韩洪锡:中国房价贵不贵?

选择字号:   本文共阅读 847 次 更新时间:2013-07-16 10:20:04

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韩洪锡  

  

  在我国几乎所有的人们都在公开场合上谈我国的房价贵得离谱,不管在哪个地方什么时候,没见过有人说房价便宜。其实,说‘房价贵’明显是从今后想买房子的人的立场上说的话,已经买到房子的人虽然心里盼望房价继续飚升,但碍于买房人的感受不说实话罢了。说什么对只有一套房子的住户来讲房价贵不贵都没有什么意义的论调,不过是不懂机会成本概念和选择替代效果的糊涂看法,不值得细分析其错误所在。

  通常不少人说房价贵或有泡沫,主要是根据所谓的收入房价比(即用平均房价除以平均年收入水平)和租售比(即用房子售价除以年租金额)这两个数量指标判断的,并以发达国家的房价作为参照系。但是相信那个指标等待房价暴跌后想抄底的人在我国从来没有成功过。

  

  我国的特殊国情影响房价偏高

  

  首先,拿收入房价比这个指标来判断我国城市房价存在泡沫的人要看到,中国的国情和发达国家不一样,没有多少可比性。在发达国家那里也许用6年的收入可以买一套房子,但持有自己住房的成本并不低。比如在日本房主每年上交的房屋财产税很可观,据说把买房时的贷款利息等各种成本也加起来,买房和一辈子租房生活代价差不太多。不像我国,一个房产税试点就搞了好几年,至今还没有搞定。所以不能只看我国和外国的买房成本,而应把持房成本也考虑在内。

  发达国家的家庭收入通常指户主个人的正常收入,但是在我国家庭收入要把夫妻俩的工资收入都要算进去。除此之外买房时还要加进从父母那里可能取得的经济援助收入以及其他一些临时性非工资收入。所以为买房而言我国的收入水平不能和发达国家简单比较。

  决定中国房价还有一个非常重要的制度因素。中国有世界上罕见的‘户口制度’,不允许个人自由选择居住地,而这种制度特性对不同城市的住房需求和房价产生很重要的影响,而这在其他国家里根本不存在。比如在我国教育,医疗,文化,就业机会以及其他各种公共资源严重地向大城市倾斜,城市房价中已包含免费享受这些公共资源的价格。所以城市越大,追求这种免费公共资源的需求就越多。在中国大城市的房价远远高于中小城市是不言自明的现象。

  在国外人们自由选择居住地,所以要在大城市居住的欲望和实际需求远没有中国那么强烈。‘发达国家的富人愿意住乡下,中国的富人愿意住大城市’,这是因为在中国只有住在大城市才能享受到比其他地区好得多的公共资源服务和享受。即使在大城市里的雾霾和交通堵塞等环境问题越来越严重的今天,住在大城市的好处远远大于那些不利因素,仍然吸引着成千上万的人聚集在大城市。北京户口的‘隐性价值’据说已突破50万元。

  比如只有取得北京的正式户口,人们才有更多的机会(甚至唯一的机会)让孩子考上好的中学和大学,有病时得到最精湛的医疗服务。这样的公共资源使得围绕北京的空间居住权利的竞争格外激烈,使北京等大城市的房价受到外来需求的强烈拉动。很多还没有大城市户口的人期待奋斗多少年后能够取得正式居民资格。过去还真实行过外地人买商品房后给予本地‘蓝印户口’,过几年转为正式户口的政策。

  中国人看重住房所有权的心态大大高于发达国家。对大多数中国人来说房子不但是居住的地方,而且还是感情的归属地,甚至是显示自己能力的资本。没有听说哪个国家在年轻人结婚时必须拥有自己名下的住房,否则自嘲办‘裸婚’。据一家机构统计,中国人初次买房的平均年龄比日本,德国人早15年。

  中国经济还在以较快的速度增长,城镇化速度也快于其他国家,所以今后中国城市的规模有巨大的扩展空间,对城市中心有限空间的竞争将会越来越激烈。大多数‘房价泡沫论’者没有注意到外地资本和人才的到来对城市房价的影响。目前大城市对外地人的限购政策毕竟是不合理的,违背经济规律的措施,不可能长久下去。而如果取消对外地人的购房限制,大城市的房价就会很快反弹。

  

  解决住房问题,发展私人租房市场是方向

  

  我国目前的物价计算方式低沽了住房消费对生活费用的影响,所以政府发表的CPI数据远低于人们的实际感受。由于股票市场不规范,银行存款利率又很低,人们苦于缺少合适的投资保值手段,所以不管是富人,连普通人也都想买房,来防止储蓄不被通货膨胀所蚕食掉,也为老后做准备。

  其实在目前的情况下买房保值是个人的理性选择,而且只要是正当收入,一个人买多少房都不应该成为被谴责的理由。说什么因为富人多买房抬高了房价,影响穷人买不起房的论调实际上反对市场经济社会的基本理念。因为毕竟在竞争社会里价格是唯一不带来租值耗散的竞争准则,是市场经济运行的基础理念。它和改革前靠政府分配的计划经济的理念相对立的。

  改革后政府已经基本不干涉衣服,家具,食品在市场竞争下形成的价格,那么为什么还要干涉房屋的自由交易呢?现在我国的政策是企图限制富人买房来压低房价,达到让穷人也买得起房的目的。这种做法既违背交易自由的原则,也不符合公平的原则。如果政府解决城市住房问题的基本思维仍然建立在让所有的人‘买得起房’的目标上,那么它一定是根本无法实现的乌托邦。

  比如过去政府补贴建设‘经济适用房’,‘单位集资房’的做法就是为了帮助低收入家庭实现‘住自己的房’的愿望。但是我国解决住房问题的基本方向只能是买房和租房并举,不能把‘买得起房’作为政策目标。即便北京的房价降到10年前的水平,大多数农民工还是买不起。连美国那样的富裕国家都做不到‘居者有其(自己的)屋’,中国凭什么能做到?

