摘 要：随着《民法典》的实施，不动产登记制度有了新发展，它们对于有关问题的解决以及不动产登记法的制定具有重要意义。根据依申请原则，申请不仅是程序行为，还是物权行为，这有助于澄清区分原则的内涵、明晰相关行政诉讼问题。根据审慎审查原则，登记机构通常不审查原因行为的效力，这印证了物权行为有因性，并能辨析涉及登记的民事诉讼和行政诉讼的关系。根据物的编成原则，不动产被当成空间，在理解时应把详细规划、规划许可等行政行为与相应民法规范有机结合。根据一体登记原则，建设用地使用权应根据房屋建筑面积而被份额化，以确保权利主体一致且权利关系明晰，这有助于房地一体处分、土地多用途混合利用等规范适用。
关键词：民法典的实施；不动产登记法；物权行为；物权客体；公私法融合
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第2章第1节专门规定了不动产登记（以下简称登记），其中第210条第2款规定了统一登记：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在《民法典》引领下，经过十年发展，我国统一登记制度蔚然成型，形成了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）《不动产登记规程》（以下简称《规程》）等不同层级规范文件相互配合的体系化布局，并以依申请、审慎审查、物的编成、一体登记作为主要框架性原则。
随着《民法典》的实施，这四个原则在实践发展中衍生出若干新制度，它们不仅具体落实了《民法典》的相关规定，还厘清了理论和实务的一些重要争点，有助于《民法典》的顺利实施，同时又为妥当理解和解决登记纠纷的现实问题提供了方案，兼具公私法融合的意义。目前我国正在制定不动产登记法，登记制度的这些新发展是该法不可或缺的坚实基础。鉴于此，本文将讨论与这四个原则相关的新制度，分析它们是如何影响《民法典》的实施及相关争议问题的解决。
统一登记的适用范围包括土地、海域及其定着物。为了简便起见，本文以最常见的国有建设用地及建筑物、构筑物及其附属设施为分析对象，并把国有建设用地简称为“土地”，把国有建设用地使用权简称为“地权”，把建筑物、构筑物及其附属设施简称为“房屋”，把房屋所有权简称为“房权”，分析思路和结论可适用于其他不动产。
一、申请的物权行为属性
在通常情况下，当事人的申请启动了登记程序，申请因而是登记程序的龙头。《民法典》第211条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”在此基础上，登记制度采用依申请原则，《细则》第2条第1款、《规程》第4.2.1条规定，除另有规定外，登记机构应依照当事人的申请进行登记。申请引发了登记机构的受理、审核等后续行为，并限定了这些行为的界限，登记机构只能在申请的内容范围内从事行为，申请因此是程序行为。此外，申请还会成为产生实体法律效果的物权行为，在公私法均有相应意义。
（一）能成为物权行为的申请
物权行为是法律行为的一种，能成为物权行为的申请首先应是法律行为。在买卖、抵押等依法律行为的不动产物权变动，申请正是法律行为：（1）《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”在共同申请时，双方需先填写登记申请书，《规程》附录C的申请书样式记载了不动产物权变动及登记的具体形态（如房权转移登记）等内容，以表明双方有不动产物权变动的效果意思，这是典型的法律行为构造。（2）登记制度以《民法典》第143条有关法律行为效力要件为蓝本，从行为能力适格、意思表示真实和内容适法三个角度对申请加以规范，《细则》第11条要求申请人具有完全行为能力，《规程》第5.3.5.1条要求意思表示真实，《规程》附录C要求申请人为申请内容以及材料的真实性、有效性负责。
物权行为与债权行为对称，前者以物权变动为内容，后者则产生债权债务关系。只要申请表明了当事人变动不动产物权的效果意思，同时又没有债权债务内容，就是物权行为，瑞士和奥地利对此提供了比较法经验。我国也是如此，因为登记服务于不动产物权变动，其基础是双方就物权变动达成的合意，而共同申请表现了该合意。在依法律行为的不动产物权变动，这种认识贯彻在申请的制度设计之中，使申请与物权行为若合符节：（1）物权行为与物权紧密相关，而物权客体特定，故物权行为的标的物应为特定之物；与此相应，《规程》附录C要求申请书必须载明特定不动产状况。（2）物权行为以物权变动为内容，而物权种类和内容由法律规定，故物权行为的内容不能超出法律规定的范围；与此相应，《规程》附录C要求申请书必须列明物权变动形态（如地权设立、房权转让），由申请人进行勾选。（3）物权行为导致既有的物权被处分，处分人应具备处分权；与此相应，《民法典》第211条、《不动产登记暂行条例》第16条第1款要求申请人应提交不动产权属来源材料、权属证明以证明处分人的处分权。（4）在登记为不动产物权变动的强制要件时，物权行为本身不能直接导致物权变动，故其没有债权行为那般的形式约束力，当事人一方在登记完成前有权撤回意思表示。与此相应，即便双方填写了申请书，一方也可在提交前反悔不予提交；同时《细则》第13条规定，在提交后、登记完成前，全体申请人亦可撤回申请，登记机构终止办理，把申请书等材料退还申请人。
