黄奇帆:中国房地产症结和药方

选择字号:   本文共阅读 4145 次 更新时间:2017-05-29 16:00:52

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黄奇帆  

   5月26日晚,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,进行了长达两个小时的分享。

   虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间,但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长,也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

   正如经济学家张五常对他评价的那样:构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方,在复旦的讲坛上,黄奇帆的分享内容分两大部分,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析,用清晰的逻辑和精准的数据,算了一次大账,指出了问题的深层机制所在,并给出了解决办法。

   经观地产特将获得的完整版本内容辑录如下,不做精简提炼,务求呈现精华。

  

   【正文】

   今天要讲的题目是关于房地产的,主要是怎么贯彻习总书记的指示要求,就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。

   中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。

   同时,房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,是一个龙头产业。

   我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征。

   房地产因为与庞大的资本和金融相伴,兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账,所以从防风险的角度,各国政府都很重视房地产的稳定,因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

   那么当下的中国房地产,用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论,作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

   习总书记指出,中国经济存在着结构性失衡的问题,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

   我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉,这种失衡表现在10个方面。

  

失衡之一:土地供应

  

   房地产业当然需要大量的土地做基础,在国内经济中,目前对房地产的土地供应有失衡之处。

   宏观上看,国内每年都要供应城市开发用地,要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来,大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁,转化为国有建设用地。

   每年800万亩,每10年就是8000万亩,加上地方政府或者地方上的各种企业,总会有一些计划外的征地,这样的话,国家一年800万亩,下边有个百分之十几多征的地,实际上,每十年国家要用掉1亿亩耕地。

   我们改革开放30多年,国家的耕地少了3亿多亩,1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

   我们国家有个判断,无论如何,十三四亿人口,吃饭问题至少需要18亿亩耕地。

   一亩地满打满算产1000斤粮食,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题,五六亿亩种蔬菜水果,但是我们还需要饲料,我们吃的肉类,人均一年要吃40公斤左右,13亿人,就是5000万吨,按照1:4算饲料,就是几亿吨,这几亿吨需要五六亿亩地,所以中国的地是不够的,每年都要进口饲料或者粮食。

   总之,18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在。

   现在的土地供应,已经不是过去30年每年800万亩了, 2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年,还没到年底,实际供应还不知道,但是计划是供应600万亩。

   土地供应的总量在减少,城市里的用地会紧张一点,这是第一个问题。

   第二个问题是,这600万亩土地,分成四个方面的用途。

   这个地说起来是城市建设用地,但是农村也同样有建设性用地的需求,比如农村修一个水库,搞农村基础设施,或者城市和城市之间修1000公里高速铁路,途中经过农村的地变成建设性用地。

   这样的话,600万亩土地,会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面,剩下2/3,600万亩里还有400万亩。

   这400万亩又一分为三:有50%几,用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设;

   第二块是工业,在国家改革开放最初的二三十年,大家都高度重视第二产业,招商引资没有本钱,就用土地做本钱,工业用地便宜。

   如果来了一个搞100亿产值的老板,可能不是供应1平方公里,而是2平方公里都给他了,供地比较慷慨,投入产出率低,不那么集约、节约。

   过去几十年形成的,城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的,比如今年的600万亩土地,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。

   剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,10%给了房地产。

   这个比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占这个城市所有土地的25%,我们呢,只占10%,这就显得少了。

   好不容易有了这点地,可以作为城市居住用地使用拍卖,那么是不是大城市人多就应该多供应点?人少的就应该少供应一点呢?

   政府做事呢,会有点,不叫长官意志,而是想调控。城市太大了,我有意控制你几个点,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反过来,中小城市,200万-300万人口级的城市,他们想发展,比较容易得到上级部门支持,指标拿到的时候,假如说平均一刀切,结果大城市人口集中多,流入多,结果土地拿的少。

   每个城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一点,反倒是中等城市、小城市会更多一点。

   供不应求,土地越拍越贵。

   这是我要讲的供地失衡的问题,很多失衡的状况,一旦了解了底细,就会发现逻辑上是想得通的,我们在经济调控中,应该有更务实更合理的调控方式。

  

失衡之二:土地价格

  

   这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,有时候大家会说这是通货膨胀现象,十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

   到底是货币涨,房价涨,还是土地涨,房价涨呢?

   我个人认为,一切物价上涨都是通货膨胀现象,这么笼统的一个经济规律是没错的,但是为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能。

   房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。

   地价涨了,房价跟着涨,房子本身是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉,但是在城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了,我们土地升值有点畸形,长得特别高。

   有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,我们从香港学来的土地拍卖制度,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我当时在浦东新区,我们一起到香港学习土地拍卖制度,几个月学了回来,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,我对这件事,应该说了解得特别清晰。

   总的来说,拍卖有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,居间交易中搞不清的事,不知道会害了多少干部。

   拍卖制是好的,但是拍卖制的规则是价高者得,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000万一亩的时候,拍上去的不算,到此封顶,这又有点和规则不合。

   这是第一点原因,拍卖制本身会推高地价。

   第二个原因是土地本身就供不应求,假如说我们供应城市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,现在供应的只有10%,少了一点,而且是不均衡的,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。

   这是第二个问题,供不应求短缺,总的供应上短缺,有缺口产生的问题。

   第三个原因是,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,新增土地扩张来发展,新增土地扩张是跟国家要的指标。

   每一个城市的市长,另外有个手,它在干的一个活呢,是不要指标了,把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,叫旧城改造。旧城改造不要指标,本来就是城市建设用地。

   拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,你来拆1000户,每户有个100平方米,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,这是拆迁的基本逻辑。

   所以拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本。

   过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,拆迁的成本就不是六七千,而是一万五、两万,这很正常,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的就会卖三万四万。

   这个意义上,城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高。

   所以我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升。

   一定要说这里面哪个人负责,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。

  

失衡之三:房地产占用的社会资源 (点击此处阅读下一页)

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本文责编:陈冬冬
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