[摘要]规划许可对于房地产市场的影响，一直是城市规划理论和实践的“盲区”。在当前中国的土地制度下，一级土地市场实际上扮演者为城市基础设施建设和公共服务融资的关键角色。城市规划控制着土地供给的规模、区位、功能、开发强度。城市规划能否发挥好对不动产市场的调节和监管作用，对城市经济绩效会产生重大影响。

[关键词] 规划管理 房地产市场 经济增长

中央经济工作会议提出2016年的五个主要任务：“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。但无论政府还是学界，对于城市规划在其中的作用，如果不能说完全无知，也大多是非常模糊。城市规划作为公共政策的工具，一开始就同“计划”联系在一起。规划与“市场”——特别是与经济增长——之间的论述，一直是学科的短板。

能力的不足，缘于知识的缺乏。房地产是城市规划与经济最密切的接触点。深刻认识房地产的本质，城市规划才有可能在国家经济的表演中，扮演好自己的角色。

01.房地产在城市化中的作用

所谓市场，就是一系列收益减去成本后，有正的利润的商业模式。每一个商业模式，都可以简化成一个会计恒等式：

R-C=P   （1）

C＜P    （2）

其中R为收益（revenue），C为成本（cost），P为利润（profit）。约束条件（2）的经济学含义是，投入的成本不能超过利润。考虑时间因素后，可以把收益进一步分解为当前的收益和未来的收益；把成本分为即时支出的固定成本（fixed cost, CT）和长期支出的可变成本（overhead cost 或  variable cost, Ct）；把利润进一步分解为，当前的剩余（如当前租金或股息PT）和未来利润的贴现（如土地出让金或股票Rt）。

其中，Pt =kPT 。k值是杠杆的倍数，反映资本化程度。k值越高，虚拟财富的比例就越高，金融就发达，风险也随之增大[1]。剩余（利润PT）是经济增长之源，经济规模的扩张，只是剩余增长（通过PT和k增加）的结果。

将这个微观模型推广到宏观经济：经济规模就是所有商业模式收益的加总，固定资产投资就是所有商业模式投入的成本加总，经济增长就是所有商业模式利润的加总。

所谓经济波动，就是社会总剩余的变化：利润为正，经济增长；利润为负，经济收缩。利润增长快，经济增长快；反之，经济增长就慢。其中，最关键的就是投资的约束条件——社会总资（成本加总），不能超过全社会过去和未来总利润之和。

传统经济里，经济增长几乎完全依赖于过去剩余PT的积累。有多少PT就能投入多少固投CT。现代经济起始于信用制度的发现。由于创造出将未来收益贴现过来的制度，Pt规模急剧扩大，导致社会总剩余扩张，从而为经济制造了大量资本CT。可以说，没有信用制度，就没有现代经济，也就没有工业化和城市化。

举例而言，假设一个经济剩余是PT10，在没有信用制度的条件下，如果全部用于投资CT，经济规模就是20块钱。但如果通过信用制度，预支未来十倍（k=10）的剩余Pt，总剩余就是110，如果全部用来投资，经济规模（P+C）就可以达到220。20：220就是传统经济和现代经济的差别。同理，如果初始剩余PT从10萎缩到5，经济规模也会成倍萎缩到110。如果信用体系也同时崩溃，未来收益全部蒸发（k=0），社会财富就会从110减少到5，经济规模随之从220跌落到10。通过这个简化的增长恒等式可知，剩余PT是财富之源，信用制度是财富的乘数。

城市的价值源自于公共服务（赵燕菁，2009）。之前中国城市的公共服务，有没有成熟的收费制度，只能像传统经济那样靠有限的积累PT，提供和更新城市公共服务[3]。中国历史大多数时间里，城市化水平都是在20%以下（赵冈，2006；李蓓蓓、徐峰，2007）[4]。

真正的城市化启动于1990年开始的城市国有土地有偿使用制度，使得新开发土地被接受用来抵押、支付、流通、转让等支付手段。土地成为城市政府基础设施融资的重要信用来源。地方政府通过完善的基础设施，为招商引资创造条件，再通过招来的企业为地方创造税收，从而第一次完成了城市公共服务的交易链条。

