内容提要：《执行异议之诉解释》第13条是第三人代为清偿规则在不动产执行异议之诉程序中的应用。首先，就法理基础而言，本条强调案外人与申请执行人间的利益共赢而非择一保护，由此与《执行异议之诉解释》第11条、第14条的法理基础相区分。其次，就构成要件而言：其一，提起执行异议之诉的主体是不动产买受人。其二，不动产登记在被执行人名下。但对于未登记在被执行人名下的不动产，在满足其他要件时案外人亦可类推适用本条规定主张排除执行。其三，存在合法有效的买卖合同。若无书面买卖合同，但案外人所提交证据可证明存在真实的买卖合同关系，亦无不可。其四，案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权。最后，就法律效果而言：其一，排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行；其二，申请执行人可申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务；其三，案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利；其四，案外人可请求按套办理抵押权注销登记。
关键词：执行异议之诉 不动产买受人 代为清偿 抵押权注销登记
引言
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第406条删去了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第191条“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，承认了抵押权的追及效力：即使未经抵押权人同意，甚至当事人之间存在抵押财产禁转约定，抵押财产的转让对抵押权均不发生影响。这也就意味着，受让人取得附抵押负担的所有权，抵押权人自可向受让人主张就抵押财产变价并优先受偿。但《民法典》第406条同时删去了《物权法》第191条“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，不过，从体系解释的视角，抵押财产的受让人属于《民法典》第524条所规定的“对履行该债务具有合法利益的”第三人，自然也就有权向债权人代为履行主债务，从而消灭受让人取得的所有权之上的抵押负担。在这一规则贯彻适用于强制执行程序之时，就登记在被执行人名下的执行标的，受让人是否可以通过代为清偿债务而排除强制执行？在程序供给上，受让人是否可以借由案外人执行异议之诉排除对其实体权益的妨碍？
就不动产买受人提起的执行异议和执行复议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条、第29条分别就一般不动产买受人与商品房消费者买受人排除金钱债权强制执行的构成要件作出了规定。就不动产买受人提起的执行异议之诉，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第14条、第11条相应承继了前述规定并作适当改良。然而，不动产买受人执行异议之诉的情形并不局限于前述两种。在《民法典》第524条所确立的第三人代为清偿制度之下，不动产买受人自可通过代为清偿债务而消除执行标的上的权利负担，此际其排除强制执行的正当性不言而喻。案外人代为清偿可直接促成申请执行人债权的实现，因此，此种情形的构成要件不应拘泥于《执行异议复议规定》第28条、第29条（《执行异议之诉解释》第14条、第11条）的严苛要求，而宜单独制定相应规则。在此背景下，《执行异议之诉解释》第13条应运而生。
解释论层面，《执行异议之诉解释》第13条存在以下问题亟待解决：首先，已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的法理基础。本条在为不动产买受人排除强制执行提供救济时有何独立制度价值？此需与《执行异议之诉解释》第14条、第11条规范目的进行比较。其次，已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的构成要件。一是如何认定“存在合法有效的书面买卖合同”？二是如何认定“不动产买受人”？因本条系基于代为清偿逻辑展开，那么除不动产买受人之外的“有合法利益第三人”代为清偿时可否类推适用本条？三是如何理解“交付执行法院的价款足以代为清偿相应的主债权”？一方面，缘何价款需交付执行法院？另一方面，如何认定“足以”和“相应的”？最后，不动产买受人将足以代为清偿主债权的价款交付执行的法律效果。“申请执行人将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务”的法律构造为何？如何理解“按套办理抵押权注销登记手续”。本文不揣浅薄，拟就此一陈管见，以求教于同仁。
