张志伟:78家央企退出房地产的决策对吗?

选择字号:   本文共阅读 1025 次 更新时间:2010-05-18 22:38:15

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张志伟 (进入专栏)  

  

  媒体质疑国资委78家央企退出房地产决策

  

  国资委要求78家央企全身隐退房地产业,但这一要求难以做到“一退就灵”,78家央企退出房地产业绝非易事,有几道槛很难跨越。

  对于国家极力倡导的廉租房、经济适用房,78家央企完全可以凭借自己的优势,高举大旗,做好“公益”的同时,获取应该得到的利益,这才是央企长子的应有之举。

  妥协于有关方面的压力,匆忙地把78家央企赶出房地产的政策是决策的不当,从这一方面讲,应该说这项政策“不及格”。 迎难而上,敢啃产业调整这根“硬骨头”的战略调整,从这一方面讲,才应该给此政策打八十分以上。

  3月18日,国资委“勒令” 78家非以房地产为主业的央企退出房地产领域,随即,各方观点井喷而出,交织融会,纷繁芜杂,有欢呼雀跃,有有限乐观,亦有耿耿于怀……那么央企是否应该果敢退出?是否能做到独善其身?对比近年印度一些大型企业集团的快速发展,又该铭记哪些“靓丽”?通过这些疑问的解答,通过解答过程中不同的视角的观察,有专家给“国资委的央企退出房地产新政”打了“不及格”。

  

  房价上涨,重打78家央企是否合适?

  

  本轮部分城市房价上涨和疯狂二字粘合在一起,始于2009年下半年,而同时伴随着房价上涨的是全国部分城市“地王”的频出,一眼望去,两者形成了攀比竞生的格局。

  东西南北诸多“地王”的身份多为央企和国企,这是细心的媒体和有关人士刨根问源并不断昭示的,央企和国企并被“确认”为房价上涨的“元凶”, 被“认定”为国进民退的极力“推动者”,土地市场“搅局者”等等不一而足。有些媒体不惜把“地王”的祖孙八代的关系脉络一一挖掘出来加以曝晒,“地王”遭到频繁围攻。

  在对“地王”的围攻中,拥有“个大”、“出身”、“不差钱”等优势的央企遭受的“鞭笞”更多一点。一些媒体纷纷发出央企的“兴风作浪”将影响房地产走向的预警报道。央企似乎也“不识时务”,在全国两会期间众口铄金的情势下,居然还“不讲政治”。今年3月15日,中信地产、中国远洋、中国兵器集团等三家央企在北京一举拿下三幅天价地块,于是各界异口同声把对“央企地王”的质疑推到顶峰。

  有媒体报道,央企,作为共和国长子,是中国经济的中流砥柱,在国家下决心调控楼市的关键时刻,却丧失了应有的社会责任。有媒体细数央企地王四宗罪:制造地王,给民众传递错误信号,损害国家政策的公信力;一旦房价回调,买单者将是全体人民;大量的信贷资源将继续流向房地产领域,这会进一步推高房地产蕴含的金融风险;央企应给全社会倡导投资制造业,投资实业的风尚。有媒体对央企加以简练概括:“央企是什么?地王来解答”。

  央企及央企的管理者承受的压力可想而知。

  国务院国资委3月19日宣布,78家不以房地产为主业的中央企业,要退出房地产业务,并且要在15个工作日内制订有序退出的方案。

  消息一出,肯定、赞扬之声迭起,普遍认为国资委能在第一时间就一些央企,特别是主业不是房地产的央企“抢地”行为给出回应,这个姿态首先值得肯定;78家央企的退出,有望改变央企巨额资金不断入市推高房价的态势,是楼市“去泡沫化”的开始。

  在一片叫好欢呼声中,也有部分学者尖锐地指出,78家央企退出在抑制房价方面作用不大。不可否认,央企“地王”对房价上涨产生了一定的推波助澜的作用,但房价上涨背后的原因很复杂,“地王”的产生与价高者得的招拍挂制度也难逃干系。国资委的要求想做一个姿态,更多的是考虑到百姓对高房价的呼声。

  业内对这一退出报以“有限乐观”,且担忧16家房地产央企和一些民营房企在“价高者得”的机制下,仍有可能再次捧出新“地王”。欲平抑地价过快上涨的势头,游戏规则的改革和竞争主体的调整应同步进行。

