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一、私有土地的产生及其在共和国前期的发展脉络
（一）第一次公地分配—私有土地的产生
在罗马城邦建立之前，是不存在私有土地的。土地属于各氏族所有，这种氏族土地（Ager gentilicius）体现为集体所有的特征。自罗马城邦建立，部分氏族土地划归城邦所有，成为最初的罗马公地（Ager publicus）,根据传说，罗马王政时期第一位王罗慕洛（Romolo）曾经从这些公地中划分给每个市民2尤杰里（bina iugera）土地作为私有土地（Ager priva-tus），可以由后代继承，被称之为“世袭地产”(Heredium)[1]私人经由这一过程而获得的土地称之为“分配田”(Ager divisus et adsignatus)，这是罗马史上关于公地分配与私有土地的最早记载。根据史学家的分析，2尤杰里的土地根本无法供养中等规模的家庭，所以他们推测这种世袭地产仅仅限制在氏族土地周边，[2]即只是附属于田庄的土地，仅仅涉及房子和庭院，满足家庭的居住需要。[3]至于耕地以及一般用地（草场、牧场），则依旧是全部贵族氏族公社的财产。个别家族对于这些土地只有“占有权”（ius possessionis)，而没有“所有权”（ius proprietatis）。[4]
罗慕洛的这次土地分配针对所有市民，包含贵族与平民两个阶层。这一点与后来历次城邦主持的土地分配迥然相异，其后数次土地分配的对象仅仅针对平民。[5]但因为贵族与平民两者政治与经济地位极不平等，各方面差距很大，在这种情形下要完全平均地分配土地是难以想象的。所以一种假设认为，[6]罗慕洛首先把市民分成三个部落三十个库里亚（curia）,然后把用于分配的公地也平均为三十个部分分配给每一个库里亚，平均分配所指代的便是这一过程，但是在每个库里亚内部再分配的时候，便不再呈现出一种“均分”的画面。在罗慕洛之后，第二个王努马·彭皮里(Numa Pompilio)（公元前8世纪末）、第三个王杜罗·奥斯蒂里（TulloOstilio）、第四个王安科·马尔兹（Anco Marzio）（公元前7世纪）都曾把先王土地与征服敌人得来的部分土地分配给无地的平民，这种授予被称为“按丁”(viritim)；与此相并行的授予称之为“殖民地方式” （colonia-rie）。[7]
（二）氏族解体与私有土地的增长
随着城邦权力的增长，以及氏族内部家父们权力的扩大，它们从两个方向取代并压缩着氏族这一社会结构的功能，导致了氏族的逐渐瓦解。在经济上，氏族初期畜牧业具有重要地位，随着意大利人迁入半岛开始定居，土地的经营重心已由畜牧经济过渡到农业经济，农业始终是各氏族的基本支柱，[8]这便推动了家父们把土地分成小块以利于精耕细作的要求。氏族解体时大部分集体土地在氏族内部家父们中间进行了私有分配，还有一小部分氏族土地保持了集体归属用来作为共同放牧地，这是“Agercompascuus”的源头。[9]需要强调的是，首先，因为氏族内部成员皆属贵族阶层，所以这次大规模的氏族内部土地私有分配使得贵族拥有大量私有土地，而平民因不属于氏族成员故而在这一进程中一无所获；其次，因为每个氏族所拥有的土地面积差别很大，每个氏族的自有法家庭（familiaeproprio iure）数量，即家父数量也有差别，[10]这两种差别在氏族解体土地分配给内部成员时显现出来，即贵族成员之间所拥有的私人土地面积和数量也是有明显差距的，其导致城邦开始形成不同规模的经济力量。
