周天勇:究竟应该怎样才能稳住和降低房价?

选择字号:   本文共阅读 2998 次 更新时间:2007-02-12 01:03:35

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周天勇 (进入专栏)  

  

  2006年是我国宏观调控中控制房价上涨过快的一年,国务院和有关部委出台了多项相关政策。房价涨幅比上年回落2.1个百分点,调控初见成效。但是,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,有些城市房价的涨幅仍然很大。怎样看待房价上涨,究竟怎样才能稳住,甚至可以降低房价,需要从经济学的角度进行冷静并正确的思考。

  

  需求、供给与成本对住宅价格上涨的综合推动

  

  从对住宅的需求看,中国刚刚进入城市化的加速阶段,到2020年,可能有60—65%的乡村居民变为城市居民,未来15年将会有4亿人口进城;而从人民群众的消费结构变化来看,即便城市的居民,其收入提高后进一步改善居住条件的支出弹性较大,这里还包括新增城市人口和家庭小型化所需要的住宅;而较为特殊的是,中国一个国度中有13亿人口,加上对外开放,一些大都市和沿海城市,住宅需求更多地来自于全国,甚至国外的购买力。我觉得,中国在2025年以前,强劲的住宅需求可能不会疲软。

  而从住宅的供给看,住宅要建设在土地上,中国人多地少,土地的稀缺性使其价格将不断地上升,而土地价格的上升,必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看,有三个土地必然涨价的特点:一是土地的供应者只有一个政府,即土地的供给是寡头垄断,只我一家,别无他店;二是土地的买家是充分竞争的,即在售出时,采取对几个、十几个、几十个,甚至百家土地购买者进行拍卖,有时一拍,拍出一个天价来,其价格必然要摊入房屋价格;三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望,寡头垄断和拍卖抬价,使其在最有利的地位上获得土地最大的收益。而土地限量供应则有可能导致住宅的即期和预期供给都小于需求。

  当住宅的需求大于住宅的供给时,一是住宅的价格会由需求拉动上涨,二是所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费、提高房地产商的贷款利息等等措施,其成本上升必然地要转嫁给购买者。而提高买房贷款的利息,也使高收入不需要贷款的人获得越多的未来价格,而中低收入的人,买住宅的负担加重。

  建设住宅的任何成本,如果政府不进行减免和补贴,毫无疑问,都要进入房屋的价格。进入房价的有:一是建筑商的建设成本和利润,二是政府的各种税费,三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施;四是高昂的土地价格。目前,政府在房地产领域收取税费多达几十,甚至上百种;而让开发商配套建设政府应当配套的基础设施,已经成为一个惯例;政府的土地财政,一年要从其中获得5000亿以上的收入。这些本来不应当进入住宅价格的额外费用,要占到住宅价格的三分之一左右,甚至一些地方还要多。

  

  调控房价的一些建议

  

  既然我们从上面三个方面分析了中国房价持续坚挺和上涨的原因,我们就应该从其入手,来调控房价。

  从需求方面讲,对于城市化和居民消费结构变化引起的正常的住宅需求增长我们不要去压抑。需要抑制的是不合理的住宅需求:比如,拥有多套住宅,占地较多的别墅,超大面积住房;比如购买住宅是为了择机再抛售,投机升值。对于这类不合理的住宅需求,包括资产投机,因为只有房产税不能当期转嫁到房屋成本和价格上,加大房屋的持有成本,并加大投机的风险,因此,只能用房产税和房产累进税,包括对别墅等容积率低的开征土地使用税和土地使用累进税的办法来进行抑制,对房屋投机别无它法。因为中国个体、微型和中小企业创业投资受到注册登记、政府税费、严苛的执法等等限制,居民有钱主要去理财,要么投资于股票,要么投资于房产,如果不对房产投机进行有效地控制,股市如果下落,必然又会引起新一轮的房市投机,导致房市资产泡沫增多。

