黄小虎:对我国房地产业的再思考

选择字号:   本文共阅读 2575 次 更新时间:2016-11-15 11:18:25

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黄小虎  

  

   前几年,我曾发表过几篇文章,探讨房地产业存在问题及解决办法。这几年,政府加强了保障性住房供应的力度,这是一个重大的变化。但还有许多问题,没有从根本上解决。社会上围绕着房地产业仍然是议论纷纷,论者各执一端。现实与争论促使我再思考,主要思考以下问题:房地产业是支柱产业吗?房地产业问题的深层原因在哪里?房价与地价关系究竟如何?这里,把我的思考付诸笔端,敬请读者批评指正。

  

   一、房地产业是支柱产业吗?

  

   我在2005年的文章中认为,房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但我最近的研究表明,这个判断恐怕不能成立。请看下表:

  

表1 :全社会固定资产投资与全社会住宅投资结构

  

   通过表1可知,全社会固定资产投资中农村所占比重,1990年为27.5%,2000年为20.3%,2007年只有14.5%。相应的城市所占比重分别为72.5%、79.7和85.5%,其中城市房地产所占的比重,1990年为7.7%,2000年为15.1%,2007年达到18.4%。大约从2004年前后,每年的城市房地产投资,就超过了当年全国农村的全部固定资产投资。 另外,全社会住宅投资中,1995年农村占30.8%,2007年只有15.1%,相应的1995年城市占69.2%(其中房地产业占37%),2007年城市占84.9%(其中房地产业占72%)。

  

   很显然,这是一个城乡严重失衡的结构。在这样一个结构中,房地产业的光辉只能惠及城市,而不能普照广大的农村。不仅不能普照农村,目前的房地产业还是城市与农村争夺资源的重要渠道,因而也是导致城乡经济失衡的一个原因。这样一个产业,能够称为支柱产业吗?

  

   即使在城市,现在的房地产业也并未带来社会的和谐。有研究称“全国已出让土地但未销售的存量住宅约26.9亿平方米,相当于全国人均两平方米,城镇居民人均四、五平方米。”[1] 但是,不仅城市的中低收入阶层买不起房,就是许多收入较高的“白领”,也沦为“房奴”。那么多的房子都到哪里去了?据零点公司2006年调查,太原商品房的购买者中80%是非本市居民,北京、大连是60%,郑州是55%。[2]这些“非本市居民”,不可能是农民工,也不可能是其他低收入者,只能是形形色色的投资、投机者。该调查据此判断,我国的房地产业基本上是被投机资金所操纵了。2008年世界金融危机袭来,资金紧张导致房价下跌,投资者遭受损失。但进入2009年,投资客的春天又来了。例如,据北京市土地学会江桥同志提供的资料,今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,而6月已经达到30%左右;上海、北京等地也是如此,4月以来,别墅、高档公寓等高档住宅的成交量大幅增长,其中,北京某些新开盘的项目,投资性置业占比超过三成,上海某小区三期目前的销售数据,投资性购房的比率占据到7成以上。又据近日媒体的报道,上海高档楼盘的投资客大举出手,已将“刚性需求者”(即自住性需求)挤出市场。[3]可以说,我国的房地产业已经成为投机冒险家们的乐园。进入这个乐园的“门槛”,可比进入股市的“门槛”高得多,因此它只能是极少数人的乐园。

  

   一方面是广大的低收入人群买不起房子,大量造好的房子闲置,另一方面是少数人炒买炒卖数量可观的房子,实际上也是闲置。可见,目前我国的房地产业的利益指向,是不为广大老百姓服务,只为少数富人服务的。处在穷人与富人中间的所谓中产阶级,也是当今房地产业的受害者。本来,他们是引领社会消费的中坚力量,但在越来越高的房价的压迫下,被迫透支自己几十年乃至一生的收入,节衣缩食,很难发挥这样的作用了。我们今天所面对的,就是这样的房地产业,它能算是支柱产业吗?

  

   在正常情况下,通过房地产开发商的服务,将建筑业、建材业、与房屋有关的制造业和规划设计、建筑设计、金融服务、物业管理等连接为产业链,为社会提供各种房屋,满足人民生产、生活的需要。在这个产业链中,尽管开发商处于高端,但它本质上不过是个市场中介组织。所以产业划分,把它归入第三产业的服务业。也就是说,所谓房地产业,其实并不属于实体经济。一个国家或一个社会,终究是靠实体经济支撑的。在不同的发展阶段,起支柱作用的实体产业有所不同,但第三产业中的某一具体行业则无论如何起不了支柱作用。说房地产业是支柱产业,在理论上也是不能成立的。

  

   那么,当今中国的支柱产业是什么?我个人认为,其中之一是建筑业。请看下面的表格:

  

表2:建筑业与房地产业

  

