党国英:集体资产入市改革何以点石成金?

选择字号:   本文共阅读 156 次 更新时间:2019-09-27 08:59:39

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党国英 (进入专栏)  

  

   据农民日报近日报道,天津市蓟州区西龙虎峪镇龙前村砖厂沟东约1000平方米房屋使用权在天津农村产权交易平台上拍出了高价,让当地农村干部和农户喜出望外。应该说,随着农村集体经营性建设用地入市改革的深入,这种情形有望成为常态。

  

   相比之下,在我国沿海地区,其中环渤海经济区在这方面的改革相对落后,也因此有机会获得很大的改革红利。如果说新完成修订的“土地管理法”的相关新规定是对长三角、珠三角地区做法的“追认”,那么,它对人口稠密的环渤海地区的农村,乃至整个北方地区,则是深化改革的一个鼓励。

  

   好的经济体制具有发现价值、保护价值交换和合理定价的作用。商业价值形成的这三个条件,是市场经济体制的基本要素。一般商品交易与生产要素交易都需要这些条件。按目前我国法律,构成我国农村集体资产的主要内容是各类土地和其他附着于土地的资本品。过去,在我国农村集体土地中,农业用地的经营权允许交易,而农户宅基地及集体经营性建设用地的使用权在法律上均不允许向集体经济组织成员以外的其他对象转让,尽管实践中很多地方已经突破了此种法律限制。法律终于做出修正,对于改革后进地区的村集体经济发展尤其具有重要意义。

  

   首先,我国村庄所拥有的集体经营性建设用地是待挖掘的一座金矿。它的巨大价值与它的某种稀缺性有关。稀缺性来自它的供给限制不能满足社会对它的巨大需求。改革新政推出后,刚刚被解除的供给限制与巨大需求之间形成高价位的供需均衡。

  

   就以前述消息来说,西龙虎峪镇距离天津滨海新区不到150公里,按照发展规划以后会处于城市快轨的一小时交通圈内,使其具有很大的地理位置优越性。1000平米建筑有可能改建为3000平米建筑面积的康养设施,满足城市老年人的需要。取得这项资产的投资者有望获得丰厚报酬。

  

   事实上,在我国很多大城市周边及浅山地带,这类资产的规模十分巨大。保守估计,北京郊区这类土地也在50万亩之上。全国村庄的未利用及低效利用的土地估计在8000万亩左右,其中浅山地带可资利用的这类土地的数据不详,按比较保守的3000万亩来估算,其蕴含的经济价值也是十分巨大的。

  

   其次,通过法定程序完成产权(使用权)交易,有利于交易当事人的权利得到保护,促进交易市场的扩大。我国农村产权交易市场发展很不平衡,总体上看,南方省份要好于北方省份。为什么北方省份的此类交易规模不大?原因之一便是交易当事人的权利保护不力,土地投资的可预期程度低。南方市场在交易规模扩大过程中,交易规则的可靠性逐步得到信任,投资安全程度高。

  

   北方过去也有零星交易,例如北京平谷区就出过“集体土地使用权竞拍第一槌”的新闻,但因为政策不明,投资安全保障程度低,土地利用价值未能得到充分挖掘。“土地管理法”修订之后,随着地方配套政策的陆续出台,北方地区在这方面的落后局面有望改变。

  

   第三,通过竞争性机制实现集体建设用地的合理定价,可以有效避免土地出让中容易出现的腐败现象,并实现土地出让收入公正分配。竞争性市场有利于形成相对公平的资产交易价格。此外,就资产价格的形成机制而言,新的土地增值税征收条例修订之后,国家开始以税收形式参与集体土地出让收入的分配,这就使操纵土地出让价格成为触犯多种法律的刑事犯罪,对于合理价格的形成有了更积极的意义。

  

   如果集体经营性建设用地出让方式的市场化改革能在以上三个方面严格遵守国家法律规定,并形成落实法律的具体有效的管理方式,相信此项改革会顺利推进,并为其他相关改革创造条件。但是,从我国农村经济改革的整体要求看,集体土地资源配置的市场化水平还比较低,深化改革的空间还很大。体制运行实践中有两个现实问题值得注意:

  

   第一,目前关于集体建设用地的类别划分为交易范围的控制提供了依据,但在现实中,不同类别的集体建设用地的自然属性乃至经济用途很难区别开来,给土地利用效益的提高带来困难。集体经营性建设用地与集体所有的农户宅基地在空间上分布上往往交织缠绕,且后者的实际利用也存在巨大浪费。两类土地的分治分管产生的问题是十分明显的。

  

   第二,按前述情形,如果将所有村庄集体建设用地一并推向市场,有可能引起一些风险。我国城市和乡村总体上并不缺少建设用地,现实中建设用地的稀缺主要与体制有关,即使是经济发达地区也没有完全把建设用地全部推向市场。所以,如果将农村所有集体建设用地推向市场,不仅不能解决建设用地的浪费问题,甚至可能会使一部分建设用地复垦为耕地的路径堵死。不用做复杂的计算就可以知道,简单化地推进整体市场化改革,我国建设用地的供应会骤然大幅增长,将会导致新形式的土地资源浪费。

  

   深化农村集体建设用地使用制度改革需要统筹考虑上述两方面问题,制定具体的应对改革方案需要解放思想,实事求是地面对问题;也需要开阔视野,提出具体可行的改革举措。

  

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文章来源:《农民日报》

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