杨光:房地产与人权问题

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杨光 (进入专栏)  

  

  阿马蒂亚•森在研究饥荒问题时有一个令人瞩目的发现:饥荒从未发生在具有民主制度和自由舆论的独立国家,而全都发生在威权社会、殖民地、一党制国家或军事独裁国家。在一个多党民主制度正常运转的国家,即使这个国家还很贫穷,即使它遭遇了粮食的大幅度减产,它也并不至于导致一场灾难性的饥荒。因为民主体制为政客们提供了防止饥荒的政治激励,而且“出版自由和活跃的政治反对派是受饥荒威胁的国家所能拥有的最好的早期报警系统”。在一个已经民主化的穷国里,要想完全解决乃至彻底防止饥荒其实也并不是一件难事,实际上,任何饥荒的受害者通常都只是国内最贫弱的那一部分人口(统治者、上层社会、富裕人群从未因为饥荒而死亡),而这部分人口的总收入和食品消费总量所占的份额都不可能太高(通常会大大低于其人口比例),因此,哪怕“重新创造他们的收入,或者从零开始供给他们全部正常的食品消费,……所需要的资源也不会是一个大数目。”通常,一个社会若动员和投入3%—5%的国内收入便可防止和消除任何可能发生的饥荒。可尽管如此,在一些没有自由传媒的非民主国家,有时候粮食的产量根本就没有减少,或者只有微不足道的粮食减产,这些国家甚至还一边维持着(甚或扩大了)粮食的对外出口,另一边却同时发生了杀死贫弱人群的可怕的饥荒。他举例说,1979—1981和1993—1995年间,日本、博茨瓦纳、新加坡的人均粮食生产大幅下降了12%~58%,但这些国家的公民反而获得了更大程度的粮食保障,而同期,苏丹的人均粮食产量增长了7.7%、布基纳法索增长了29.4%,却发生了“饥饿状况的普遍扩散”。因此,森认为,饥荒的成因不是粮食的短缺,而是粮食权利的短缺,这是一个经济问题,但背后却有人权问题。

  阿马蒂亚•森的研究表明,权利配置的恶化远比资源配置、供求关系的恶化更加致命。参照森的研究,让我们来审视一下中国当前的房地产问题,我们关注的重点,是透过房价争议洞悉其背后所体现的中国公民在土地、房屋上的财产权利和社会权利的不平等配置。

  表面地看,粮食危机与住房困难是两个极不相同的问题,似乎并不具有可比性。然而,我们注意到,在当前的中国,已经有数量相当可观的一部分人口(总数在5千万人以上)——至少包括大中城市的低收入者3000万人以上、因失地而流入城镇的无业农民2000万人以上、被拆迁而补偿不足的城镇居民1000万人以上,他们正在或即将遭遇一场“房荒”的袭击:他们租不起、更买不起房屋,现行体制又不允许他们在城市自建便宜的住房。我们还注意到,之所以出现这样的情况,并不是因为房屋供给量的意外减少,恰恰相反,中国的房地产建设在近十多年里得到了极大的发展,房地产业的产值与利润增长都大大高于同期GDP和人均收入的增速,中国的房屋总面积和人均住房面积也都有很大的增长。那么,为什么一方面有大量的房屋闲置无用,另一方面城市的贫弱人口却遭遇到比以往更难克服的房屋困境?在此背景下,中国的“房荒”就显得比饥荒更加严酷、更加荒谬。

  “房荒”的表现形式是高房价。关于这些年来商品房价格的惊人上涨,辩护方的理由主要有以下几种:一是改革因素,市场化改革使过去不合理的人为低价迅速回复到合理的市场价位,所以大涨价不可避免;二是资源因素,城市化进展过快,而城区土地有限、寸土寸金,所以高地价推动了高房价;三是需求因素,大量涌入城市的新移民需要买房,越来越富裕的老市民也需要换房,住房需求的增长是真实的、强劲的和可持续的,所以,只有大涨价才能与急剧膨胀的需求相适应。这样的经济分析使得人们有理由将“房荒”的过错归咎于受害者本身,认为这一部分贫弱人群没有理由怨天尤人,他们之所以与商品房无缘,并不是因为房价不合理,仅仅是因为他们自己落后于时代,他们的素质与收入能力过于低下。