在王政时期，罗马便已存在大地产。当时这样的大地产并不少见，其原因在于，一则如前文所述，因各氏族人数不相等以及各氏族拥有土地的面积不相等，氏族地产的分配必然会造就一个拥有较多地产的地主等级；二则大批商业资本开始流入罗马所致。但大农业需要依靠为数可观的奴隶，该条件在这一时期还不能设想其存在。[11]更确切地说，在这个阶段，家父将田地分给家子、门客耕种，地主把自己不能亲自耕种的一部分田地甚至全部产业划成小份分给属下人耕种。只要出租者愿意，受田者可以保持这种占有，在法律上却无保障，而且一般情形下土地使用者需要交租，这种关系与日后的租佃相近，可是没有一个固定期限，而且没有法律保障，这显然需要双方互守信义不可，[12]门客制度兼有道义和宗教的性质，归根结底它无疑奠基于这种使用土地的分派方法。
如果说王政时期大地产状况是这样，那么它绝对不是一种城邦裂开的伤口，而是对城邦有最大的利益。它使许多家庭相应筹得他们的生计，而且在从事耕作却又无地产的默许佃户中，产生出适应罗马殖民政策的材料，没有这种材料，殖民扩张政策必然不能有所成就，因为国家虽可给无田者以田地，但对那些不愿耕种者不能给予运锄掌犁的勇气和力量。这一阶段的罗马社会结构，清楚地体现出“公民（公民权）、土地、兵役”三者合一的状态。塞维体制即以分配田地为前提，赛维改革清楚地说明，[13]罗马最初不但以农业国为主，而且还一向努力确保定居者的整体而使之成为城邦的核心。把服兵役的共同负担落在定居者身上，使得罗马人的战争和征服政策，一如其政制，也是以定居权为基础，因为只有有定居者对国家才有价值，战争的目的便在于增加土地以增加定居的成员。许多民族也曾如罗马人那样战胜敌人，掠夺土地，可是没有一个民族能像罗马人那样使其以血汗所得之地据为己有，以锄犁保全干戈所夺来的土地。[14]罗马的伟大奠基始于公民对土地拥有广泛而直接的统治权。
但是到了共和国时期，随着大量的公地以“占据地”的形式被贵族占有，这种任意而集中的公地占有迅速导致土地占有的集中与合并。对土地经济利益最大化的追求，使得私人占有的公地汇集合并的危险性大大增加。[15]这一时期公地占据制度的受益者仅仅是贵族阶层的成员，他们把握着国家的方向，在对“占据地”利用的可能性方面，平民的能力仍然受到限制。所以贵族与平民在公元前5世纪与公元前4世纪的全部斗争史都交织地体现了这种公地利用的经济要求。[16]而且因为某些家庭对大量被占有的土地的兼并使得这种占有的临时性和可撤销性成为名存实亡的东西，所以土地兼并现象成为社会斗争的中心，造成了共和国初期各种事变。公元前487年，执政官之一斯普里乌斯·卡西乌斯在第三次任执政官期间，提出了一项土地法体现了平民的经济要求，决定把从赫尔尼其人那里夺来的大片土地在人民中分配，还提议清查公地，把一些已被贵族占用的公地收回来和新获得的土地一起分配给平民以解决平民无地的问题。另一部分出租，将租金上缴国库。他想由元老院手里夺去公地的支配权，但最终贵族一致奋起，卡西乌斯被判处了死刑，土地改革成为泡影。[17]此后每年保民官都提出土地法的问题，但是这一与平民密切相关的问题始终都未解决。
随着罗马的对外侵略扩张加速，在共和制的头两个世纪即公元前5世纪和公元前4世纪中叶，由于意大利半岛被征服，罗马手中积累了大量的土地，这种针对平民的小规模土地授予一直在继续，这些土地上建立军事殖民地以及分配少量的公地给平民，缓和了平民对土地的要求，土地问题在很大程度上失去了尖锐性。据统计，从公元前343年至公元前264年，大约把6万份地分给拉丁人和罗马人，其中罗马人约占4万份。[18]其中有两件对于经济社会和政治都产生重大影响的事件，即公元前456年的伊其利亚法案（Lex icilia de aventino publicando）和公元前393年对维爱土地（Ager veientanus）的分配。[19]伊其利亚法（Lex icilia）是一项平民会决议，该法将阿文蒂诺山的土地分配给平民，以供他们建造住房，但它并未采取平均分配的方式，在分配结果上造成了更多的不平等现象。对维爱土地的分配指维爱战争后将埃特鲁斯城市维爱的土地分配给平民，这是从建城之初到公元前4世纪这一阶段最为重要的一次土地私有化分配，据李维援引当时的元老院决议记载，每个自由人在这次分配中得到7尤杰里的土地，大于以往的任何一次。[20]这次分配创造了一个广泛的新的小土地所有主阶层。以上，便形成了至罗马共和国前期私有土地的大致图景。而且在平民争取等级平等运动期间，平民巨室已获得保民官一职可为己用，公地问题便无人认真讨论。