  最近几年政府好像放弃这个永远不可能完成的目标,但是却又陷入由政府来承担城市低收入家庭居住问题的‘廉租房’的歧路上。改革以前政府承担住房责任的历史教训已经证明,老百姓解决住房问题与其依靠政府的分配,远不如依靠市场的力量。

  现在民营经济(包括企业和个人)缺乏投资机会,制造业中产能过剩现象严重,很多领域又不开放给民营经济。而在城市化过程中买不起房的低收入家庭的居住需求巨大,会给那些拥有投资能力,又担心储蓄被通货膨胀侵蚀掉的人们提供租房市场的巨大商机。大力发展租房市场,把相当一部分过早的买房需求转到租房市场来,有利于稳定房价,因为租房市场的发展减少很多人怕日后房价上涨,不顾自身经济条件而提前购房的冲动需求。

  因为只有富人才能多买房,成为租房市场的供给者,让买不起房的低收入家庭通过租房达到‘住得起房’的目的。所以限制富人买房的政策实际上对解决低收入家庭的居住问题起到南辕北辙的效果。我们不能为了让一部分低收入家庭‘买得起房’,而剥夺收入更低的家庭‘住得起房’的权利。因为限制房屋的买卖自由,会减少对房地产的投资,受害的不仅是投资者,而且是需要租房的低收入家庭。为什么连这样一块可以让民营经济大显身手的领域也要由政府垄断呢?

  

  全面推广统一装修房方式,给空置房的投机客釜底抽薪

  

  当然,很多人赞成政府限制富人多买房的主要原因是目前在我国很多富人买房的目的不在于投资租房市场,而是把买的房空置起来,准备价格上涨后随时卖掉,即囤积空置房,造成巨大浪费。在目前的政策环境下,富人买多套房的目的本身只是为了保值增值,和买黄金一样,房子空就空着,不在乎那些损失的利息,更没有把它租出去收租金的打算。

  在房价不断上涨的预期下,把房子空置下来,随时卖掉而得到的利润远比出租收入可观。这种投机做法也是理性选择。因为目前在我国房屋买卖的主要做法是开发商卖毛坯房,装修靠业主自己承担。如果国家规定除了别墅等一小部分特殊房子以外,在新建房屋交易上禁止开发商卖毛坯房,那么它将有效地消灭‘空置房’现象,极大地扩大出租房的市场供给,对稳定租金和房价都将产生根本性的影响。

  由于毛坯房不含装修成本,空置起来也不受任何价值损失,所以持有成本低,卖掉容易。它的买卖就像买卖金条(而不是首饰)一样,有利于发挥房子的投机功能。而统一装修的房子虽然有不一定符合个别人的嗜好,但对大多数住户来讲,起到节省装修费用和时间精力的良好作用。统一装修将有利于标准化租房市场的发展,增加租房客的流动性,这在日本,韩国等国家的房地产市场发展的经验中得到充分的验证。

  更重要的,它将大大增加投机客持有空置房的机会成本。首先统一装修房因含装修费用通常比毛坯房贵10%以上,直接增加了投机成本。还有已经装修后的房子不能长期空置,为防止装修材料老化变质,只能给出租或靠专人管理。这就是说,禁止开发商出售毛坯房来防止‘空置房’带来的浪费,比事后征收‘空置税’等方法更简便有效。

  国外基本都实行装修后才准销售的房地产开发方式,而我国却一开始就实行卖毛坯房的方式,结果不仅大大增加消费者的装修负担,也不利于产生专业化装修企业,产生了很多质量纠纷问题。有的社区或楼宇建成后几年都在有人装修,造成很大浪费和环境卫生等问题。实际上只要改变销售商品房的方式,就可以简单地解决很多问题。这种既有利于住房人的利益,又引导投机者变成投资者的好事为什么政府至今都没有想做呢?

  禁止卖毛坯房的规定应尽早实行,同时应该废除歧视外地人的限购房政策。我们欢迎外地人甚至外商来投资发展本地经济,为何禁止他们投资房产,投资出租行业呢?至于因过去卖毛坯房至今仍在空置中的房子,政府可以采取征收‘空置税’或其他督促上市的手段,起到稳定房价或降低租房租金的作用。

  很多人主张尽快建立全国性的房子‘实名制’联网,曝光买多套房的富人,逼迫那些用‘空置房’来搞房子投机的人早日把房子出手,以稳定房价。其实搞全国联网并非难事,技术上也很简单,但是在我国就是迟迟没有做到,其中是否有别的隐情不得而知。但如果想靠全国联网来反腐,则不一定有效果。

  靠正当收入买多套房又没有犯法,何须禁止?谁在外地买钢材,水泥,粮食需要登记吗?再说贪官腐败决不单靠买房,买金条保存能查到吗?用禁止卖毛坯房的手段可以解决‘空置房’的浪费的话,何必再查个人投资的隐私呢?

  

  韩洪锡 LG经济研究所(中国)所长/经济学博士

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