云南曲靖市马龙区土瓜冲村原有120余间老旧农房因村民迁建新房而闲置，1000亩耕地因劳动力缺失沦为撂荒地块，3处公共设施因缺乏维护而丧失功能。该村通过党建引领下的资源摸排、多方主体协同的闲置资产改造、利益共享导向的运营联动，实现闲置房屋、土地与公共设施的价值重构，形成“文旅融合+旅居服务”的产业生态闭环。自2024年6月开园以来，土瓜冲村累计接待游客近30万人次，省内外考察团300多批次，成为云南乡村旅居的一张亮丽名片。2025年10月，土瓜冲村成功入选云南省首批旅居云南高质量发展试点，标志着其旅居发展模式获得省级层面的正式认可。该案例的核心价值在于，构建了“群众参与为根基、资源高效为核心、生态文化双保护为保障”的闲置资源活化范式，为同类乡村破解“资源沉睡”困境、推动旅居产业可持续发展提供了可借鉴的实践路径与理论参考。
一、土瓜冲村基本概况
土瓜冲村隶属于云南省曲靖市马龙区通泉街道杨官田社区，地处昆曲高速公路与麒马大道交汇节点，距曲靖主城区16公里、马龙城区5公里，毗邻南海子工业园区，地理区位呈现“城郊辐射+交通枢纽”的双重优势，为旅居产业发展提供了空间基础。全村共267户，气候条件契合避暑旅居需求，年平均气温15.1℃，夏季平均气温19.7℃，自然禀赋与市场需求形成潜在匹配。
从转型前的发展困境来看，该村长期以烤烟、玉米等传统农作物种植为主导产业，受“农业边际效益递减”规律影响，产值低、抗风险能力弱的产业特征导致青壮年劳动力大量外流，形成“房空、地荒、人少”的“空心村”治理难题。具体表现为：120余间老旧农房因村民迁建新房而闲置，1000亩耕地因劳动力缺失沦为撂荒地块，3处公共设施（含废弃小学校舍、老旧村委会办公楼、停用灌溉站）因缺乏维护而丧失功能；同时，村内基础设施薄弱，道路以泥土路为主，“晴天扬尘、雨天泥泞”的环境现状与旅居产业所需的“宜居性”要求存在显著差距，产业转型需求迫切。
从转型契机来看，近年来云南省“有一种叫云南的生活”文旅品牌建设与马龙区“旅居之乡”战略部署形成政策红利，土瓜冲村立足自身气候与区位优势，以“闲置资源盘活”为突破口，创新“14335”发展模式，推动文旅融合与旅居产业深度耦合，通过重构乡村空间功能与产业形态，实现乡村发展动能从“传统农业依赖”向“旅居服务驱动”的根本性转变，为乡村振兴提供了新的实践载体。该村同步纳入马龙区“麒马大道沿线旅居带+车马碧水库沿岸旅居圈”全域布局，与周边黄坝、杨外营等村落形成差异化联动发展格局，进一步放大区位与产业优势。
二、发展实践
土瓜冲村以“14335”模式为系统治理框架（即“1个党建核心引领、4方主体协同联动、3项旅居服务支撑、3方主体受益、5个维度发展转变”），围绕闲置资源“摸排-改造-运营”的全周期，构建旅居产业生态的基础支撑体系，其核心实践体现了“精准化识别、协同化改造、可持续运营”的逻辑主线，这一模式也成为其入选省级高质量发展试点的关键支撑。
（一）精准摸排：党建引领下的资源清单式管理与需求适配
作为“1个党建核心+4方主体协同”机制的首要落地环节，土瓜冲村以党组织为纽带，整合“党员、村民代表、企业专员、政府联络员”四类主体力量，组建联合摸排团队，通过“入户登记核查产权、实地勘测记录现状、客群调研匹配需求”的三维工作法，完成全村闲置资源的系统性普查。在资源识别层面，团队对闲置资产进行分类建档，形成“一户一档、一地一表”的资源台账，明确闲置房屋77间（含62间老旧农房、15间废弃村办用房）、低效闲置土地1000亩（含32块分散撂荒地块）、闲置公共设施3处的产权归属、结构条件与使用现状，为后续改造提供精准的基础数据。在需求匹配层面，团队针对120户避暑旅居客群开展深度调研，结合“基础保障、生活管家、会员权益”三项旅居服务需求，确定资源改造的功能定位——闲置房屋聚焦“乡愁肌理+现代舒适”的旅居民宿建设，闲置土地打造“生态景观+体验场景”的花海观光带，将闲置公共设施转化为“服务枢纽+文化载体”的旅居配套空间，确保资源盘活与市场需求的精准对接。在此过程中，党员发挥先锋模范作用，通过入户沟通化解12起资源产权纠纷，推动摸排工作在1个月内高效完成，为后续改造环节奠定了稳定的资源基础与群众基础。
