沈建光:房地产企业的融资成本

选择字号:   本文共阅读 642 次 更新时间:2015-03-27 17:00:17

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沈建光  

   沈建光:尊敬的各位来宾,感谢观点杂志的邀请,这次很好的是PPT放出来了,我记得去年博鳌论坛我的PPT没放出来,去年我也是讲货币政策,去年的融资环境非常恶劣,但是到了8月份,我想降准、降息是必然要推出的,否则经济不要说包7.5%了,7.2%、7%能不能保住都很难说。

   现在来看,货币放松的态势是非常明显的,当然结合全球的QE来说,所以我出了一个题目叫“全球QE下的中国政策应对”。其实我对“中国版QE”这个说法是驳斥的,中国现在离QE还很远,我们现在跟美国的情况差很多,美国的QE,它的利率降到0还不行,只能搞QE。我们现在的利率太高,我们的房贷利率在7%,银行对企业的贷款利率在8%左右,这是很高的,现在有些企业都还不能到正规的银行借钱,到影子银行都得百分之十几的利率成本,所以我认为常规的利率手段就可以让货币变得宽松,而且正规的金融渠道要对房地产大幅的放开,今年都能看得到。

   第一点我讲讲美元,这跟中国的融资环境也是很有关系的。我们看看全球央行的QE之路。中国2010年放了4万亿的时候,确实货币政策非常宽松,但是要跟全球的其它国家相比,我们的货币政策还是比较紧的。这张突骑施很有意思,主要央行负债表最高的两个,一个是美国,一个是英国,它现在的央行印的货币是它在量化宽松之前的5倍。

   这上面列的4个货币是有特别提款权的,也就是说是储备货币,今年中国要力争成为第五个储备货币,但是我们看其它4个储备国的央行的政策,欧洲央行和日本,尽管我们看到日本开始大量的印钱,但是它的幅度跟美国和英国相比其实是小巫见大巫。再看欧洲央行,前段时间非常兴奋,欧洲央行要搞QE了,但是我们看到它的资产负债表上已经缩短了1万亿欧元。从印钱最厉害的两个央行,现在看到美国和英国的房地产是非常不错的。

   从全球来看,尽管美联储要退出,要加息,我认为美联储离真正的退出还差得很远,美联储并没有说要宣布它的几万亿美元印的规模,它只不过从零利率开始要加息。但是我们一旦看到,市场准备加息了,美元涨了,美联储的货币政策委员会又说强势的美元已经影响到它经济了,所以美联储加息的步伐要往后拖。

   不管怎么样,美国经济就是在它最早搞量化宽松,恢复得最快,现在它的货币政策收紧的趋势肯定要比其它的央行要来得快,至少它不再加码了,日本央行、欧洲央行还在加码。这种情况下我们看到美元的走势,最近美元出现了一个比较强的走势,但是跟历史上美元走强的幅度相比,还是相对幅度比较小。

   我们看中国的经济,看人民币的流动性,看人民币的走势,首先我们要看美元的走势,因为中国毕竟还是跟美元挂钩。这就是为什么人民银行现在这么要努力加入一个储备货币,因为你不加入储备货币,像中国这种发展中国家,其实货币都盯着美元。美元和黄金脱钩以后,每一轮美元上涨周期,它的下降周期都伴随着全球的金融危机,这是非常有意思的。

   但是相对来说美元受的冲击最小,其它的跟美元挂钩的国家受的冲击最大。80年代的时候是拉丁美洲危机,90年代亚洲金融危机,都是这些国家盯着美元,当美元走弱的时候,这些国家顶不过这些危机。美元不管是走强还是走弱周期,都伴随着跟它挂钩的货币的一个极大的冲击。而且我们今天下午会讨论中国的通缩,通缩的一个最大的来源,包括李克强对央行的判断,就是一个输入性通缩,那跟美元有很大的关系,美元一强,大宗商品必然走弱黄也会弱,所有的这些经济、金融、大宗商品价格都跟美元是密切相关。所以在这种背景下,我来来谈谈中国现在的货币政策和融资成本对房地产的影响。

