心,因为这种内外投机资本结合是一个信号,也许是一个“微言大义”的强信号:国外热钱注入房地产并且与本地投机资本遥相呼应,眼前赌房地产暴利,下一个目标则是赌人民币升值。正是这种投机资本的内外结合,成为眼下中国房地产市场反复的市场动因。

  对于地方政府来说,在动机上它或许并不一定希望房价高企。地方政府追求的是经济发展与繁荣,追求的是资本在本地的更多投入,追求的是GDP提升。房地产开发,是产业发展“门槛”较低,需求旺盛,容易操控(因为土地的实际控制权在地方政府手上),易出政绩的经济发展项目。 也就难怪,几乎每个城市的地方官员都热衷于房地产开发。但是,一当房价平抑影响到房地产商在当地的开发时,对房价的高企,地方政府便与房地产商心心相印,共进共退了。这就是当前为什么地方政府对稳定房价态度暧昧的真实原因。不过,事情远远没有这么简单,一当权力资本参预当地房地产运作时,问题便变得十分严峻。日前国土部副部长鹿心社深有感触地表示,十个贪官八个跟土地有关。[1] 涉嫌的地方官员此时可能成为商家飚价的帮凶,成为对中央统一的治理房价政策的“软破坏”者,即阳奉阴违地对抗中央政策。

  然而,大自然不会让参天大树长得戳破天的。搅局房市“三剑客”利益联盟的基础中,本身就包含了三者利益争斗与分裂的机制。首先,房地产商与炒房商,本身就是买卖双方。买卖双方的经济利益在本质上是对立的。尽管眼下双方在都受到国家稳定房价政策的严重压力下默契配合,一旦涉及敏感的房价,涉及双方利益分割,便会出现利益 争斗战、拉锯战。其次,地方政府与投资商也必然会出现不一致乃至矛盾的地带。这里既有商家的眼前利益与地方发展战略相冲突的情况,也有项目选择与定位上投资商与地方政府认识上分歧。当然解决得好会双赢。以往的实践告诉我们,两者的冲突是大量存在的,双赢只是一种理想目标。再次,房地产产品作为一种不动产,它投资的区域是划定的,它的产品是不能挪动的,这就出现一个致命的弱点,区域之间的竞争一定会带来投资商与地方政府的矛盾。最后,房地产开发商,炒房商与地方政府,三方毕竟各自是独立的,代表着完全不同的利益,特别是政府,是社会利益、公众利益与国家利益的代表,三者利益相重合仅仅是特定地带、特定时期、特定背景下出现的情形。因而,要十分注意不要夸大它们之间的重合性。

  因而,我断言,“三剑客”只是一种短暂、眼前的利益苟合。中国房地产价格必然回归理性,就像影子不会离开实物一样,价格一定不会远离价值实体而去。消费者如果是为安居而买房,千万保持理性,切勿追涨,上当房市飚涨之神话。

  面对“三剑客”搅局捣混房市,我们不希望听到高管无奈地说:这不是我们新政“无能”,是捣家“太狡猾”。

  

  (2005年6月28日)

  ---------

  [1] 国土部副部长鹿心社:十个贪官八个跟土地有关,《现代快报》,2005年07月05日。

进入 巫继学 的专栏     进入专题: 房地产  

本文责编:frank
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济学专栏
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/23925.html
文章来源:作者授权爱思想发布,转载请注明出处(http://www.aisixiang.com)。

0 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。

学友讨论

Powered by aisixiang.com Copyright © 2017 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网