（二）创新改造：四方协同下的乡村空间有机更新与功能重构
在“政府主导、集体协同、企业运营、村民参与”的四方机制支撑下，土瓜冲村坚持“轻介入、微改造、精提升”的乡村空间更新原则，避免大拆大建对乡村肌理的破坏，实现闲置资源功能优化与风貌保护的双重目标，其改造实践体现了“分类施策、场景嵌入、文化赋能”的特征，这一理念与省级旅居高质量发展试点对生态保护与功能提升并重的要求高度契合。
针对闲置房屋改造，构建“政府投基建、集体协产权、企业做装修、村民提意见”的思路。政府整合了700余万元涉农资金用于村内道路修缮提升、人居环境整治等公共基础设施建设，解决旅居产业的基础配套短板；村集体成立了合作社，负责协调村民房屋租赁意愿，签订规范的产权流转协议，保障村民合法权益；云南若谷文旅开发有限公司投入400余万元进行内部装修，嵌入地暖、智能卫浴等现代生活设施，同时保留房屋原有石头地基、雕花窗棂等乡村肌理元素；村民通过参与改造方案意见征集，确保房屋改造符合乡村生活习惯与文化记忆。改造后的77间闲置房屋实现功能分类利用，其中37间定位为长期旅居房（租期6个月以上，配套“独立菜园+家政服务”，适配生活管家服务需求），40间转化为经营用房（引入岩彩工作室、柴窑陶艺坊等业态，旅居客可参与非遗制作，适配会员权益服务需求），最终实现100%租罄，年均入住率保持高位，体现了功能适配性对资源利用效率的提升作用。2025年以来，经营用房持续优化业态，新增乡土特产直播、围炉煮茶、樱花主题打卡等场景，适配春季赏花、冬季康养客流需求。
针对闲置土地改造，通过“合作社流转整合+企业规划种植+政府绿美投入+村民收益共享”的模式，推动土地功能从“单一生产属性”向“多元旅居体验属性”转型：依托合作社“小块并大块”的土地流转机制，将分散撂荒地块整合为1000亩连片土地；垚润生物负责“四季有花”的种植规划，春季种植油菜花、夏季种植绣球花、秋季种植金丝皇菊、冬季播种耐寒野花，形成全年可持续的景观吸引力；村民通过土地流转获得亩均1200元的稳定收益，同时可参与花卉种植务工获取额外收入。在此基础上，进一步嵌入旅居体验场景，在花海区域铺设木栈道、设置观景平台及露营点位，配套花海摄影基地与农耕体验田，2024年花海相关二次消费（露营、摄影、农耕体验）收入占旅居总营收的35%，实现了土地资源的价值增值。
针对闲置公共设施改造，聚焦功能活化与文化传承的双重目标，推动废弃空间向旅居服务枢纽转型：将闲置10余年的小学校舍拆改结合，一层设置永生花加工车间（配备自动化烘烤线，旅居客可参与鲜切花分拣、包装体验），二层建设研学教室，承接研学团队，开展花卉种植、非遗技艺课程，实现加工生产与研学体验的功能融合；将老旧村委会办公楼改造为旅居服务中心和乡愁记忆馆，服务中心提供民宿预订、旅游咨询、快递代收等基础保障服务，记忆馆通过陈列老农具、老照片，结合86岁老党员的村史讲解，活化乡村文化记忆，成为新老村民文化交融的核心场所，体现了公共设施改造对“旅居服务”与“文化认同”的双重支撑。
（三）运营联动：利益共享机制下的主体协同与可持续发展
围绕“村集体、企业、村民”三方受益的目标，土瓜冲村构建“资源出租+务工就业+业态经营”的多元收益联结机制，通过明确各方权责边界、优化利益分配比例，实现闲置资源与旅居业态的深度绑定，为产业可持续发展提供保障，其运营逻辑契合“利益相关者协同治理”理论的核心要求，也符合省级试点对多方共赢的发展导向。
在企业运营与集体增收层面，若谷文旅、垚润生物等企业负责改造后闲置资源的运营管理，形成企业盈利与集体增收的联动：若谷文旅运营旅居民宿与经营用房，按营收的15%向村集体分红，并作为集体积累发展资金；垚润生物运营花海与永生花加工车间，通过土地流转、资产租赁、劳务合作、产业联营四种形式，与村集体建立紧密利益联结关系：一是通过村集体合作社统一流转村民低效土地用于种植金丝皇菊、绣球花等花卉，村集体从中获取土地流转管理服务收益；二是租用村集体闲置改造的小学校舍一楼及空地，建设永生花加工车间、烘烤房与分拣中心，按约定向村集体支付固定资产租金；三是依托村集体组织本地村民到花海基地及加工车间务工，企业向村集体支付劳务组织与管理服务费；四是采用“党总支+合作社+企业+农户”模式，村集体合作社占花海基地51%股份，参与鲜切花、永生花销售利润分红。