  而从供给方面看,我觉得要做工作更多。首先,可能需要增加土地的供应,特别是适当增加住宅建设土地的供应。这样在房屋供给增加的情况下,可以改善住宅供给与需求平衡,减弱供给与需求差太大引起的需求对价格的拉动。需要多说几句的,一是需要通过利用滩涂、四荒,甚至改造沙漠等,明晰投资改造土地的产权,扩大土地的供给。有的专家认为,中国如果规划、政策、投资得当,有增加5亿亩耕地的潜力。二是农业生产要规模化,要集约化,要技术进步,从而在耕地相对减少的情况下,保持甚至增加粮食产量。三是也许值得商榷,但是我认为,虽然不能依靠大规模进口食粮来保证中国的粮食安全,可以适当进口一些粮食,相当于进口土地资源和水资源,相当于进口别国政府对农业的直接和间接补贴,相当于转移农业的一部分面源污染,相当于减轻陈化粮增多的风险和负担。而国际粮食市场,不是一个垄断的市场,是一个多国供给竞争性的市场。进口少许的粮食,并不意味着国际市场粮食价格会大涨。这样就可以有一些土地分配用于城市化的需要。

  其次,应当改变和调整土地供给高度垄断的市场结构。修改土地法,按照宪法精神,农村集体用地用于非公益用途的,不再经过国家征用,而是直接以集体土地的产权性质进入建设用地市场。村里每一户村民土地入股,村集体与用地商进行出售长期使用权、入股、租用等方式的谈判,国家收取一定比例的增值税,或者所得税即可。即使用于公益性质的土地,也需要用地单位与集体按照等价交换的原则进行土地所有权的交易,增值部分国家可以收取增值税。这样,多个土地使用商,在符合用地规划的前提下,可以选择的是多个土地供应者。土地的供给市场不再是政府高度寡头垄断的市场了,土地的供应价格就有了一定的竞争性。

  再次,需要改变住宅消费的供给结构。除了竞争性的商品房市场外,一是要允许合作建房。合作建房在许多国家已经证明是有效的住宅建设和供给方式,能大幅度降低住宅的价格,并且对房地产商的住宅价格形成竞争,有时迫使房地产开发商不得不降低他们的房价。而且,在住房制度改革初,在我国一些城市,也积累了一些经验。我认为,可以放开。二是政府可以适当建设一些经济适用房,以供应低收入者,使他们有房可住;三是应当发展房屋租出租市场,鼓励居民出租房屋,解决一部分青年家庭和流动性较大人口的居住;并且,建设一部分廉租房,供城市中低收入和较贫困人口居住。但是,需要指出的是,像北京、上海、大连、深圳、杭州等等这样的城市,房价比其他大中小城市高可能是正常的,如果房价低得像县城的水平一样,这类城市的人口规模就会爆炸。因为,城市经济学的研究表明,较高的房价和高昂的其他生活费用,是大城市控制人口规模的自动的经济调节机制。因此,房屋方面的上述优惠政策,可能要对城市的原居民,退休者,原低收入者有所差别地实施。如果无差别地进行普惠,出发点肯定的是好的,但结果会吸引更多的人口向这里迁移,必然会导致城市人口规模的恶性膨胀。

  而从住宅的成本看,我认为,一是要清理合并房地产的各种税,特别是要清理政府各部门的收费项目,税收用房产税来替代,许多政府各部门收费项目应当废除,这样既在当期降低了房屋的税费成本,也将纳税长期化和稳定化;二是允许政府发债建设城市的基础设施,发债的还本付息列入经常性预算,不再使房屋开发商建设住宅相关的配套设施,使居民房屋成本不再分摊政府的基础设施配套;三是尽快改革中央与地方的财政税收关系体制,开征的房产税,留地方使用,使地方政府不再以高价拍卖土地、转嫁住宅配套设施来维持地方财政运转。这样,不再让地方政府将建设的住宅当成生财的渠道之一,使居民能住上较为便宜的住宅。

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