一言以蔽之，在依法律行为的不动产物权变动，申请既是启动登记的程序行为，同时也是物权行为，通常表现为物权合意，登记制度有关申请的诸多规则落实和细化了《民法典》的相应制度。《中华人民共和国不动产登记法》（征求意见稿）（以下简称《不动产登记法》（征求意见稿））第29条第3款（行为能力）、第31条第1款（共同申请）、第32条第1款（权属证明材料）、第34条（撤回申请）等将上述登记制度规定上升至法律层面，强化了申请的物权行为属性，具有重要意义。
（二）申请之物权行为属性的民法意义
厘清申请的物权行为属性，在民法中有助于佐证并澄清区分原则的内涵。《民法典》第215条规定了该原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”学理对该原则有两种解读视角，一是物权行为的视角，另一是非物权行为的视角。在前一视角，买卖合同等原因行为是债权行为，物权行为以物权变动为内容，区分原则因而是指债权行为与物权行为的区分；在后一视角，物权变动与物权行为无关，区分原则是指买卖合同等原因行为的生效要件与物权变动的效果要件的区分。这种不同在比较法上同样存在，德国、瑞士、奥地利等德国法系采用物权行为理论，区分原则是指债权行为与物权行为的区分，前者产生债权债务，后者直指物权变动，在与公示方式结合后产生物权变动的结果。与此不同，《欧洲示范民法典草案》第8编不采用物权行为理论，但强调交付对动产所有权转让的作用，买卖合同和动产所有权转让因此得以区分。
由于区分原则意在解决物权变动的交易实践问题，仔细审视登记制度有助于反过来深化学理见解，在申请具有物权行为属性的情形，物权行为的解读视角可获得登记制度的实践支持。具体而言，在我国登记制度中，申请独立于原因行为，主要表现为：（1）《不动产登记暂行条例》第16条第1款和《规程》附录C要求申请必须采用具有特定格式的书面形式（包括纸介质和电子介质），它在客观上独立于买卖合同等原因行为而存在；相应地，申请人向登记机构提交的材料既有申请书，还有买卖合同等原因行为的证明材料。（2）申请与原因行为的效力判断标准不完全一致，如前者的申请人必须是完全行为能力人，后者的当事人可为限制行为能力人，纯获利益的房屋受赠人即为适例。基于此，即便原因行为完全有效也不意味着申请行为也必然有效，反之亦然。（3）申请与原因行为的效力状态不完全一致，如出卖人受欺诈订立了房屋买卖合同，该合同可撤销，但申请完全出于其自由真实意思；又如出卖人在订立房屋买卖合同时有完全行为能力，在申请登记时丧失完全行为能力，申请因此没有法律效力。由此可知，作为物权行为的申请独立于作为债权行为的原因行为。
因此，就依法律行为的不动产物权变动而言，在登记是强制要件时，既不能把物权变动仅看成登记的法律效果，也不能把物权变动仅看成买卖合同等原因行为与登记相结合的法律效果，否则就无视物权行为的实际作用，与申请的制度架构不符。由此，登记制度及其实践操作反过来对《民法典》争议问题产生影响，结果就是由于申请是独立于原因行为的物权行为，区分原则所区分的不仅是原因行为与物权变动，还包括债权行为和物权行为的区分。
（三）申请之物权行为属性的公法意义
厘清申请的物权行为属性，在《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）中也有意义，主要表现如下两方面：
第一，正如上述，登记事项涉及多方当事人的，应由当事人共同申请，如在房屋买卖，应由出卖人和买受人共同申请房权转移登记。之所以如此，是因为房屋买卖合同等原因行为发生时点在申请提交之前，共同申请表明当事人自愿履行债务，不主张履行抗辩权等抗辩事由，并就房权转让等不动产物权变动达成物权合意，从而使登记有充分正当性。若非如此，仅凭一方申请就能办理登记，会使其他当事人无法主张履行抗辩，登记因而缺乏物权合意的基础。正因此，在应共同申请的情形，登记机构根据单方申请办理登记，客观上导致其他当事人无法主张抗辩，无法自由形成物权合意的，属于《行政诉讼法》第70条第3项规定的因违反法定程序而应予撤销的行政行为。
不过，“金×诉苏州市吴江区国土资源局房屋登记管理案”的生效裁判立场有所不同，其认为房屋买受人单方申请，登记程序有所欠缺，但该程序瑕疵对出卖人的实体权益不构成实质影响，属于程序轻微违法。根据《行政诉讼法》第74条第1款第2项应当确认违法，但不撤销登记行为。在出卖人就合同履行没有抗辩事由（如买受人已按照约定支付价款），并在得知转移登记后常年不持异议的情形，可表明其权利未受登记影响，前述裁判立场应予赞同。但若非如此，该立场就有违共同申请的物权合意属性，可议之处明显。
第二，着眼于申请的程序行为属性，一旦其缺失或有瑕疵（如本应共同申请的情形实际上单方申请），就对应着行政诉讼中的行政行为可撤销，前述第一点就基于此而展开。不过，着眼于申请的物权行为属性，其瑕疵足以导致不动产物权不能变动的（如单方申请表明没有物权合意，或者申请人没有完全行为能力、物权合意无效），由此产生的纠纷完全可在民事诉讼中解决。也就是说，在民事诉讼中，当事人既可主张申请（物权合意）存在效力瑕疵，法院也可依职权判断，确有瑕疵的，法院可据此认定登记错误，登记的权利人不能再根据《民法典》第216条主张其为物权人。这同时表明，为了防止诉讼资源浪费，有前述民事诉讼的，不宜再有并行的行政诉讼。比如，登记机构根据买卖双方的共同申请，办理房权转移登记，买受人登记为房权人；嗣后出卖人提起民事诉讼，主张申请乃他人冒名，没有法律效力，法院确认申请无效，进而认定登记错误的，根据《细则》第19条第1款，出卖人可持法院生效裁判文书申请更正登记。在民事诉讼期间，出卖人又提起行政诉讼，以同样事由请求法院撤销登记行为的，法院不应受理。反之，出卖人先提起行政诉讼，又以同样事由提起民事诉讼的，民事案件不应受理。
