范金民:“草议”与“议单”:清代江南田宅买卖文书的订立

选择字号:   本文共阅读 83 次 更新时间:2019-07-01 22:00:54

进入专题: 清代   江南   田宅买卖文书  

范金民  

   内容提要:草议是指房地产交易具立正式文契前订立的文书,至迟于康熙十年即已出现,自雍正至光绪年间几乎一直存在,甚至沿用至民国时期。草议可分为条款式和契约式两种,明确交易双方的权利与义务,交代不动产转移的前提或缘由,载明不动产转移的详细事项,具备所有不动产交易文契的基本内容。草议议定的条件在房地产实际交易过程中得到了切实实行。草议不同于未经官方盖印的“白契”那样的“草契”,而是买卖双方在房地产交易前由中间人及亲友等事先订立的议单式文契,在正契订立前发生效力,于正契成立后失效;订立时买方会付以预约定金;订立于买主卖主两造同意所议条件之后,作成于正式契约之前,与正契一样具有相应的法律效力,但其效力较正契为弱。草议具有预约性效力,但不表示具有不动产的所有权,而正契具有永久性效力;一般情形下,草议可悔,可以修改,而正契不能修改。

   关 键 词:清代江南  房产交易  草议  议单

  

   清代民间田宅买卖,为完成所有权的转移,需要书立自典契、绝卖契、找契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书。这一过程和内容,已为学界熟知,既有研究也多是如此展开立论的。然则是否买卖双方一旦合意即会签订正契,直接完成田宅转移过程?在此之前,是否需要有些前期准备,以确保一应交割手续的切实落实?有关这些问题,前人殊少论及,而只有杨国桢教授早在20世纪80年代后期就发现,“当双方有意约日立契成交时,卖主一般需先签‘草契’,或者由卖主(或中人,又称居间)写立‘草议’;买主则先付一部分定金,表示信用”。他介绍了至今保存在日本东北大学的三件道光后期的草议,认为书立草议后,“买卖关系已经确定下来。到了正式订立卖契之日,经账、草议之类的文书便失去了时效,成为废纸”,①揭示了长期为研究者所忽略的问题,即田地买卖过程中存在先期订立草议的重要一步。然而因为其所述过于简单,我们仍然无法据此了解草议的具体内容及相关问题。

   笔者有幸,寓目了至今保存在日本东京大学东洋文化研究所、京都大学法学部和东北大学图书馆以及文献中收录的一些草议或草议类文书,年代自康熙初年直到光绪年间均有。②草议或议单类实物尚留人寰,为我们明了江南房地产交易特别是文书具立的实态,提供了极为有用的一手资料,值得引起重视。今拟主要利用草议和议单文书实物,结合相关记载,试图揭示清代江南田宅交易过程中的重要步骤即草议或议单的订立,考察其具体内容和基本形式,探讨其签订的前提,检视其在实际运作中的效力或约束力,比较其和正契的异同,分析其性质与特征等,期望于明清契约文书和江南社会史研究有所裨益。深望高明,匡我不逮。

  

   一、草议与议单的形式与内容

  

   清代江南房地产交易过程中订立的草议或议单或议据,有时又称作“合同草议”、“合同议单”,虽名称稍异,但从形式、内容到语气其实颇为相近,故本文一概视作草议类文书,予以考察分析。

   现在所知房地产交易草议或议单,其形式大体又有开列具体条款类和不列条款的契书类两种。前者如雍正二年(1724)十一月《朱光含绝卖房草议》,③雍正九年六月《席世留绝卖房合同议单》,④乾隆三十一年(1766)正月《金汉侯绝卖房合同议单》,乾隆五十七年五月《黄新芳绝卖田草议》,乾隆五十七年五月《黄万民绝卖田草议》,乾隆五十七年五月《黄洪儒绝卖田草议》,乾隆五十七年五月《徐庭秀绝卖田草议》,乾隆五十八年十一月《黄洪儒绝卖田草议》,⑤嘉庆三年(1798)八月《汪庭立绝卖房草议》,⑥道光二十四年十月《陈维章绝卖房议单》;⑦后者如康熙十年(1671)五月《张屏侯新侯兄弟卖房议单》,⑧康熙十年五月《金亮文典房议单》,⑨乾隆四十二年六月《吴朴庵绝卖房合同草议》,⑩道光二十一年八月《陆企栋绝卖田草议》,道光二十一年九月《王大生绝卖田草议》和道光二十六年七月《周友桥绝卖田草议》,(11)光绪二十三年(1897)十二月《江庆生绝卖房成议据》。(12)无论房产草议,还是田产草议,两种形式均有,并无一定。方观察草议的基本内容,今分别选择数例,示列如下。