一、已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的法理基础
（一）《执行异议之诉解释》第13条的代为清偿法理
依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第234条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第14条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第462条、第463条的规定，案外人执行异议之诉，是指执行程序的案外人基于对执行的标的物有足以排除执行的实体权益，从而在该执行标的执行程序终结前，提出不允许对执行标的物强制执行的诉讼。执行标的的买受人如代为清偿相应执行债务，是否属于案外人对执行标的主张“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”的情形，不无疑问。
依据《民法典》第524条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第30条的规定，不动产买受人属于《民法典合同编通则解释》第30条第1款第四项所界定的情形（对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人）；相对于建设工程价款优先受偿权人、抵押权人而言，不动产买受人亦同时具备《民法典合同编通则解释》第30条第1款第二项所规定的要件（担保财产的受让人）。如此，不动产买受人属于“对履行债务具有合法利益的第三人”的范畴，有权向债权人代为清偿。《执行异议之诉解释》第13条即围绕代为清偿而展开，以实现各方主体之利益平衡。
一方面，保护作为“对履行债务具有合法利益的第三人”之案外人的利益。从案外人的视角，代为清偿可消除其所受让不动产之上的权利负担（尤其是担保负担）。代为清偿制度之下，案外人作为有合法利益的第三人受到特殊保护，其可突破债的相对性代为履行而无需顾及债务人的意思，债权人亦不得拒绝。在标的不动产已受强制执行程序约束的情形之下，不动产买受人代为清偿执行债务的权利仍然不受限制。尽管不动产买受人代为清偿相应执行债务，并不能使不动产买受人取得执行标的的所有权（此时尚无法办理不动产所有权转移登记），但申请执行人受领代为清偿的价款，对执行标的已无实体权利，属于案外人对执行标的主张“有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”的情形。由此可见，《执行异议之诉解释》第13条实系代为清偿规则于不动产执行异议场景中的应用与延伸，案外人单方强势介入与排除强制执行同其旨趣。
另一方面，对申请执行人、被执行人以及主债务人并无不利。从申请执行人（债权人）的视角，因案涉债权为金钱之债，债权人利益诉求得否满足取决于金钱债务有无得到全面、适当地履行，至于履行主体是否为债务人则不甚重要。尤其当案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权时，债权人对此无疑“乐见其成”。从被执行人（如抵押人）的视角，案外人代为清偿可阻却抵押财产的强制执行，抵押人可依原交易规划处置登记在其名下的不动产。从主债务人的视角，尽管代为清偿将发生债权人更易，理论上可能导致债务人蒙受不利（譬如第三人相较于债权人以更加激进的手段催收债权，又如债务人出于商业考量不愿对第三人负债），但这一不利益是相对的（譬如第三人基于赠与目的代为履行，则债务人可能因此而免除债务，对其无疑有利），且在价值衡量上，相较于就债务人对债权人选择权的保护，第三人“合法利益”的保护更显重要。事实上，商业实践中鲜有金钱债务代为清偿致债务人利益受损者。尤其是在法定债权转让可准用意定债权让与背景下，债务人利益可借助相关保护机制（如通知制度、抗辩与抵销权延续）获得保障。此外，在主债务人与抵押人同一的场合，主债务人（出卖人）基于买卖合同本就享有请求案外人支付不动产价款之债权，其因案外人代为清偿主债务人所负金钱债务与前述债权发生抵销，主债务人利益并无受损之虞。