  事实也证明这些“有限乐观”的学者的观点更为洞中肯綮。在国资委明确非房地产主业的78家央企要退出的情况下,房价依然难遏加快上涨的步伐。3月29日,国土部公布一系列数据报告,用“租价比”的概念换算中国房价,显示北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。4月份,北京通州现“海南式疯狂”,房价“奔三”,也出现了民营企业中弘地产一天涨价4000元的上涨神话。在通州的地产开发商,除了北京金隅和北京住总是“国字头”外,绝大多数是通州本地房企和民营开发商。

  78家央企退出房地产市场也未能阻止新“地王”的诞生,4月2日的吉林长春,国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战。在经过241次的争夺之后,后者以7亿元的总价、287%的溢价率摘下了长春的“新地王”。有关专家认为,抢夺土地的企业也逐渐多元化,土地市场的“着火点”依然随处可见。

  78家央企的退出,市场忧虑难消。直到近日国务院发布二套房首付比例不低于50%等更为严厉的地产调控措施,房价上涨才有了些退潮的迹象。

  78家央企退出房地产 能做到“一退就灵”吗?

  有部分业内专家认为,国资委要求78家央企全身隐退房地产是过激之举,并且难以做到“一退就灵”,78家央企退出房地产业决非易事,有几道槛很难跨越。

  按照相关法规规定,国资委主要负责央企的人事变动和业绩考核,以及重大事项决定。国资委出台禁令,限制78家央企投资房地产业,并没有相关的法律依据。即使这方面不存在障碍,但具体做起来难度仍然不小。需要解决几大难题:

  第一道难题是地王项目应该转给谁。78家央企手里的地王项目,是政府收回重新拿到市场竞拍,还是直接协议转让给其它企业?重新拍卖则是对交易规则的“大不敬”,并且“地王”并不都是“香饽饽”,不少是烫手的山药,对这些交易“困难户”,民营企业大都是心有余而力不足,最有可能接盘的是16家主营房地产的央企。

  地王项目不可能坐地消失,地产开发商也不可能做到“高地价低房价”,依此推断,16家主营房地产的央企的垄断地位将更加巩固,这存在产生更多地王的风险,从而使78家央企退出房地产来“逼退”房价过初衷成为空中楼阁,成了有关专家所担心的那样,会成为一个“伪命题”。

  第二道难题:“退出”如何绕过公司程序。著名国有资产法专家、武汉大学法学院教授孟勤指出,“这次转让至少得按公司法程序进行。按照公司法规定,如果所处置资产占公司总资产比例小于5%,股东可以自行决定;如果所占比例大于5%,则需要全体股东大会的广大股民投票决定,通过后才可将房地产资产剥离出去, 对于国有重大资产剥离重组还需要将评估报告上交财政部或国资委等部门批准”。这些必走的程序,就是78家央企退出房地产的一道道的阻隔。

  第三道难题:“退出”具体操作中如何实施。按照2009年5月1日实施的企业国有资产法要求,中央企业的资产必须要通过产权交易机构挂牌转让,通过产权交易机构股权转让,可以说这是央企目前退出房地产的华山之路。但是78家央企地产业务十分庞杂,动辄涉及几千亿元资产,一个企业旗下往往拥有数十家子公司,而各个子公司都拥有一定的地产资源,央企单是摸清自家的地产资产都非常困难,更不要提梳理其中错综复杂的股权结构了。既使可以挂牌转让了,挂牌转让过程中的国有资产怎么评估转让,这既要考虑净资产、又要考虑土地增值、企业无形资产增值,以防国有资产流失。这些“繁文缛节”,的确令人头疼。

  业内专家指出,国资委此次的“勒退令”效果难测,体制的问题最终需要寻求体制层面的解决之道,靠临时性的行政规定不仅解决不了任何问题,而且最终会陷入“一管就死、一放就乱”的循环。

  事实亦如此,“勒退令”发布以来,回应的央企寥寥。除中远集团通过产权交易所减持远洋地产的股份,动作较大之外,其他的似乎还在默默“耕耘”中。

  齐步退出之外 有无更佳“处方”?

