夏斌:房地产行业调控政策应进一步到位

选择字号:   本文共阅读 843 次 更新时间:2011-06-23 16:07:19

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夏斌 (进入专栏)  

  

  宏观调控力度不能松动

  

  调控力度坚决不能松动。从2010年底、2011年初以来,调整中尽管采取了一些行政性措施,市场上也有些非议,但是我认为,整个调整的方向是正确的,而且也取得了一些初步的成效。但仅仅是很初步的效果,在市场中间、在调控中间,不同的声音、不同的想法进行博弈都是可能的。包括物价的风险,前高后低,最高点是中期,年中,下半年可能物价低了,是不是货币该放松了?目前各种各样的声音都有,不管怎么说,我认为方向既然正确,就不能轻易转向,调控力度就不能松动。

  既然是调整年,要调整必然会有矛盾和问题,像中小企业资金紧、中小银行资金紧,但各个地方政府促增长的积极性、保速度的积极性一点都不减。尽管在调整,尽管出现一些矛盾,大家的积极性还是很高。面对这个状况,我们看到困难和暴露的矛盾,在调控上不能打退堂鼓,不能摇摆。否则,全年的调控效果更差。

  综合而言,我对当前经济形势的判断是,2011年是一个调整年,调整方向是对的,调整会遇到困难,而且增长速度会慢慢往下走。面对这种状况,我个人认为,决策者要充分顾及到这次调整的艰难性、复杂性,一方面我们把控制物价作为今年宏观调控的首要目标在抓,大家都看到劳动力成本提高的问题、食品价格上涨的中期压力问题,加上输入性通胀又增加了新的不确定,例如日本的地震、核辐射,可能会带来的一系列反应,以及北非、中东动荡对国际大宗商品价格波动带来的压力。另外一方面,要进行调整,长期积累的结构当中的问题、矛盾要调,意味着速度会下来。所以,一边是要调控物价,一边是调控中速度要下来,这是今年调整中的复杂性。

  我认为,这是全球金融危机后中国经济面临的艰巨性,这是多少年来中国没有见过的。过去我们也讲调整,但是往往都在两位数的高速增长背景下,通过发展来解决调整中的问题。而今年,也可能是今后的一段时期,增长速度趋于合理下降、趋缓,这样的背景下我们不得不进行结构调整,不得不进行物价控制。所以这种状况、这种局面的出现,我认为要有充分的心理准备,要充分顾及到今年调控的复杂性。

  

  要坚持稳健的货币政策

  

  目前市场的资金紧不紧?一方面,银行间的同业拆借率还低,资金还不那么紧,投资热度很高,长期资金需求还是比较旺盛。但另一方面,中小银行的资金紧了,企业资金紧了,民间高利贷很高了,资金出现较紧的局面。居民活期存款,3月比上个月减少4500亿元,企业定期活期存款比年初减少1万亿元。银行资金不紧,市场资金紧,这种结构性的问题怎么解释?

  在资金总量偏紧的情况下,各地经济增长思路、惯性没有变,全国各地还是积极性非常高,开局之年大搞项目,资金的需求很旺。与此同时,四大银行、各中小银行在前一两年地方融资平台上的贷款,很多大项目没有完工,还要续建,还要继续贷款。逼迫得中小银行要想尽办法维护前两年的贷款项目,拼命地找资金,所以高息揽存的现象也就出现了。

  在这样的背景下,既要实施稳健的货币政策,又要保持实体经济稳定的发展,不能让实体经济大起大落,那么我认为,首先,在资金总量上,对市场发出的信号仍然不能松动,还是要坚持稳健的货币政策。M2增速16%指标年初定了,1、2月走得不错,但我们才走完三个月,全年的目标是16%,今后三个季度是什么状况,很难说。因此,这样的背景下,总的口子不能松,总的指导思想还是要偏紧。否则,调整会有代价。

  其次,我们金融宏观政策要打提前量,比如说存款准备金原来提前一个礼拜,是否可以再提前?提前半个月在市场上发布,帮助中小银行尽快了解市场预期、尽快调整资金,头寸不够的调整资产,让他们有所准备,不要被逼得太紧。从稳定预期来说,让中小银行有调整资金的主动空间。

  再次,目前结构性的问题已经暴露,因此,央行应该加大结构调整的力度,所谓结构调整的力度,就是定向票据、动态的差别存款准备金。国际上有没有这样的惯例?没有,中国目前的状况,这可能还是必要的。这样,鼓励、激励银行在信贷市场当中加快结构调整。

  第四,4月6日加息以后,现在我国还是负利率。因此根据经济、金融发展情况,仍然应该不排除当形势需要进行加息。加息,肯定有利于稳定物价上涨的预期,也有利于经济的稳定预期。但是我们也必须清楚,加息是价格手段,这是央行宏观调控工具箱的一种,价格手段、数量手段要同时并用。

