郝前进 周伟林:“以房养老”的双向风险与我国的制度设计

选择字号:   本文共阅读 781 次 更新时间:2013-10-15 22:36

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郝前进   周伟林  

 

前言

我国自1999年步入老龄化社会以来,人口老龄化加速发展,老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势,需要照料的老人数量剧增。第六次全国人口普查显示,中国60岁及以上老年人口已达1.78亿,占总人口的13.26%。截止2011年年底,全国60岁以上老人有1.85亿,占总人口的13.7%。退休之后如何养老,如何提高老年人的生活质量和生活水平,成为世人越来越关注的话题。

目前,养老金制度是我国老年人应对养老问题的重要形式。但是伴随着老龄化程度的加剧,退休人口与劳动适龄人口的比例迅速提高,1990年领取养老金的退休人员数量与在职职工数量的比例为18.6%,到2010年此比例则提高至32.5%,这种趋势会对养老金的循环带来很大的压力(封进、何立新,2012)。根据《中国养老金发展报告2011》,从1997年起,我国各级财政对养老金的补贴就迅速增加,截止2011年,财政累积补贴金额达到1.2526万亿元,这意味着现在近三分之二的养老保险结余(1.9万亿)来自于财政转移支付。另外,相比于人们退休前的收入,养老金显得微薄了许多。近些年来伴随住房价格的不断上涨和住房资产的不断升值,如今住房已成为城市居民家庭最重要的固定资产。在此情况下,民政部鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式,北京、上海、南京、辽宁等地都在老龄事业发展“十二五”规划中提出了“以房养老”试点工作。对于这些“住房富有、现金贫穷”(House Rich and Cash Poor)的老人,能否真的依靠房产帮助安度晚年,就成了摆在大家面前急需回答的问题。

 

一、“以房养老”的制度背景及内涵

(一)“以房养老”制度提出的背景

“以房养老”制度,其专业名称为“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage),俗称“倒按揭”。所谓住房反向抵押贷款,是指已经拥有房屋所有权的老人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构则依据借款人的年龄、预计寿命、房屋的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值加上预期房价未来的增值,减去预期折旧,并按借款人的平均寿命计算,将其房屋的价值以一定比例分摊到预期寿命年限中,按月份、年度或者一次性给付的方式支付现金给借款人。借款人在领取现金的同时,仍可以继续居住在自己的房屋(房屋已抵押,但所有权依然属于借款人),且负责正常的房屋修缮,当借款人住房出售、房主永久搬离或借款人死亡等上述三个条件之一成立时,贷款人即可行使抵押权,将抵押的房屋拍卖以换取现金,偿还其债权。借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

住房反向抵押产品的推出,主要是因为大多数老年人退休之后储蓄不足,退休收入较低,随着年龄增加医疗支出则不断增加,而针对老年人的医疗保险费用则相对较高。或者因为人口结构改变,一些老人没有子女或子女没有能力赡养。在这种情况下,对于那些“房屋富有、现金短缺”的老年人,如果可以通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金,在不必搬离现有住房的同时,又可以增加退休收入,用以购买长期照护保险或其他保障,就可以解决退休生活资金短缺的问题从而改善老年生活质量。对老年人而言,住房资产通常占到其财富的60%以上,增加住房资产的流动性,对于提高老年人的生活水平具有重要的价值。Mayer和Simons(1994)研宄发现,美国的退休老人通过参与住房反向抵押贷款,至少可以提高现有生活水平的20%。Kutty(1998)也指出,住房反向抵押贷款在美国可以帮助29%的人脱离贫困线。