特别是1998年开始的住房制度改革，使得普通民众可以通过购买住房间接购买土地，从而分享公共服务带来的社会财富，房地产市场成为地方政府直接融资的“股市”（赵燕菁，2014）。政府在一级市场出让土地，就相当于在新股上市[5]；开发商相当于机构投资者，批发土地加工后零售给散户；购买住房的小业主相当于散户， 买房相当于“入股”“城市公司”。数以百计的城市在土地市场上“IPO”，推动了中国城市化以人类前所未有的规模和速度崛起。

02.房地产监管的盲区

从那以后，土地市场就成为中国城市化融资最主要的渠道。2014年，地方政府在土地市场上的融资已经高达4.26万亿。相比之下，沪深股市新发行股票不过474.85亿元。家庭财产方面更是如此，到2014年，房产占城镇家庭财产比例的中位数高达80%左右，非储蓄金融资产占比已经降到个位数[6]（谢宇,张晓波,李建新等，2014）。这意味着，房地产市场的波动，对宏观经济的影响，已足以和股市相比，甚至更大。

但同金融市场相比，房地产却几乎处于完全没有监管的自流状态。究其原因，就在于名义上负有监管房地产市场责任的住房建设部，几乎没有影响房地产市场供给的手段与工具。与能够控制股票发行规模的“证监会”不同，建设部只能够通过政策发布间接影响房地产市场的走向。过去十年来，一个又一个“国x条”的失效，证明中央政府并没有真正坐在操控房地产市场的驾驶座上。

真正在操控房地产市场的供给阀门的是和地方规划和国土部门。特别是有权根据《规划法》发放“两证一书”并决定土地的规模、区位、用途、容积率等主要指标的“规划局”。规划局的空间管辖权不仅覆盖商品房市场，而且覆盖了政府划拨用地甚至农村发展用地。同全国统一的股票市场不同，房地产市场是地方性市场。每个城市政府只能在自己的行政辖区“融资”。地方规划部门就是房地产市场的“证监会”。

由于对房地产市场的金融本质缺少认识，造成导致了房地产市场的混乱与无序。各地政府在短期利益和国家宏观（特别是货币）政策的驱动下，在房地产市场上大举融资，导致了今天房地产市场巨大的泡沫和天量库存。

现在迫切需要一个像股票市场“证监会”那样的机制，取代完全依赖领导个人经济直觉和悟性的管理模式[7]。否则，中央提出的“去库存”依然会像提前历次房地产目标一样，再次成为“空调”。

房地产市场监管无需成立新的部门。城市规划的职责使其成为天然的市场监管者。而规划、土地合一（北上广深中，除北京外，都是规划国土委员会构架），则是强化政府对房地产市场（特别是土地市场）监管最有效的手段[8]。

03. “去库存”的意义

落实中央把“去库存”作为房地产的目标，规划先要理解这一目标背后的深层含义。

不论从土地一级市场或债券市场直接融资，还是通过商业银行、开发银行间接融资，地方政府终极的信用，都是源自于土地[9]。如果把房地产视作“股市”，市场上不动产交易价格同时给非流通的资产定价。鉴于不动产在家庭、企业、政府资产中所占的份额巨大，在经济下行的周期里，保住房价，就能保住地价。保住地价，政府信用就可以依然坚挺，企业负债率就不会大幅增加，银行抵押就得以保值，居民财富就不会缩水。反之，一旦房地产崩盘，将意味着保护居民最后财富的水库决堤，中产阶级会在极短的时间被洗劫一空。而需求大幅萎缩，反过来又会冲击实体经济，导致经济增长长期不振。

房地产市场崩盘的原因很多，但直接原因只有一个，就是市场上过度供给导致的巨大库存。

昆明就是一个典型的例子。2008年，昆明市启动城中村五年改造计划，336个城中村纳入了改造范围。到2015年3月18日为止，实际纳入规划改造范围的城中村382个。其中257个城中村获得规划许可，建筑面积高达9618.19万平方米。至2015年3月为止的7年里，实际启动改造229个村，市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于主城区近10年的商品房建筑面积总和。现在，昆明的房地产市场基本崩盘。根据2014年“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”排序，昆明在供给过剩最严重的城市中，仅次于兰州，位居第二。