二、原因行为的有限审查
根据《民法典》第212条，在当事人提交申请材料后，登记机构应予审查，这是登记程序的关键所在。在学理上，登记审查向来有实质审查说和形式审查说之分，在此基础上，还有区分不同事项采用实质审查和形式审查的区分审查说、实质审查和形式审查的区分无意义说，可谓众说纷纭。我国登记制度未陷于这一论争泥沼，而是从登记机构自身的客观能力和权限职责出发，配以相应的审查标准，如《规程》第5.3.6条规定，申请可能存在权属争议的，如买卖双方提交房权转移登记申请后，有人到登记机构反映该房权有争议，登记机构可向申请人、利害关系人或有关单位进行调查，反之则无需调查。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《房屋登记规定》）第12条将此称为“合理审慎职责”，故登记采用审慎审查原则。在依法律行为的不动产物权变动，登记机构要审慎审查原因行为，这种审查有其限度，通常不涉及原因行为的效力，故为有限审查。
（一）原因行为的审查限度
在申请材料提交后，我国登记制度设置了先后衔接的两个环节。一是受理，《不动产登记暂行条例》第17条规定，登记机构须按法定程序接受申请材料，通过审查以决定是否受理；二是审核，《不动产登记暂行条例》第18条规定，在受理后，登记机构对申请材料进行查验。在这两个程序环节，登记机构的审查都是必要的。
在依法律行为的不动产物权变动，申请书与原因行为均为申请材料，缺少原因行为材料的，属于申请材料不齐全，《不动产登记暂行条例》第17条第1款规定登记机构不予受理。在作为申请材料的原因行为具备时，登记机构是否应审查其效力，有否定和肯定的对立观点。登记制度体现了否定立场。在受理环节，《不动产登记暂行条例》第18条、《规程》第5.3.4.1条规定，申请登记的内容与原因行为不一致的，登记机构不予受理。在审核环节，《细则》第15条要求登记机构在受理后，仍要查验申请登记的内容与原因行为是否一致，不一致的不能登簿，如原因行为是抵押地权，申请书是转让地权，登记机构就不能办理地权转移登记。显然，登记机构对原因行为的审查，重在核对其与申请登记内容的一致性，至于原因行为有无效力瑕疵，在所不问。之所以如此，是因为登记机构客观上既无能力也无权责来甄别判断原因行为的法律效力。
事实上，申请人提交的申请书包含了对原因行为的真实性和有效性负责的承诺，在没有其他反证表明该承诺不实时，登记机构应予信赖，推定原因行为真实有效，这是后续行为得以顺利展开的基础。若非如此，交易成本将大幅提高，因为申请人要想确证原因行为有效，只能通过法院或仲裁机构加以确认，由此产生的成本之大可想而知。这同时意味着，虽然真实有效的原因行为对登记来说至关重要，但登记机构对此不负审查职责，即便原因行为确有效力瑕疵，并因此导致登记错误，也因登记机构没有审查职责而无需承担责任。
当然，如若申请人在申请书中拒不签署前述承诺，或申请人向登记机构表示原因行为效力存在瑕疵，如因不正当关系而赠送房屋，就足以表明申请材料不适格，登记机构不能受理，即便受理也不能登簿。一旦登记机构不顾于此而登记，表明其在客观能力和权限职责范围之内本应发现申请材料缺失而未发现，未尽到应有的审慎审查职责，对因此产生的登记错误应承担责任。
与前述登记制度一致，《不动产登记法》（征求意见稿）第32条第1款第4项、第38条第2项也规定了原因行为的有限审查原则，要求申请人承诺对申请材料的真实性负责，而登记机构仅审查原因材料和登记内容的一致性。
（二）原因行为有限审查的民法意义
基于申请的物权行为属性，区分原则虽然区分了债权行为和物权行为，但没有回答下述问题：登记机构受理了申请，并依法审核和完成登记，但原因行为无效，不动产物权能否变动？比较法有两种答案。一是以德国法为代表的无因性原则，另一是以瑞士法和奥地利法为代表的有因性原则，前者认为原因行为无效不影响物权行为效力，不影响物权变动；后者认为原因行为无效影响物权行为效力，物权不能变动。我国学理同样如此。抛开理论争议不谈，从我国登记制度细节来看，物权行为有因性已是实然立场。
首先，原因行为的有限审查意味着，原因行为是不可或缺的申请材料，没有原因行为，即便有申请书和其他申请材料，也不能办理登记。而且，作为适格申请材料的原因行为应真实有效，申请人对此必须予以承诺，否则登记机构不能受理，或在受理后不能登记，不动产物权也不能变动。换言之，在依法律行为的不动产物权变动，真实有效的原因行为不可或缺，这正对应于物权行为有因性原则。
