王勇:理性认识为什么房地产必有一跌

选择字号:   本文共阅读 1462 次 更新时间:2012-07-08 15:37:24

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王勇(北京龙行天下集团)  

  

  房价是一个亿万人关心的热门话题。从2004年开始,国内房价便涨势如虹,虽有多次调控,仍然顽强地刷新着历史记录。每当宏观调控转向保增长时,房价便迅猛反弹,无一例外。到如今,房地产调控几乎成了“狼来了”,人们宁愿相信房价“没有最高,只有更高”,昔日惨然度日的房奴坐拥了百万家资,期待调控成功的人却在高涨的房价(租金)面前彻底丧失了自信心,内心涌荡着阵阵恐慌。

  在今日之中国,房地产具有一种鲜明的象征意义,它代表了近十年粗放的经济增长方式,生动地展现了两极分化的利益格局。房地产是如此让人爱恨交加,这在于:房地产是城市化的必然要求,具有很高的关联效应,能够带动46个行业,“房地产荣,百业荣”;房地产能够产生强烈的财富效应,可以支持汽车、电子产品以及奢侈品等的消费;房地产是政府实现GDP的关键手段,借助土地资本化,运用金融杠杆,使政府有能力推进基础建设,增强经济社会发展保障等。然而,房地产是一个资源高消耗的产业,不需要高新技术,不需要自主创新,土地是成功的关键,沦为权力寻租的重灾区;房地产更成为了不同社会主体财富分配的枢纽,无房者被迫以数十年的劳动价值,去换取房产持有人通过房价暴涨产生的虚拟财富。

  如果说,中国转变经济增长方式需要解决很多问题,至少有两个问题算得上是堡垒级。一个具有中国特色,一个具有世界普遍意义。第一个堡垒是政府,必须转变经济社会管理方式,减少对要素资源的控制,营造良好的市场和法制环境,使市场这只“无形的手”真正发挥资源配置的基础性作用,使要素资源从低效率部门流向高效率部门。第二个堡垒是畸形的产业结构,即房地产业在国民经济中占据了不合理的地位。在全球,很多国家都遇到这个问题,国际金融危机根源在于此。房地产业作为国民经济的基础性产业部门,具有重要的保障和支撑作用,应随着工业化和城市化而相应发展,但应定位于支柱产业,而在我国由于制度失控已经上升为主导产业,以其规模性、高关联和资源配置导向,对国民经济的影响变成全局性了。没有房地产的有效调整,培育战略性新兴产业根本是不可能的,无论政府投入多大的资源。即使产业技术实现了突破,商业市场也会受制于房地产业无法孕育出必要的规模。当然,作为主导产业,房地产调整时,对经济社会造成的冲击是伤筋动骨的,会产生大量的结构性失业,要素资源的配置结构会发生剧烈而深刻的调整。

  更为纠结的是,这两个问题具有因果关系。由于是大政府,在我国产生了所谓的“父爱主义”,政府承担了太多的义务,成为经济社会中的矛盾聚焦点。这就导致政府总是倾向“增量思维”,在保增长的基础上推进改革,很难推进关乎存量的重大调整,尤其无法接受由调整导致的大量结构性失业。因为父爱主义的存在,失业者会将失望加希望同时给予政府,使政府不堪其重,从而构成社会动荡的导火索。这一点与欧美国家大不相同,自然就大大增加了经济结构调整的难度,需要政府具有极大的勇气和高度的智慧。

  

  一、总是出错的房价预测

  

  房地产是一个复杂的问题,已经不能局限于一个单纯的产业,更不能简单运用一般商品供求分析工具。随着整个社会的金融化程度迅猛提高,房地产已经从一个实物产出部门,上升到金融投资部门,直至攀升为国民经济主导产业部门。在这个过程中,影响房地产发展的重大因素也是相应演变。作为实物产业部门时,一般供求关系很重要,土地供应、开发商数量、居民购买力、企业资本开支、城市化进程、国家住房制度等是关键因素;作为金融投资部门时,居民财富配置、货币政策等因素变得重要起来,甚至超出了前者;作为国民经济主导产业部门时,国内收入分配格局、财产税制度、经济增长模式等因素便成为关键变量。

  审视了这三层逻辑关系,很容易理解为什么这么多关于房价的预测屡屡失败了。当处于第一个层面时,人们会发现房价能疯狂到超出你的想象,按照居民收入水平,完全离谱了。在这个层面,人们通常使用“房价收入比”。而且对比发达国家标准,国内早就超出许多。从而据此断定,房价必跌。但现实是,房价上涨势头却异常刚猛。这时,懂经济学的人反而不如家庭主妇,预测错误屡屡。