住房供给过剩的城市，经济基本面各不相同，但共同特点，都是房地产市场过度放量。同股市类似，一旦开启循环下跌模式，救市的成本将高得难以想象。在去库存的商业周期里，必有人成为经济退潮的牺牲品。房价坚挺的房地产市场，可以成为经济的避险之所——所有依托本地为主场的经济主体（企业、政府、家庭），会由于较对手小的资产缩水，获得相对其他城市经济主体竞争优势。谁更能挺住，决定了谁能够幸存。

全球经济海啸来临，哪个城市能够容留更多的企业避险，就看哪个城市构筑的阵地足够高，足够大。大潮退去，只有生存下来的企业才有机会拓展市场、收购对手，实现新一轮扩张。从这个意义上讲，房地产就是城市经济的最后的制高点。房地产市场屹立不倒，核心就是通过限制房地产市场的供给，防止出现大量库存。

2014年下半年，是全国房地产最不景气的时期。百城房价指数显示，全国100个城市(新建)住宅平均价格已经连续8个月下跌，并有跌幅扩大的趋势。但经济基本面并不好的厦门，房价却保持稳定。环比更是逆势上涨1.84%，涨幅首次位居全国第一；同比涨幅达到了12.27%，这一数据则位居全国第二。2014年12月的新建住宅平均价格为21152元/平方米，超过广州，仅次于北京、上海、深圳，居全国第四[10]。

“当潮水退去时，才知道谁在裸泳”。厦门房价不倒，缘于提前开始“控制库存”。2010年后，厦门商品房供地量就没有增加，2014年土地出让金（172.5亿）甚至比2013年（265.8亿）还有减少。近几年，本岛几乎完全停止推出商住用地。厦门成为库存最小的几个主要城市[11]。

在经济下滑的经济周期，房地产市场的策略，应当从前一阶段的放量压价，尽快转向限量保价。目的就是阻断资产价格崩溃导致的链式反应[12]。这就是为什么中央将“去库存”作为当前房地产政策的首要目标。

04. “去库存”之难

“去库存”目标最大的困难来自于“保增长”。厦门和昆明正反两个例子说明，要想去库存，首先就要停止在商品房市场上供地——你不可能一边蓄水，一边把库里的水排干净。但这一条却很难做到。根据增长函数的约束条件（C＜P)可知，投资的上限，不能超过财富之和（PT+Pt＝PT+k PT）。在PT不变的前提下，增加固投CT的唯一办法就是增加杠杆k。“去库存”的本质是去杠杆，而“保增长”就必须增加杠杆。

首先，为“保增长”政府很多政策性投资都需要在房地产市场上融资。比如棚户区改造、旧城更新，都是通过增容方式变相房地产融资来平衡投资。甚至征地拆迁，也是靠发展用地返还等渠道通过房地产补贴。其中，最普遍影响最大的就是城中村改造、棚户区改造、老工业区“退二进三”为代表的所谓“三旧改造”[13]。特别是像地铁、高铁这样的大型公共建设项目，都依赖上盖（或站前）物业作为资金来源[14]，否则几乎不可能平衡。

其次，政府的经常性收入，也严重依赖房地产。以厦门市为例。2014年厦门突破900亿，增长10.2%。其中，房地产相关税收收入占地税收入高达45.57%（不含房产税和房产租赁收入)[15] 。

第三，不仅是政府，很多企业“保增长”也需要通过房地产市场融资。像万达、华侨城等即是通过房地产市场融资，建立起自己的商业、娱乐、主题乐园产业的。甚至没有房地产，中国制造业的低成本优势也不会存在。可以说，过去二十年。大部分经济模式都是直接或间接的“房地产+”模式。

为防止过多供给进入市场，厦门规划部门曾会同土地部门制订了一系列规则，对诸如工业用地临时变更、临时用地使用办法、集体发展用地供地、土地分期建设、工业用地退二进三、危旧住房改造等可能导致土地绕过正规程序进入市场的渠道进行了严格的规范。其他城市常见的以养老、慈善、教育、物流等名义曲线入市的现象，在厦门基本上被遏制。