（二）与《执行异议之诉解释》第14条、第11条的比较
1.《执行异议之诉解释》第14条的法理基础：信赖保护
多数观点认为，《执行异议之诉解释》第14条准许一般不动产买受人排除执行的法理基础是物权期待权保护。笔者认为其法理基础应是信赖保护。一则，物权期待权概念根植于德国法，在我国并无德国法类似制度土壤与背景问题的情形之下径行引入此概念，难免面临“南橘北枳”之窘境。二则，物权期待权概念与我国物债二分体系多相扞格。通过物权期待权给予不动产买受人特殊保护不啻赋予其某种秘密物权——无需公示即可对抗一般债权人，背离物权公示公信原则。三则，不动产买受人对其取得标的物所有权的期待，本质是一种信赖。买受人已支付全部价款并合法占有房屋，且对于未办理所有权移转登记无过错，相较于一般债权人，对买受人的信赖保护更显必要。职是之故，《执行异议之诉解释》第14条赋予不动产买受人交房请求权之债权以法定优先效力。
2.《执行异议之诉解释》第11条的法理基础：生存权保护
《执行异议之诉解释》第11条在第14条基础上叠加新的法政策考量，案外人得主张对抗的申请执行人范围得以扩张——由一般债权人扩及至包括建设工程价款优先受偿权人、抵押权人在内的债权人，其法理基础的核心在于生存权保护。“生存是享有一切人权的基础”，而住房是居民生活之“刚需”，倾斜保护商品房消费者生存权是维护社会稳定的必然要求。《执行异议复议规定》第29条第2项强调“买受人名下无其他用于居住的房屋”。代表性裁判观点指出，“买受人名下无其他用于居住的房屋”不应机械理解；只要案外人购买房屋系用于居住而非商业投资，即属满足生存权的合理消费范畴，存在本条适用之余地。随后，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者权利保护批复》）第2条“以居住为目的”、《执行异议之诉解释》第11条“满足家庭居住生活需要”的规定，进一步凸显了生存权保护这一规范意旨。
除生存权保护外，倾斜保护商品房消费者尚有以下考虑：其一，保护弱势群体。涉商品房纠纷中的消费者通常为无过错的普通百姓，在房地产开发模式较为单一情形下，消费者往往不具备选择妥适的开发企业以规避交房风险的能力。其二，价值贡献根本。房产价值由成本投入形成；尽管在开发过程中，承包人、抵押贷款人等债权人对商品房均有价值投入，然此诸成本归根结底系由消费者承担。质言之，消费者而非其他债权人才是商品房价值的根本创造者。
反之，若不动产非商品房，无涉案外人生存权益等前述利益衡量，则其执行异议得否支持之评判将落入《执行异议复议规定》第28条、《执行异议之诉解释》第14条的规范射程，无法阻却建设工程价款优先受偿权、抵押权的强制执行。对此代表性裁判已予强调。
经由上述辨析可知，较之于《执行异议之诉解释》第11条、第14条之下就案外人与申请执行人间冲突利益之择一保护，《执行异议之诉解释》第13条强调各方利益之平衡，主张通过代为清偿这一交易工具化解冲突。此等价值理念的分野于构成要件差异中可见一斑：一则，《执行异议之诉解释》第13条对价款的要求是“足以代为清偿相应主债权”，非如《执行异议之诉解释》第11条、第14条所要求之“全部价款”。这是因为“交付全部价款”意味着案外人就不动产买卖合同项下支付价款的义务已履行完毕，对其交房请求权特别保护由此具有一定正当性；而代为清偿旨在消灭相应主债务以消除不动产上的权利负担，故而《执行异议之诉解释》第13条设此要求。二则，非如《执行异议之诉解释》第11条、第14条均强调不动产交易行为发生于查封前，《执行异议之诉解释》第13条未设此要求。一般认为，查封具有限制被执行人处分财产以保障申请执行人利益的效果，故而查封后形成的民事权益不能对抗执行债权。然而，《执行异议之诉解释》第13条项下案外人将足以代为清偿主债权的价款交付执行、申请执行人受领后债权得以充分实现，故而没有必要对不动产交易时点作出限制。三则，非如《执行异议之诉解释》第14条强调案外人对未办理不动产所有权移转登记不具可归责性，《执行异议之诉解释》第13条未设此要求。在《执行异议之诉解释》第14条两造利益对抗、只能择一保护的裁判进路下，案外人有无过错是权衡其与申请执行人何者更值得保护的重要考量因素。相较而言，因代为清偿可兼顾两造利益，《执行异议之诉解释》第13条则无需作此限制。
综上所述，《执行异议之诉解释》第13条在构成要件上的独特性使其在规范适用层面具有独立价值，避免了因该规范阙如、代为清偿案外人不得不“借道”《执行异议复议规定》第28条或第29条进而致其申请要件不当增加、维权困难的情况，为代为清偿于不动产执行异议之诉中的处理提供了清晰的规则指引。
