简贵来:让房地产调控回到经济规律的轨道

选择字号:   本文共阅读 207 次 更新时间:2012-11-07 11:21:12

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简贵来  

  

  房地产是商品这是一个浅显的概念。它和蔬菜、猪肉一样,受到供求关系的影响和调控。有个案例可供参考:一是猪肉问题,2007—2008年由于母猪存栏低于4000万头而出现的生猪价格上涨过度引发民怨,管理层制定鼓励养殖户增加母猪存栏量半年后生猪价格开始 大幅下调,这就是经济学的供求关系自动需求平衡的作用。然而鼓励养母猪的政策力度过猛导致母猪存栏超过平衡点800万头至4800万头,猪粮价比低于6:1的生猪养殖利润警戒线,生猪价格急速下调,猪贱伤农纷纷杀母猪降低存栏数,当然一段时间之后猪肉价格又会上涨。这种正作用力和反作用力的博弈本来是市场经济的基本规律,这绝不是猪的错误!不论我们是否喜欢它都会存在并作用在市场经济中。

  无论上述商品是谁扰动了价格要素,但最终表现的作用力是供求关系(哪怕是短期的)不平衡造成的,所以我们一定要理性地搞清楚一个原则问题:首先是供求关系在干扰价格;其次才是人为干扰!这是一个事物的两个面,我们解决表面问题可以从投机入手,但解决根本问题还是要从供求关系解决。

  当行政力量过度干预楼市,舆论从打压、责难的角度关注房地产时给老百姓提供了浮浅而甚至不负责任的言论,人为地制造着“间歇性需求停滞”或突破后“短期需求放量”, 房地产的供求关系就“被不平衡了”, 楼市蓄势待发,价格就积极响应,开始了上涨的步伐。大家可能记得房价的规模化上涨是从2003年后开始的,当时政府和舆论纷纷议论房地产开发商人为抬高价格,告诉民众价格一定会降下来,而后的价格却开始快速上涨。2006年房价成为一个国计民生中最重要的话题了,政府又出重拳打压,但基本的策略都是减少房屋(土地)供给、提高购买门槛(成本)、提高土地价格和税费等等措施。事实上近几年的供给量并不算小,开发项目在开发商追逐利益的驱使下并没有停下脚步,土地供应在土地财政的驱使下不得不以多卖些地来养活地方政府的运行。也就是说土地实际供给量并没有降,而价格却持续上涨的经济学悖论的怪相。这却是我们的不得不面对的现实,我们剥丝抽茧发现所有的问题是由政策相互矛盾造成的、占据道德制高点的、所谓亲民的舆论却是狭隘而短视的、结果是危害市场的健康发展。

  目前密集的调控政策只是在挤压弹簧,尤其是简单而充满计划经济色彩的限购令。这些政策一出台市场就会有所动作,价格在短期内会表现上涨或下降的简单反映,这是社会生理系统本能的条件反射,这不代表根本趋势。但片刻之后就要看政策的客观性和可行性了,市场上观望和回避的投机心理与政府的政策展开博弈。无论是民粹思想还是百姓情节;无论是政治作秀还是幼稚战术;无论是否判断出结果如何还是只看过程不看结果的路演;但我们经历过的有形的政策之手的调控往往在这个无形的市场面前显得非常苍白、无力。“事与愿违”纵然成为了房地产界一道靓丽的风景线。从2003年以来调控房地产的结果是行政的办法只能是起到暂时的抑制作用而过后楼市价格却是报复性反弹上涨。8年来全国70个大中城市的房价飞涨3—6倍!而同期的cpi指数、人均收入水平、其他价格指数等指标在房价变动指数面前可算小巫见大巫了。目前我们又在一个调控期,抑制房价会有一点作用,我的问题是是否从根本上解决问题了吗?回答是肯定的,没有!调控过后必然是又一个报复性上涨。一而再、再而三地复制过去的历史,政策的信用不断受到馋食。非专业的老百姓相信了舆论的话,于是屡屡成为楼市的踏空者。房地产的波动让很多踏空者在这样一轮一轮的期盼房价下跌中继续踏空。当谎话破灭时大家蜂拥出动迅速推高房价。我不知道这种房价的波动是鸡生蛋还是蛋生鸡。

  经济学告诉我们:市场调控需要逆周期调控,也就是在长远的、系统的产业规划下进行事先对策,而我们总是执行顺周期调控,而且不从长远解决系统性原因入手,总是从民众最爱听的角度讲话——大话、狠话、假话、凉话等等等等,但商品供给未增加(哪怕是舆论信息)、民间资本的出路纷纷被堵、房地产开发成本急剧增加等等。暂时拦住奋勇向前的买房人群无异于在河道中拦了个坝、在弹簧上突然加力。之后的房价在话音未落便应声而涨。

  弹簧压下去是为了弹起来,我们把买房人的欲望压下去是为了什么?能够把房价压下去吗?

