赵燕菁:房地产供求关系发生重大转变,政策如何跟进?

选择字号:   本文共阅读 12684 次 更新时间:2023-11-10 18:10

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赵燕菁 (进入专栏)  

 

“房地产供求关系发生重大转变”

房地产“放血疗法”【1】拖累中国经济的迹象已经非常明显,但对于是否要先给房地产“止血”,却依然争论不休。原来开出放血疗法的医生认为一旦止血,病人的血压又会反弹(“前功尽弃”);反对的医生则认为,用放血治疗高血压一开始就是错的,如果不给房地产止血,经济很可能直接在手术台上休克。

7月24日政治局会议给这一争论画上了句号,会议认为“我国房地产市场供求关系发生重大变化”,基于这一重大判断,会议果断提出“适时调整优化房地产政策”。

现在时间已经过去一个多月,房地产市场的表现显示处方虽然开出,但“剂量”和“速度”远远不够——强心剂下去,血压并没有回升——甚至一线城市房价都没有出现预期中的反弹。

疗效不彰说明执行部门对政治局会议所做的判断理解不到位。“供求关系发生重大变化”意味着房地产政策需要的不是边际上的调整,而是方向上的转变。——政策的方向盘也不能简单回拨,而是要打向相反的方向!

简单讲,就是过去十几年出台的打压房地产政策都要“一风吹”。原来限购、限贷、限价、限面积、限户型、限套数、限配建……要转变为鼓励购、鼓励贷、不限面积、不限户型、不限套数、不要求配建……

这样做不是在鼓励炒房,而是把给存量资产定价和增量需求保障分开:

1)原来以解决刚需为核心的政策,要让位给升级、改善型需求,要让有钱人把钱花出去,尽快完成市场出清;

2)原来交给市场的刚需,则要全部移交给保障住房,要将原来只对困难群体的“重点保障”变为全覆盖式的“全面保障”;

3)原来商品房为主的单轨制,要变为保障为主,商品为辅的双轨制;

4)原来是靠卖地“保财政”,现在则应是靠拉升不动产估值“保金融”;

5)原来的政策“放量压价”,通过大量供给土地,打压房地产价格;现在则应是“放价限量”,放开交易管制,减少土地供给。

扭转房地产下滑螺旋

在这个关键时刻,要通过饥饿营销,让房地产市场尽快从供大于求回到供不应求,恢复房地产市场的流动性。市场恢复得越快,救市的代价就越小。也许房地产供不应求时,打压房价算是“功”,现在“供求关系发生重大改变”,再打压房价就是“过”!那种担心房地产政策大转向会造成“前功尽弃”的想法,是没有深刻理解政治局会议对房地产市场的根本判断。

房地产恢复主要有两个信号,一个是价格上涨,一个是去化周期缩短,相比而言,第二个指标更重要。恢复房价上涨不是目的,目的是恢复房地产市场的流动性。房地产主管部门要明确放弃价格管理,“约谈”那些城市去化周期过长的城市。

房地产主管部门要将城市卖地指标像建设用地指标那样纳入宏观管理工具,要将房地产新增供地作为一条高压线重点监控——根据“去化周期”决定城市能否卖地、能卖多少土地的核心指标。特别要防止借助城市更新、城中村改造等项目向商品房市场增加供地,防止借由城市更新增加容积率、改变土地用途变相进入房地产市场。

房地产在资产负债表里属于资产端,但其价值却记在所有者权益也就是负债端。就算增量需求不再,存量的价值依然可以通过涨跌影响负债端的扩张和收缩。由于中国的资产负债表的上限是由负债端的上限决定的,房地产市值直接决定了中国宏观经济是增长还是衰退。中国过去三十年高速增长充分证明了这一点。

房地产对经济而言绝不仅仅是“土地财政”,而是构成所有产业资产负债表的基础。“把房地产需求简单与房地产面积挂钩,认为房地产取决于人口”,这个想法之所以是错误的,就是只看到增量的价值,没有看到存量带来的价值。

房地产不是“夕阳产业”

但即使从增量看,人口也不是房地产的上限。新加坡、迪拜人口都很少,却都有发达的房地产,多数发达国家早已解决了住的问题,人均住宅面积比中国还高,却依然有着发达的房地产业。为什么?因为房地产一样会随着生活水平的提高不断升级。

在诺基亚时代,手机几乎也是人手一把,但为什么手机产业还会有一波大发展?因为苹果开创的智能机实现了产品升级。手机如此,新能源车如此,住房也是如此。关键是我们能否去除掉制约房地产升级的人为障碍。

