邵晓忆 李文科:2012 输不起的中国楼市

选择字号:   本文共阅读 736 次 更新时间:2011-12-14 10:55:12

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邵晓忆   李文科  

  

  路透北京12月13日电—中国政府正面临着艰难的选择:持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力.

  2012年,是中共十八大召开的敏感年份,”维稳”高於一切,与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之.中央政治局对2012年地产政策的最新定调是:”坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,暗示政策短期仍趋於以控制房价为主.

  从高层官员众口一辞强调房地产调控”不放松”,到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示北京对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出.

  “房地产调控是重中之重,是这次宏观调控主要攻击的目标”,中国交通银行首席经济学家连平称,”最不可能首先放松的就是它(房地产调控政策).”

  但这又不是一厢情愿的事,总得面对现实.当前欧债危机仍在发酵,中国经济增长动力减缓,楼市调控正在考验决策者的智慧:持续调控是否会令中国经济跌入”硬着陆”深渊,保障房能否力挽狂澜,限购令何时可以全身而退……

  2011年底的冬天,对於购房者来说是充满憧憬和希望的,他们终於迎来了期盼已久的降价冷风.虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫–部分专家认为,目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象,房价下跌幅度料有限;如果中国经济增速继续放缓,或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑.

  

  **怕它涨,又怕它大跌**

  

  房价飙升,百姓自然怨声载道,威胁社会安定.但房价跌得快,杀伤力可能更大,因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身,而且攸关明年中国经济是否”硬着陆”的宏观命题.在经济放缓的阵痛声中,中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向.

  “可以说,最近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱……而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意,调控的本意是维稳,是要刺破房地产的泡沫,”北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说.

  在不同国家,房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色,但在中国,这一角色显然尤为关键.瑞银(UBS)经济学家乔纳森 安德森(Jonathan Anderson)甚至形容中国房地产行业是”全球经济中独一无二的重要行业”.

  数据显示,2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%.不过,房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等,还有就业.

  “如果更广泛的角度而言,房地产相关联的产业是200多个,在GDP中的位置至关重要.”一个华东地区的小型房地产商对路透表示,所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等.

  “房地产仍是拉动经济增长的大的动力,我认为在未来很长时间,5-10年房地产还是动力,因为中国的城镇化建设还有很长的路要走,”连平强调.

  此外,房地产还攸关金融业的安全.尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试後曾乐观地表示,”房价下跌40%,银行抗得住.”但数据却并不乐观.截至2010年底,全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%,银行贷款已占房地产开发资金的70%.

  中国一大型国有银行某支行副行长分析称,如果静态看待目前的房价下跌,则对银行的风险并不大.因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的,因此即使现在房价下跌50%,对於大多数买房者而言,房子的价值仍然大於贷款余额.

  但是,银行的业务是动态的,考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款,以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等,”我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击,或者说这对银行而言是一件非常危险的事情,”上述副行长表示.

  近期已有部分商业银行指出,银行和房企能够承受房价下跌20-30%带来的冲击.但银行和企业更加关心房价下跌20%後会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现後有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应.

  “当前楼市调控的方向是对的,房价需要回归合理价位,房价有可能会下跌30%.楼市调控政策要坚持,但不能太急,尤其是价格不能跌的太急,否则中国经济受不了,”中国全国人大财经委副主任贺铿此前对路透表示.

  

  **开弓没有回头箭**

  

  其实,从2003年以来,中国几乎每年都推出楼市调控之举,但效果相对有限,炒房团四处出没,令房价持续飙升.而在飙升的房价背後,房地产吸引资金”抽离”实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响,地产泡沫破灭的风险如”达摩克利斯之剑”般高悬在上.

  类似的惨痛教训并不少,1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下,国内需求疲软、资金外流,经济十多年来几乎停滞不前.

  1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长,失业率飙升,2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成.更严重的则是,2008年美国房地产市场泡沫的破灭,引发了全球的金融危机,而这场金融危机的阴霾至今仍未消散.

  中国本轮房地产调控,亦与2008年金融危机後中国的宏观政策有关.当时迫于经济增长和就业压力,中国宏观政策发生180度逆转,不仅是财政货币政策的放松,更有一揽子刺激计划,令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰,本轮房地产调控因此被迫出场.

  但这次的中国房地产调控,显然没有翻版以前的套路.尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏,尽管中国经济面临增速放缓的阵痛,但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口.

  中共中央政治局上周五召开会议称,2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展.

  房地产调控不会轻易放手的另一原因是,现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语,开发商资金状况也不大相同.

  “2008年几乎所有的房地产企业都缺钱,行业没有发生一起并购案例.今年大中小型房地产企业,有的资金紧张,有的不怎麽紧张,出现了差异……我认为,国家对住宅市场去投资化的决心不会改变,”国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称.

  稍早有报导称,中国民营房地产开发商–绿城中国正与中投和黑石(Blackstone)深度接触,拟成立合资公司.同时中国房地产服务商亦在整合以求生存,例如易居中国宣布入主21世纪不动产中国业务.

  

  **下调存准不是”开闸放水”**

  

  央行12月初意外地下调存款准备金率,让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光.但业内人士及专家纷纷表示,银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松,也难以改变未来房价下降的趋势.

  中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称,货币政策的结构性放松,重点是只针对实体经济,并不是房地产融资政策的转折的信号.对整个房地产的融资政策,包括一些在供给需求调控方面的政策,并没有根本性的转变.