其次，原因行为的有限审查使登记建立在原因行为推定有效的基础上，有登记并不表明原因行为确定有效，一旦原因行为在登记后被依法确认无效，登记实质上没有根本正当性，不动产物权根本不能变动。与此相应，在不涉及他人合法权益的情况下，《规程》第5.2.8条允许物权人或利害关系人申请更正登记。比如，登记机构根据买卖双方的共同申请，办理了房权转移登记，嗣后法院确认买卖合同无效，表明房权根本就未转让，出卖人可凭法院生效裁判文书申请更正登记，回复自己的房权人登记状态。这与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第24条第1款的“合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人请求返还财产，经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独或者合并适用返还占有的标的物、更正登记簿册记载等方式”规定保持一致，是物权行为有因性的典型表现。
最后，原因行为的有限审查表明，受客观能力和权限职责所限，登记机构原则上不审查原因行为有无效力瑕疵事由，只需核对申请登记的内容与原因行为是否一致，这一点与采纳了物权行为有因性原则的瑞士法经验完全一致。
登记制度一方面在落实《民法典》，另一方面又对其中的争议问题产生反作用。将申请的物权行为属性与原因行为的有限审查结合起来后，就能理解尽管学理对区分原则以及物权行为理论存在巨大争议，但登记制度表明独立且有因的物权行为在我国其实已经是实然状态。
（三）原因行为有限审查的公法意义
登记是登记机构依据法定程序将不动产物权等事项记载于登记簿的法律事实，既包括受理、审核等职权行为，又包括登记簿的记载内容，这样的双重性说明登记既涉及登记机构与申请人等主体的行政法律关系，又涉及登记簿记载的权利人与其他民事主体之间的民事法律关系，一旦纠纷与登记有关，往往会产生两种法律关系交织的“行民交错”现象。原因行为的有限审查对于处理以下两类典型问题具有意义。
第一，在办理房权转移登记后，出卖人同时以买卖合同无效、登记行为没有依据为由，以登记机构为被告提起行政诉讼，要求撤销登记，又以买受人为被告提起民事诉讼，要求确认合同无效。法院应否先进行民事诉讼，中止行政诉讼，也即“先民后行”？
《房屋登记规定》第8条采用“先民后行”，即当事人以买卖合同无效为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止行政诉讼。而且《行政诉讼法》第70条第1项规定，行政行为主要证据不足的，法院应判决撤销，据此，在“质”上不够确实的主要证据属于不足，房屋买卖合同是房权转移登记的主要证据，其无效表明主要证据不足，因此应先行审理民事诉讼、审查买卖合同的效力。这样一来，正如“李××诉佳木斯市不动产登记中心及第三人李××行政登记案”所显示的，法院在民事诉讼中依法认定买卖合同无效的，也应在行政诉讼中撤销登记。
与此不同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第1条，买卖合同效力争议属于民事纠纷，对行政诉讼没有实质影响，因为行政诉讼重在审查登记行为的合法性，与民事纠纷的处理结果无关。即便买卖合同确实无效，但登记机构对此没有审查义务，只要登记机构审慎审查，登记行为就有合法性，法院应根据《行政诉讼法》第69条驳回出卖人的诉讼请求。法院在民事诉讼中依法认定买卖合同无效的，出卖人可据此申请办理更正登记。这种“民行分离”方案通过理清法律关系，使民事诉讼和行政诉讼各行其道，不存在孰先孰后的排序。
两相对比，“民行分离”方案与原因行为的有限审查是吻合的，并使民事诉讼和行政诉讼不会不当交错，不会人为增加处理纠纷的难度，有利于提高诉讼效率。虽然该方案需要当事人在民事诉讼之外申请更正登记，不像“先民后行”方案那样在行政诉讼中撤销登记，看似增加了当事人的纠错成本，但它节省了行政诉讼成本，而该成本远高于更正登记成本，故其整体上更为经济。
第二，如何确定行政争议与民事争议一并解决的适用范围？《行政诉讼法》第61条规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。但从原因行为的有限审查出发，并根据“民行分离”方案，事关原因行为效力的争议属于民事纠纷，不在行政诉讼的受案范围，因而不应属于《行政诉讼法》第61条的适用范围。比如，在办理房权转移登记后，出卖人以房屋买卖合同无效，登记行为没有依据为由，以登记机构为被告提起行政诉讼，要求撤销登记，但未提起确认买卖合同无效的民事诉讼的情形，解决争议的焦点是买卖合同是否无效，而登记机构没有确认合同效力瑕疵的权限，只要其审慎审查，登记行为就有合法性，故该争议的解决与确认合同无效的民事争议无关，不应在《行政诉讼法》第61条的适用范围。
三、作为空间的不动产
登记簿以不动产为单位和主线编制，称为物的编成原则；反之以权利人为编制单位和主线的，则为人的编成原则。我国采用物的编成原则，《细则》第6条规定，宗地是登记簿的编成单位，一宗地对应一个登记簿。《民法典》第345条把宗地定位成空间，即地权客体可为土地的地表、地上或地下，《民法典》第348条还规定地权出让合同应约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。登记制度进一步夯实了上述《民法典》规定，即登记簿从空间的角度来表现宗地。国家标准《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）第3.5条把宗地界定为：“土地权属界址线封闭的地块或者空间”。不仅如此，在房屋建造后，登记簿还要记载房屋，《细则》第5条第4款也将其界定为独立成幢或区分套、层、间等可独立使用、权属界线封闭的空间。《不动产登记法》（征求意见稿）第23条确认了将不动产作为空间的上述登记制度。总的说来，在物的编成原则下，我国的不动产是被作为空间对待的，这对相关规范的适用有着重要意义。
