陈淮:土地增值虚增开发商资本

选择字号:   本文共阅读 435 次 更新时间:2010-01-13 20:08:49

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陈淮  

  

  房价的决定性因素是地价。有些权威机构说,地价在房地产的价格中只占20%,所以不是决定性因素,听起来似有道理,但实际上给我们开了一个连四则运算都不如的玩笑。这本来是一个常识,同一张图纸的房子盖在北京二环路以内和盖在延庆,质量、朝向、规模、功能完全一致,它们的价格千差万别,差在哪儿?差在地价上,这是不需要争议的事实。

  还有一种说法是,供需关系推动了房价,房价才推动了地价,听起来特有逻辑性,也是一种经不起学术推敲的说法。中国缺房子是事实,但是中国并不是什么地方的房子都在供求关系推动下有同样的情况。那些炒家炒的,房价上涨快的,稀缺程度高的是特定地块上的房价,而不仅仅是房子本身,这也是经济常识。实际上需求是那个位置,而不是那个房子本身,同样的房子在别的地方是它价钱的1/3、1/4、1/5。贵在哪里?贵在地上。

  级差地价导致房价上升不是现在才需要探索的新问题。把粮食与房子二者加以比较,就明白了。一块肥地一年能打500斤粮食,一块薄地能打100斤粮食,这两块地的地租或者出让地价会一致吗?但是这种地租和地价的区别不会延伸到消费者,只是在土地出让方和受让方之间的转让关系中体现,比如说租肥地的交高地租,但是理论上说,消费者买的肥地产的粮食和买的薄地产的粮食,每单位生产的价格是一样的,这个土地级差不会延伸到消费者,而是在上游各群体利益主体之间划分。但是,房子不一样,地价的级差性一定会最终传导到购买人身上,这就是房子价格的特点。

  土地增值的收益并不能装到开发商口袋里作为利润分掉,一些开发商对此乐此不疲,其实未必是一件很聪明的事,但却是他们不得不做的事。为什么?我们以为2000元/平方米楼面地价买的土地,两年后房子盖好了开发商以5000块卖出去了,人们认为开发商赚了暴利,其实不然,开发商要拿回相同生产要素,取得相同质量的土地,就得以5000块钱每平方米的重置成本取得,这和普通老百姓买房子的道理是一样的。开发商不能把土地增值收益作为利润给股东分掉,不然的话规模就得缩小,或者到劣等地建房子才可以,这叫“重置成本”。

  开发商得到了什么呢?虚增了资本,原来有3000万的资本,现在变成6000万了,自有资本总量按6000万去融资,可以跟银行借更多的钱,这场金融危机给我们最大的启示是,一些世界500强的大公司为什么瞬间就走到了破产的边缘,就因为他们忽略了一条,在危机到来的时候,资产大规模的缩水,而债务不缩水给企业带来的巨大风险。

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本文责编:frank
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