鲁政委:房地产将继续承压

选择字号:   本文共阅读 185 次 更新时间:2014-12-01 17:40:08

进入专题: 房地产   供需   人口结构  

鲁政委  

   “对于房地产的发展趋势来说,决定房地产业发展基本态势的主要影响因素始终是基本面因素。”最近几个月以来,利好楼市的政策接连不断,刺激了部分城市楼市成交出现回暖迹象。一些人据此认为,房地产市场的底部已经出现,房地产市场继续下行的概率非常低。就此问题,兴业银行首席经济学家,中国首席经济学家论坛鲁政委理事在接受《金融时报》记者专访时作如上表示。他从静态、动态和长周期趋势方面分析了房地产市场的发展趋势。

   静态分析:城镇居民居住需求已基本满足

   按照国家统计局的数据,2012年我国城镇人均住宅建筑面积为32.9平方米,换算成使用面积约28平方米。横向比较,这一数据超过俄罗斯、香港,与意大利、英国等发达经济体相差不大。考虑到人均收入和城镇人口密度的差异,鲁政委认为,我国城镇居民的基本居住需求已基本得到满足。

   观察近期房地产出现重大调整的城市,人均建筑面积几乎都在35平方米以上。比如,鄂尔多斯最新人均住房建筑面积为38平方米,温州41.3平方米,宁波35平方米。鲁政委提醒,从稳健的角度考虑,人均建筑面积35平方米可能是一个值得关注的“警戒线”,而2012年全国城镇人均建筑面积32.9平方米的水平,已与此相当接近。

   动态分析:未来房屋供给量巨大

   新型城镇化是未来房地产发展的主要潜力所在,但这未必意味着在总量上还会有巨大的新增需求。鲁政委给出如下理由:

   首先,此前因城镇化区域面积扩大而新纳入的城镇人口,超过半数转为城市人口时早已有住房。根据统计局人均住宅建筑面积和人口测算的住房存量,2008年至2012年城镇住房存量新增51.8亿平方米,而同期商品房竣工面积33.1亿平方米,即使假定商品房住宅没有折旧,存量的变动也较新增商品房住宅竣工量高出18.7亿平方米。鲁政委告诉记者,根据人均住宅建筑面积,就可大致估算出18.7亿平方米对应约0.59亿人口的住房,而此间城镇化人口新增总量为1.05亿,这就意味着超半数新增城镇人口可能是带房进城的。

   其次,未来5年内的住宅供给量巨大。李克强总理在2014年政府工作报告中部署:“今后一个时期,着重解决好现有‘三个1亿人’问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”从商品住宅角度看,2013年末商品住宅施工面积48.6亿平方米,约4300万套,可供1.3亿人口居住。这意味着,即使未来不再新动工任何房屋,即使不计算政府主导的各类保障房和棚改房,且不考虑城镇周边带房进城的问题,2013年末的商品住宅施工面积也足以保证“今后一个时期”内的“1亿农业转移人口落户城镇”的需要。如果从每年新增城镇人口稳定在2000万左右的数据出发,以每户3人计算,新增城镇人口带来的住房增量需求每年也仅660万套,2013年末新开工的商品住宅将能覆盖6.5年的新增人口需求。

   从保障房角度看,各类保障房规模巨大。仅2010年至2014年这5年中,全国保障房新开工套数就将达到3563万套,相当于2013年末全国城镇家庭户数的15.5%。而2010年至2013年保障房竣工仅为1624万套,即今年及未来还将有超1900万套的保障房竣工作为新的供给支撑量。鲁政委认为,如果保障房能够按照计划顺利建成,是能够托得住低收入群体的底的,而且这个底还会比较厚。

   长周期趋势分析:劳动力人口已经见顶

   在各种基本面因素中,人口结构是最终的影响因素。因为人口结构直接影响城镇化潜力和住房购买潜力,从而最终成为影响房价趋势性变化的因素。“国际经验数据表明,劳动力人口年同比增速与房地产价格同比变化之间,在趋势上存在着良好的一致性。”鲁政委说。

   从我国的实际情况来看,无论是按照15至59岁来统计还是按照15至64岁来统计,劳动力人口都已在2010年或2011年前后见顶;如果按15至59岁这一标准,劳动力人口甚至在2012年就首次出现了负增长,到2013年这种同比下降由上年的-0.4%进一步扩大到-1.9%。这意味着,在趋势上,中国房地产市场快速发展的时期从长周期意义上已经过去了。

   毫无疑问,近期出台的一系列楼市利好政策将有利于避免房地产出现“断崖式”下跌,促进房地产实现“软着陆”。但是,鲁政委表示,从基本面因素分析,未来我国城镇住房供给将由“供不应求”转为“供过于求”,房地产业很难说已就此触底回转,未来继续下行的压力仍然很大。

    进入专题: 房地产   供需   人口结构  

本文责编:郑雷
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 宏观经济学
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/80782.html
文章来源:金融时报

2 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。

学友讨论

Powered by aisixiang.com Copyright © 2017 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网