在村民多元增收层面，团队通过三类路径保障村民共享发展红利：一是资源出租收益，村民闲置房屋年租金户均3900元，土地流转亩均1200元，实现“沉睡资产”的稳定增值；二是务工就业收益，村民可参与花卉种植、民宿服务、设施维护等岗位，获得稳定工资收入。例如，垚润生物优先雇佣本地村民参与种植、加工环节务工，2024年带动100余名村民就地务工，人均年务工收入1.68万元；三是自主经营收益，村民依托旅居客流自主开办餐饮、文创等业态，如村民徐彩萍利用闲置厢房开设“乡愁小厨”，一家人月均收入超2万元，体现了“产业发展带动个体创业”的赋能效应。
在集体反哺民生层面，村集体2024年总收入88万元，其中20%用于村民福利支出，包括老年人体检、节日慰问、基础设施维护等，通过“发展成果共享”进一步激发村民参与产业发展的积极性，形成“产业发展-集体增收-民生改善-参与提升”的闭环机制。
三、实践成效
土瓜冲村通过闲置资源全链条盘活，实现“组织能力、村民观念、生态环境、村庄人气、收入水平”五个维度的显著提升，旅居产业生态持续优化，其成效体现了“资源活化-产业发展-乡村振兴”的传导逻辑，符合“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的乡村振兴总要求，也为其成功入选云南省首批旅居云南高质量发展试点提供了有力支撑。
（一）资源盘活：从“沉睡资产”到“增收引擎”的价值重构
闲置资源通过功能改造与运营联动，实现从“无价值闲置”到“高价值创收”的转型：在闲置房屋方面，77间改造后的房屋年创造租金及经营收益，带动村集体每年可获得旅居项目分红30万元，村集体组织的服务能力与资源调配能力显著提升；在闲置土地方面，1000亩撂荒土地的亩均产值从不足1000元提升至8000元（以金丝皇菊种植为例），2024年花卉产业销售额超200万元，土地资源价值提升8倍，体现了产业赋能对土地增值的关键作用；在闲置公共设施方面，3处改造后的设施年服务旅居客超5万人次，衍生研学、体验等营收80万元，实现废弃空间向“创收载体”的转型，验证了公共设施功能活化的经济价值。
（二）旅居生态：从“单一观光”到“多元体验”的业态升级
依托闲置资源改造，土瓜冲村形成“花海观光+民宿旅居+非遗体验+研学露营”的多元旅居业态体系，契合“体验经济”对“深度参与”的需求导向：在业态丰富度方面，2024年全年接待游客11万人次，其中停留3天以上的深度旅居客占60%，较传统观光模式下的“一日游”客群结构显著优化；在客群黏性方面，永生花加工、农耕种植等体验场景的设置，使旅居客复游率达35%，多位“新村民”（含法籍华人李莹）签订长期旅居合同，成为村庄品牌的“民间代言人”，体现了“体验感”对客群忠诚度的提升作用；在品牌影响力方面，自2024年6月土瓜冲旅居村开园以来，共接待省内外考察团400余批次，接待游客42万人次，成为云南师范大学、曲靖师范学院、曲靖市委党校等多所高校定点教学点；其经验先后获央视《焦点访谈》栏目、新华社等300余家媒体宣传报道，2025年被正式写入《中共云南省委 云南省人民政府关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的实施意见》，作为典范鼓励推广。其从地方实践样本升级为省级示范标杆，形成“典型示范-区域辐射-省级认可”的品牌扩散效应。
（三）社会发展：从“空心乡村”到“活力社区”的治理优化
闲置资源盘活推动乡村社会从“人口流失、文化沉寂”向“人口回流、文化活跃”转变：在人口回流方面，产业发展带动120人就地就业，吸引32名外出务工人员返乡创业，“空心化”问题得到有效缓解，乡村社会的活力基础得到夯实；在文化传承方面，依托乡愁记忆馆、研学教室开展“双进士贤德故事”宣讲、非遗技艺教学，举办新老村民共参与的文化活动，形成“文化共生、观念交融”的社区氛围，强化了乡村文化认同；在生态环境方面，同步实施的绿美工程使村庄绿化覆盖率显著提升，该村先后获评“曲靖市文明村”“云南省绿美乡村”，将生态优势进一步转化为旅居竞争力，实现“生态美”与“产业兴”的协同发展，这也与省级旅居高质量发展试点对“生态优先”的要求高度契合。