  把解决楼市问题回到理性的供求关系上来。中国的楼市问题是一个什么样的问题?这本身就是问题,而现实又把它变成一个糊涂问题。最近很多人依据国计民生的高度把它提升到政治层面,也不是没有道理。然而简单地把房价涨跌问题进行归类为政治问题、政策调控甚至过度干预的对象,事实上适得其反。我们回想2005年以来的房地产调控政策的结果是北京这样的一线城市的平均房价从6000元/平米上涨到25000元/平米,二、三线城市的房价从2500元/平米上涨 到5000元/平米左右。据有关部门不完全统计全国70个大中城市平均上涨3—4倍。为什么调控?为什么屡调屡高?而且有一个非常奇怪的现象:政策对房地产的关注度越高房价的涨幅就越大!比如2010年初春季节北京等城市半年上涨30%左右,北京四环内上涨10000元/平米的”最后疯狂”.全社会民众惊愕、理论界失音、长期以来误导公众的大嘴们只好把故事讲到更远的地方让老百姓去寻找了。不谙世事的社会舆论积极配合让某些人能够自圆其说,一曰房地产开发商太黑控制房价谋取暴利;二曰房价不久就会大跌,力劝大家不要买房;三曰房子大部分被投机者买去了等等等等。最后的政策走向被引导成比较幼稚、非常滑稽的问题、甚至要上纲上线了。

  我也非常认同房价上涨的确过快,老百姓买房能力愈来愈弱,开发商借势涨价,有钱人投资炒房……

  事实上影响房价的因素很多,有经济高速发展带来的改善居住的客观需求,也有中国人有钱后的首要任务是买房置地的民粹思想;有手里有钱没有投资出路的问题,也有旅游度假的心理依托;有点经济学常识的人从另一个角度也不难发现一个规律是大凡股市不景气的时候,产业资金投入回报率底下的时候房地产、黄金珠宝就会成为首选的保值增值的避风港,此类商品不涨价才是不正常的。然而在目前干扰和影响房地产因素比较多的情况下我认为这都不是影响房价过快上涨的问题本质!

  理性的思考和客观的社会实践告诉我们:经济学的第一规律——供求平衡原理在鞭打我们的幼稚和愚蠢。观察问题需要远观近察,理清问题则需要高屋建瓴,而解决问题必须对症下药。

  严格意义上的房屋供求完全平衡是不可能的,平衡只是一种动态的,心理预期的结果。就像我们不会去抢购、囤积大白菜是因为大家预期它不会断货一样。房地产则不同,当市场出现价格上涨的趋势后我们的调控政策总是一个模式:首先舆论误导说要控制土地供应、提高税收、严格审批等等声音,其次是政策在银根紧缩、土地价格和政府收费上调、开发进入门槛提高、产品上市手续更严等等措施。结果必然是适得其反了。房价便应声而涨!

  海南岛2010年初一石二鸟的“两限”政策制造成房价一个月内几乎翻番的一个“高明”经济学案例。

  问题出在什么地方了呢?我认为有两条:一是我们的政策从没有搞清楚房价上涨的权重最大的主要因素是什么?而这是为老百姓说话的民粹情结引导舆论打压、解气,造成无的放矢,在这种情况下即使实际供应量没有问题也会因为信息不对称和长期以来人们对政策的不信任而采取怀疑观望、之后便是恐慌性抢购。二是土地供应量跟不上、开发商受政策调控的谨慎自然放慢开发节奏减少供应量的对策造成强化房价坚挺继而上涨的经济学理由。现在实施的房地产调控政策的结果是提高开发成本(转嫁给消费者)、放缓开发速度(减少供给是提高房价、增加开发成本),暂时搁置房价涨幅问题,这些都是提高价格的推手。更为可怕的是在已经有点躁动的房地产市场的通道上筑起了一道堰塞坝,就像城市的街道上为了通畅被人为拦住了路。眼前空荡荡好干净,身后呢?放开之后呢?

  社会上议论了好多年,政策调控了很多年。房地产已经成为一种政策性精神鸦片! 放弃自我封闭和自说自话式决策程序,实事求是地、准备长期的、系统的经济策略和政治安排,房地产会一定会回到健康状态。这是房地产业界需要的,更是广大消费者需要的。

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