但厦门规划部门也因阻碍各方在房地产市场上“圈钱”，付出了沉重代价。2014年，厦门组织由各区和四套班子给政府各职能部门打分。评比结果，厦门规划委在所有四项评比中都是垫底。

这个结果一方面说明，政府和社会并没有真正理解土地市场的本质和运行机制，不知道知道规划部门在其中扮演的关键作用。另一方面也说明，规划部门仅仅说“不”还不行，要想完成中央“去库存”战略，还必须找到不增加当前房地产市场库存的融资办法。否则，“去库存”就一句空话，城市规划最终难抵融资的需求。

05.去库存的正确策略

要达到“去库存”的目标，城市规划就必须超越原来的权限，设计新的机制：

第一，收紧房地产新增土地的供给。在土地财政体制下，土地是城市政府主要的信用来源。释放土地，同发行通货的效果类似。任何货币在市场上的流通，都必须有等值的收益与之对应。换句话说，信用的发行必须有“锚”。否则，信用过剩就是不可避免的。过去十几年，很多城市出现巨大“库存”，就是因为土地“流通”没有规模限制。各城市竞相在土地市场上融资的结果导致房地产市场今天的过剩。去库存首先就是要给土地供给找到一个“锚”。没有这个“锚”，规划就无法确定的多大规模的供给是合理的[16]。

第二，创造新的需求。在需求萎缩甚至停滞的条件下，简单停止供给，可以使库存不增长，但不足以使其减少。在非常时期，所有可能的手段都要被发掘出来消化库存：

1）减少乃至停止政府那些和市场有替代关系的划拨用的供给。比如政府办公楼停止建设，新增需求通过低价租用市场上过剩的办公楼解决；

2）政府低价回租过剩物业，临时改变其他用途。比如政府回租办公楼中可以拿出一部分改为临时公寓、餐饮等其他用途，租期满后，再恢复规划用途；

3）允许已批未建土地申请一定年限内暂不开工。闲置土地政府可回租或由业主补交一定租金后，临时转为其他用途。比如公交停车场、施工材料堆放、暂扣车辆停放等；

4）研究将过剩用途（比如商业）改变为短缺用途（比如旅馆）的政策路径。比如，可以在不影响相关人利益，并符合消防等强制性规定的条件下，通过支付不同用途年租金获得规划变更许可。

5）征地拆迁实物补偿改为货币补偿。

6）在“去库存”完成前，慎重出台针对存量加税的政策。特别是针对物业开征财产税，鲁莽出台势必导致更多的库存。

第三，设计不增加“库存”的融资模式。巨大投资（如地铁、机场、高铁）的融资需求，是房地产市场过度供给的主要动力。特别是在短期内巨大的固投，超过房地产市场容纳量，会在瞬间导致房地产市场因供大于求而崩盘。昆明就是一个典型。如何不增加库存又能在土地市场融资？一个可能的出路是城市的“存量”。

以工业用地为例。在城市化初期，中国采取了超低地价补贴工业的做法，导致工业用占比极高。中国城市目前工业用地占城市总用地一般都超过30%。例如，2010年，上海工业用地占总用地的46.3%，深圳大约是40%。而其他工业化国家土地远比我们低。例如，纽约1988年时，工业用地占比就降到7.5%，芝加哥1990年是6.9%，大阪1985年时14.5%，横滨1980年时是7.3%，东京1982年时，只有2.5%。

还是以厦门为例。厦门建成区面积334平方公里，工业园区面积130平方公里。工业用地约占39%。只要工业用地占比降到横滨的水平，就可以置换出80平方公里土地。降到纽约水平，就可以获得新增用地104平方公里。即使容积率只按0.5计，每平方米楼面价5000元计[17]，就是2500亿的土地收益[18]。

第四，减少不能带来剩余的固定资产投资CT。按照凯恩斯的理论，经济下滑要通过逆向操作加大政府投资。但增长的约束条件C＜P告诉我们，没有现金流回报PT的投入CT，只能使经济加速恶化——越多的投入，需要越多的信用，导致越高的杠杠。“4万亿”的实践也证明了凯恩斯式的救市（无利润投资）即使是在短期，也只能是饮鸩止渴。