  为什么会出现这种状况呢?因为房地产价值链伴随着金融化延长了,房地产成为一项投资品,居民财富出现了“房产化”现象,土地供应限制又强化了投资预期。而且在货币增发背景下,货币资产面临缩水,更是加剧了这一现象。这时,居民收入便不能作为衡量房价的依据了,毕竟居民收入只是增量,而居民财富是存量,这两者可不是一个数量级。那么,站在这个层面预测就会正确吗?答案同样是否定的。最近一次房地产调控就是基于这个层面设计的。限购切断居民财富“房产化”进程,收紧货币政策,提高利率,增加保障房,压缩房地产企业融资渠道,对房地产商“前后夹攻”,结果怎么样呢?从开始的紧张加恐怖,到如今波澜不惊,房价依然坚挺,调控变成了行业整合。面对房地产商气定神闲,政府倒是在宏观经济快速下滑中进退失据,“预调、微调”不绝于耳,房地产成交不仅趋于活跃,房租更是大幅攀升,调控处于极为尴尬状态。面对此情此景,很多预言房价大跌的经济学家恐怕又要大跌眼镜了。他们在“忧国忧民”?说什么房价大跌国民经济受不了,而现实却是如此的残酷。

  那问题出在哪里呢?答案是“时与势异也”。他们将房地产定位于国民经济支柱产业,认为对这个产业进行一场外科手术,便可以实现调控目的了。在当今的中国,房地产已经上升为国民经济主导产业了。首先看投资比例,没有哪个产业能够与房地产投资相比肩,几乎快成了政府操纵GDP的油门了。其次,伴随居民财富“房地产化”,国民经济众多产业部门也在大规模“房地产化”,或投资购房,或买地开发,或兴办产业园,涌现出了“文化地产、商业地产、工业地产、旅游地产、金融地产”等,连所谓的战略性新兴产业异化成为“拿地”的好由头,房地产在企业资产负债表中的地位快速上升。再有,房地产“财富效应”强劲,受益于房价飞涨,急剧膨胀的虚拟财富支撑了汽车、电子产品和奢侈品等消费。这样一来,房地产调控关系到了经济社会全局,从投资、生产、消费三个角度直接冲击国民经济。一旦经济增速下滑到一定程度,宏观调控转向保增长,房地产立即成为流动性第一目的地,迅速恢复上涨趋势,而绝非所谓的刚性需求使然。

  

  二、呼风唤雨的房地产

  

  当房地产作为主导产业时,不仅在实体经济领域关联了众多产业部门,更重要的是已经变成了要素资源配置的中枢,是社会财富最重要的形式。可以说,即使国民经济下滑,房地产业作为要素资源配置的中枢,具有超乎想象力的承受能力,原因在于:

  首先,经过数轮上涨,投资者已经获得了非常可观的投资收益,宏观调控引起的价格波动根本没有触及投资风险控制线,投资者具有很强的持有信心。同时,投资者可以通过出租和抵押等途径,既可以改善自身的现金流,又能降低投资风险。这两个因素赋予了房地产具有良好的比较收益,收益高且风险小,这样经济下滑过程中,投资者在选择上倾向房地产,将其作为优质资产,而减少或退出实体经济投资。况且,国内处于通货膨胀,货币贬值,实体经济经营困难,投资者除了房地产,也没有更好的资产配置形式。

  其次,国内收入分配秩序失衡,两极分化现象显著,富裕阶层在社会分配中处于优势地位,有能力在其资产中持续增加房地产;同时,国内财产税制度建设滞后,房地产持有成本几乎没有,导致富裕阶层将房地产“财产化”,并很容易形成良好的现金流,如通过出租等途径。这两个因素不仅构成房地产的支撑,还是房地产增长的动力。一方面,富裕阶层会不断将其财富投入到房地产;另一方面国内保增长延续了原有的经济增长方式,在这种经济格局中,富裕阶层既是第一受益群体,又是最大的受益群体,保增长使其有机会、有能力增加对房地产的资产配置,从而推动房地产价格上涨。

  另外,国内实行投资出口型增长模式,在以GDP挂帅的政绩考核驱动下,各级政府具有强烈的投资动机,利用垄断土地资源的优势,推行土地资本化,借助城市化,将房地产业演变为地方投资的融资平台。这个因素不仅使政府为了保增长有了推涨房价的合理理由,更有实现GDP增长的强烈动力。