其中最主要的一个升级障碍,就是我们对高端居住产品的“封锁”。高端需求是一个产品生态的顶端,虽然占比不一定很大,但却是产品升级的策源地。只有放开对“高端需求”的限制,才能打通产品升级的通道。

靠限制需求并不能使需求消失。中国大量住房需求外流,到境外房、买楼,甚至买岛,很大程度上就是因为没有合适的住宅产品。根据Knight Frank的数据,2019年一年,中国买家在海外购买的房地产金额就高达1040亿美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中国在内全世界顶端需求,完成了城市消费跨越式升级。

国内市场也是如此。根据广州中原研究发展部统计数据,就在房地产普遍销售困难的2023年上半年,广州一手千万豪宅成交量达2291宗,已达到2022年全年水平的69%,接近2021年的92%。同期北京单价超过10万元的豪宅成交1886套,达到了过去十年最高值。新房滞销,但豪宅、别墅却一房难求并非个别城市特例。这些需求利用得好,都可以用来为暴跌的房地产接盘。

现在商品房市场过剩的主要是高层单元住宅。这种单一无差异的产品在供不应求的时代,满足了市场快速增长的基本需求。随着房地产市场供求关系发生巨大改变,出现过剩一点也不奇怪。应该尽快停止建设目前千篇一律、南北无异的过剩产品。

要想鼓励探索新的房地产产品,用高端需求拉动房地产产品的迭代和升级,原来对户型的管理、面积的管理和其它居住建筑标准,就必须随之调整。对于超过一定价值的“豪宅”要放开购房资格的限制,要把高净值消费者的需求尽量留在国内。

中国品牌的豪华汽车已经开始进入国际市场,中国顶级城市的居住产品也要敢于和世界上其它顶级城市展开竞争。不仅新产品要放开,已经出售的住房也要允许业主根据新的需求自主更新。要对“违章”重新界定,要为存量居住升级提供审批通道。

“加大保障性住房建设和供给”

商品房政策调整一定会带来两个后果,第一是购房者特别是首次购房的“刚需”成本增加了;第二是商品房各地的减少会导致建筑、建材等上下游产业需求的骤减。这两点都需要大规模保障房来接盘。

这就是为什么7月24日政治局会议在“适时调整优化房地产政策”之后,紧接着提出要“加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造”。鉴于城中村在城市中事实上起着租赁型保障房的功能,这一条实际上是把保障房从原来的辅助角色,放到了战略性的位置。

现在多数城市的保障体系中,保障的范围主要是本地居民。这部分本地居民真正无房的其实很少,而真正需要保障的“新市民”反而处于保障的盲区。一旦商品房放开后,保障房就要全面接管无房居民的居住需求。没有保障房的全覆盖,就不能有商品房的全放开。

在新的住房体系中,要将局部、定向式的保障,改变为全覆盖式的保障——只要本地有就业(“五险一金”)、且无房就应该纳入租赁型住房保障,缴纳租金超过一定年限(例如20年),就可以参与“新房改”——补交余额,以成本价买下保障房。

保障房为主,商品房为辅

为了抵消商品房耕地减少导致的建设萎缩的缺口,维持房地产相关的的中下游产业链(建筑、钢铁、装修等部门的就业),要尽快把保障房建设纳入“新基建”,作为拉动固投的重要抓手。

保障房要租购并举,先租后售。只要商品房市场不倒,即使不卖地、不负债,也可以实现为保障房全额融资。这是保障房建设和其它“新基建”最大的不同。

为了防止因为城中村改造出现保障性租赁住房的断崖式减少,现有城中村改造后的物业不得进入商品房市场,而是要以租赁的形式留在保障房体系内。那些依靠商品房市场融资的城中村改造模式,必须立刻停止。

最终的目的,就是要形成类似新加坡那样的“保障为主,市场补充”的住房结构。确保社会的稳定,确保居民的存量财富保值、增值,确保新市民有机会进入财富再分配通道。稳定是救市能否成功的前提。在政治局会议的战略部署中,保障房和商品房一个“围点”一个“打援”,构成一场完整的战役。如果一个战场失败,另一个战场也不可能成功。

低估风险是最大的风险

政治局会议提出要“化解金融风险”,本身就意味着“金融风险”已经不再是需要讨论的问题。当下最大的危险是对风险的规模和强度的低估——中央已经拉响警报,危机已经迫在眉睫,但各部门却依然歌舞升平,迟迟不肯进入战壕。