表3: 全社会固定资产投资中的建安工程投资和房地产投资

  

   建筑业所涵盖的范围,比房地产业要宽,不仅从事房屋建设,而且从事诸如桥梁、涵洞、管线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建设;不仅在城市建设,而且足迹遍及穷乡僻壤。从表3可以看出,固定资产投资中的建筑安装工程投资额,比房地产投资额高得多。近些年来,房地产业投资增长很快,但其投资额也只是建安工程投资额的30%左右。从表2则可看出,即使是房屋建筑,不管是施工面积还是竣工面积,建筑业也都比房地产业高许多。例如2005年和2007年,房地产业的房屋竣工面积只是建筑业房屋竣工面积的不到30%。

  

   一个时期以来,人们常说房地产业带动了几十个产业的发展,其实,真正发挥这种带动作用的,主要是建筑业。建筑业在社会生产、生活中的基础地位和作用,是无可取代的。而房地产开发商则可被多种主体取代,如政府、住房合作社、集体、个人等等。

  

   总而言之,国民经济的支柱产业,是建筑业而不是房地产业。但由于房地产业所连接的产业链中,建筑业处于基础性的、突出的位置,导致我们把房地产业误认为支柱产业。这个思想认识上的误区,妨碍我们正确对待和解决房地产业存在的问题。因此,有必要本着解放思想、实事求是的精神,重新反思。

  

   二、我国房地产业问题的原因及解决办法

  

   单从经济现象看,我国房地产业最主要的问题可概括为两个,一是房价严重脱离广大居民的收入水平和支付能力,实在是太高了,不利于人民安居乐业,不利于扩大消费,不利于城市化健康发展。二是高房价之下的高利润,吸引着越来越多的社会资金和资源进入房地产业,导致积累与消费失衡,产业结构失衡,地区经济失衡,并且造成巨大浪费。如果说第一个问题属于微观表现,那么第二个问题则是宏观后果。

  

   导致上述问题的主要原因是什么?我曾写文章认为,主要原因是政府的体制不完善,政策有缺陷,并从财政体制、银行信贷、土地制度、税收管理、行业管理等方面,作了一些分析。[4]我现在仍然坚持当时的看法,但对具体原因的分析和解决办法,又有了一些新的认识。下面,着重谈谈这些新的认识。

  

   1 住房供应要多元竞争,防止垄断。

  

   上世纪80年代末至90年代初,理论研究和政策研究界探讨城市住房制度改革,最终形成的思路是,对存量住房实行“租售并举,提租促售,以售带租,小步快走”方针;对增量住房的建造与供应,则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。但后来实际执行,却没有按这个思路走。原有住房是只售不租,一步到位;新增住房的供应,一度只剩了开发商。改变思路,与当时急于甩财政包袱有很大关系。但这样做,却不符合社会主义市场经济的规律。

  

   本来,租和卖都是商品交换的形式,采用什么形式,应由消费者根据自己的情况决定。西方发达国家的住房自有率,少的百分之四、五十,多的百分之六、七十(也有个别国家达百分之八、九十),仍有很多人依靠租房解决居住问题。我们只售不租,使解决住房问题的途径过于单一,房屋租赁市场长期不能发育,误导了人们的住房观念,最终财政也还是要大量补贴。

  

   本来,市场经济中住房供应应该是多元竞争的,但一段时期内政府不投资了,对合作建房、私人建房也没有任何鼓励和引导措施,客观上是打压,结果导致开发商一家独大,处于绝对垄断地位。原来的无房户和新增人口,解决住房问题只能去找开发商。但他们面对的是一个典型的卖方市场,正可谓“宰你没商量”。随着投资、投机日盛,房价节节攀升,形成了房子虽然大大的有,但大批穷人只能望房兴叹的现象,以及消费者补贴投资投机者,收入低的人补贴收入高的人等现象。

  

   后来我们意识到,解决穷人的住房问题是政府的责任,逐渐建立并加强了廉租房等保障性住房的投入机制。从改革思路来看,实际是向90年代初的思路回归。回顾这段历史,是为了说明如下道理:房价高的根子是垄断,而开发商的垄断地位并不是开发商自己造成的,是政府的政策造成的。

  

保障性住房投入供应机制的建立,使穷人解决住房问题有了希望,应进一步加大这方面的改革力度。但白领和其他中产阶级仍在作“冤大头”,怎样解决他们的问题?在国外,住宅合作社作为非盈利组织,已有200多年的历史,有很成熟的组织制度和管理模式,是解决人民住房问题的重要途径。[5]我认为,我国也应大力发展合作建房,为此,有必要在土地、融资、税收等方面给予政策支持。此外,在小城镇甚至小城市,也应允许私人建房。这些都是90年代初形成的改革思路。这一思路的基本精神之一是多元竞争,(点击此处阅读下一页)

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本文责编:川先生
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