06.库存产生的原因

调节土地供给可以影响“库存”形成的多寡，但不能影响“库存”产生的原因。只有更深刻地理解房地产波动的深层原因，规划部门才能避免市场监管中提出有效的对策。

房地产市场之所以积累了如此巨大的“库存”，更深层的原因是货币的超额供给。所有资产的价值都来自于该资产未来收益的贴现。如果资产的估值远远超出收益的贴现值，就一定是货币超发所致。货币的本质就是信用。已经创造的财富PT不变，货币的增加，意味着增加未来财富的贴现Pt。如果我们把当前利润PT视作真实所得，未来收益Pt视作虚拟所得，两者之比k=PT/Pt就是所谓的杠杆率。这个比率越高，未来收益实现的可能性就越小。一旦市场不再相信这个比率，信用就会崩溃。

在股票市场上，这个比率称作市盈率。10倍的市盈率，就意味着投资十年可以收回，其收益等价于利率7%的存款。不动产市场上，这个比率称为售租比，等于不动产的价格除以年租金，售租比10，意味着投资10年可以收回。十年收回的投资大约相当于7%的银行利率。

一旦货币增长率快过真实利润PT增长率，就必须通过虚拟利润Pt高估来消化。杠杆率随之增加。[19]问题是估值增长一旦快过真实利润增长，在社会真实财富不变的情况下，财富会在不同形态资产所有者之间重新分配。拥有虚拟资产多的人占有社会财富 “份额”会上升，这又进一步将资本从实体经济，吸引到虚拟资本市场。

过去十年，特别是2008年的“四万亿”导致巨额货币进入经济流程。由于没有创造出足够的净收入（利润），外溢的货币全部涌入资本市场（股票、房地产），从而导致天量的房地产库存和股票市场泡沫。根据Bloomberg最新数据，中国股市的平均市盈率经过几次暴跌后，市盈率仍然高达57倍.而美国同期只有18倍，香港10倍、德国19倍、英国、法国17倍，即使增长较快的印度，也不过只有23倍。

房地产市场泡沫更大。根据《新京报》2010多家中介公司统计北京平均售租比为46，但包括亦庄听涛雅苑（资料、论坛)，上地当代城市家园（资料、论坛)，大兴顺驰领海等多个区县小区售租比达到58。通州有些小区甚至达到了83。上海解放日报报道，2010年杨浦区新江湾城房价即使按满租计算，也需要约74年―83年才能收回成本。而美国公寓房价最高的曼哈顿，2012年的售租比也不过32[20]。

导致中国房地产市场上的天量“库存”的是宽松货币。靠城市规划限制供给，只是在延缓堰塞湖决堤，而无法避免堰塞湖形成。如果不能让货币供给与真实经济增长之间恢复平衡，资产价值的高估就不可避免。

07.走向制度设计

所有泡沫都源于货币供给。但作为开放的经济体，中国没有办法单独决定的自己的货币供给。1994年1月1日开始执行的汇改，将人民币官方汇率与美元挂钩。美元的超发，必定会增加人民币的供给。既然没有办法决定货币的供给，我们就只能改变货币的需求。

第一，区分市场，资本分流。货币如水，既可灌溉良田，也能泛滥成灾。好的制度像都江堰，将需要的水引入灌区，让多余的水，溢流到他出。房地产市场不是资本过剩，而是如何让资本流到能带来真实利润的人手里[21]。

以商品房市场为例。过去十年，政府标准的政策，就是打压房价。但在超发的货币面前，这些政策如扬汤止沸。真实的需求并没有得到满足。实践证明，靠打压投机需求，满足住房需求的策略是错误的。正确的做法是，建立一个以真实收益流为支撑的消费市场，把它投机市场分开——前者负责满足真实需求；后者作为货币洪水的泄洪区[22]。

1）真实的需求市场：“先租后售”保障房。每个城市，按照租售比15确定房价[23]。每个市民（缴交社保）有权按此标准获得一套有限面积的住房。居民以房租代按揭（现金流），15年后交齐（或10年后，补交剩余5年租金），获得完整产权。2）投机市场：放开价格，限制规模。将投机市场供地与保障房供地挂钩，过剩的资本多，价格高；流动性少，价格降。通过市场调蓄多余的货币。