  有专家认为,房地产业发展的“机理”很复杂,假如泡沫存在,而是早就存在的“机理”使然,许多复杂问题并不会因为简单的“退出”就解决了。就房地产本身而言,应该采取积极的系统调控措施。就78家被质疑推高房价的央企而言,全面退出自然不是一个万全之策,应该尊重企业的本身特质,望闻问切,需要急诊的急诊,需要缓疗的缓疗,并且对症下药,是宜疏不宜堵的。

  也有专家认为,78家央企的全身而退,是国家政策对市场呼声的积极回应,是此轮房地产调控的重要举措之一,有望对央企盲目拿地的现象产生一定抑制作用,对目前土地市场的种种非理性现象也将发挥警示效应。但政策的颁布有些唐突,有欠周全之处。

  在不理解、甚至指责声中,要明鉴78家央企选择全身退出房地产之外有无更好的“处方”?首先应该厘清央企的定位以及央企目前的要素禀赋。

  78家央企退出房地产的坚定支持者代表,学者马光远发文指出,党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》为里程碑,正式提出了“有进有退,有所为有所不为”的重大战略,明确指出:国有经济需要控制的行业和领域主要包括:涉及国家安全的行业,自然垄断的行业,提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。据此对央企的明确定位,马光远认定央企也是普通的经济组织,逐利是其天然属性的观点不仅违背中央精神,更是颠覆了30多年来国有企业改革的共识和大方向,中央企业投资房地产都具有极大的弊端,但也有学者针对马光远先生的观点给出了尖锐的批评,他们指出,首先,目前央企经过多年的“治理”和受益于中国经济持续近10年的快速增长,央企效益普遍较好,数据显示,在金融危机开始的2008年,宝钢手中曾握有500亿现金而能做到“环视逡巡”。同时在信贷宽松的背景下,央企借钱相对容易,融资成本相对要低。对央企资金的疏导是一大难题。其次,国资委近年对央企的考核越来越指标化、数字化。这些是央企在做足“公益”背后的“枷锁”。央企追逐盈利也是水到渠成的。其三,住房也是分“梯级”的,对于国家极力倡导的廉租房、经济适用房,央企完全可以凭借自己的优势,高举大旗,利用自己在房地产行业的技术、设施以及人员的储备,做好“公益”的同时,获取应该到到的利益,岂不是形成多赢的格局。这是符合“提供重要公共产品和服务的行业”的标准要求的。

  另外,78家央企从事房地产业务也有“难言之隐”。非房地产主业央企情况各有不同,许多企业从事房地产业务并不是盲目进入,而是存在历史原因,78户央企中包括由于重组了地方企业而拥有房地产业务的央企,因为所属企业在独立的工矿区或采煤塌陷区,厂区设施、职工住房等需要自行开发的央企,以及本来就有房地产业务,但并未被列为主业的建筑施工类央企。78家央企退出房地产,这些“棘手”的问题如何处理,答案依然未知。

  此外,一些央企上市公司退出房地产必定会涉及到股民利益;一些央企电厂因为城市扩张必须关停,其自有土地能不能开发涉及到工人如何安置的问题。

  另外,也有专家认为,从国资委的角度看,并不是要消灭掉央企的房地产业务,也不可能把这些房地产公司关张,更不可能迫使国有资本放弃房地产领域的利益,国资委的责任是制定好机制,能够在某些央企举止行为比较“张狂”时候,能够反映出来,并且通过机制及时遏制,而不是因噎废食。

  有不少专家根据央企资金流充裕等具有的秉赋特征,开出了另外针对性药方。就是学习印度大企业的模式,采取不同的多元化策略。

  

  印度企业“独具蹊径”的快速成长模式

  

  在今年福布斯评选的全球富豪榜上,印度人的表现分外抢眼,前五位富豪中有两位来自印度--印度信实工业集团CEO穆克什·安巴尼以290亿美元的净资产,排名第四位,印度米塔尔钢铁集团所有者拉可希米·米塔尔以净资产287亿美元,排名第五位。在印度企业界,耀眼的不只是这两位富豪和他们背后的企业帝国,如今很多全球赫赫有名的行业巨头是来自印度。

  印度企业的快速成长像磁铁一样吸引着全球的研究者。据专家观察,印度企业能够做大做强的重要原因是很多大型企业在多年发展历程中有那么鲜明的几招:“以我为主”紧盯海外市场;选择了独具特色的多元化之路,引进最先进的技术,“强身健体”后再多元;在成长中善于把握时机,主业也是“择机而成”,而非拘泥设限;借力国际化职业经理人,这一方面与政府的从中撮合也功不可没。

  其根本原因是印度的大型企业都是私有企业,能够做到自主选择发展战略。

  印度企业最具代表性的是信实工业集团和塔塔集团。1966年,信实工业集团创始人迪鲁巴依,(点击此处阅读下一页)

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