关于授让的土地份额能否转让这一问题，没有疑问的是这一份额可以通过“死因”（mortis causa）让后人继承，这也是“世袭地产”（Heredi-um）这个词的原初含义。需要讨论的是该土地份额能否在所有权人生前进行转让，这个问题争议很大。到共和国时期，有一些迹象表明该土地份额是不可以在生前转让的，“ Heredium”这个词也说明了这部分不能从遗产中拿去。而且从古罗马社会的经济结构角度来观察这个问题，正如马克斯·韦伯所指出的，在共和国时代之前土地都处在一个氏族或是家庭的集体所有制状态。土地所有权产生于一种对家庭的主权观念，这种主权又以在氏族范围内与集体所有权的共存以及后来与城邦的集体所有权的共存（即在较大政治群体范围内的共存）为特点。也就是说，在土地问题上，人们是为了适应不同的情形而在同各政治群体的共处中对所有权和主权的概念加以界定的。对家庭的主权，作为家父的统一权力，是一种个人权力，与此同时，氏族的所有权以及后来的城邦所有权，由于这些组织所特有的结构，则表现为集体所有权。[21]在古老的父权制度下祖传的土地是不能够获得也不能够交易的。在这一时期虽然私人开始获得土地所有权，但该所有权仍然体现为一种双重性质，即个人与个人所属的集体同时对土地享有所有权，这样的共同土地当然欠缺转让性与商业性，所以是不能够在生前转让的。[22]
但是在提比留·格拉古的法律内容中却包含禁止转让份额的规定，这就从反面说明了在格拉古之前是可以对份额自由转让的；而且要式买卖（mancipatio）的结构同样适用于土地的买卖，这从一个侧面证明了存在可以生前转让的土地。可以确定的是，到了共和国时期，伴随着氏族等集体所有结构的消失，私人获得的土地份额可以在生前进行转让。
二、格拉古及后格拉古时期的土地运动与私有土地的扩展
（一）格拉古改革与“森布罗尼土地法”
在共和国后期，即公元前3世纪到公元前1世纪这一阶段，土地制度的背景是，罗马由一个城邦逐渐发展成为一个统治欧陆大部与地中海的帝国。第一次布匿战争后，罗马于公元前241年将被征服的西西里组建成第一个行省，从此诞生了行省土地的问题。这一系列政治与军事上的重大变革影响了罗马的社会经济结构。原本缓和的土地问题在公元前2世纪中叶再度尖锐起来，原因之一由于一系列对外战争的胜利，大量战俘与占据区原住民沦为奴隶，奴隶制度在这一时期得到飞速发展，富人开始用廉价的奴隶而非自由民耕种土地；原因之二在于大量金融资本投入农业，便利了土地的收买和集中；原因之三在于新贵的政治统治使人们能广泛地从公地取得他们需要的土地，当权的新贵更加随心所欲地在公地上为自己创立巨大的地产；原因之四是公元前2世纪因为西西里等行省大量廉价的粮食输入意大利，使得地主放弃种植谷类作物而选择更适合大奴隶制经济的经济作物和畜牧业，这种商业性的影响直接改变了意大利的农业；原因之五是小农长期从军作战致使劳动力减少，土地荒芜。以上这些因素合力起来导致了意大利的小农经济遭到破产和小土地所有制的消失。[23]
提比留·森布罗尼·格拉古（Tiberio Sempronio Gracco）担任护民官的那年，即公元前133年，他试图解决社会问题，其计划是振兴曾经作为罗马社会的基础的小土地所有者阶层。他在这一年制定的土地法平民会决议“森布罗尼土地法”（Lex Sempronia agraria）试图重新确立一项同公元前367年的“关于土地规模�(点击此处阅读下一页)