巫继学:政府究竟应对当前的高房价负上什么责任?

选择字号:   本文共阅读 1460 次 更新时间:2009-02-12 10:06:47

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巫继学 (进入专栏)  

  

  在“两会”上,有关政府应当对当前的高房价负责的说法再度兴起。

  依我看,这或许有道理。话有两说。也有责任,也没直接责任。

  说有责任,我认为有两个层面。一是宏观经济政策方面的,一是地方政府追求政绩方面的。

  先说宏观经济政策方面的。

  如果将政府多年来的宏观调控政策进行一下回顾,我们不难发现,基本思路都是从调控房地产产业扩张,为房地产发展过热的角度展开的。如何降温?通过都是从紧缩房地产的源头入手,这似乎是要从根本上解决问题:一是抓土地供应量,二是抓货币供应量。然而,紧缩“银根”与“地根”的结果是,房地产楼盘供应量减少,或者有减少的预期与信息,面对被暴利激发起的购买者来说,需求并没有因此收缩,反而刺激了购买者需求紧迫度。于是,出现的结果就是,高层管理者本想进入釜底抽薪降低房价的理想“房间”,却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措,却一而再再而三地引来了适得其反的后果。依我接触到的中国一些著名房地产发展商,他们都对这些政策调控房价不以为然。

  中国在房地产急速发展中,积弊颇多,尤以近年来房价持续飚升为甚。在很大程度上,高房价、房地产暴利已经成为阻碍房地产健康发展的“发展陷阱”!政府也为此尽力调控,然而,以往的宏观经济政策存在着许多问题。有些条款看上去很美,但实操后,收到的效果却相却去甚远乃至南辕北辙。据新华网北京2月25日电,国务院近日召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报,会议强调,要增加供给,引导需求,稳定价格,规范市场,着力解决低收入家庭住房问题,促进房地产市场健康发展。(《国务院:解决低收入家庭住房难》新浪网2006年2月26日)从“两会”传出的消息,政府进一步重申,从供需矛盾入手,着力解决居民的安居需求。这无疑是中国政府对房地产宏观调控迈出的正确一步!据建设部门统计,截至2006年底,全国283个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度,265个地级以上城市制定并公布了住房建设规划。按照北京市住房建设规划,今后三年,全市将建设经济适用房1000万平方米,限价房1000万平方米;今年开工建设廉租房30万平方米。尽管廉租住房制度存在弊端很多,也已为权利资本瞄为目标,成为新的寻租场,但它还是值得期待的。

  再说地方政府追求政绩方面的。

  其实人人都清楚,真正深陷房地产的,是地方政府。问题的复杂性在于,房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这就为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。地方政府在房地产发展上的责任,就是对土地侵蚀的责任。

  我们知道,地方政府是土地的有效的一线操控者,地就是经这只实权之手卖出去的。地方政府之所以如此热心于房地产,其原因就是于它们是土地出卖中最大的受益者。首先,现行的干部考核机制与升迁机制,为地方政府大搞政绩工程提供了强劲的激励动力。“发展就是硬道理”,仅就经济建设成就来讲,GDP增长成为一项硬指标。地方经济的繁荣程度,市场经济的发展状况,老百姓就业收入高低,都是地方干部的头等大事。当干部,走的就是官场的升迁路线,政绩好就能升官,升官反映你人生成功。加之社会舆论与宏观氛围的渲染,激发着各级领导干部理直气壮地去拼政绩。其次,从计划经济转轨市场经济后,资源配置发生了根本性变化。农地,现已成为各地政府手中的唯一的宝贵资源。这大约是一个公开的秘密。地方政府要想发展地方经济,要办地方的事,再也不可能向计划经济时代那样,伸手向中央要钱。要搞政绩工程,要解决地方财政困难,只能自己想办法。招商引资资源几乎用尽,银行贷贷后果堪虞,也只有自己能够掌控的农地最有挖掘潜力了。地方政府能够掌控的资源,就集中在土地、环境之类的自然资源上。要拼政绩,为老百姓办事,也只能动这块“奶酪”了,于是许多地方干部都在这方面“想辙”。再次,在缺乏监督机制的前提下,在缺乏公共大众参预的环境中,地方政府虽然也有上级部门的领导,虽然也有法律法规的约束,但基本上是自己说了算。动自己管辖的资源,又是为群众办事,显得格外理直气壮。因而,“我的地盘我做主”之地方主义、本位主义极为盛行。如果说建设项目都在法律法规允许的范围内,又在地方政府管理的权限内,这不成问题,而问题往往出在越权越限,出在违法违规上。从已经发生的大量案例看,“先斩后奏”、“生米做成熟饭”是一种情况,“静悄悄地干”、“只干不说”是一种情况,“张冠李戴”、找“替罪羊”,是另一种情况。最后,谁也不敢担保,在这些违法违规案中,没有权力资本参预其中,没有特殊利益集团在暗中涌动。只要不是浅尝辄止,只要不是有意回避,顺势追查项目审批开工与征地过程的始终,肮脏的权钱交易内幕必然显露于天下。从已经暴露出来各地的大量案例来看,业已证实了这一点。按照逻辑人们自然会想,如果是执行国家宏观战略规划与贯彻中央经济政策,如果是“公事公办”,为何要违规违法?为什么要超越党纪国法划定的“红线”?为什么要对上级主管部门“阳奉阴违”甚至撒谎?为什么要以“局部利益”对抗“整体利益”?由此人们不难看出,权力资本与私人资本的勾结,为特殊利益集团谋利益,就是上违规项目与大量征地暗箱操作的“潜规则”。

