陈伯君:“抑制房价”并非解决“住房难”良策

选择字号:   本文共阅读 4282 次 更新时间:2006-07-03 06:04:38

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陈伯君 (进入专栏)  

  

  一

  

  如今“住房难”已成为造成民生困苦的“三座大山”之一。网民们几乎异口同声指责“住房难”难在房价太高。2005年,可谓“房价抑制年”,突出表现在对北京、上海飞涨的房价予以重点整治。2006年,紧随“国六条”出台,国务院办公厅转发了建设部、发改委、监察部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。一些人期待的“暴风骤雨”并没从天而降,专家们普遍认为《意见》是对中国楼市的“温和调控”,因为“抑制房价上涨过快”并不等同于“抑制房价正常上涨”,中央稳定房价的路径选择是“调整住房供应结构”。

  遗憾的是,仍有人把九部委的《意见》简单地解读为“抑制房价”。似乎房价抑制了,“住房难”矛盾就化解了。

  在我看来,即使是抑制房价“稳定”了,几年内不再上涨,买不起房的老百姓依然买不起房。望“房”兴叹的老百姓肯定是低收入阶层的群体。2005年我国城镇居民人均可支配收入达到10493元,按低收入群体人均可支配收入5千元算,不吃不喝不用,买一套20万元的新房也需要40年。也许有人会说,低收入群体可以按揭贷款购房呀!如今银行为“配合”打压房地产“倒卖”,提高按揭购房贷款利率,结果只能是加重低收入群体的按揭购房压力,低收入群体成为真正的“房奴”。因为提高一两个百分点的按揭贷款利率,对那些腰缠万贯的“倒爷”来说,没有丝毫影响,而对于每天都会为油盐柴米犯愁的穷人来说,这一两个百分点可就是天文数。如果银行的真正目的是为了“打压房地产‘倒卖’行为”,应该仅对那些有住房再购房的行为提高按揭购房贷款利率。如此不分青红皂白一揽子框进去,客观上也就堵死了一部分低收入群体幻想通过银行按揭购房的通道。

  

  二

  

  就目前社会各阶层基本定型的收入结构看,解决引起全社会高度关注的“住房难”问题,低收入群体要实现“住房”梦,只能依靠政府的直接帮助,建立健全住房保障系统。“居者有其屋”,向来是各级政府建立健全住房保障的重要责任。即使住房归入市场经济范畴,其中一部分也带有政府提供的公共产品属性。这就决定了政府在发展房地产业时绝不能袖手旁观,任其自然,而应该施展宏观调控这只“看得见的手”,确保房地产市场中有一定比例的、带有公共产品属性的楼盘满足中低收入群体的住房需求。社会保障系统健全的国家均是政府向低收入群体提供“经济实用房”和“廉租房”来缓解“住房难”矛盾的。

  作为社会主义制度的中国,也有相当健全的住房保障系统。越来越尖锐的“住房难”问题,出在我国城市化速度太快和这个住房保障系统有相当多的漏洞。就城市化速度太快而言,已经在城里安顿下来、但收入并不高的农民工,与城市居民中的低收入群体一道汇入“购房族”。对这个迅速膨胀的需求,地方政府的财力难以在短时间内满足。就住房保障系统的漏洞而言,前不久《大河报》披露出来的“郑州经济实用房被市级机关团购”事件就特别典型。首先表现在“经济适用房”的修建、购买条件和最后购买者等方面缺乏充分透明。各地普遍存在“经济适用房”被一些政府机关买来解决职工住房的问题,“郑州团购”事件仅仅是太过分了,那些更需政府关照的低收入群体没有享受到政府的关照。其次是“经济适用房”的面积普遍偏大,不少超过100平方米。2005年底我国城市居民人均住房面积25平方米,按3口之家计算,超过100平方米已经失去了解决“住房难”的意义。第三,政府用于“廉租房”补贴的资金,虽然逐年递增投入,但与经济增长和住房需求的增长相比,增幅偏低。有专家统计,截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围,如按平均3.8人/户算,只有约10万户家庭。

  真正的低收入群体要圆“住房梦”,指望抑制房价无济于事,只能依靠政府提供更多的公共产品。政府要在堵塞漏洞和完善住房保障体系上着力。如对“经济适用房”的建设和安置要有充分的透明度,接受社会监督;如对真正的低收入者实行政府贴息贷款甚至直接货币补贴,对需要贴息贷款甚至直接货币补贴的人群给定一个最低收入底线。如把一些闲置了多年的“死”楼盘改造为“经济适用房”或“廉租房”。九部委的《意见》明确提出“进一步完善经济适用住房制度,解决建设和销售中存在的问题,真正解决低收入家庭的住房需要”,“要稳步扩大廉租住房制度覆盖面”,“要落实廉租住房资金筹措渠道,城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政也要加大支持力度”。这些政策和措施,才是解决低收入群体“住房难”的关键。