(二)住房反向抵押贷款的高风险性

住房反向抵押贷款的“反向”,意即住房资产转换的“反向”,经过反向抵押贷款,最终住房资产的权益由借款人转移到放贷人,所以住房反向抵押贷款也可以称作“住房权益转换抵押贷款”(Home Equity Conversion Mortgage,HECM)。尽管都是抵押贷款,但住房反向抵押贷款和一般房屋抵押贷款有本质的区别,这些区别也决定了两者的风险程度具有显著差异。一般房屋抵押贷款是以房屋为抵押物,以贷款购买房屋,是用流动性货币资产来取得非流动性资产(房屋所有权),贷款金额上是“一次给付、分期偿还”;而反向住房抵押贷款则是以已经居住多年的旧房屋的所有权作为抵押物,是用非流动性资产(房屋所有权)来取得可供老年人退休日常生活所需要的流动性货币资产,贷款金额上是“分期给付、一次偿还”。另外,一般房屋贷款的借款人,必须按照契约在贷款期间按时偿还贷款,所以贷款金额会随着时间逐步减少;而住房反向抵押贷款,尽管贷款金额随着时间的增加逐步上升,但借款人对于该房屋拥有全部所有权,只有借款人死亡、永久搬离或者出售抵押的房屋时才丧失所有权,并通过出售住房来偿还贷款。

正是由于反向抵押贷款是“分期给付、次偿还”,贷款协议抵押品的价值依赖于20年或更长时间后住房的价值,借款时间越长,借款人和放贷人面临的不确定性就越高,所以美国、英国、新加坡等国家都明确将反向抵押贷款明确界定为“高风险”行为。

1.借贷人的风险

一方面,对于住房反向抵押贷款的借款人来说,在贷款期间不用定期偿还贷款,且仍可以保有房屋所有权,继续居住于抵押房屋内;在贷款结束时,即使房屋出售所得之金额不足以偿还贷款,放贷机构也没有追索权,这些特点对于退休之后没有足够储蓄或者子女赡养的老人而言,似乎是一种优点大于缺点的理财产品。然而,借款人在实际申请住房反向抵押贷款时,可能发现该产品并不如意:

首先,住房反向抵押贷款需要高额的咨询成本和手续费用,交易成本很高。由于住房反向抵押贷款往往持续20年甚至更长的时间,对于贷款期间可能发生的各种情况,包括借款人的信用程度、宏观经济背景、住房质量、贷款期间住房市场的发展情况等,贷款机构都需要向专业咨询公司进行咨询,或需要借助其他金融产品来对冲住房反向抵押贷款产品的高风险,基于上述开支,住房反向抵押贷款产品的手续费往往很高,可以达到住房价值的1%-2%。以美国市场为例,由于风险较高,手续费较贵,美国住房反向抵押贷款中最成功的住房权益转换抵押贷款,其手续费就占到房屋价值的2%。加拿大政府也将住房反向抵押贷款界定为高风险和无获益性的,所以手续费也非常高。其次,借款人可借金额有限,使得借款人对住房反向抵押贷款产品的兴趣降低。由于住房反向抵押贷款还款周期很长,涉及了太多的不确定性;另外,住房反向抵押贷款协议签订后,借款人还可以居住在自己的房屋内(不需要支付租金)。所以从国外经验来看,可贷款额往往不超过住房评估价值的40%,最多不超过60%。

2.放贷人的风险

另一方面,对于住房反向抵押贷款中的放贷人来说,由于其所有欠债归还都依赖于未来住房销售时的价值,且对于借款人的信息严重不对称,所以发放贷款风险非常高。放贷人面临的风险主要有:

第一,临界风险(Crossover Risk)。反向房屋抵押贷款是种无法行使追索权(non-recourse)的贷款,当房屋出售所得的金额无法偿还贷款本金和利息时,贷款机构亦不能向借款人或其继承人追索未偿还的贷款余额。反向房屋抵押贷款于拍卖出售时,有可能低于或者高于贷款本金和利息相加的总金额,如果是低于需要偿还的总金额,就存在所谓的临界风险。第二,房屋价值波动风险。反向房屋抵押贷款和一般房屋贷款不同之处还在于,如果以定期给付的方式领取贷款,贷款金额会随着时间而累积。然而房屋的价值并非随着时间而不断增长,若在房屋拍卖时,赶上房地产市场不景气的情况,则房屋有可能低于订立契约时贷款机构所预测的价值,若此时没有政府提供保险或者是其他分散风险的方式,则将导致贷款机构蒙受损失。第三,长寿风险。反向房屋抵押贷款可能像保险市场一样面临逆向选择问题。当借款人选择一次性的给付方式,则不存在逆选择情况;但如果借款人选择定期领取给付、且贷款人必须给付到借款人死亡的方式时,就可能存在逆选择问题。若借款人预估自己的健康状况良好,则反向房屋抵押贷款的契约存续期限会比贷款机构预期时间更长,贷款金额随着时间累积,贷款机构会面临借款人长寿风险;与此同时,时间越久,房屋价值偏离预测价值的可能性越大。第四,现金流风险。由于反向抵押贷款中,贷款机构是“分期给付、一次偿还”,贷款机构在住房拍卖之前需要垫付大量的资金,这就对贷款机构的现金流管理提出很大的挑战,如果短时间内申请反向抵押贷款的数量大幅增加,会给贷款机构带来巨大的现金流风险。

(三)住房反向抵押贷款实行的制度保障和市场条件

住房反向抵押贷款制度由于其高风险性,在纯市场机制情况下难以推行,它需要政府出面,通过保障制度来降低借款人和放贷人的风险,同时需要借助市场条件来增加借款人和放贷人在住房反向抵押贷款中的积极性。从国外经验来看,无论是美国的联邦房屋管理局(Federal Housing Administration,FHA)还是英国的金融服务管理局(Financial Services Authority,FSA),都在反向抵押贷款中发挥着重要的作用。也可以说,没有政府的积极撮合和提供担保,住房反向抵押贷款很难成功。

住房反向抵押贷款的实行,必须具备两个制度条件和两个市场条件,四个条件缺一不可。两个制度条件是无负值权益担保(针对借款人)和权益保护条款(针对放贷人);两个市场条件是低利率和相对稳定的住房价格。具体内容为:

1.保护借款人利益的无负值权益保证(NO Negative Equity Guarantee,NNEG)。住房反向抵押贷款是一种无法行驶追索权的贷款,当房屋出售所得的金额不足以清偿贷款本金和利息时,贷款机构不能向借款人或者其继承人追索未清偿的贷款余额。无负值权益保证能为借贷者免除日后负债大于房价的忧虑,也不必担心房价波动会影响他们以后的养老生活,而且由政府做主导的保险会让借贷人对住宅反抵押产品更有信心。美国1961年出现第一份住宅反抵押合约,但一直到1989年政府推出无负值权益保证后,住房反抵押市场的发展才开始逐步趋向成熟。

2.降低放贷人风险的住房资产权益保护条款(Equity Protection Option )。反向抵押贷款中的放贷机构,只要付一定的保险费用,就可以享受房屋变现时以预先设定的金额进行拍卖。如美国政府规定,住房反向抵押贷款中的金额,不可以超过FHA保险的上限。假如借款人的物业最后资不抵债,贷款人的损失将由保险计划承担。这个计划实际上消除了贷款人赔本下限的风险。

3.低利率和相对稳定的住房价格。低利率和相对稳定的住房价格(逐渐上涨的住房价格更好)是住房反向抵押贷款制度实行的市场条件,在这种市场条件下,借款人可以获得更多的借款额,放贷人对未来的住房价值风险相对可控,借款人和放贷人之间更容易达成一致,从而签订反向抵押贷款协议。国际经验表明,在低利率条件下,申请住房反向抵押贷款的项目数会明显增加。以美国为例,尽管2002年以前已经由美国联邦房屋管理局出面,出台了无负值权益保证条款,通过保险机构或房地美、房利美等带有政府背景的企业建立了住房资产权益保护条款,但住房反向抵押贷款发展依然比较缓慢。直到2002年以后,在美国银行实行低利率(2%左右)的情况下,反向抵押贷款制度实现了爆发式增长。2001年申请数目只有7781份,2002年上升为13049份,2003年达到18097份,一直发展到2009年的114000多份,7年时间内翻了十倍(NRMLA,2012)。英国的案例更为明显,2002年,英国参与房产价值释放机制(Equity Release Mechanism,ERM)项目有16300(价值6.55亿英镑)项,但由于2003年银行利率降低(只有3.5%),当年参与ERM的项目超过25000(价格超过10亿英镑)项,一年内住房反向抵押贷款的项目就增加了53%。到了2007年,随着住房价格涨幅放缓,ERM项目明显减少,因为人们开始担心未来住房价格能否继续上涨。益转换抵押贷款由美国住房和城市发展署及下属的联邦房屋管理局运作,占有美国住房反向抵押贷款95%的市场份额。

