余钟夫:中国房市:何救之有?

选择字号:   本文共阅读 1947 次 更新时间:2009-02-25 08:32:04

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余钟夫  

  

  从去年以来,围绕中国房地产市场的相对萎靡,有关中国房市需救的言论不绝于耳,先有中国房市不救将陷中国宏观经济大坏之耸听;继有地方诸侯拟出利好房市政策以迫中央政府就范之传闻;并伴有“买房爱国论”的出笼,中有一些城市也的确存在借权力托市之疑;现又有房屋券、买房入户等各种奇妙药方的不断问市;更有所谓的业内人士惊呼,房市不救,祸连银行,殃及全民。如此这般,中国的房地产市场到底怎么了?中国的房市真的到了崩市边缘、非救不可的地步吗?果真如此,又该怎么救呢?

  

  中国的房地产市场到底怎么了?

  

  自1998年全国实行房改,各级政府放弃营建国民住宅的义务,并把土地资源和相关机会让与市场以来,中国的房地产业借助世界历史上前所未有的城市化势头,如火山喷发般发展,短短十年间,各地开发商营建了数以几十万、甚至百万计的各种楼堂馆所,大获其利。与此同时,也将中国的房价抬到了全社会诟病的价位。特别是2005年至2007年,房价一路飚涨,许多城市房价翻番、甚至两番三番。试以京城为例,其间最高时,五环以里,每平米万元以下几乎买不到房。在如此短的时间之内,涨到如此高的价位,中国的房价招致了社会舆论和消费者的强烈不满。

  经过中央政府的强力调控,在中国社会舆论的一片讨伐声中,恰又遭遇全球金融危机,2008年中国的房市终于低下了高昂的头颅,房价涨幅逐渐回落。2008年8月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌,到08年底,全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个,二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。同时,成交量急剧萎缩,同比下降19.7%,其中商品住宅销售面积下降20.3%。房屋销售量与销售额大幅下挫,商品住宅销售额下降20.1%,大中城市尤为严重,同比降幅甚至超过50%。截至2008年12月末,全国商品房空置面积同比增长21.8%,其中,空置商品住宅同比增长32.3%。与此相应,居民购房愈取谨慎态度,整个房地产市场观望气氛浓厚,个人按揭贷款下降29.7%,消费者的实际购房行为已经大幅下挫。

  从同比、环比、成交量任何一个参数来看,毫无疑问,中国的房地产行业已经步入调整期。开发企业的销售和资金压力明显增加,中国的房地产业和房地产市场开始面临着巨大的压力和考验,特别是一些资金实力不强的中小地产商压力更大,过去只要能够拿到地、贷到款、盖好楼,就有暴利的好日子遇到了危机。在死扛了半年以后,现在房地产商真切地感到了市场的寒冷。市场行情有好有坏,商品销售有畅有滞,获取利润有多有寡,这是任何一个产业、任何商品销售都会遭遇的问题,本不足怪!况且全球的房地产业都在降价,中国的房地产业应该也可以降价销售。但是,面对市场不景气,为何中国的房地产业反映如此过度?汽车滞销,有人喊救吗?没有。钢材落价有人喊救吗?没有。惟独房地产业例外,为什么?原因之一是中国的房地产业被中国的市场娇宠得有些过了头,把暴利当成常态,预期过高;其二是中国的房地产业绑架了政府的权力部门,裹挟了城市化的进程,已经形成一个特殊的利益群体,欲罢不能。君不见,中国的媒体上常见那些时髦地产商及其利益有关人的身影,常闻他们的大嘴巧言,他们明明是赚取高额利润的王婆,却象个公正的社会人物在喋喋不休的指导着市场,诱引着公众,更有一群利益链条上的蚂蚱,一起哄喊。问题并没有那么严重,中国的房地产市场原无特殊病症,如果说有问题的话只是价格危机,房价升降本属平常事,但经不断鼓噪,似乎华夏大厦将因会房地产商不支而要倾覆,很不正常。既然如此,何救之有?

  

  中国的房市真的需要救吗?