政治局会议后各部门之所以还行动迟缓,很重要一个原因就是严重低估了房地产崩盘的经济后果。这种低估会导致无法集中足够的资源,进一步延缓出台必须的政策。犹疑和观望正在把中国经济暴露在巨大的风险之中。

由于丧失了最佳的时机,房地产完全靠自身已经无法修复,很多政策的落地必须靠外部输血才能完成。如果继续逼迫地方政府还债,“谁家的孩子谁抱走”,地方政府只能继续卖地,房地产就一定会继续下滑,市场主体修复资产负债表将会遥遥无期。现在最令人担心的是那些认为“中国经济其实没问题、挺健康,下降只是一过性的、周期性的”的想法。如果小病拖成大病,抢救需要的剂量只会比现在更大,中国经济很可能会陷入日本式的中长期衰退。

动用终极国家信用

接替房地产需要巨大的资本。由于不能大规模新增卖地,负债累累的地方政府失去还款能力,如果在房地产市场上还要回购超供的土地和烂尾项目,需要的资金就更多。家庭部门、企业部门的资产负债表也同样受到重创。此时,只有中央政府拥有足够的货币工具和政策工具暂缓甚至接手部分债务。

在宏观经济全面衰退的周期,只有中央政府有足够的信用接手其他部门的所有者权益。中央政府绝不能作壁上观,更不能逼迫其他主体抛售资产还债。因为只有贷款才能形成负债,只有负债才能生成货币,只有货币才能创造需求。

现在中国经济的规模远超2008年,没有中央政府出手,仅靠地方政府捉襟见肘的财政是不可能从房地产信用迁移到股权信用,中国经济也不可能完成资本替换和增长转型。

在没有“土地金融”支持的条件下,救市需要的资金要远大于当年的“四万亿”。如此规模的融资只有可能来自于中央政府的国债,这也是宏观资产负债表里被历届政府谨慎贮藏的一块巨大信用。现在是拿出来用的时候了!

截至2021年3月底,美国国债总额为28.13万亿美元。2021年财政预算报告,2020年美国的国债利息支出为3934亿美元。中国经济规模超过美国一半,就算收益率高过美债,财政拿出1万亿人民币支持30万亿人民币国债付息也是完全有可能的。

由于城市化的结束,大规模基建已经完成,以往国债重资产“铁公基”的做法已经不再有效。这时见效最快的办法直接“静脉注射”,将资金注入股票和房地产两个主要的资本市场:一方面通过ETF(或为养老、社保基金提供担保)直接入市;另一方面抄底超供的不动产。待资本市场恢复,国债再渐次退出。

宏观管理的核心,就是必须确保市场上有足够的流动性,其它目标和要付出的代价都是次要的,只要市场有充足的货币,政府税收和企业利润必然触底反弹,社会消费和民营企业信心自然就会恢复。货币是整个经济最底层的基础设施,只有中央政府才能提供,而不能只把危机责任和处理下放给地方。

错误经济理论妨碍中央履行职责

需要指出的是,政策之所以转向是因为“房地产供求关系发生了重大改变”,而不能视作对以前决策的否定。“最后的投资者”和“最后的贷款者”是中央财政和货币当局的天然责任。妨碍中央政府履行其职责的,是长期主导我们决策的错误经济理论。

按照“市场原教旨主义”的教条,政府是不应当干扰市场的,一切债务都是有害的。只有正确理解政府的市场角色,正确理解债务在现代经济中的作用,纠正“债务厌恶”的陈旧思维,纠正对房地产、资本市场、虚拟经济的种种妖魔化,政府才能迅速、果断地履行自己的市场责任。

任何“急救”都是有代价的,关键是判断付出的代价是否值得。对于进入ICU的经济,心脏复苏是首要目标,血压升高乃是实现这一目标的代价。如果中国经济不能实现V型反弹,不仅国内会出现链式爆雷,国际上的麻烦也会接踵而至。我们的竞争对手绝不会在中国经济虚弱时手软,周边国家则会根据你是强还是弱决定成为你的朋友还是敌人。

如果不愿付出刺激经济的小代价,就将付出远比经济更大的代价。反之,只要中国快速增长,很多挑战、甚至战争,都自然会烟消云散。

政治局会议对房地产大势已经做出判断,执行部门出手就要快,要坚决。不能多端寡要,四面出击;更不能好谋无决,贻误战机。一旦开始行动,就不要怕别人说“大水漫灌”,也不要怕别人说“瞎折腾”。疾风知劲草,板荡识诚臣。只有在危急时刻,才能看出谁是勇于担当,独立思考,力挽狂澜的孤勇者。

 

注释:

【1】:指房地产企业融资“三道红线”等去杠杆政策

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