第二，回归实体，创造剩余。经济增长源自源于剩余P的增长。P=PT+Pt=PT+kPT。在去杠杆的条件下，k不能增加。保增长的唯一途径，就是创造净剩余PT。在高通货供给环境里，只能依靠增加真实剩余PT。——只有创造更多的能带来现金流的商业模式，对冲被动增发的货币。1998年的住房制度改革的成功，就是创造了一个以土地财政为核心的盈利模式。这个模式带来的真实资本利润PT增长，甚至超过货币发行的速度。结果1998年房改后至少5年里，杠杆率k不升反降，以致在通货供给高速增长的同时，反常地出现通货紧缩（王建，2002）[24]。

同样，今天对冲货币超量供给最大的机会，还是城市化。城市化的本质就是公共服务。解决公共服务收费，就意味着巨大的经济剩余PT。土地财政之所以取得巨大成功，就是因为土地财政为公共服务（基础设施）供给，创造了一个基于真实现金流的盈利模式。现在这个模式失灵了，但不意味着公共服务创造现金流的潜力消失了。

一个典型的例子，就是城市化带来的停车需求。最近十年，全国主要城市汽车拥有率爆炸式增长，随着而来的就是停车供给的不足。由于早期规划配建停车位不足，购车时没有与是否拥有车库挂钩，结果大部分私家车停放在公有或共有的空间。几乎在所有城市沿路停车都是随处可见。

显而易见的需求，并没有转化为拉动经济的供给。主要是由于路边停车成本极低，很多甚至是不收费的。显然，道路是全体市民的资产（“公摊”），所有占用道路停车都等于侵占其它居民的权益。免费停车意味着居民权益的流失。 我们完全通过规划，把所有道路红线内土地作为资产，注入一家国企。并授权其向所有在路上停放的公私车辆收费。

全国2015年汽车保有1.05亿辆。大部分在城市运行。每辆车每天只要交20元停车费，每年的停车收益就高达7665亿。由于道路已经建好，无需新的投入，这部分收益可以视作净收益。仅此一项，就接近土地财政2014年全年土地出让净收益8987.93亿元。如果按照k=10贴现，就可以对冲高达7万亿的货币供给。城市化过程中类似的机会遍地皆是，唯一需要的，就是通过改革，设计出合适的商业模式。

也许有人说“供给侧”改革就是减税免费，降低负担。这完全是一种误解[25]。减税（免费）不一定都是好的，加税（收费）也不一定都是不合理的。经济增长恒等式告诉我们，判定政策好坏唯一的标准，就是要看整个社会加总的剩余是否增加。如果减税可以带来更大的收入增长，就应当减税（收费），反之，就不应当减税（免费）[26]。经济增长模型显示，减税如果不能带来更多的税收，对经济增长而言，就一定是适得其反。

同样，固投是否能拉动经济？关键要看能否带来可持续的剩余PT。能带来净剩余的固投，不要说“四万亿”，就是“八万亿”以不算多。相反，不能带来PT的固投，只能依靠加大杠杆，高估Pt。即使投资一块钱，也一样“过多”。增长模型显示，如果剩余不能覆盖成本（甚至利息），只可能有两个结果：第一，靠未来利润冲销。最好的结果就是日本式的长期萧条；第二，信用体系崩溃，社会财富蒸发，一夜回到原始经济。

在“去杠杆、去库存、去剩余”的经济周期里，只有创造持续的真实剩余Pt，才能构成经济增长的真正动力。只有新的盈利PT增加，才能“去产能、去杠杆、去库存”。而创造新的盈利模式，唯一的途径就是“改革”。“改革”才应是“供给侧改革”的真实含义。城市是创造新盈利的主战场。而城市规划居于所有城市制度的核心，因此，富有房地产市场监管职能的城市规划，能够起到其他部门难以替代的作用。