  

  在讨论这个问题之前,我们有必要先讨论讨论,一个社会,为什么要救一个产业,救一个利益群体?确定一个社会某个产业、某个利益群体要不要救的标准是什么?这个标准,依我看,只有两条:一是经济标准;二是道德标准。先说经济标准,只有当某一个产业之危机会严重危及国民经济并确证发生危机,此产业当救;二是某产业之危机会严重损害社会广大普通民众的利益福祉,此产业也该救。

  我们来看中国房地产业,两条标准都不符。首先,中国房地产业是一个高成长的行业,过去若干年来,一直在赚取高额利润,培育了一个暴富群体。2008年8月以来,房地产业各项主要指标只是环比增长速度有所下降,总体投资仍然庞大,总体房价相对居民收入仍然高企不下,住房有效需求仍然旺盛,房地产业不是危机行业。当前一些城市降价其实各有隐情,有些是冲高后回落,有些是尾房清理,有些是促销回笼资金御寒过冬,也有是战略性降价布局。同时须看到,也有西部城市房价还在逆市上扬,至今未闻房价跳水,亦未闻有几家房地产企业倒闭,更未闻房地产老板跳楼,可见房地产企业真实日子并不象传言那样难过,更遑论房市有崩盘之忧。充其量只是房价涨得慢了点,销售少了点,房地产开发、销售商的利润薄了点。这算什么事?难道房地产商任何时候都要赚个盆钵满地不是吗?难道房地产价格永远是一条正斜率线不是吗?世间无此道理。可见,拯救房市有些危言耸听,大可不必。

  其二,房地产业救市,救谁?买房者不须救,他们更不希望救市,他们等着降价,期盼获取市场机制带来的些许收益。既然如此,那么,救市实际就是救房地产商。如果是救地产商,不合理。眼下房子不好卖,那就应该贱些卖,月有阴晴圆缺,买卖有赢有亏,千古市场法则,毋庸置疑。既然有赚的时候,该赔就要赔,过去赚了高额利润,现在不得以回吐一些,有何不可?为何房地产商只能赚不能赔呢?这是那门子的逻辑?况且只是小赚,还未到亏,更未大亏。反观一些地方政府采取的各种救市措施,有明显保护房地产商利益之嫌,有失公平。在房地产市场上,存在着两个对立的利益集团,一方是购房者,另一方是房地产商。救房地产商,维护现价,有违市场规律,这是对购房者利益的侵犯,是对社会公义的违背,也是政府自身职责的失却。

  中国的房市不存在救的问题,其实质是购房者不满房价高企不下,与开发商进行着一场博奕和心理较量,进行着一场特殊的讨价还价,这是一个正常不过的市场现象。中国的房价涨幅暂时下调,房价有所回落,与房价短期内涨幅过快和国民的平均收入水平有关,也与住房供给结构和方式不合理有关,而与金融危机并无多大关系。从长期来看,中国的房地产还会涨价。但是,涨当该涨,跌当该跌,不可让房地产利益集团利用金融危机之机,吓唬政府,借助权力之手,保全不当利益,连应该的降价都不愿,实在有违公义,有背公德,也不合市场规律。

  

  如何救市?

  

  在现阶段的中国,在房地产有效需求仍旺,只是价格存在争议的情况下,政府如果说要救市,最好的救市就是遵从市场机制本身的作用,遵从价格定律,维护公平交易,维护公平价格,让该落的价落下,不该落的价自然不会落,保护民众与房地产商的博奕,使买价、卖价匹配,尽量实现房地产市场出清。

  同时政府要坐正、做正。各种利益的博奕是社会正常现象,政府除了道义需要有时候应扶弱抑强之外,更多时候是公正中立,确保各方合理获取利益。而不是反其道而行之,人为帮助强势方维持房地产交易价格,造成一头重,一头轻,重头是房地产企业利益,轻头是民众利益,不妥。政府更不能因惧怕有些房地产企业亏损甚至倒闭,采取救市措施让老百姓接受一个不愿接受的市场定价,不适当的牺牲民众的利益。该倒闭的就要倒闭,没有企业倒闭、老板破产亏损的市场经济是荒诞的市场经济,无视民利的政府是失德的政府,也是短视的政府。长此以往,恐怕酝酿更大的社会风险。

  房价永远是消费者最为关注的话题。中国的房地产业获得了让中国社会难以释怀的超额利润,造成了社会心理的失衡。房地产企业必须明白,社会从来都是政治经济学,中国的房地产业,该脱去眩目外衣的时候了,厘去被房地产业绑架的各种利益,特别是附着于其上的政府的直接利益,只有这样,才能还房地产业之本来面目,才能使政府有可能真正回归社会管理者和经济调控者的公正立场,而不夹带有任何私心,才能使房地产业有健康的发展环境。任何旨在单方保护房地产商利益的政策动念,都不具有道义上的合法性,只能加剧社会心理的失衡和市场道德的败坏。

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