   第二,人民币国际化恰逢其时。在2009年当美国次贷危机爆发最严重的时候,周小川行长就提到,人民币要成为一个国际货币,因为你不成为国际货币,你就受制于美元,然后就是美元霸权。所以要跟它脱钩,使人民币成为一个储备货币。

   这样就需要中国的金融机构进行一个变革,这里面涉及到资本项要开放,中国这么高的利率跟全球这么低的利率怎么融合?允许资金自由移动,肯定系是高水位到低水位的变化。当然还有一个风险,就是大量的热钱的外逃,会不会使人民币贬值。第二个是离岸人民币市场。第三个是人民币汇率弹性,人民银行去年和今年加大了人民币兑美元汇率的区间,今后人民币的汇率波动会成为一个常态。最后一个是汇率市场化,这跟房地产非常有关系,现在的存贷款利率还是央行决定,现在银行已经放开了贷款利率,但是贷款利率是最后一个攻坚。

   这个利率到底是高还是低,升值还是贬值,跟我们每个人都有关系。现在中央银行要把人民银行作为它货币储备需求的意愿非常强烈,而且我们走出去,很大的一块就是企业做强,要在全球布局、竞争、收购资产,这些都需要资本项的放开。我们试想一下,今年到明年如果可以允许融资了,这对房地产企业是很大的融资成本的下降。我们以前估计十年以后人民币才能成为储备货币,现在看来这样一个过程已经大大的缩短了。

   刚才几位专家到提到这一点,最后我简单讲讲宏观的数据,现在虽然股市涨得好,货币政策放松,无风险收益率下降,但是实体经济确实比较差。我就宏观上的数据来看,一二月份发电量下降了7.6%,我们知道新房开工也都是在下降的。在基建投资维持20%以上的增长的情况下,房地产投资和制造业投资下降非常快。

   PPI通缩了37个月,制造业要承受他的产品价格下降,但是他的融资成本还是居高不下,实际融资成本非常高,这对决策者来说这个问题一定要解决,否则经济要想企稳是很难的。现在的问题,从央行最新的表态来看,它不是不想改变这种态势,融资难、融资贵,这是政府包括最高领导层到央行都想解决的问题。

   但是在中国,其实也没有想象的这么简单,我们的货币政策传导机制是有些问题,央行降息之后,我们看到市场的利率反而上升了,这里边一个很重要的原因就是所谓的僵尸企业,很多大量的低效的企业,地方融资平台,它占用了大量的资源,但是它的效益比较低。但是它有国家信用做后盾,继续可以借更多的贷款,它占用了大量的信贷资源,包括房地产以及其它的私人的企业,它的融资成本就很贵了。

   所以一方面需要货币政策降准、降息,一方面也要进行财政、国企体制的改革。所以今年我们看到,今年最大的一个改革就是财政体制改革,要限制地方融资平台再进行借贷,不允许去影子银行借钱,而是通过发债的方式,发债本身也是降低融资成本的一个重要的手段。在这种态势下,可以看到今年对房地产最重要的一点,就是什么样的融资环境。有一个我觉得是非常利好的,就是现在的实际利率在经济下行的情况下还这么高,准备金下降会成为一个常态。准备金现在还有19.5%,在经济已经下行,资金已经在流出的情况下,大银行的法定准备金率还有19.5%,我觉得这完全是不符合稳健的货币政策的一个态势。当然我们看到利率也是很高的,包括企业实际利率,所以我觉得降息、降准,从去年10月份开始,今年可能会看到一系列的这个政策放松。

   还有一块就是财政,财政对房地产也是很有关系的。我们看到财政其实收入在下降,财政支出也在下降。财政方面政府有很大一块存量的资金。所以我觉得很奇怪,一方面政府没钱,财政收入下降,去年4季度地方政府卖低收入下降20%多,但是同时中央和地方的现金存款还有三四万亿,我觉得今年会大量的使用这样一个存量资金,这样对支持实体经济也是把大量的钱投到民生方面,而且可以用这个钱支持城镇化改革、户籍制度改革,给进城人员提供住房和就业,满足他们的实际需求。

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本文责编:郑雷
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