 

二、中国开展“以房养老”的制度设计

(一)住房反向抵押贷款在中国推行的主要困难

住房反向抵押贷款制度于2003年引入我国,也曾在北京、上海等城市做了尝试,成功案例还很少。如2007年,上海市公积金管理中心曾尝试推行过“以房养老”模式,但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,而成功实现“以房养老”的更是寥寥无几。2011年中信银行开始在北京和上海试点反向抵押贷款,该业务规定,若借款人为养老人本人,则须年满55岁。计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%,且每月实际支付养老金额不超过2万元,贷款期限最长不超过10年。但从实际执行效果来看,几乎没有借款人向其申请反向抵押贷款。

分析住房反向抵押贷款制度在我国推行遇阻的原因,主要有如下观点:第一种观点认为,中国传统养老方式是依靠子女或者养老金养老,而住房资产要留给子女作为遗产,中国传统文化不利于住房反向抵押贷款的开展。即使随着社会的进步,“养儿防老”的观念已逐渐淡化,但传统观念却还在影响着这一代老人,将自己居住多年的房产抵押给银行,不给子女,许多老人还难以接受。第二种观点认为,住宅用地70年产权,给保险公司和银行估算住房价值带来了很大困难。我国住宅用地的使用年限一般只有70年,根据《房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回。当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限基本已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。对于土地产权马上到期的住宅,应该以何种价格进行续期,现在国家还没有明确说法,因此住房价值很难估算,很可能住房价值将难以补偿贷款机构已经支付的养老金成本。第三种观点认为,我国住房制度市场化时间还相对较短,1998年以来许多城市的住房价格上涨了200%还多。2010年北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、武汉、西安八大城市的“房价租金比”已经达到35,住宅价格远远背离了租金所反映的市场价值;八大城市的房价收入比均值也已经达到约18这一历史高值(Wu et al.,2010)。高昂的住房价格使得银行、保险公司等金融机构对未来住房价格能否实现保值增值充满疑虑。

本文认为,国内对于住房反向抵押贷款制度的认识,上述三种观点确实有一定合理性,但更大的问题在于许多学者将住房反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款,将其理解为纯市场行为,而对于住房反向抵押贷款制度本身的高风险,对于反向抵押贷款运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视。如果政府真可以通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险,那么住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为住房反向抵押贷款实行的障碍。另外,住房反向抵押贷款制度需要具备的两个市场条件在我国都不能满足。改革开放以来我国经济保持了高速增长,银行的利率水平通常在5%以上,远远高于成熟经济体的西方发达国家。这里做一个简单测算,一套100万元的房子,申请住房反向抵押时,最多可以贷到60万元,按照20年的贷款期测算,每个月可以得到住房补贴1500元,每年获得18000元,这个金额对于申请反向抵押贷款家庭缺乏吸引力。

可见,住房反向抵押贷款制度的大范围推行,需要满足上述提到的两个制度保障和两个市场条件,目前由于这四个条件在中国尚不具备,所以,在短期内要大范围推行住房反向抵押贷款制度并不现实。