   例1 《朱光含绝卖房草议》(条款类):

   立草议居间亲友叶向山、秦雨臣等,为因朱处有祖遗房屋壹所,坐落吴县阊门四图普安桥内,朝东楼屋计叁进四间,今凭居间、亲友绝兑与吴处管业。恐立契日复有繁言,所有条议细开于后,各无反悔,草议是据。

   一、议绝兑房价银柒拾两,契书九五色,实足九六色,九三兑,法马入山号,其正契书柒拾两,贴绝契书拾陆两,再加绝契捌两,三绝契陆两。

   一、议此屋朱处祖遗年远老契遗失,日后拣出,以作故纸无用。

   一、议屋间数并装摺另立细帐,朱处现租周大来,立契日公仝三面会租周处,另立租契于吴处,其装摺照帐点明,如有缺少,在房价内扣除。

   一、议基地粮折,得业者办纳。

   一、议立正契东金。

   一、议此系两愿,并非勉强,各无反悔,有先悔者,照例罚契面加一与不悔者得,仍不准悔。

   允议 吴旭如 (押) 朱光含 (押)

   雍正二年十一月 日,立草议居间亲友 叶向山 (押) 秦雨臣 (押) 沈安九 (押)

   叶玉廷 (押) 朱慧天 (押) 李在扬 沈以望 (押)

   例1叙明,朱光含将坐落苏州城吴县阊门四图的祖遗房屋一所,于雍正二年十一月凭居间亲友等议明,绝卖与吴旭如处管业。双方议定:房价银70两,正契写明,另有贴绝契银16两,加绝契银8两,三绝契银6两;银色九五,实为九六色,而以九三兑算;因房尚出租与人,需等立契日再向新得主人另立租契,房中装摺等物,一一点明,尔后如有缺少,在房价内扣除;房屋基地需纳税粮,由得业者办纳;正契付以东金;订立议单后不得反悔,如悔,照例罚契面加银与不悔者,仍不准悔。双方声明,“各无反悔,草议是据”。

   例2 《汪庭立绝卖房草议》(条款类):

   立草议居间何荫芳、顾舜叙等,为有汪庭立翁祖遗分授房屋壹所,坐落吴邑北亨一图长春巷内,朝南门面出入,平屋楼房共计五进,计上下楼房十四间、八披厢、一后路,后门通神堂巷出入,并在房一应装摺、墙垣基地、井石花木、正副阶沿,今议绝卖与吴西塘翁管业。所有交易事宜,立契日恐有繁言,先将逐细开列于左,方始成交。

   一、议得房屋连基地墙垣后路并在房一应装摺、井石花木、正副阶沿一并在内,三面议定时值绝卖价曹平元丝足兑银玖伯玖拾两整。

   一、议得其房的系汪庭翁祖遗分授己产,并无房门上下有分人争执,亦无重叠交易,倘有等情,出产者自行理直,与得业者无涉。

   一、议得向有一卖三贴一杜绝,今遵新例总书一契为绝,以便输税。

   一、议得房价银两立契日一趸兑交,并无货债准折。

   一、议得契书久远管业,时价已敷,绝价已足,无赎无加,任凭吴处拆卸改造字样。

   一、议得上首一应契券尽行归出,并无遗存,日后设有检出片纸只字,俱作废纸无用。

   一、议得其房第一进后西首向有傍门两扇,可通汪氏家祠,今既议绝卖与吴处所有,此门立契日即行砌墙隔绝。

   一、议得此系两愿非逼,各无翻悔,悔者例罚,仍不准悔。

   一、议得东金,起神、管家叁两,中金各送,出二进三,照例八折。

   一、议得立契择于八月十七日,风雨不更。

   允议 汪庭立 (押) 吴西塘 (押)

