王利明:论民法典物权编中居住权的若干问题

选择字号:   本文共阅读 161 次 更新时间:2019-07-27 23:05:39

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王利明 (进入专栏)  

  

   摘要:居住权属于用益物权,也是具有人身属性的人役权。民法典物权编拟增加地役权制度回应社会的现实需求,值得肯定,租赁制度无法替代其制度功能。设立居住权能够完善住房保障体系,提升房屋的利用效率,有助于应对老龄化的挑战、保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权,实现“住有所屋”的目标。民法典物权编草案(二审稿)准确界定了居住权的人役权属性,但相关规则过度地受到传统人役权的影响和限制,尤其是将居住权的设定限定为无偿,从而使该制度的作用被削弱。因此,有必要突破传统人役权的界限,对该制度进行必要的改造和重构。

  

   关键词:民法典物权编;居住权;人役权;无偿设立

  

   目录

   一、民法典物权编对居住权的定位

   二、民法典物权编中居住权的目的和功能界定

   三、民法典物权编中的居住权不可为租赁权所替代

   四、民法典物权编设立居住权不宜限定为无偿方式

   五、小 结

  

   所谓居住权,是指以居住为目的,对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。在《物权法》制定的过程中,对于是否规定居住权问题,曾有过较大争议,后立法机关认为房屋租赁等权利能满足居住需求,就未再规定居住权。在《物权法》颁布实施后,随着社会环境的变化,居住权应成为物权的呼声愈来愈高,为了回应这种社会需求,我国民法典物权编草案增设了居住权,将之作为用益物权的一种。不过,从目前的立法情况、理论研究和实务态度来看,对于有无必要增设居住权,居住权的地位和功能如何界定,能否有偿设立居住权等问题,仍存在不同看法。


、民法典物权编对居住权的定位


   虽然《物权法》未规定居住权,但居住权的概念在我国司法实践中并不陌生。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第27条第3款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”据此,在离婚后,为无住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象,如在“仲某诉熊某某离婚后财产分割纠纷案”中,房屋虽认定为被告的个人财产,但原告仲某离婚后没有住处,没有稳定的收入来源,且身体健康状况不好,属于婚姻法规定的生活困难,法院判令其可以继续在被告房屋中居住。不仅如此,在司法实践中,该条款被类推适用于养老等情形,并在一些条件下被赋予对抗所有权的效力。尽管包括司法解释在内的司法实践在面对实务问题时,尝试着明确居住权的适用范围和法律效力,但因为上位法的缺失,居住权的法律定位并未明确下来。就居住权的立法而言,有关居住权的司法实践虽然有助于完善居住权制度,能为相应立法提供实践经验,但客观地讲,要想在民法典物权编中给予居住权以准确的定位和体系化的规范,单凭这些实践经验是不够的,还应借助可供参酌的比较法经验。

  

   居住权是一个古老的法律概念,罗马法就有明确规定。在罗马法中,人役权有用益权、使用权与居住权三种。故居住权是一种人役权,即为特定人的利益而设定的役权,其最初目的是以遗赠用益权的方式,使某些有继承权的家庭成员(特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿)有可能取得一种供养。“是项物权,故即变相之用益权、使用权而已,但其范围,广于使用权而狭于用益权,其终止之原因,亦少于上述两种物权,故虽从此蜕化而成,实亦个别之物权也。”优士丁尼时期将使用权和居住权作为独立的役权分别规定,这种立法体例也为许多大陆法系国家民法所采纳。受罗马法的影响,法国民法的居住权(le droit dˊhabttation)性质上类似于使用权,具有人役权的特性。尽管《法国民法典》中关于居住权的设定、权利的范围、权利的消灭等与使用权规定相同,但与使用权相比,在内容上受到更为严格的限制。《法国民法典》第632条至634条规定:“对房屋享有居住权的人,得与其家庭在该房屋内居住,即使在给予此项居住权利时其本人尚未结婚亦同;居住权仅以享有此项权利的人与其家庭居住所需为限;居住权既不得让与,亦不得出租。”根据一些法国学者的观点,居住权具有某些物权的性质,但也明显具有人身特性。与法国民法相比,德国民法更明确地将居住权定位成限制的人役权,它只能在不动产上设立,而且只能为某一特定的人设定,不得转让也不得继承。依据《德国民法典》第1093条规定,排除所有权人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利,也可以作为限制的人役权加以设定;权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。可见,《德国民法典》中的居住权是对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。它也是人役权的一种类型。此外,《意大利民法典》《西班牙民法典》《路易斯安那民法典》等都对居住权进行了明文甚至是专章的规定,其定位均为具有人身属性的人役权。

  

   以上简略的比较法考察表明,居住权首先是在他人的住房所有权之上所设立的一种用益物权,我国民法典物权编草案在借鉴比较法的经验基础上,对居住权的概念和定位也作出了规定。根据该草案第159条:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”由此可见,居住权既是用益物权的一种类型,也是一种人役权。

  