（一）作为空间的土地
1.土地的空间内涵
首先，土地是位于特定区域的地理空间，如位于北京市海淀区的某一地块或某一地下空间，既非人们想象出的社会空间，也非存在于网络中的虚拟空间。
其次，土地是法律对地表及其上下予以分层的空间。在人少地多、建筑技术不发达的社会，人们对土地主要是围绕地表的横向利用，纵向上的深层利用情形很少，通常观念中的土地范围是“上至天穹、下落黄泉”，罗马法的土地所有权就包括地上空间和地下空间。从物理属性上讲，无论地表还是其上、下部分都必然是三维空间，但因古代法上的土地所有权涵盖了地表及其上、下空间，再强调其三维特性没有实际意义，故而，用“四至”（东、南、西、北）来描述地表的二维平面，就足以准确地框定土地。但在人多地少、建筑技术发达的当代社会，地表的上、下空间具有独立利用的价值，如建造地下商城、空中连廊，罗马法的土地所有权观念不再合乎时宜，对地表及其上下空间进行分层，用“六至”（上、下、东、南、西、北）加以标识，使不同的三维立体空间可分别独立地承载物权，就成为当代法律的普遍选择。
《民法典》第345条把地权客体分为地表、地上、地下，反映了当代法律趋势；与此相应，地权出让合同要记载土地水平界限和竖向界限。客观地看，在土地供应、登记等相关领域没有合适的数字技术可用时，对土地竖向界限的准确表述存在技术难题，土地的空间意蕴无法得以充分展示，但近些年数字技术快速发展，并迅速在前述领域展开，如通过三维技术来记载地籍，地表及其上、下空间能得以准确呈现，均可分别出让利用。不止我国如此，瑞典、荷兰、澳大利亚等比较法经验大致相同，它们均通过三维技术呈现空间，并将空间三维信息记载于登记簿。
最后，土地是受规划控制的权属空间。《中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》指出：“国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。”《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第38-39条规定，在地权出让前，主管部门应当依据详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，否则不得出让；规划条件应纳入地权出让合同，否则合同无效。据此，包括土地在内的国土空间离不开规划控制，土地必定被容积率、建筑密度、建筑限高等空间三维参数所限定。与此同时，在土地供应和利用实践中，土地还必定承载着地权等特定类型的物权，其六至必须确定，由此构成权属界线封闭的特定空间。
土地的前述空间内涵合而为一、不可分离，比如，《规程》附件A就要求登记簿的宗地基本信息页同时记载这些信息，既通过权利设定方式来注明地表、地上、地下，又以坐落、面积、空间坐标、位置说明或四至描述等记载具体的地理信息，再载明容积率、建筑密度、建筑限高等规划信息，还包括权利类型、性质等权属信息。基于此，无论是地表还是地上或地下，均能成为登记簿中的宗地。
2.土地作为空间的规范意义
作为空间的土地并不仅指土地本身的地理空间，更重要的是法律和规划对地表及其上下空间的分层界定。之所以如此，是因为土地虽然自带物理意义上的空间属性，但根据《城乡规划法》第19-21条、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第10条规定，我国的国土空间利用采用规划先行原则，土地的用途、容积率、建筑密度、建筑限高等规划条件均由详细规划确定，只有在法律通过规划将地表及其上、下空间划定为不同的三维立体单元后，土地才能面向市场供给。
申言之，把土地作为空间，实际上揭示了详细规划对地权的深刻塑造作用：（1）地权以特定的宗地为客体，而某一宗地之所以特定，是因为详细规划使其得以与其他土地区隔，在权属范围和界线上具有特定性，进而有资格成为地权客体。（2）详细规划通过容积率、建筑密度、建筑限高等规划条件框定了土地使用价值的最大容量，地权人只能在该范围内利用土地，否则法律不予认可。也就是说，虽然《民法典》第344条等规定地权内容是权利人对土地占有、使用和收益并取得房权，但由于规定的比较抽象，在现实中要具体化为特定的利益形态，该任务首先由详细规划来承担。因此，详细规划实际上承担了落实《民法典》实体法规范、充实地权具体权能的任务，《民法典》的抽象规范借由详细规划得以因应社会变迁而不断发展。具体而言，地权人的占有、使用和收益能到什么程度，能建造什么样的房屋、能取得何种权能的房权，是通过详细规划具体限定的，这样一来，地权内容实际上与详细规划合为一体，因此具有实操性。（3）出让合同是地权取得的原因行为，规划条件是出让合同的必备内容，它直接影响着地权取得，登记机构也要据此在登记簿中载入相应信息。
详细规划的编制是行政行为，只有在其引领下，土地才能承载特定地权，显然，把土地作为空间，表明公私法交融是理解相关规范的应有视角。比如，为了确保建设布局有序、地权内容明确，根据《城乡规划法》第39条，无论把出让合同视为民事合同还是行政协议，只要没有规划条件，法律效果均为无效。基于相同宗旨，出让合同虽有规划条件但不完整（如缺失容积率），或详细规划因违法而被法院撤销，出让合同同样无效，基于出让合同而为的登记也属错误。