   嘉庆叁年捌月 日 立草议居间 何荫芳 (押) 顾舜叙 (押)

   这例绝卖房草议产生于苏州府吴县,整整十款,最为突出的是多了一些其他草议没有的内容。如第2款强调该项房产系祖遗分授己产,如有门房上下人等出面争执、重叠交易等情节,由出产人自行理直,与得业人无关。第3款所谓“一卖三贴一杜绝”,是指苏州田宅交易的民间俗例,绝卖后找价三次,而后才能杜绝原主的所有权,完成不动产转移。每次找价贴绝,均需书立相应文书。但自乾隆年间起,苏州房产交易已基本遵循户部定例总书一契不再分立各契,因此在议单第3款和第5款有此反映。(13)第9款议明买方付卖方起神、管家银3两,交易的中证银双方各付,具体款项是卖方付百分之二,买方付百分之三,而均以八折交付。

   例3 《吴朴庵绝卖房合同草议》(契书类):

   立草议居间卞朴园、吴巨成等,今有吴朴庵父遗房屋壹所,计共上下楼房陆间,楼下有官水弄壹条,又上下厢房两个,坐落长邑拾伍都上捌图宠字圩内中桥北堍,朝东门面出入,楼上在桥堍面上出入,议卖与周鉴川处管业。当日三面言定,时值绝卖房价圆丝玖捌兑银肆伯两整,准于本月初八日立契,风雨无阻,其银即于契下一并兑交。所有现租各户随契会与周处任凭出放。此系两愿,各无异言,反悔者例罚。恐后无凭,立此合同草议是实。

   允议 周鉴川 (押) 吴朴庵 (押)

   乾隆肆拾贰年陆月 日 立合同草议居间 卞朴园 (押) 吴巨成 (押) 吴步芳 (十)

   吴兰汀 (押) 蒋在明 (十)

   这例绝卖房合同草议产生于苏州府长洲县。议明吴朴庵将父遗房屋一所凭中人卞朴园等人议卖与周鉴川为业。草议中“合同草议”与“各执存照”八字剖半书写,其中“合同”二字合写为一。因为立议时房屋事实上在各租户处,故议明所有现租各户契约均需汇于得主处。草议中所谓“圆丝玖捌银”是指银两成色,习称九八银。该件草议同例2一样,明确议定了书立正契的日期。

   例4 《席世留绝卖房合同议单》(条款类):

   合同议单一样两互,各执一纸存照

   立合同议单亲族翁云章、吴尔和、金锡陈、席世延、席良器、席方叔等,今因席世留仝男汇升、以贞、翰旬、孙正初,有分授敦和堂房屋壹所,其房屋间数装摺另有细帐开明,凭中估价,绝卖与席廷美名下永远为业。此系两相情愿,并非勉强成交,先将交易事宜议明,方始成交,一一开列于左。

   一、议得正契银壹千两,推收、杜绝、加叹三契共银叁伯两正。

   一、议得银色玖柒、平玖玖足兑。

   一、议得起神堂迁移共银伍拾两正。

   一、议得九月内立契成交。

   一、议得立议日即交银壹伯两,立契日先交银肆伯两,交房日交银叁伯伍拾两,余银伍伯两存廷美处,按年壹分叁厘起息,另出典中存折。

   一、议得卖与沈处房屋,其间数装摺悉照原契交点,仍在席世留处,赎出同大屋一并交卸。

   一、议得上首各契尽行交出,毋得存留。

   一、议得弄堂内有得得馆及小屋不在此议内,因上首契共同一纸,一并交与席廷美处,期后有凭,议此为据。

   一、议得交屋日期,准于雍正拾年贰月中交。

   一、议得沈处房屋倘至十年二月中不交,其银在叁伯肆拾两内扣存叁伯两正。

   一、议得地基钱粮户名丈明过户交纳。

   一、议得点明装摺俱照帐交卸,如有缺少,在席世留处补足。

   一、议得悔议者罚银壹伯两,与不悔者得。

(点击此处阅读下一页)

    进入专题: 清代   江南   田宅买卖文书  

本文责编:陈冬冬
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 历史学 > 中国古代史
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/116959.html
文章来源: 《历史研究》 2015年03期

0 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。
Powered by aisixiang.com Copyright © 2019 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网