   居住权首先是一种物权,这是与长期租赁相区别的根本原因。住房是人们赖以生存的物质基础,也是民生的基本保障,由于所有权包含了占有、使用、收益、处分等多种权能,房屋所有人当然享有在自己房屋里居住的权利,但这种权利并非居住权。作为用益物权的居住权一定是在他人房屋之上设立的,是设立居住权房屋所有权人行使其所有权的一种体现,也是发挥房屋经济效用的重要方式。也就是说,居住权是房屋所有权权能分离的结果,是房屋所有权的负担,是由所有人以外的其他物权人享有的。有观点认为,居住权是一种用益债权,即对物进行用益的债权,其通常以附负担的赠与方式作出,是用益赠与的一种表现。在发生所有权人将房屋转让时,则需要通过赠与合同的撤销,将住房作为不可强制执行的财产以及所有权让与不破用益债权等方式,为居住权人提供保障。此种观点显然未能准确把握居住权的属性,诚如有论者所言,将居住权理解为一项债权,只是看到了设立人与居住权人之间的关系,但忽视了房屋交由居住权人占有、使用、收益的事实,从而忽略了这一权利的物权属性。将居住权界定为一项债权,也不利于权利人的保护,这正是罗马法以来大陆法系民法均将居住权作为用益物权的根本原因。由于居住权是一种物权,因而在该权利遭受侵害时,权利人可以行使物权请求权以保护其权利。

  

   居住权不仅仅是物权,而且是以满足权利人的居住需要而设定的用益物权。一方面,就居住权在民法上的定位而言,它首先是一种用益物权。基于这种用益物权,权利人不仅能占有他人住宅,并以居住为目的使用他人住宅,还能排除他人对住宅的不法妨害。另一方面,居住权是以满足特定人的居住需要而设立的用益物权。居住是“由人类系统发出,以寻求和获得更好的栖身场所为动机和目的,以建造、寻找、选择以及使用、利用自己居住空间的方式和手段为行使,而源自人类的自然与社会属性的作为人类特有的判断标准及价值观,则是居住行为内在的规定和控制因素”。受此特质的约束,居住权设立的目的主要是为了赡养、扶养等生活需要而设立的,只要能满足这种需要,实现居住权人正常居住、生活的目的,居住权人既可以使用他人的全部房屋,也可以使用他人房屋的一部分,还可以收取其所居住的房屋附属的树木的果实等自然孳息。而且,受此特质的约束,如果为商业目的需要使用他人的房屋,完全可以通过订立租赁合同的方式实现,而不能设立居住权;同时,居住权是为特定的自然人基于生活需要而设定的权利,只能由自然人享有,而不能由法人或其他组织享有。基于这种内在特质,尽管居住权在比较法上与其他一些用益物权(如用益权等)一样,均有实现权利人的生活保障的功能,但它们之间的区别是显而易见的,这为居住权在用益物权体系中占据独立的一席之地奠定了基础。

  

   居住权不仅仅是一种用益物权,而且属于用益物权中的人役权。所谓人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。根据大陆法系国家民法,居住权是在他人的住房之上设定的权利,而且此种权利仅仅是为特定个人设立的,该权利不得转让也不得继承,只能由权利人享有该权利。我国民法典物权编在将居住权作为一种用益物权作出明确规定的同时也承认了它具有人役权的特点,具体而言,表现在如下几个方面:第一,为特定人设立。居住权虽然具有财产属性,与此同时其还具有较强的人身属性,只能由特定的权利人所享有,用马尔西安的话来说,就是“役权(servitutes)附着于人身”。既然居住权是为特定人设定的,这就意味着该权利只能为特定权利人所享有,而不可转让由他人享有或由他人继承。民法典物权编草案第160条明确规定:“居住权不得转让、继承”,即表明了这一特征。第二,终身性,居住权以期限届满或以权利人的终身为限。与其他用益物权一样,作为人役权的居住权也有存续的期限,但这种期限虽然可由双方当事人予以约定,但其以居住权人的生命为限。最初在罗马法中,居住权在两年内不行使将因此消失,但之后其逐渐被认为可延续至终身。在当代民法中,居住权的期限通常由当事人在合同特别约定或根据遗嘱来确定,并应当在登记机关登记。如果登记机关登记的期限与合同等约定的期限不同,则应当以登记机关登记的期限为准。不过,若合同约定或遗嘱确定的居住权的存续期限过长,就与居住权保护特定人居住利益的特质不符,应将这种期限解释为居住权人终身享有居住权。当事人在合同或遗嘱中未明确居住权期限的,为了照料权利人的居住需求和居住利益,应当推定居住权的期限至居住权人死亡时止。可以说,作为保护权利人居住行为的用益物权,居住权是一种长期的、稳定的权利。我国民法典物权编草案第161条规定:“居住权人死亡的,居住权消灭”,也就表明居住权具有终身性,一旦该个人死亡,这种需求随之消失,居住权也随之消灭,无法成为继承的对象。第三,无偿性。人役权为具有特定情感关系的人设立,其所具有的是恩赐和慈善的价值,因而通常以无偿为特征。民法典物权编草案第160条明确规定,“居住权无偿设立”,这也体现了人役权鲜明的特点。

  

概括而言,在民法典物权编中,作为用益物权的居住权是一种人役权,它以他人的房屋为标的物,以满足特定权利人的居住需要为目的,具有高度的人身依附性,在市场流通性和可继承性上受到很大限制,从而不同于其他的用益物权。笔者认为,我国民法典物权编基本上借鉴了大陆法系国家关于人役权的理论,对居住权作出了制度的定位和整体的设计。但是草案的规定过度囿于比较法经验,因此导致了对居住权的限制过于严苛,使得其不能充分展示这一古老制度在今天所能发挥的重要作用。例如,就居住权的适用范围而言,其主要是为家庭成员而设立的人役权,居住权制度中所说的特定人主要是指自然人,而且通常是家庭成员。即使如《德国民法典》第1093条,将其扩张至家庭成员以外的服务和护理人员(如保姆等),这显然也表明其作用范围非常狭窄有限。(点击此处阅读下一页)

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文章来源:《学术月刊》2019年第7期

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