（二）作为空间的房屋
1.房屋的空间内涵
首先，房屋是规划许可的空间。土地首先是地理空间，但房屋并非如此，因其是利用土地的人造之物，没有建造就没有房屋。建造不能恣意而为，须严格按照规划许可内容进行。规划许可是规划的实施机制，为了使土地利用符合详细规划要求，《城乡规划法》第40条要求地权人必须先申请规划许可，并提交建设工程设计方案等材料。据此，房屋首先是规划许可构建的空间，通过设计方案形象地表现出来。在实践中，为了实现特定目的，地方政府甚至会在供应土地时就根据规划要求采用“带设计方案”的出让，把建筑平面图、立面图和剖面图作为地权出让合同附件，从而在规划土地空间时就一并明确了房屋空间。
其次，房屋是位于特定区域的地理空间。停留在设计方案上的“房屋”只是蓝图，日常以及法律中所讲的房屋主要是建造中或业已建成的实体房屋，也即通过建造行为使蓝图“房屋”成为现实房屋。房屋必须依托于土地而建，不存在没有土地支撑的空中楼阁，故房屋必定坐落于土地空间，表现为由混凝土等建筑材料构成的幢、套、层、间等实物空间，在登记簿中由房地产权登记信息页的房地坐落、房屋结构、所在层/总层数、建筑面积、房屋平面图等记载加以展示。
最后，房屋是合法建造行为生成的权属空间。合法建造行为的标准为：建造人须为地权人，须按规划许可要求建造房屋，建成的房屋须通过规划核实及竣工验收。只有合法建造的房屋，才是能承载所有权的特定空间，登记簿的房地产权登记信息页中的登记类型、登记原因、规划用途、竣工时间等记载对此可予呈现。
2.房屋作为空间的规范意义
详细规划划定了土地空间并具体化了地权内容，但它用的主要是容积率、建筑密度、建筑限高等抽象参数，除非采用“带设计方案”的出让，否则仅凭详细规划尚无法使人明了如何建造房屋方不至于逾矩，如想落实这一点，作为规划实施机制的规划许可就必不可少。正如前述，作为空间的房屋首先是规划许可的空间，这能确保房屋不会溢出规划的土地空间，在此基础上的建造行为无非是通过建筑材料的填充，使纸上蓝图成为合格的物理空间，进而能得到法律认可。
地权人在没有规划许可时就进行建造，所建实体房屋是否在地权内容之内不得而知，为了防止规划目的落空，也为了防止不当占用他人的地权，法律不能确认地权人的房权。地权人虽有规划许可但不按其要求建造，特别是扩建改建的，实体房屋必定与地权内容不合，由于不合要求的部分与其他部分无法分离，故地权人确定没有房权，这与《民法典》第231条的规定若合符节。换言之，在没有规划许可或不按照规划许可建造房屋的情形，尽管地权人对建筑材料有所有权，但不符合《民法典》第231条的“合法建造”要求，地权人无法基于其建造行为取得实体房屋所构筑的空间所有权，该房屋当然也不能记载于登记簿。受制于此，凡涉及房屋且以登记为要件的民法规范，如房权转让、房地一体处分、居住权设立、抵押权设立等，均无法适用于前述房屋。
地权人不能取得前述房权的状态并不是终局确定的，还有空间。在缺失规划许可的情形，房屋所构筑的空间是否在规划的土地空间之内、能否被地权内容所包含，具有模糊性，一旦主管部门对该模糊点依法甄别澄清，给出肯定答案，则地权人能据此取得房权。在不符合规划许可要求的情形，房屋与地权内容明显不容，一旦地权人去除该不相容部分并经主管部门依法认定，地权人也能取得房权。即便如此，建造行为的违法性一目了然，根据《城乡规划法》第64条，地权人仍要被罚款。当然，若房屋与详细规划严重背离，无法改正的，地权人不仅终局性地不能取得房权，还要根据《城乡规划法》第64条承担限期拆除、没收、罚款等行政处罚。
由上可知，详细规划的控制作用通常要经过规划许可的传导，才能波及房屋，在判断地权人能否取得房权时，规划许可起着重要作用。不过，由于详细规划划定了地权内容，一旦地权出让合同据此约定地权人只能自持而不能自由转让房屋，地权人所能取得的只能是欠缺处分权能的房权。比如，根据详细规划，出让合同约定地权人低价取得地下使用权，但基于此建造的地下室不能自由转让。这样的限制看似出自约定，实则源于规划，它无需记载于登记簿，即便记载也符合房权缺失处分权能的真实样态。基于该限制，权利人不能转让或抵押房屋，登记机构也不能办理转移登记或抵押登记。
概括而言，《民法典》和登记制度把不动产作为空间，在理解它时应有公私法融合协同的观念。一方面，包括土地和房屋在内的不动产是物权客体，要遵循《民法典》等相应的民法规范，但它们之所以能承载物权，离不开作为行政行为的详细规划和规划许可的推动和形塑。另一方面，不动产及其物权信息记载于登记簿，登记簿的记载要与相应的原因行为（如出让合同、房屋买卖合同）保持一致，但与详细规划或规划许可不符的，也会导致登记错误。
四、地权份额化
土地和房屋在物理形态上是两个物，但法律形态完全可能是一个物，如房屋在德国是土地的重要成分，并非独立之物。与此不同，我国法律顺应土地和房屋的物理属性，把它们作为两种物，分别承载地权和房权。不过，为了简化地权和房权之间的关系，确保两者的主体同一，我国采用房地一体处分规范，《民法典》第356-357、397条规定，地权转让、抵押的，房屋一并转让、抵押；房屋转让、抵押的，其占用范围内的地权一并转让、抵押。相应地，登记制度采用一体登记原则，《细则》第2条第2款、《规程》第422条规定，房权与其所附着的地权一并登记，保持权利主体一致。问题在于，当一宗地上有多间房屋，仅转让某一房屋的，其占用的地权范围有多大存在疑问，是该房屋地基占用土地范围、规划的建设用地范围、整宗地范围抑或其他，争议颇大。为了解决这个问题，不少地方推出“量化登记”制度，将地权份额化，每一房屋各有对应的地权份额，从而使一体登记原则更为确定。