  当然,上面列举的那些涨价因素并非无中生有。只不过,人们很难证实这些因素与房价高速上涨之间真实的因果关系。比如,说城市住宅用地资源有限这诚然不假,但是,人类所有的资源(包括“取之不尽”的新鲜空气和清洁水源)无一不是有限的,而在所有有限的资源中,土地并未显得非同一般的紧张,尤其是不可能紧缺到无地可建房的地步(如果是那样,连立足之地都不够用了的中国人还有什么资格和本钱去谈“大国崛起”和“民族复兴”呢);说住房需求有大幅增长也同样不假,但是,绝大多数的消费品、投资品在近三十年来也一律都有强劲的需求增长,而在生产能力更快增长的情况下,其他许多领域的状况却经常表现为内需萎缩和价格低迷,唯房地产等少数领域才“风景这边独好”。

  一直以来,人们习惯于从狭隘的经济学视角谈论房地产、从单纯的供求关系角度谈论高房价,这导致了对房屋问题无可救药的误解。在我看来,试图以经济学的理由来解释一种高于中低收入者终生收入的房价显然是徒劳的。一个不可否认的事实是,中国的官僚阶层、绝大多数吃“皇粮”的人口都不曾真正受到过高房价的困扰(即使他们的名义收入也并不高),因为他们不仅曾经有权以象征性的低价格购买了“房改房”,而且至今也还保留着单位集资建房的特权(当然只是象征性集资,而且是在低价的好地段上建廉价的好房屋);富裕阶层在整体上也不是高房价的受害者,相反,从各种富豪排名榜上我们可以看到,中国甚至有超过一半的大富豪涉及房地产业,他们正是凭借土地和房屋投机而短期暴富。事实上,当且仅当住房人是不吃“皇粮”的中低收入者时,“市场化”的高房价才真正成为了人们实现住房权的经济障碍。

  依照中国法律,所有的中国人不分高低贵贱,人人都没有土地的私人所有权。既然人人无权,这似乎也就人人平等了。由此,中国所有的房屋在权利上都是房权与地权分离,城市的土地永属国家所有,即使它正好处于私有房屋的脚下,它也永远是一种“公共资源”。但是,对公共资源的平等权利本身只是一种假象。德沃金说:“从任何复杂的经济理论的观点出发,个人对公共资源的支配权,都构成其私有资源的一部分。例如,在对自己呼吸的空气质量进行的公共决策中,有能力影响这项决策的人,就比没有能力这样做的人更富有。”人们名义上对公共土地的平等权利事实上一直处于由政治权力所决定的私人配置状态:谁拥有对国有土地更大的支配权,谁能够从出卖这一支配权中获益更多,谁就拥有更多的土地权利。当国家是唯一的地主,地方政府是唯一的土地代理批发商,垄断的地价是不可能不尽量拔高的,而垄断地价的畸形拔高也是有限的市场力量所无法纠正的。当作为公共资源的土地使用权转变为商业资源并向私人计价出售时,人们对公共土地的权利在名义上也就不再平等了。国家的土地权此时大部分转化为那些对土地的规划、使用、定价拥有专制决断权的机构、官员和开发商们的部门利益或私人财富。他们显然拥有更多的土地权利,在公共地权的分配上当然也就比大众更加富有。而这种富有,在高房价的市场假象掩盖下,也已经充分的货币化和市场化了。

  房屋的价格差距主要来源于地理位置上的差别。这个事实一目了然:一套一模一样的房屋,在偏远的乡镇只值两三万,在京沪深广等大城市就可能价值数百万,其身价可以相差50—200倍(无疑,高价房屋最值钱的地方并不是房子本身,建安成本在房屋价格构成中所占比例不足三成,而与此相悖的是,买房人恰恰对于地理位置永远没有“产权”)。问题是:城市基础设施的建设成本由全体纳税人承担,而由此带来的城市土地升值的收益却由公共土地的商业代理人独享(公共土地每年为地方政府贡献5500亿元以上的土地转让金收入、为房地产开发商贡献数千亿元的利润、为相关官员贡献的个人不法收益也应数以百亿计)。假设:如果土地是私有的,或者,如果每个居民都有权平等地无偿获得一定限额以内的住宅用地(比如每人10平方米住房,超出限额部分才支付地价),又或者,如果每户居民在购买第一套基本住宅时政府返还地价(购大房、购第二套房屋时才实收地价),那么,住房权的分配状况将会平等、均衡得多,对高房价的“宏观调控”也将会简单得多。在德国等欧洲国家,购第二套房比第一套房要贵很多,这不仅是为了抑制炒房投机,更体现了一个类似于“自然法”的原则:公共土地对每个个人来说都是一种既有资源,人们对它的权利应该是先天平等的,当一个人的居住面积明显大于他人时,意味着他占用了他人名下的土地份额,理应对他人做出相应的经济补偿。