  “央行首次降准对於缓解房企资金困局上很难起到及时雨的作用.但在目前房企资金缺口难于补救的紧要关头,信贷政策转向的迹象,对房企信心的回复、以及未来融资难度的预期上无疑是一大利好,”链家地产首席分析师张月表示.

  “现在政策有点松,是支持放松其他行业,房地产企业的力度没有松,只能是相对松一点,但还是很紧,”一家小型房地产企业的总经理李泽云告诉路透.

  张月并指出,从楼市调控方向上看,限购政策短期内不会退出,抑制房价快速上涨仍将持续;同时房企今年的瘦身也需要一段时期才能恢复,当前房企的降价促销的意愿并不会就此改变.房企12月冲刺业绩,预计12月楼市还会有一拨降价促销.

  中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延.亦有其他媒体获知住建部仍将延续限购令的期限.

  虽然有人担心楼市调控将令中国经济跌入低谷,但瑞信证券中国研究部主管陈昌华撰文指出,基於中国房价这十年间上升了很多,如果因为害怕对经济产生的负面影响,致使此轮楼市调控再次功亏一篑,那将来中国必将为现在的软弱付出沉痛的代价.

  

  **限购令+保障房=以时间换空间?**

  

  居住在北京北五环外的雷先生就是这次楼市调控的受益者,虽然他错过了最後一批福利分房,但他赶上了北京的”两限房”(限房价、限地价).

  “我们的房子那时候(2008年)均价6,500一平,而且房子多申购的人少,只要申购就成功,否则我们一辈子在北京都买不起房子.”他指了指几乎一墙之隔的现价每平米1.4万元的商品房.

  更多的人没那麽幸运,只能”望房兴叹”–要麽买不起昂贵的商品房,要麽轮不上购买已经供不应求的保障房.当然,还有那些没有资格申请保障房,亦无力购买商品房的”夹心层”期待着房价的”合理回归”.

  保障房可以说是本轮楼市调控的重头戏,配合以最直接的”限购令”政策组合,各地楼市销量随之跌落谷底,一些扛不住的开发商终於降价以求快速回笼资金.但业界担心,行政命令强压下的楼市需求终究巨大,若没有渠道疏导需求,一旦放开房价则可能出现报复性反弹.

  业界普遍认为,限购令并非长久之计,监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市的之时,以保障房来消化一部分购房需求,然後再解除限购令,期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间.

  “调控并不是一个长期措施,我觉得就是用时间换空间,用三到五年的时候来换完成3,600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房,那市场调控就不需要了,”万达集团董事长王健林此前称,调控的目标就是保障大家有房住.

  一般而言,保障房建设的合理工期是两年半左右,中国宏观经济学会秘书长王建亦表示,随着大量保障房的陆续入市,中国房地产调控效果可能会在2013年显现.

  作为调控的长效手段,中国计划”十二五”期间(2011-2015)建设3,600万套保障房.今年年初官方信息称中国将安排在2011年和2012年分别投建1,000万套,此後三年再投建1,600万套.但住建部後来表示明年开工数量或将少於今年.

  尽管如此,这麽大量的保障房建设能否顺利完成仍是一个问号.事实上,保障房建设计划一经公布,就引来很大争议.未来五年3,600万套的建设计划是否有足够的资金支持?在保障对象模糊的背景下,如何确保分配公平?保障房的主体公租房承租人如何退出等等问题都悬而未决.

  “其实保障房面临最大问题是分配公平.最担心的是这3,600万套,不知道分给了谁? 结果保障房全出租了,待保障人群却分布不到房子,怎麽办?”北京一家大型上市国有房企的高层表示.该企业参与了大量的保障房建设.

  

  **保障房有”保障”吗?**

  

  实际上,中国政府早在上世纪90年代末就开始推行保障房计划,但效果不如人意,这与资金不足以及分配制度不完善直接相关.当前中国政府重启保障房并”委以重任”,但制度的缺失仍令保障房建设在”摸着石头过河”的进程中步履蹒跚.

  “我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质,包括政策、机制、保障范围、保障方式等,还需要在实践中不断完善,”中国住建部部长姜伟新稍早在全国人大常委会一会议上表示,”老实说,对很多问题的看法争论是很大的,现在是一边争论一边解决具体问题.”

  中国目前针对保障房并无系统化的整体制度设计,更多的只是零敲碎打的文件规范,包括保障房的质量监管、後续经营管理,公租房的回购退出机制等都缺乏明确的制度指引.

  因此,尽管截至10月底中国宣布已实现了年初确定的1,000万套的开工目标,但业界对此仍有争议,认为地方政府及房地产企业参与积极性不高,资金困扰等问题都将令保障房计划的最终完成掺杂水分.

  深度参与保障房建设的某大型房企高管就曾对路透算过这样一笔账:一年1,000万套的建设量,按每套60平方米, 仅以每平方米建设成本(不含土地成本)3,000元计,至少需要投资1.8万亿元.而三年3,600万套则至少需约6.5万亿元的投资.

  然而地方政府的本身的债务状况已令人担忧.截至2010年底,各地方政府负债合计已达10.7万亿(兆)元人民币,中央政府预期当中有2.5-3万亿元将成为呆帐。尽管相较政府可支配的公共资源,上述债务偿还风险尚不足惧.但部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大.

  另一方面,保障房通常需要地方政府无偿或者低价提供土地及投入大量资金,(点击此处阅读下一页)

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