（一）地权份额化的量化登记实践
江苏省盐城市最早推行量化登记，根据该市国土资源局《关于推行建设用地使用权量化登记的通知》第1条、该市自然资源和规划局《关于进一步完善建设用地使用权量化登记促进房地产市场健康发展的通知》第1条，量化登记适用于一宗地上有多个房屋的情形，它以某一房屋建筑面积与所有房屋建筑面积之比作为该房屋所占地权的份额，并把该份额记载于登记簿。比如，A工厂在10亩宗地上建甲、乙、丙三栋厂房，房屋总建筑物面积为1万平方米，甲、乙、丙厂房的建筑面积分别为2000平方米、3000平方米、5000平方米，它们对应的地权份额为20%、30%、50%，登记机构根据A工厂申请在办理房权首次登记时，应同时登记地权份额。
量化登记旨在解决前述地权范围不明的问题。假设A工厂把甲厂房抵押给B银行，一并抵押的地权范围并非该厂房占用的土地平面范围，而是抽象的20%地权份额，之后A工厂把乙厂房抵押给C银行，一并抵押的是30%地权份额，这两个银行就各自抵押财产均享有第一顺位抵押权，一旦B、C银行实现抵押权而由D公司拍得两个抵押财产，那么D公司除取得甲、乙厂房所有权外，还可按50%份额与A工厂共有地权。若不采用量化登记，由于土地不能任由当事人自行分割，A工厂把甲厂房抵押给B银行，要连带整宗地一并抵押，A工厂再把乙厂房抵押给C银行，C银行就该宗地只能享有第二顺位抵押权，而银行在借贷实践中往往不愿接受后顺位的抵押权，这就不利于A工厂获得银行融资。
再假设A工厂把地权抵押给银行，甲、乙、丙三栋厂房一并抵押，期间A工厂偿还银行的部分款项可涵盖甲厂房及其地权份额价值的，就能注销对应的抵押权登记，A工厂进而能自由转让该厂房及其地权份额，或为其他银行设立第一顺位抵押权。若不采用量化登记，即便A工厂已偿还部分款项，也不能注销对应的抵押权登记，而银行在借贷实践中往往约定限制抵押财产在抵押期间的转让并办理登记，这显然既不利于抵押财产的市场流通性，也不利于抵押人的再融资。
尽管量化登记或地权的份额化现象在《民法典》未有明文规定，但其实有迹可循。《民法典》第217条规定，在业主建筑物区分所有权中，业主对于房屋等专有部分享有单独所有权，而对土地则共有地权，当某一业主对外转让房屋时，根据第357条的房地一体处分规范，该业主共有的地权份额一并移转，这实际上已经承认了地权的份额化转让。
（二）地权份额化的制度内涵
财产权是抽象权利，其本身能以份额的形式表达，如独自享有房权的张三对房屋有100%份额的所有权，只不过在权利不变动的静态情况下，用100%份额来标称独有状态没有实际意义，故通常不习惯用这样的称谓。但一旦权利分割、部分转让后形成了按份共有，如张三把房屋50%份额转让给李四，两人对房屋等额按份共有，财产权的份额意义就会凸显出来。就此而言，地权在独有时可份额化为100%，也能根据当事人的约定而依按份共有的份额来表达。
与上述不同，地权份额化既不是指独有的100%份额，也不是指按份共有的份额，而是说一宗地有多个房屋的，每一房屋占用范围的地权各有对应的份额。据此，上例的A工厂独有而非与他人共有地权和厂房，但甲、乙、丙三栋厂房各有对应的地权份额。显然，在独有或按份共有语境下的份额指某人对标的物的权属状态，即人对物的支配边界，而地权份额化语境下的份额是指与房屋对应的地权范围，即房屋与地权的联结样态，这两种语境的份额内涵不容混淆。申言之，从物理分布来看，甲、乙、丙三栋厂房各占局部土地空间，但宗地无法分割，而它们又有紧密关联，如共用大门、通道、院落等，故A工厂的土地和厂房具有功能整体性，宗地概括地支撑着三栋厂房，地权包含的利益整体弥散于三栋厂房。与此同时，土地和厂房各为物权客体，相互不包容，不能说后者是前者的成分。在此情况下，为了既能维持功能整体性，又不给房地产处分带来障碍，初始即把地权份额配置给相应房屋，就是最优方案。
不仅如此，不同语境下的份额标准完全不同。根据《民法典》第309条，按份共有的份额首先由当事人约定，没有约定或约定不明的按出资额确定，不能确定出资额的视为等额。地权份额化语境下的份额既不能约定，也不能按出资额确定，还不能视为等额，而是具有高度客观性和确定性，只能是某一房屋建筑面积与所有房屋建筑面积之比。即便是在房地由多个权利人按份共有的情形，亦是如此。比如，A、B两公司等额按份共有一宗地及甲、乙两栋办公楼，不能因此就说两栋楼各自对应等额的地权，它们的地权份额仍要按照各自建筑面积之比计算，如甲楼1000平方米、乙楼4000平方米，则各自的地权份额为20%、80%。地权份额之所以如此确定，是因为在土地供应时，详细规划限定了土地的空间和地权的内容，根据容积率等规划条件，该宗地能建造的房屋总建筑面积是明确的，地权人不能超出该范围，否则就逾越地权内容的界限。到了房屋建造阶段，规划许可明确了各房屋的建筑面积，以此标志房屋空间大小，各房屋建筑面积之和须在规划条件允许的总建筑面积之内。由于房屋总建筑面积实际标志着地权人对土地可支配的最大利益，是保有和实现地权的利益形态，而该总面积和各房屋建筑面积均很明确，任一改动都有可能波及详细规划和规划许可，故地权份额是确定的，无法由当事人约定。正因此，《民法典》第278条第2款以专有部分的面积与专有部分总面积的比例对业主的共有权益进行份额配比，即每套房屋按其建筑面积与总建筑面积之比而对应着地权份额。