(二)住房反向抵押贷款在中国试行的相关制度设计

从国际经验来看,住房反向抵押贷款是一个主要适用于无子女、有房产老人的金融工具,而对其他人群的适用性并不强。那些退休后福利程度较好的老人家庭,其对住房反向抵押贷款的需求不大。就像在福利制度比较好的新加坡,尽管政府也推出相关住房反向抵押贷款产品,但申请者却非常少。本文要强调的是,住房反向抵押贷款制度在国外实行得并非十分普遍,更谈不上非常成功。以美国为例,截止2010年,美国共有不到50万份住房反向抵押贷款,仅占到3500万老年家庭的1.43%;而在申请反向抵押贷款的老年家庭中,75%的家庭是没有子女的孤寡老人。在我国台湾地区,2012年7月也是首先在100户无子女、有房产老人中做“以房养老”试点,试行以房养老制度,且试点城市是住房资产比较高的台北市、新北市、高雄市三地,对象是65岁以上拥有不动产、无继承人,但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。

所以,我国住房反向抵押贷款制度,也应该先选择那些“无子女、有房产”的老年人进行试点。根据中国老龄协会的数据,我国现有老年人中约有10%属于无子女、有房产老人,如果可以通过住房反向抵押贷款提高这部分人群的养老水平,也算是我国现有养老制度的一个很好补充。要让这些无子女、有房产的老人与保险公司、银行等贷款机构在住房反向抵押贷款上达成一致,可以从如下方面入手尝试:

第一,由政府出面,明确界定住房反向抵押贷款的借款人具有无负值权益担保,即如果采用按月(或按季度、按年度)领取住房贷款金的本金额超过未来偿债的住房价值,贷款机构不能进行追索。由于贷款机构对住房反向抵押贷款的风险了解得比较充分,所以这个制度应该相对容易形成。第二,由政府出面,联合保险公司、住房公积金、房地产专业咨询公司等机构,建立针对未来住房资产保值的住房权益担保。由于近些年来住房价格的飞速上涨,保险公司、银行可能会担心未来住房价格调整的风险,所以可以先选择那些区位好、保值功能更强的住房进行试点,如北京、上海等城市的中心城区。第三,针对无子女的老人,可以由政府出面进行财政补贴,设定针对特殊群体的住房反向抵押贷款低利率,这样在住房资产价值固定的情况下,借款人每月可以领取更多的现金,增加反向抵押贷款对老年人的吸引力。第四,贷款资金的给付方式上应该更加灵活,既可以采用一次性给付现金的方式,也可以采用定期给付的方式。在定期给付方式中,既可以贷款人将贷款金额存入账户,借款人有需要时再自行领取;也可以约定只要借款人仍居住在抵押房屋内,贷款人就必须按月/季度/年度固定给予支付;在贷款金额的计息上,为鼓励住房反向抵押贷款,可以约定在提前通知取款的前提下,贷款金额在个人账户中按照贷款利率(不是存款利率)进行计息,这样借款人可以取得的贷款金额就会比较多,鼓励其进行住房反向抵押贷款。

 

参考文献:

[1]Kutty, N. K. (1998) . The scope for poverty alleviation among elderly home-owners in the US through reverse mortgages [J]. Urban Studies, 35 (1) ,113-130.

[2]Mayer, C. J. and Simons, K. V. (1994) . Reverse mortgages and the liquidity of housing wealth [J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22(2), 235-255.

[3]National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA), 2012, Annual HECM Production Chart, [EB/ol]. http://www.nrmlaonline.org/rms/statistics/default.aspx?article_id=601.

[4]Wu, Jing, J. Gyourko, Y. Deng. (2010). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets [R]. NBER Working Paper NO. 16189.

[5]封进,何立新.中国养老保险制度改革的政策选择——老龄化、城市化、全球化的视角[J].社会保障研究,2012,(3).

[6]黄民安.住房反抵押市场发展的国际经验[J],保险与风险管理研究动态,2011,(3).

[7]郑秉文.中国养老金发展报告2011[M].北京:经济管理出版社,2011

来源:《上海城市管理》

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