刘胜军:中国特色的房价泡沫

选择字号:   本文共阅读 623 次 更新时间:2012-02-10 17:56:46

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刘胜军  

  

  房价已成为中国最令人纠结的社会问题:年轻人举全家资源为结婚买房,本应成为社会中产阶级的白领阶层沦为房奴。另一方面,地方政府每年获得数万亿的土地出让金,有关系的开发商轻松获得巨额利润,被查处的贪官手握数十套房产亦不足为奇。公众的不满情绪由此而来。

  面对房价问题的政治化,中央也不得不多次重申要坚定调控房价。但中央的调控政策难免投鼠忌器:房地产不仅绑架了GDP,更绑架了地方财政收入,进而影响到地方融资平台的还款前景,乃至银行业资产安全。事实上,自2005年以来,中央的房价政策一直在走钢丝。

  2011年以来,房价调控政策愈加升级:房产税、限购令先后出台,一些地方还出现了限价令。不过真正产生一定效果的还是银行信贷紧缩。2010年-2011年,央行12次提升准备金率,这一旨在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产,因为房地产属于典型的资金密集型行业,陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。

  但是这样的调控效果不仅不可持续,而且从长期来看效果适得其反。首先,过度提升准备金导致“硬着陆”风险加大。目前房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险,硬性的信贷紧缩,有可能导致经济硬着陆。其次,房价过高,是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控正朝着逼死做为房屋“供给方”的开发商的方向演进,这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动,大量观望需求涌入,而供给方又出现能力萎缩,结果将是房价新一轮的反弹。事实上,2011年12月初35个月来首次降低准备金率,已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。

  那么,中国房价究竟有没有解?

  要回答这个问题,必须弄清楚中国房价泡沫的本质。

  一方面,中国的确存在房价过高问题。目前中国城市房价收入比高达8至10倍,北京和上海等城市甚至接近30倍。相比之下,即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年,全美国房价收入比最高值不过5.1倍,而泡沫最严重的拉斯维加斯也不过为5.6倍。日本20世纪80年代房价泡沫时期的房价收入比也不过15倍左右。因此,相对于普通公众而言,中国房价严重泡沫化了。

  另一方面,与美国2007年房价泡沫不同,中国一直对个人房贷有严格限制。美国房价泡沫的起因是银行不断降低个人房贷的门槛,最后干脆取消了首付款要求,甚至连月供都可以推迟交纳,结果滋生了大量“次级贷款”。但是,中国的房价泡沫并非买房者过度运用金融杠杆进行投机的结果。

  可以说,中国的高房价既是泡沫又非泡沫。说它泡沫,是因为严重偏离了普通公众的购买能力;说它并非泡沫,是因为全社会做为一个整体有合理的支付能力来承受目前的房价。

  出现上述悖论的原因并不复杂:中国房价泡沫,并非典型的金融泡沫,它不过是社会收入分配严重失衡的集中体现而已。

  目前,中国的基尼系数已达0.5左右,超过贫富分化最严重时期的美国。更重要的是,中国存在大量的灰色收入,而灰色收入又偏好于投资相对于股市更为省心的房地产。根据王小鲁的研究,中国2008年灰色收入即高达5.4万亿。灰色收入与房地产的关联,从大量落马贪官案件上得到一再证实。

  因此,中国房价问题的根源,不在于房子太少,而在于分配严重不公:太少的人手中集中了太多的房产。这集中表现为高空置率。按照国际一般标准,房屋空置率在5%-10%之间为合理区域。虽然中国政府未能公布空置率数据,但谢国忠估计为25%-30%。《第一财经日报》曾报道有四类房产空置率高达40%左右,其中包括郊区的高档住房、投资性住房、商住两用楼盘和无产权房。央视发布的调查显示,中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这表示全国有高达6540万套空置房。虽然有关部门事后否认这一数据的准确性,但空置率高当是不争的事实。

  理解了中国高房价是收入分配严重失衡的结果,就不难明白房价调控为何如此艰难。解决中国高房价问题,必须从调节收入分配结构入手:第一,要限制政府部门的权力,从根子上遏制腐败。在存在大量空置房的情况下,政府以大跃进的方式推进“保障房”,将导致严重的社会资源浪费。正确的做法是严厉打击腐败,将没收的贪官房产进行公开拍卖,然后以拍卖收入去投资保障房;第二,要通过减税、打破央企垄断等方式还利于民;第三,要开征遗产税,缩小收入差距。显然,解决中国中产阶级的“房事”,路漫漫其修远兮。来源: FT中文网

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