（三）地权份额化的规范意义
很明显，地权份额化明晰了随房屋一并转让或抵押的地权范围，有助于配合《民法典》房地一体处分规范的实践运用。除此之外，它还有以下规范意义。
第一，有助于促成不动产单元的特定性。物的编成原则可使地权和房权记载于同一登记簿，但不能确保权利主体同一，该任务交由一体登记原则实现。在一体登记原则的指引下，不动产单元在我国登记制度中占有极其重要的地位。《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记；《细则》第5条规定，有房屋的，房屋和宗地组合成不动产单元。据此，一宗地有多间房屋的，只要房屋权属界线固定且有独立使用价值，每一房屋连同宗地为一个不动产单元，一个登记簿由此会包含多个不动产单元。宗地和每一房屋虽然各自都特定，但若不把地权份额化并采用量化登记，每一房屋均与整宗地概括地联结，每一房屋对应的宗地利益范围是模糊的，这就使房屋和宗地组成的不动产单元在权属界线上实质不明确、不特定，与登记簿设计者意在把不动产单元作为特定物的初衷并不完全吻合。反之，房屋均有对应的地权份额并采用量化登记，则每一不动产单元均由特定房屋和特定地权份额复合而成，它们的权属界线明确，符合物权客体特定性的要求。
第二，有助于实现土地的多用途混合利用。《中华人民共和国土地管理法》第4条第1款规定，我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地对应着不同的管制制度，如居住用地和商业用地分别能建住宅、商场，出让最高年限分别为70年、40年，出让底价也相差颇大。不过，一宗地只有一个用途往往不能满足实践需求，如住宅小区需要商业配套才便于居民生活，土地的多用途混合利用因而成为现实，并因能提高土地利用效能而为政府提倡，自然资源部《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》等规范性文件对此有明文规定。地权份额化对实现土地的多用途混合利用助益较大，如一宗地上住房和商场面积各为1万平方米，对应的居住用途和商业用途地权各为50%，据此很容易确定出让最高年限和底价，即住宅对应的50%地权为70年，该部分地权应按照居住用地确定出让底价，另外的50%地权则应按照商业用地确定。
第三，有助于落实法院强制执行程序中的善意文明执行理念。我国法院强制执行一贯禁止超标的查封，即为保障被执行人的合法权益，查封的不动产价值应当与强制执行的债权数额相当，这是善意文明执行的重要表现。问题在于，只要地权未份额化，没有量化登记，查封登记必定针对整宗地，登记机构无法办理分割登记，善意文明执行因此大打折扣。比如，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定，上例的A工厂欠款，法院根据欠款数额在查封甲厂房时，要一并查封甲厂房使用范围内的地权，不采用量化登记的，登记机构在办理查封登记时，不能仅记载查封甲厂房使用范围内的地权，而是要查封整宗地权。把地权份额化，并通过量化登记加以呈现，就能更精准地对应债权数额进行查封登记，可避免超标的查封，从而有助于落实善意文明执行。
第四，有助于政策住房的属性变更。我国有经济适用房、央产房等政策住房，它们多建在划拨土地上，根据《经济适用住房管理办法》第30条、《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第10条，在满足一定条件后，这些住房可上市交易，买受人按照规定交纳土地收益款或土地出让金的，政策住房变性为自由流通的商品住房，对应的土地性质应从划拨变为出让。如欲在登记簿中准确记载这种变化，就应把房屋对应的地权份额化，否则会出现整宗地属性为划拨，而某一住房对应的土地属性为出让的形式矛盾，在实践中很容易引发不必要的误解，进而会增加说理成本和界权成本。
五、结语
《民法典》确定了统一登记的大方向，规定了登记的主要原则和制度，其实施促成了登记规范的体系化，并推动了登记制度的新发展，申请的物权行为属性、原因行为的有限审查、作为空间的不动产以及地权份额化均为适例。它们分别落实了《民法典》的登记规范、区分原则、地权分层设立以及房地一体处分等相关规范，还澄清了与物权行为、物权客体有关的重要争点问题，对相关公法问题的解决也有一定的助益，反过来也有助于《民法典》的顺利实施。
《不动产登记暂行条例》《细则》《规程》等组成的登记规范体系切实地辅助《民法典》的实施，在实践中发挥着重要作用，但这些登记规范的层级位阶毕竟较低，与不动产在国计民生中的重要地位明显不符，不动产登记法因而正当其用。不动产登记法是登记领域的专门法和基础法，它既要总结并呈现我国既往的登记制度经验，还要对《民法典》提供适当的补充，对《民法典》未明言或言之不清的地方提供补充性的清晰规定，以形成完整且稳定的登记基本法。本文论及的内容是登记制度因应《民法典》的实施而产生的新发展，不动产登记法应给予它们必要的重视。