参考文献

1.赵冈：《中国城市发展史论集》，新星出版社，2006-6-1

2.李蓓蓓、徐峰：中国近代城市化率及城市化分期，《中国城市研究》，2007年6月第2卷第2期。

3.赵燕菁；城市的制度原型，《城市规划》2009年第10期

4.谢宇,张晓波,李建新等：《中国民生发展报告2014》，出版社：北京出版社，出版时间：2014-10-01

5.国家统计局城调总队课题组：《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，2002 http://www.doc88.com/p-2002469779193.html

6.赵燕菁：土地财政：历史、逻辑与抉择，《城市发展研究》2014年第1期

注释：

[1] Pt =k PT ,k= Pt×(1+r)∧t，（r为贴现率，t为回收期）

[2] 这个建立在微观基础上的宏观经济模型，既不同于凯恩斯式的消费、出口和投资增长模型，也不同于索洛基于均衡的劳动力资本组合加上技术进步的增长模型。

[3]由于城市被视为“非生产性”性的，PT被大量用来投入可以创造税收的工业，城市化仍然停留在非现代的模式。

[4] 根据赵冈（2006）《中国城市发展史论集》对中国古代城市化率的变化估算

1949年城市化为10.6%。1957年为15.4%，达到了春秋战国时的水平。到1978年，城市化率也只有不到18%。1980年代初期，城市化率才重新达到南宋时22％的水平。

[5] 注意，在这里，土地相关收入是PT，政府的土地出让收入则是Pt=KPT，是未来预期收益的贴现，而不是当期收入。这是土地收入和政府税收的根本区别。

[6] 2002年时城市居民家庭财产构成中,房产的比重还只占47.9%股票(A股),还可以占到10.0%（国家统计局，2002）。

[7]现在的管理模式，就像业余航模爱好者在驾驶波音787，很难避免犯下昆明这样杀鸡取卵式的巨大错误。

[8]另一个做法，就是恢复并强化土地管理委员会的市场监管职能，并由主要领导的决策。2005年，厦门曾经设立了一个运转高效的土地管理委员会。后来福建省要求市委一把手不得担任土地委员会主任。这一机制逐渐式微。

需要引起注意的是，为简化政府审批，很多地方都开始下放规划权。但如果规划要担负起房地产供给“总阀门”的作用，规划权下方各区就要非常慎重。可以想象，如果股票市场上市的准入权下放给各省是什么结果——各省一定会竞争性放开本地企业上市。同样，各区也一定会尽可能在土地市场上融资，以争取本地区在土地融资上获得较大份额。土地市场就自动会过度供给。

[9]这是我们同依赖税收为主的国外地方政府最大的不同。

[10] 2015年上半年，厦门房地产继续保持坚挺。2015年8月，集美新城土地出让，恒大以30.94亿元获得，楼面价1.49万元/平方米，溢价率高达74.9%。

[11]据立丹行发布数据，截至2014年12月底，福建各主要城市商品住宅存销比分别为：厦门13个月，福州15.8个月，漳州24个月，泉州22.5个月，莆田19.1个月，三明19.2个月，龙岩16.5个月。福建各城市中，厦门可售库存去化压力最小。

[12]所谓经济危机，乃是资产泡沫崩溃债务却减少不了导致的资产负债表失衡。日、欧都是通过紧缩还债的做法恢复资产负债表，结果导致更深的危机。相反，美国的做法不是减债，而是通过回复资产的价格让资产负债表回复均衡。因此，在危急时刻，房地产市场的价格更是极端重要。它决定了系统性危机的走向。

[13]这些间接进入土地市场的供给，有时甚至比招拍挂渠道进入市场的规模更大。与全国其他城市形成鲜明对比的是，2005年以后厦门则基本上没有大规模的“三旧改造”。这很大程度上同厦门房地产市场的规范管理有关。

[14]以厦门市为例，今后5年，厦门将要上马地铁、机场等超大型工程合计近2400亿。假设这些项目都在5年内完成，每年至少需要融资500亿。根据财政府公布的数据，2014年，全国的土地成本约占总收益的平均79.1%，其中，用于征地拆迁补偿的支出占62.5%！假设厦门土地成本（征地拆迁和基础设施配套）可以控制在50%左右，那么每年也需要近1000亿元的土地收入，才能支持这些新增的基础设施。而2014年，厦门的土地收入不过是240亿元（其中，公开市场出让收入170亿元）。