  很明显,中国现行的土地所有权、使用权、规划权、管理权、定价权等一系列的制度设置一律排斥公民个人平等的土地权益。这正是高房价的首要原因,也正是贫弱人群遭遇“房荒”的首要原因。

  房屋的财产权利作为一种消极权利,它对国家和政府的要求只是“不作为”:不该征用的不征用,不该强拆的不强拆,不该收钱时不收钱,并不要求政府为穷人提供住房。而《世界人权宣言》第二十五条、《经济、社会、文化权利国际公约》第十一条还为人们设立了一项关于住房权的积极权利。它要求政府在住房问题上“有所为”:为保证每一个人的适当生活条件,政府有义务为所有公民提供最低程度的住房保障。因为让所有的人有尊严地活着,比让少数的人优越奢侈地活着,这是一件在道义上更有价值、在政治上更加正确的事情。苏格兰、法国等欧洲国家已将居者有其屋作为政府的一项宪法义务,无房可居者可以将政府推上被告席。

  中国也是经社文公约的签字国。面对贫弱人群的“房荒”状况,大中城市也正在进行“经济适用房还是廉租房”的热烈争议。在我看来,看似复杂的问题往往有着简单的答案。事情可以这样来梳理:如果无房可居(或房屋负担过重)的人口较多、分布很广,它说明现行的房屋制度从根本上就是不合理的、不符合国情的,也说明这套制度所赖以成立的权利基础、政治安排是不可靠的。在此情形下,经济适用房或廉租房均不可行,因为在很多人都有住房困难的时候只给予很少的人提供经济适用房或廉租房,这就形成了一种新的有失公平的特权。与其如此,还不如重建房屋制度的权利基础,使基本住房重新成为绝大多数人轻松可得的生活资料(而不是奢侈品)。如果无房可居者极少,只限于孤寡残疾等特殊人群,廉卖房、廉租房甚至白送房也均无不可,为极少数处于绝对困境中弱者提供适当的帮助,财力允许提供到什么程度就提供到什么程度,这没有什么好争议的。

  广厦豪宅可以成为奢侈品,但基本住房天然不是奢侈品。即使是在经济落后的古代中国,普通家庭也大都有能力拥有一处遮风挡雨的“陋室”。中国人有安居立业的传统,而有史以来,对绝大多数的中国人来说,安居立业也不只是一个乌托邦的理想,即使没有祖传之地、祖居之屋,他们也并不用花费大半生的劳动所得才足以备齐建房所需的砖瓦木石。在今天,中国人的勤劳和能力并没有严重退化,祖传之地也还算基本完整,我们应该确信,大半生或终生积蓄还买不起一套房的现象,对于一个正常的劳动者来说,绝不是一种正常的状况。

  阿马蒂亚•森说:“饥荒是如此容易防止,使人惊奇的是它们竟然会被容许发生。统治者和被统治者之间——‘我们’和‘他们’之间——的距离感是饥荒的至关重要的特征。”我们似乎也可以说:“房荒”是如此容易防止,或建、或买、或租,只要不在贫弱者的住房权上附加那么多的捐纳义务,一切都不难解决。我们中国人并没有任何德行与能力上的重大缺陷,竟然要放纵“房荒”在一部分同胞的身上发生。

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学友讨论

堪称经典! tenten 2008-01-04 22:54:15

  这篇文章写得甚好.学经济学的人都应补上这一课~~

实在 一平民 2008-01-02 21:45:38

  先生的文章以事实为依据,对国民的启蒙意义极大,与什么三个代表、和谐社会、科学发展观等外强中干的伪真理形成了显明的对比。先生的文章在天益网中属于佼佼者。

说得对!! ddm 2007-04-16 20:43:17

  说得对!!说得太对了!!!

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