  第五,对于社会融资总量,我想谈几个看法。一个是在当前情况下,社会融资总量的提出是有必要的。M2、货币供应量的控制,这种控制从理论上讲是要通过利率手段传导、控制的。而我们的利率手段没有完全市场化,很难通过利率手段调控。与此同时,我们的金融市场很丰富,除了信贷外,各种各样的理财产品、投资产品、投资工具很多,因此中央银行简单控制信贷规模来控制经济,已经不够了。整个社会资金向实体经济领域的进入,不仅是银行贷款,PE、股票、债券都很多。货币供应量不行、贷款利率调控规模狭窄,提出社会融资总量,我认为是必要的。

  但对这个问题,我同时认为又是暂时的,什么叫社会融资总量?一年发多少股票、债券进入实体经济,是流量的概念?我们讲贷款、讲同比,和年初比、去年比,要调到这个指标,统计上可以作调整。过去我们没有统计,现在怎么比?补数据,也可以做到。要看到暂时的合理性,知道这是怎么回事。我们明确这个道理之后,社会融资总量怎么控制?发股票、债券,发多少?PE是多少?政府有关部门下指标,这等于是大倒退了。每个企业发多少股票、多少债券,搞多少私募股权基金,暂且不论你是否可以统计出来,但这不就完全变成计划指标了吗?因此我想对市场讲,今年提出社会融资总量的同时,相信银行对货币供应量和贷款指标仍然需要进行调控,不会内部把贷款指标和其他的指标加起来算,要真正按照市场经济的方向走,利率要慢慢放开。从这个意义上说,强调社会融资总量调控的同时,我们对于利率手段、汇率手段的调整,仍然需要运用。

  最后,要加快运用好巨额外汇储备。从增量角度讲,要加快结构调整增长方式的改变,现在增长方式不改变,出口占GDP比例这么高,中央银行宏观调控的被动局面就难以改变。因此,从根本上讲,要加快汇率机制改革,加快增长方式的改变。从存量角度来说,2.8万亿美元的外汇储备,要加快对外汇储备多元化的应用,让企业能更快地走出去,购买资源、购买能源。

  

  房地产调控方向要坚决

  

  坚持我认为,以后要把房地产市场变成消费品为主导的市场,买房是为了住,而不是像买股票一样为了卖。

  首先,房地产调控的方向要坚决坚持,房地产调控的信号要进一步明确。对决策者来说,现在调控的趋势、方向不能变,一变更加失信于民。对市场来说,我们不要抱有不切实际的想法,不要用历史经验演绎今后的发展方向,今后的发展趋势、特征肯定和过去的历史不一样。我也曾经说过,不要用炒作股票的思维方式研究、分析、告诉老百姓房地产市场怎么走,这是两回事,何况中间磕磕碰碰遇到过政策调来调去,变化这么多。

  其次,我们调控的重点是什么?应该是围绕正确的方向来建立房地产长效机制,也就是房地产市场发展的长效机制。什么叫长效机制?现在的市场和政府部门,调控的中心都在房价上。现在房价比较高,要稳住房价,甚至让它降一降,但是我认为,从一个国家房地产市场健康发展的长效方向,政府的调控着眼点,不是价格,应该是制度。把制度建好了,自然会出现稳定发展的房地产市场,及其价格的表现。

  建设长效机制应注意哪几个方面?首先,要抓紧规范中国房地产市场进一步调控的政策研究和政策储备,对很多问题要前瞻性地进行思考,应该选择适当的时机,统一上海、重庆房地产税试点的制度基础;应该淡化统一各地不同的限购政策;某一时点上可以推出高额交易所得税,在交易环节打击投机。同时,要加快保障性住房建设,当前应该尽快出台以保护承租人为主的市场租赁管理条例。另外,土地收入和地方财政,财权和事权问题,是一个大的问题。在讲长效机制的时候,这个问题要同时解决。

  最后一点,当前房地产市场的调控策略,只是策略,不是方向,方向坚决要调整。眼前考虑经济增长、结构调整、物价调控,还要考虑房地产,这些矛盾纠结在一起,我们什么都想要,不就是找平衡?改革、发展、稳定当中怎样找平衡?房地产市场,多少年累积下来的惯性,房地产的投资水平影响总的投资水平的相关系数,远远高于其他的行业。去年以来,总投资水平往下跌的过程中,中国投资水平占95%的十大行业,九个行业往下,唯有房地产上扬,这意味着为了保证经济的稳定发展,房地产的影响不可小视。要保证经济的发展,我们在房地产市场的调控上,要保留调控的空间,要注意掌握好节奏与弹性。我的建议是,房地产应该调控到位,要再花一到两年时间。

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