[15]厦门经济对房地产市场依赖有增无减。对比显示，2010年到2013年，房地产税收占比分别是33.00%、33.90%、38.03%、44.51%。

[16]笔者（赵燕菁，2014）曾经提出过一个根据保障房供给，确定商品房供地规模的设想：一个简单的办法，就是将保障房与商品房规模挂钩。比如，规定每个城市商品房投入市场的规模不能超过本地住房投入总规模的30%。也就是说，每拍卖3平方米的商品房，就必须对应建设7平方米的保障房。由于保障房的需求是确定的，有预先登记的真实需求支持，有助于使城市土地融资的规模被锁定在与其实际需求相一致的范围——人口增加越快，保障房需求越大，可以通过土地融资的额度就越大。通过保障房需求为土地融资规模寻找到一个“锚”，使土地供给与人口真实增加挂钩，从而减少类似鄂尔多斯那样纯以投资为目的的“鬼城”。

按照这个设计，人口净减少的城市必须宣布停止商品房供地，直到市场上的存量商品房恢复价值。人口净增加的城市也不能无限透支政府信用。如果要想增加土地供给，就必须为更多的人口增加保障房。按照这个规则，为农民工等新市民提供保障住房就成为地方政府房地产融资的前提。中央政府可以采用银行准备金类似的方式，根据宏观经济需要，调整保障房（真实需求）与商品房（融资需求）之间的比例——放松“地根”，刺激经济，就增加商品房比重；收紧“地根”，冷却经济，就提高保障房比重。

[17] 厦门岛外土地出让最新楼面价已达1.3万元/平方米。

[18] 由于不用征地拆迁、主要基础设施配套已经完成，基本可以视作净收益。我们曾设计了一个“影子规划”制度，已解决土地到期和资金使用时间上不匹配的问题：按照工业用地到期时的用途，给土地收储部门发放未来的规划许可。然后土储部门拿着土地未来的产权证和规划许可到银行融资。类似地，各类存量用地都可以通过不同的规划制度，在不增加库存的情况下，成为新的信用来源。

[19]此时的虚拟PT的作用就像水库一样吸收逸出的货币从而避免货币贬值。

[20] 曼哈顿是美国公寓房价最高的地方，一个位于曼哈顿中城东区的一个60平米公寓的费用明细（2012年交易价73万美元）： 物业管理费：每月$512，租金每月：$3200，年租金净收入= 24312-1600（半个月空置期）= 22712。这个曼哈顿的公寓的售租比为32。（来源，雪球https://xueqiu.com/4010286949/24139018）

[21]目前的房地产投资者和投机者在一个市场融资。结果对住房有真实需求的消费者，被迫按照炒房的投机客出的价格购房。这就如同让寄信的人按照集邮市场的价格购买邮票一样。

[22] 说难听点，就是给钱多的人开个“赌场”。

[23] 前提是征地拆迁、基础设施配套和建安成本要控制在15倍售租比“售”价以下。

[24] 2002年，王建注意到，在中国经济高速增长的同时，通货紧缩的阴影仍旧是挥之不去。工业品出厂价格指数已经15个月负增长，生产原料购进价格指数也有一年的负增长，消费品价格也还在往下掉。他认为中国经济出现了非常奇怪的现象，不同于“通胀”和“滞胀”，有人起名叫“缩胀”。这种现象用菲利普斯曲线效应和美国新经济效应，都无法解释，在世界各国的经济发展史上都没有见到过此类现象（《深圳商报》2002-08-26）。现在我们明白，这个现象乃是不动产市场带来的财富增长P= PT+kPT，远高于通货的供给带来的。

[25]改革开放以来，所有增长都是先从创造收费模式开始。没有道路收费，就没有中国的高速公路系统；电话免费的时代，是中国电讯最落后的时代。反而是没有收费的公共服务和产业迟迟难以发育。低价供水、排污不收费，导致节水产业长期落后。

[26]比如优步、嘀嘀打车，如果带来的收入超过传统出租车的损失，就应当鼓励。反之，就应当限制。