  

  三

  

  我之所以说“抑制房价”并非解决“住房难”良策,不仅仅是因为这样做解决不了低收入群体的“住房难”问题,还因为这样做不利于经济社会健康发展。

  首先,抑制房价不利于广大居民共享经济社会发展成果。房地产业火爆了十多年,绝大多数居民都有了自己的房产。房产已成为绝大多数居民最重要的财产。随着经济社会发展,房价上涨,他们的财富也在增值。反之,如果房价下跌,他们的财富也就贬值。绝大多数居民房产价值贬值,如绝大多数股民手中的股票下跌一样,都会引起社会大的波动。在正常情况下,居民手中的房产价值升值,与经济社会发展同步,意味着这些居民也在分享经济社会发展的成果。居民手中房产贬值的情况,只会在经济社会危机时期发生,如香港1997年遭遇“金融风暴”而导致房产急剧下跌,香港居民普遍受害。

  其次,抑制房价背离中国经济增长大势。中国房地产业存在泡沫,但把这个泡沫说得太严重是夸大其词。近10年来中国房地产业长驱直入,与中国城市化密切相关。虽然中国的城市化率已由改革开放之初的17%上到43%,但与发达国家的75%还有很长距离。国家实施城市化(城镇化)发展战略的力度还在加大。中国已进入城市化快车道,处在城市化快速发展时期。十五期间城市化率年均增长一个百分点,十一五期间这个增速也不会慢多少,预计每年仍有1000万左右的农村人口向城市转移。而且,随着人们经济收入普遍增长,有相当大一部分群体准备住房消费换代升级。这些都预示着中国存在巨大的住房需求。房地产交易已成为不少地方政府的主要税源,地方政府重视并支持房地产业的热情不会衰减。

  第三,抑制房价将进一步扭曲土地的真实价格。房价的高低主要取决于土地价格。如今中国土地资源的稀缺程度越来越严重。从世界各国经济发展水平与土地价格的关系上看,有专家计算,目前中国土地价格还有三倍的增长空间。也就是说,目前中国土地价格并没有反映市场需求的真实价格。所谓政府垄断土地一级市场,事实上存在大量交易“黑箱”。房地产商之所以愿意通过贿赂官员购得土地使用权,就因为即使加上行贿成本,也低于市场价。由于土地市场没有彻底放开,土地价格受到抑制,表面上看可以平抑房价,减轻老百姓购房压力,但弊大于利。一方面这是滋生腐败的温床,另一方面不真实的土地价格与市场对配置资源的基础性作用之间的张力也会拉大。

  第四,抑制房价将影响一系列相关产业的发展。众所周知,房地产也的发展可带动一系列产业相关的发展。前端有钢材、水泥、建筑、园艺、绿化等,后端有装饰、家具、物管、家政等,特别是在我国目前就业压力大的情况下,这些被带动起来的行业解决了大量劳动力的就业问题。在中国城市化处在快速发展的情况下,在住房市场需要旺盛的情况下,在许多行业并不景气和社会就业压力大的情况下,抑制房价得不偿失。

  

  四

  

  尽管房地产业存在的问题很多,甚至很严重,但都是可以解决的。《意见》对我国房地产业的现状有一个基本判断——“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。这个判断是认识和解决房地产市场存在的问题,认识和解决低收入群体“住房难”的基本点。既然是“一个重要支柱产业”,就只能是呵护、整治,而不是打压、整垮。《意见》对房地产业所具有的多种属性做了分类处理。对更多地带有市场经济属性的那一类房地产业,重在整治非法行为和投机行为,旨在引导和促进房地产业持续稳定健康发展,并通过调整住房供应结构的方式来稳定住房价格;对更多地带有社会保障属性的那一类房地产业,重在加大政府的投入。所以,九部委的《意见》昭显出中央政府宏观调控水平愈加成熟。

  “居者有其房”,既是经济现象,又是政府提供的社会保障。两者之间虽然有关联,但不能搅在一起。更多地带有市场经济属性与更多地带有社会保障属性的房地产业,彼此之间的生产、消费主体不同,性能也不同。不同主体、不同性能的产品搅在一起,简单问题也会变得复杂起来,只能加重解决的难度。“居者有其房”,作为市场经济现象,政府的调控不能“越位”,不能“矫枉过正”。放开土地交易市场,放开房屋价格,给房地产业的健康发展创造一个公开、公平、公正的自由竞争平台,使土地的价格、房地产的价格趋于市场的真实。市场虽然是“一只看不见的手”,但有自身调剂和自身修复的本能。政府的调控要更多的放在维护市场经济秩序上,放在维护社会需求的整体平衡上。“居者有其房”,作为社会保障,政府着力解决低收入群体的住房需求。政府从增收的税费中拨出一部分来直接帮助低收入群体租房或购房,这才是解决“住房难”矛盾的治本之策。政府不能把自己应负的责任推卸给市场。

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