  对此,解决的办法似乎也可以有些创新,一味打压未必有成效,用疏导的办法,充分考虑房地产公司与地方政府的利益,晓之以理,诱之以利,也许会最终效果会使人大获意外。认准了这个路径,解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如,可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核,将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑,那末即使从经济人的观点来考虑,地方政府官员也会产生致力于居民的基本住房需求的冲动。

  行文至此我想说,我们仍然没有充足理由说,高房价是政府一手导致的,政府应当为高房价负上全责。我的观点是,高房价是市场关系中买卖双方两个巴掌拍出来的。购房者与开发商,才是高房价的直接打造者!

  在市场经济条件下,任何商品的市场价格都是在现实的供求关系中达成的。当然,从劳动价值论的角度看,包含在产品中的社会必要劳动量最终决定其价值含量从而决定其市场价格的高低。房价也不例外。从根本上说,楼房的建筑成本决定房价的底线。这一点开发商心中有数,而购房者只是听风者,外界的传言可能离谱更远。但具体房价的形成与实现,却倒是买卖双方在市场上的博弈战造就的。就这个意义来讲,在市场经济条件下,买卖双方都应对价格负上责任。那末,仅仅说开发商在拉高房价,无论从学理上还是实践上都讲不通。

  所谓一个巴掌拍不响,具体的市场价格是供求双方利益争夺与让步的结果。是的,中国的房价高得出奇,我过去也写有大量文章对其进行剖析与鞭笞,但是卖房者要价高,购房者还得愿意掏腰包呀!如果没有面对出售的楼房,众多买房者“配合”,房价能够一涨再涨?我这样讲,并不是说,购房者与自己过不去,反倒站在开发商利益立场去共同抬商房价,而是说,在客观上目前的房价是买卖双方共同“打造”的。只骂卖房者,不指责购房者,是不公正的。作为购房者,无论是终端消费者还是为了倒卖的投资者,他在任何价位上买房,只要成交,就都与卖房者承担相同的价格责任。所以,如果购房者也出面来骂高房价,他可以被认为是恶意推脱责任装好人,或者说是占了便宜(至少是想占更多便宜)还卖乖。

  当然,任何购房者都想将房价尽力往下拉,最终出现的房价持续上涨也不是购房者所希望的,他们变为与开发商“合谋”实在是不得已的事。什么不得已?这不是居家的压力,便定是利益驱使。

  这其间有一个问题,在一个不完全竞争的市场环境中,开发商是供求关系中的强势方,而购房者则是弱势方。在经济权力强弱不均的前提下,价格博弈也不一定公正。于是,人们希望作为政府管理部门能出面调节,扮演经济公正的维护人。实际上,政府管理部门多年来也一直致力于承担这个责任,不断地针对房地产发展中的各种问题出台公共政策进行干预。问题是,社会公众普遍认为,我们的公共政策有“拉偏架”之嫌,有暗中帮房地产商的之嫌。不过我则以为,即令如此,迄今为止房地产市场的所有交易,都是买卖双方自由意志达成的契约,都是在现行法律法规下平等进行的。没有人强行要你卖楼房,除非你自己要这么干。如果购房者感觉买卖双方不公,他可以选择放弃,之所以他最终卖了房,还是认为有利可图,之所以他选择马上买不拖后,还是认为买晚了要吃亏。

  面对高房价,政府有政府的责任,开发商有开发商的责任,而购房者也有购房者的责任。

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