  再者,由于实体经济众多产业部门“房地产化”了,相关企业存在强烈的动机,千方百计地推动房地产涨价。一方面,房地产估值对企业资产负债表影响巨大,一旦房价快速回落,房地产这项资产面临急剧缩水,企业就会资不抵债,所有者权益甚至可能化为乌有。而且,很多企业生产经营是建立在房地产高估值的基础上,如贷款抵押等,而一旦逆转会使这一基础坍塌,所谓不务正业的企业根本无法玩下去了。另一方面,房地产是一个资金密集型行业,涉足企业很多采用杠杆策略,需要承受巨大的借款利息压力,面临着十分紧迫的现金流平衡问题,资金链极为容易断裂。借助保增长,企业必然通过直接或间接的途径以实体经济业务为融资平台,最终还是要流入到房地产,毕竟实体经济业务可以通过减产或和退出等方式缓解压力。

  当然,其中还涉及到很多因素,这里不一一列举了。这些因素使房地产有机会、有能力、有动力实现新一轮上涨。因此,当保增长大旗一旦重新竖起,货币政策趋于宽松,房地产市场立即呈现欣欣向荣的景象,而这又会激发恐慌的情绪,助推房地产涨价。

  

  三、欲说还休的房地产调控

  

  面对房价飞涨,政府自然不能等闲视之,发起了一轮又一轮调控,但由于调控本身的不彻底性和妥协性,未能止住房价。正是伴随着房地产调控,房地产对国民经济的影响层次不断深化,整个过程颇似扁鹊为蔡桓公诊病:由肤入肌,由肌入肠,直至骨髓。

  房地产调控第一个阶段,应该是从2004年到2006年。这轮房价上涨源于上一届政府推行的改革,在国内经济开始新一轮上行周期的背景下,福利分房政策停止,实体经济释放出强劲的购买力,对房地产形成强烈的需求,推动了房价上涨。应该说,这一轮房价上涨是良性的,是房地产理应作为基础产业部门发挥的支撑作用。这个阶段标志特征是房地产属于实体经济范畴,金融化程度低,能够服从一般商品产业部门的供求关系。

  房地产调控第二个阶段发生在2007年到2008年间。这轮房价上涨呈现出过热现象,突出特征是居民在财富配置中开始大幅倾斜房地产,房地产金融化进程大大加快。同时,企业进入了房地产的趋势日益明显,但涉及面还不是太大。而且,涉足企业更多是将房地产作为辅业,构成新的利润增长点。这个阶段标志特征是房地产金融化程度加快,企业大量涉足房地产,房地产在国民经济中上升为支柱产业。

  房地产调控第三个阶段发生在2009年至2011年之间。为了保增长,国内不仅推出了大规模刺激计划,还出台了房地产优惠政策,在宽松货币政策刺激下,房价出现了暴涨,更多的企业通过各种途径进入了房地产。在这个阶段,房地产对实体经济造成了大规模的空心化,众多产业部门的商业模式与房地产嫁接,如工业地产、商业地产、文化地产、旅游地产,在其商业模式设计中房地产成为基础支撑,变相沦为房地产的融资平台。在企业报表中,房地产成为优质的资产,随着其估值的大幅提高,提升了企业融资能力。同时,居民财富对房地产的配置达到了新的高度,政府的土地财政是越演越烈。房地产在企业、政府、居民三个社会主体的理性选择中成为社会财富配置的枢纽。至此,房地产透过企业、政府、居民从投资、生产、消费等三个角度对国民经济发挥主导作用。这个阶段标志特征是房地产成为社会财富配置的枢纽,变成国民财富分配的一种途径,是延续原有经济增长方式的关键。对于各类社会主体,房地产在其财富配置中获得了主导地位。尤其对于企业,面对调控房地产是其重点优先保障的资产,而实体经济资产倒沦为次要地位,成为一个可以抛弃的选项。

  

  四、房地产将会何去何从

  

  随着宏观调控将保增长放在更加优先的地位,在“预调、微调”影响下,国内货币政策趋于宽松,房地产率先反弹,成交趋于活跃。那么这样看来,房地产盛宴是不是一直高歌下去呢?抑或持续若干年呢?

  由于这轮房地产调控是采用了限购等行政手段抑制房价,这意味着房价并没有达到潜在的均衡水平,上涨的空间存在。作为一个经济规律,房地产发展不以人的意志为转移,政府可以影响,但不可以改变。正如同为了抑制房价过快上涨,政府一再调控,也无法遏制住。同样,政府想通过对房地产市场的冻结而实现保增长,这也是不可能的。为了保增长而释放出的流动性,一定会通过各种途径进入房地产,(点击此处阅读下一页)

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