贾康:物业税能有效地降低房价吗

选择字号:   本文共阅读 617 次 更新时间:2010-09-30 13:35:33

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贾康 (进入专栏)  

      

  作为对热点问题关注的研究者,我积极主张我国开征在房地产保有环节的物业税这个房地产新税种。那么物业税能有效地降低房价吗?

  在回答这个问题之前,先勾画一下我对房地产调控的基本看法,以及对房地产税(即物业税)基本功能的认识。

  我的基本观点是,我国房地产的调控,应该实施一种两轨统筹的方略,其中一个是保障轨,一个是市场轨。对于保障轨,政府的要领应有三条:管规划,管托底,加强运行管理。另外一个是市场轨,市场轨上政府要管规则,使市场公平竞争始终伴随商业化的产权房和相关的不动产交易。接下来还要管收税,房地产的交易和保有,都应该有合理的税收来调节。

  市场经济在不动产保有环节需要有税收调节的制度安排,现在缺的就是这件事情,物业税就是与此相关的制度概念。没有保有环节的制度建设,调控还会是治标不治本,这个制度缺失需要填补起来。

  房地产保有环节税收的制度安排至少有三个好处,第一个好处是,为我们国家地方层面必须建设的地方税体系提供合理的支柱财源,使我们的社会主义市场经济体制能够长效运行。第二个好处是,物业税将促进房地产市场的健康、稳定的发展,这就与房价有关。第三个好处是,物业税将发挥在财富与收入方面再分配的功能,这是世界各国财产税的共同特点。不动产保有环节的税收,是一种财产税,不是跟富人过不去,只是因为按照再分配的内在逻辑,有负担能力的人理应多交一些税。

  那么这样一种物业税或者房地产税,能够有效降低房价吗?在客观考察我国城市化与城市住房需求之后,我们应能得知物业税作为税收的一个种类,哪怕与整个税制合在一起,也不是万能的,不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。同时要强调,房价只是两轨统筹中市场轨的事情,和我们说的“住有所居”的各种保障房没有关系,它只是商品房、产权房价位表现的问题。

  但同时,搞市场经济,不运用税收制度和调控手段,又是万万不能的。查一下历史资料,任何国家实行房地产税,都没有改变几十年的房价上升趋势。有人以此为根据,说物业税对调控房价没有作用,但我要反问一句:有没有做过有根据的测算?如果人家没有这种税收制度,房价会怎么变化?很显然,这个税收一定在对冲房价上升的力量。为什么?因为有了这个保有环节的税收,会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成,表现得较为理性沉稳。

  市场上的住房需求可分为三类:买房自住,炒房和囤房。自住的人在无此税的情况下原会倾向于买一个大户型享受,但有了此税后,由于有年年要缴税的预期,他会调整自己的方案,转而寻求相对实惠的中小房型。

  对于购房炒作的人,投资投机其实难以截然划清,就是买房是为了卖出赚差价,当这些人的持有成本上升之后,约束增加,风险也提高了,这样他就会倾向于谨慎一些。原来处于“肆无忌惮”的状态,比如一下可以买二十套,现在更谨慎,会改为买十套八套,原想买十套的,可能改为买三套五套。另外,他买什么户型,他会考虑接盘的人可能更多是买小户型自己居住,所以会较多购进小户型。

  还有囤房的人,把房子放在那里,在持有成本约束增加后,自然会考虑将空房子租出去,拿租金对冲持有成本,或者将空置房进入二手房市场做交易。

  无论以上三种情况怎么组合,合在一起就是需求减少,供给增加,总体而言户型变小。其后,以上供给方必然会更多考虑需求方的情况,新盘开发商会更多地考虑提供小户型。这样一来,房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性,结构上是更多的小户型,正好符合国家集约使用土地的政策导向。那么此时房价的表现,相比于没有物业税,是会更高还是更低,答案不是很清楚了吗?

  有一种说法,是说物业税会转嫁给住房人,使房价更高,这有点奇谈怪论的味道:如果买房自住,还谈何转嫁?如果讲的是租房,那是偷换了所讨论的产权房价的主题(即使是租房,在供给增加的情况下,房主的税负也不是想转嫁就能转嫁的)。有人说,炒房的人赚一把可能把多少年的物业税都抵上了,所以物业税解决不了炒房的问题,这有些道理——物业税不是万能的,也体现在这一方面——搞市场经济,炒房行为在市场轨上不论多少一般总会有。但问题是,物业税在使空置房减少、住房供给量提高和持房成本上升的情况下,对于炒房行为是有收敛的作用,还是鼓励的作用?靠炒房赚钱的空间是小了还是大了?答案当然是前者。总体来说,仅就房地产市场而言,物业税的上述种种正面效应也值得肯定、需要肯定。

  总结一下,如果以后我们有了住房保有环节的这样一个税种,虽然不能长时期在表面形态上有效降低房价(其刚出台时可能引起房价有回调),但是会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模,表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳,更有效地减少房价大起大落(“大起”后比较容易形成有杀伤力的“大落”)所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

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