四、 经验启示
土瓜冲村盘活闲置资源、发展旅居产业的实践，走出了一条可落地、可复制、可推广的乡村振兴新路径，提炼出的务实经验，对全国同类乡村破解资源闲置难题、培育特色旅居业态，尤其是对省级旅居高质量发展试点建设，具有很强的参考价值和借鉴意义。
（一）激发群众内生动力是根基
群众作为乡村发展的核心主体，其参与意愿与能力直接决定产业可持续性。土瓜冲村的实践体现了“赋能理论”在乡村治理中的应用：通过“党员示范破题”，以村民小组组长改造样板房、党员拆除破旧房屋等“身边案例”消除群众对资源改造的顾虑，降低参与门槛；通过“利益联结聚力”，构建“土地租金+房屋租金+务工工资+经营收益+集体分红”的“五重收益”机制，让群众直接共享发展红利，形成“参与有回报、创业有支撑”的激励效应；通过“共识凝聚固基”，依托乡村读书分享会、农耕体验交流等活动，推动群众从“被动接受”转向“主动参与”，强化对旅居产业发展的价值认同，夯实产业发展的群众基础。这一过程本质上是对村民“能力赋能、利益赋能、观念赋能”的统一，为乡村产业发展提供了持久的内生动力，也为省级试点建设奠定了群众基础。
（二）深化资源高效利用是核心
乡村闲置资源盘活需避免“一刀切”的改造模式，注重精准化与高效化。土瓜冲村的实践契合“循环经济理论”对“资源高效利用”的要求，也符合省级旅居高质量发展试点对“集约发展”的导向：在分类适配层面，根据资源类型（房屋、土地、设施）与市场需求（旅居、体验、服务）确定改造方向，如闲置房屋区分“长期旅居”与“经营服务”功能，避免资源错配导致的效率损失；在全链延伸层面，推动资源价值从“单一功能”向“多元链条”延伸，如闲置校舍改造为“加工+研学”双功能载体，实现“生产-体验-教育”的价值闭环，提升资源利用的综合效益；在轻改降本层面，坚持“修旧如旧”的改造原则，避免大拆大建带来的资金浪费与生态破坏，为资源有限的乡村提供了“低成本、高效率”的改造路径，体现了“循环经济”对“低成本运营”的追求。
（三）推进生态文化双保护是关键
乡村旅居的核心竞争力在于生态与文化的独特性，需实现“开发与保护”的协同。土瓜冲村的实践体现了“生态文明理论”与“文化认同理论”的融合应用，也与省级旅居高质量发展试点对“生态文化双兴”的要求高度一致：在生态优先层面，将绿美建设贯穿资源改造全过程，如花海种植选用兼具观赏性与生态性的品种、同步完善绿化设施，以良好生态环境吸引旅居客，验证了“生态优势是最大优势”的发展逻辑；在文化留根层面，保留乡村风貌（如石头墙、农家院），活化非遗技艺、村史故事等文化资源，避免“千村一面”的同质化困境，通过文化传承强化乡村认同，满足旅居客对“乡愁”的心理需求；在反哺增效层面，通过生态与文化保护提升旅居吸引力，再以旅居收益反哺生态维护与文化传承，形成“生态美→产业兴→文化活→村民富”的可持续循环，实现“经济效益、社会效益、生态效益”的统一。
土瓜冲村的实践证明，乡村闲置资源并非“无用资产”，而是推动旅居产业发展的“潜力富矿”。该村以“14335”模式为统领，通过党建引领统筹资源、多方协同推进改造、利益共享保障运营，实现了从“空心村”到“旅居样板”的转型，近日成功入选云南省首批旅居云南高质量发展试点，这更是对其发展模式的权威认可。其案例价值不仅在于提供了可复制的实践路径，更在于丰富了“闲置资源活化”的理论研究——从利益相关者协同治理视角诠释了多方主体的权责边界，从乡村空间重构视角分析了资源改造的功能逻辑，从体验经济视角揭示了旅居产业的发展趋势。在乡村振兴战略背景下，土瓜冲村的经验为同类乡村，尤其是省级旅居高质量发展试点，为破解“资源沉睡”困境、推动产业升级提供了重要参考，也为学界研究“资源活化与乡村振兴”的关系提供了鲜活样本。未来，土瓜冲村需进一步探索闲置资源盘活与数字技术、绿色技术的融合路径，推动旅居产业向“智慧化、低碳化”方向升级，持续提升乡村发展的质量与效益，为全省旅居产业高质量发展贡献更多实践经验。
（作者单位：云南省社会科学院农村发展研究所）
