许小年:走入迷途的中国房价

选择字号:   本文共阅读 7727 次 更新时间:2013-07-26 10:49:42

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许小年 (进入专栏)  

  

  

  2002年以来中国的房地产市场逐步升温,经过2003年的大幅上涨,2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%,商品房平均价格达到2777元,相比2002年底,在两年不到的时间里,价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说,这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始,逐渐向全国大部分地区扩散,出现了经济基本面比较好的地区价格上涨,经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面,甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣,即使是2003年出现的“非典”和央行的121号文件对这一轮的房地产市场上行也没有构成多少实质性的影响。

  伴随着这一轮房地产繁荣的,除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外,留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002年上半年,泡沫之说就已经出现,2002年11月,时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件,此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后,随着每一季度经济统计数字的报出,看着日长夜大的房地产价格,对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月,建设部推出了关于房地产市场形势的报告,不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定,管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点,掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮,各路官员、学者、房地产商轮番上场,互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。

  这场争论中,房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的,所以不存在泡沫,而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力,出现了很严重的泡沫,并且泡沫即将面临破灭。对此,我们要用这篇文章来说明我们的看法,我们的看法可以用三句话来概括:第一,中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫;第二,虽然房地产泡沫非常明显,但价格很难大幅下跌;第三,虽然价格不会大跌,但也决不是什么好事。

  纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件,我们可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通,其中最根本的原因在于,目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步,中国的房地产市场才是真正实现了市场化。

  我们对此的价值判断与经济学告诉我们的结论是一样的:是泡沫,最好让它破灭,而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系,会导致资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破灭越早,对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握,否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。

  

  一、中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫

  

  在对这个论点进行论证之前,我们要先说明一个本不需要说明的问题,那就是究竟什么是泡沫?在我们看到的争论中,相当一部分学者没有表现出基本的专业素质,比如有人就凭中国人多地少就可以喊出了“房价若干年要涨若干倍”的口号,反映出其对资产价格的规律缺乏起码常识。在我们不愿意怀疑其动机的情况下,只能怀疑其专业素质。

  在经济学里,影响最大的泡沫定义是以研究金融危机著称的经济学家金德尔博格(Kindle berger)在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中给出的:

  “泡沫状态”这个词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终。通常,“繁荣(Boom)”的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些,以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)的形式出现危机,或者以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。

  金德尔博格对泡沫的定义比较形象,但是在理论研究中比较难以操作。现代的经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这样的定义简化了对泡沫的判断,所需要做的工作有两点,一是决定资产的基本价值,二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。

  1.当前的房地产价格反映其基本价值吗?

  要回答这个问题并不困难,我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。房产做为一种商品,与其他商品——比如面包和股票相比,有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求,又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值,才可以确定的它的基本价值。

  首先做为消费品,房产的基本价值可以这样确定,微观经济学告诉我们,完全竞争的市场中,商品的均衡价格等于其生产的边际成本,在现代经济学中并不特意区别价值和价格,可以认为,供需决定的均衡价格就是它的基本价值。做为投资品,可以由资产定价的基本原理决定,生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。对于房产来说,把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前,就是它的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产做为消费品和投资品的基本价值。

  先来看看做为消费品,现在中国的房子应该值多少钱。首先从供给这一方看,因为近年来房地产市场一片火爆,许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队,开盘当天甚至几个小时之内就销售一空,在卖方市场的情况下,开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房,这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里,做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化,可以将价格提高到买方所能接受的最高价格,在经济学上称为保留价格。如果我们很难得到开发商的边际成本数据,我们可以利用消费者这一方的数据推算出购房者的保留价格。如果房子的实际价格高出了消费者的保留价格,那么做为消费品,它的价格可以认为是被高估了。值得一提的是,即使是以保留价格成交,价格仍有可能是高估的,因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。这种情形在整个市场处于上行的阶段,即使开发商之间是完全竞争的,仍然有可能出现。自2003年以来,已经有几个城市政府针对开发商有房不卖出台了惩罚措施,也从一个侧面反映了这个现象。

  下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格,或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入,她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告,我国城市居民户均资产22.83万元,其中金融资产7.98万元,占34.9%,房产10.94万元,占47.9%,其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底,我国城镇居民人均可支配收入为8472元,户均人口为3.1人,这样每户平均的可支配收入为26263元。

  假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现,做为首付款购买新房,未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题,2003年底,我国城镇居民的恩格尔系数为37,就是说居民有37%的收入用于食品支出,如果假定消费者用30%的收入支付按揭款,剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄,事实上这样的生活已经算不上宽裕了。就是说对于中等收入家庭来说,30%的收入用于供房已经是上限了。这样可以用于支付按揭款的收入为7879元,按照现行的5.31%的按揭利率,加上以现有房产支付的首付款,代表性消费者所能支付得起的住房价格为:当采用20年按揭时,为19.4万元,当采用30年按揭时,为21.5万元。

  因为住房是一种不连续的商品,所以在市场上不可能买到任意大小的房子。根据对房地产市场的调查,一般两居室的住宅建筑面积为90~120平方米,三居室的住宅建筑面积为110~140平方米。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米,按照当前的价格,房屋总售价为27.8万元。这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%.

  有人会说,在上面的计算中,没有考虑消费者未来收入的增长。如果消费者未来的收入增长了,她可以用来支付的按揭款也可以增长,那么她可以购买的住房价格会有所增加。这个看法是正确的,但是在当前的现实中还很难实现,因为通常银行不会允许递增还款的方式,这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长,这增大了银行的经营风险。虽然这样的融资方案在现实中还不可行,我们还是算出当消费者收入增长时,她可以支付的范围价格。假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%(我国目前城镇居民人均收入增长约为7%,考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素,4%的增长速度是比较理性的),则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。在前一种情形下,实际价格高出保留价格19.8%,后一种情形下,保留价格比实际价格略高3.2%.

  必须指出的是,这里的价格度量是基于资源配置效率的度量,即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率,因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。

  综合上面的计算结果,目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平,相对于消费者的保留价格,房屋价格大约高估了20~30%.

  我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标,但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。比如由于经济结构和税制上的原因,每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的,另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。根据上面的计算,当不考虑住房支付能力增长时,中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4~8.2,考虑增长时,这个数据为8.8~10.9.必须指出的是,这两个数据均远远高于3~6的国际标准,这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格,而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。当她以这个价格支付住房消费时,她应该正过着紧紧巴巴的生活。然而更不幸的是,现实中的房价比这个价格还要高出20~30%.

  为了使讨论更富启发性,我们把这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海的这几项数据也列在这里。2003年,上海的人均可支配收入为14867元,是全国城市平均水平的1.75倍。

  假定上海的户均资产也是全国城市平均水平的1.75倍。其他数据和上面的计算一样。我们得出的结果是:当不考虑住房支付能力增长时,上海中等收入家庭采用20年和30年按揭可以支付的房价分别为34.0万元和37.7万元,当考虑增长时,这两个数据分别为40.6万元和50.3万元。按照2004年9月上海住宅8200元的实际成交均价,四种情况下,实际价格比保留价格高估了141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%.

  按照这个计算,即使是上海最乐观的拥有平均收入消费者也绝对没有可能性去买一套平均价格的住宅。值得指出的是,这里的计算数据是有事实基础的,在上海2003年的两次房交会上,对希望购房居民的调查表明,70%以上的居民表示可以接收的住房价格不高于5000元每平方米,这个数据与这里的计算是一致的。

  上面分析了做为消费品,目前中国的商品房价格是被远远高估的,(点击此处阅读下一页)

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