尹中立:坚持房住不炒,有效防范化解地产领域风险

选择字号:   本文共阅读 1358 次 更新时间:2023-01-09 17:06

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尹中立  


2022年底召开的中央经济工作会议对房地产市场提出:要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2021年底的中央经济工作会议关于房地产政策的表述是:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

从上述文字对比可以看出,2022年的中央经济工作会议关于房地产的政策,与一年前有了较大的变化,虽然“房住不炒”等基本指导思想得到了延续,但2022年的房地产政策更多地强调防范风险,中央第一次提出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”。而2021年的房地产政策强调的是“促进房地产业良性循环和健康发展”。这意味着,房地产工作的重点从“谋发展”转变为“防风险”。

回顾一年来的房地产政策调整,可以看到,我们关于房地产市场的认识,经历了一个渐进的过程。从2021年下半年开始,个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险,市场普遍认为这是行业的个别现象,只要政策进行微调,该风险就会逐渐得到化解。从2021年底开始金融监管部门开始出台住房需求侧的微调政策,1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策;例如,2月份,重庆、江西赣州将首套首付比下调至20%;3月,郑州率先发布房地产“一揽子”政策,取消认房又认贷。

4月份的中央政治局会议之后,金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度。4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”,提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策,保持开发贷平稳有序投放。5月,首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP,叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%,最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛。6月,温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。

从上半年的房地产政策看,重点是刺激需求,各地将“因城施策”的政策发挥到了极致,但效果不及预期,每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。有些房地产项目出现了停工烂尾现象,对市场预期产生了冲击。

2022年7月底的中央政治局会议明确提出,房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”,房地产政策重点由需求侧转向了供给侧,这是一个重大转变!说明决策层已经认识到,当前房地产开发企业的债务风险,并非存在于个别企业。

随着对房地产风险认识的深入,化解风险的力度也不断增加。8月,住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼,初期规模2000亿元。央行和银保监会联合发布“金融16条”,证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施,明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。

如何化解当前的房地产龙头企业的债务风险?笔者认为在坚持市场化、法治化的基本原则下,政府信用的介入是不可或缺的。可以通过以下两种方式介入房地产企业的债务处置过程中:

第一种方式是收购存量住房,用于保障型租赁住房。发展长租房是解决大城市年轻人住房难的正确思路,通过政府收购已经竣工的存量住房,不仅可以化解当前房地产企业的债务困境,还可以解决租赁住房不足的难题,一箭双雕。

第二种方式是注资入股。国家可以新设立一个专门用于房地产行业融资的平台机构,该机构由财政部注资,可以在金融市场发债筹资。中国缺少一个政策性住房金融机构,可以把这个机构定义为中国的政策性住房金融机构。注资要有所选择,对于财务杠杆过高但仍然可以维持正常经营的房地产开发企业,可以采取注资方式,注资可以采取优先股的方式,也可以采取普通股方式,待条件成熟政府平台可以通过市场化方式退出。

无论采取何种方式化解风险,防止出现道德风险都是应有之义。


作者: 中国社会科学院房地产金融研究中心主任、国家金融与发展实验室资本市场与公司金融研究中心高级研究员 尹中立  

来源: 国家金融与发展实验室 2022年12月22日


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