马光远:我们需要什么样的房地产调控

选择字号:   本文共阅读 274 次 更新时间:2013-08-11 10:02:59

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马光远  

  

  8月5日,国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出,要坚持房地产调控各项政策。很显然,这个表态是对时下热议的房地产政策是否转向的针对性回答。在此之前,由于新一届政府在房地产调控政策上鲜有表态,因而引发了外界关于房地产调控未来走向的猜测。

  暂且不论徐绍史的表态是否终结关于房地产调控政策的争议,但在房地产市场的基本面已经今非昔比的情况下,以前以行政调控为主的思路是否还将继续,的确是一个值得探讨的话题。

  笔者认为,任何一个公共政策,评价其优劣,不外乎三点:科学性、有效性以及是否具有民主公开的程序。自1998年房改启动以来,以行政调控为主的房地产政策已经延续了10多年之久,抛开公共政策的程序不论,单就科学性和有效性而言,过去的调控政策可谓完败:

  一是就科学性而言,以行政调控为主的措施一方面没有尊重供需规律,一味地以价格的涨跌作为调控政策的主要目标,而很少考虑在房地产市场化过程中,住房的供需平衡要经历很长的过程。过去10年,房地产市场的基本面就是供应的严重不足和需求的旺盛,从而导致价格的上涨,在供需矛盾尖锐的情况下,抑制过度投资投机是对的,但如果仅仅以价格作为调控目标,则无异于只去控制温度计,而不去给身体降温。另一方面,中国房地产市场化伊始,房地产市场的地域性特征就极为明显,任何一个城市,房地产的市场结构和推动房价上涨的逻辑都不同,但10年的调控,却对全国采取一刀切的手段,对所有的人都用一种药,而没有针对特定的市场,采取因地制宜的措施,政策的科学性可想而知。

  二是就政策的有效性而言,过去10多年,房地产政策总的目标可以概括为促进房地产市场健康稳定发展。一个市场是否健康稳定,首先要看价格是否稳定。很显然,就价格的表现而言,一方面表现为价格上涨过快,过去10年,全国房价几乎普遍都涨了10倍以上,这用任何一个指标来衡量,都是不健康的,另一方面,房价几乎呈现一边倒的上涨,除了极个别的年份,在价格上单边上涨的市场肯定是一个病态的市场。同时,由于调控政策本身缺乏持续和执行力,以及政策背后复杂的博弈。几乎每一次调控,无论多严厉的举措,最终的结果都是一样的:短暂的低迷是为了迎接更猛烈的爆发,政策的信誉在市场面前彻底破产。甚至到后期,调控政策几乎成了市场的反向指标:调控政策出台之际,则几乎意味着房价再次吹响上涨的集结号之时。以上届政府最后的“国五条”为例,政策一出台,就引发了恐慌性的购买,从而催生了在实体经济低迷情况下房地产市场的又一次大涨行情。如果说今年上半年全国房地产市场经历了又一次大涨的话,“国五条”无疑功不可没。特别需要提及的是,在执行“国五条”的所有城市中,北京市的细则无疑是最严的,态度无疑是最坚决的,但在70个大中城市中,7月份北京市以16.7%的涨幅高居第一,这无疑是一个极具讽刺意味的结果。

  当然,房地产调控10多年之所以完败的原因的确很复杂:复杂的利益纠葛,特别是地方政府庞大的财政利益使得政策的执行力大打折扣。但笔者认为,最根本的是,政策的傲慢和偏见以及对市场基本规律的漠视是调控失败的主要原因。仔细观察,过去10年,房地产盛宴的最大受益者是地方政府,从2000年到2012年,土地财政收益上涨了几千倍,土地出让金年收入超过了3万亿,占很多地方财政收入的50%以上。过去10年,在这种巨大的利益面前,期待出台真正切断利益关联的政策无异于与虎谋皮,政府在房地产市场的越位、错位和缺位就比比皆是。

  政府一方面要继续获取巨大的收益,另一方面要“讨好”民意,所以在政策的选择上就会绕开实质性的问题,只会出台一些不痛不痒虚张声势的政策。过去10年房地产调控最大的问题就是“偷懒”,就是讨巧,就是回避真正的问题:土地供应的问题,有严重缺陷的预售制度问题、房产税的缺失问题、住房信息的不透明问题等等。过去的管理层,试图在不损害土地财政和地方政府利益的前提下,通过所谓的调控政策赢得民意的支持,这很显然是一个可悲的囚徒困境。有开发商认为,中国的房地产调控政策太严了。事实上,从全球看,没有任何一个国家在房地产方面对开发商、对炒房、对囤地会如此宽容,也很难想象,一个人拥有几十套甚至上百套住房不需要承担任何成本,中国的房地产政策是太宽松而不是太严了,开发商多年来的抱怨,不过是在唱一出高技巧的双簧而已,一边抹着眼泪,一边数钱数到抽筋,根本原因,是过去政策暗中维护开发商的利益。

  中国房地产市场经过10多年的发展,不仅基本面发生了很大的变化:从过去的绝对短缺已经向供需基本平衡过渡,用大口径计算的人均住房面积已经超过了40平方米,同时,地区的差异更加明显,三四线城市,住房供应过剩,而一二线城市,结构性的短缺依然存在。过去行政性调控政策引发的尴尬不在于政策本身,而在于市场已非昨日的情况下,却依然用老的思维来解决新的问题。同时,我们看到,由于房地产市场长期以来缺乏一个稳定的长效机制,只顾调控,而从来没有在房地产的制度性建设方面下工夫,从而导致问题越来越严重。中国目前的房价无疑是全球最不合理的之一,但如果制度缺乏,如果维护这种不合理价格的各种因素继续存在,这种不合理的价格还会更加不合理,最终有一天会崩盘,从而重创中国经济,对此千万不要抱有侥幸心理。人类历史至今,任何一个疯狂的市场从来都没有逃脱崩盘的命运。

  在这种情况下,在承接过去10年调控遗留下来的高房价的遗产的同时,一定要下决心告别调控思维,转向制度建设和长效机制。上届政府多次表示,要抓住房地产调控见效的有利时机,出台制度性的举措,然而,从来都只听到调控的楼梯响,而不见制度的人下来。以限购为例,限购本来相当于做手术打麻药,但在打了麻药之后,却一直忘记去做手术,解决房地产制度建设缺失的问题。在未来的制度建设上,无论是宏观的土地垄断问题,小产权房阳光化问题,还是房地产调节税,信息联网,以及住房保障的立法和不动产统一登记制度建设问题,对于房地产市场的稳定健康发展,其重要性远远大于调控。对于日益严重的房地产泡沫而言,也许只有抓紧建立制度性的长效机制,才能化解泡沫破灭的危险,或者减轻破灭的痛苦。

  来源:南方都市报

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