二、已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的构成要件
执行异议之诉中的利益权衡，系案外人对执行标的所享权益能否对抗申请执行人的执行债权。已将价款交付执行的不动产买受人何以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行？此需设置相应构成要件以划定适用边界。
（一）不动产买受人提起执行异议之诉
1.提起执行异议之诉的主体是不动产买受人
《执行异议之诉解释》第13条未就不动产类型作出限定。该司法解释出台前不动产买受人如欲排除建设工程价款优先受偿权、抵押权的强制执行，只能诉诸《执行异议复议规定》第29条、《商品房消费者权利保护批复》第2条，自证其为商品房消费者。但审判实务中关于商住两用房、用于居住的房屋（如商铺）以及商品房辅助设施（如车位）能否纳入“商品房”认定范畴，素有争议。《执行异议之诉解释》出台后，前述不动产买受人便可援引第13条、通过代为清偿径行达致相同目的。不动产买受人自是与被执行人订立买卖合同的相对人。若买受人将合同权利义务概括转移给第三人，则第三人因概括承受合同项下权利义务关系而取得合同主体地位，有权提起执行异议之诉。
本条可否类推适用于其他代为清偿主体？譬如在重庆市高级人民法院审理的某再审案件中，案涉房屋系连环买卖之标的物，作为案外人的次买受人对房屋提出执行异议，法院并未因其次买受人的身份而否认其具有足以排除强制执行的民事权益。该案中案外人与被执行人间并无买卖合同关系，由此引发的疑问是：本条可否类推适用于其他代为清偿主体（尤其是在主债务人与抵押人同一的场合）？
案外人是否可得排除强制执行，根本落脚点是《民事诉讼法解释》第310条第1款第一项规定的“就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”是否得以满足。《执行异议之诉解释》第13条已为此背书，但此规定仅列示“买受人”，范围较窄（理论上“合法权益”不限于物权、债权、股权等），宜回归代为清偿法理，只要案外人系“具有合法利益的第三人”，不妨认为其代为清偿可类推适用本条规定。诚如最高人民法院在阐释不动产次买受人亦可排除强制执行时指出，在不动产连环买卖中倘后手交易者高度依赖前手交易，对取得标的物具有合理信赖，则不妨认定后手交易者亦为“具备合法利益的第三人”，有权通过代为清偿而排除强制执行。
更进一步的问题是，如何界定“具有合法利益的第三人”？或者说，第三人如欲成为代为清偿适格主体，须就履行债务具备何种利益？对此存在限缩说、扩张说与折中说三种见解：限缩说认为，“利益”仅限于法律利益。第三人是否有权代为清偿，取决于债务未履行会否造成其法律上地位之克减（如减损法律权利、增加法律义务），情感利益、亲属关系等事实利益关系则不在保护之列。扩张说认为，基于“法无禁止即可为”理念，只要第三人代为清偿不违反法律法规中的禁止性规定，均可成立。折中说认为，“利益”可涵括法律利益与事实利益，但其范围界定不能漫无边际。笔者支持折中说。
首先，限缩说失之过窄。除法律利益外，部分事实利益（如亲属关系所承载情感利益）亦存在保护之必要。一方面，《民法典》第1条开宗明义提出“弘扬社会主义核心价值观”，此作为我国民法内在体系的价值备选库，对司法裁判具有解释、补充、修正功能；而肯认债务人的部分亲属（如近亲属）代为清偿效力有助于维护家庭关系和谐、友善。另一方面，退一步讲，即使依限缩说不承认情感利益，债务人的近亲属亦可通过向债务人借贷或赠与而由其自己履行的方式帮助其摆脱债务负担，但此种进路似未免迂回。
其次，扩张说失之过宽。尽管代为清偿具有简化法律关系的成效，但毕竟突破了债之相对性；第三人强势介入他人的债权债务关系，势必对他人既有安排与交易秩序造成冲击。《民法典》第524条第1款“具有合法利益”正是为“第三人在多大程度上得干预他人债务履行”划定藩篱。而扩张说采“法无禁止即可为”标准，前述界限即沦为虚设，《民法典》第524条的规范目的也就难以达致。
最后，折中说较为可取。其一，鉴于我国重视家庭伦理观念的传统以及弘扬社会主义核心价值观的需要，不宜在界定“利益”时将其限于法律利益。体系上，《民法典合同编通则解释》第30条第1款第六项既已将“债务人近亲属”纳入具有合法利益的第三人范畴，在对兜底项进行解释时便不应忽视以情感利益为代表的事实利益关系。对此新近不动产执行异议之诉审判实务已有相关探索。其二，尽管肯认事实利益关系可纳入保护范围，但诚如前述，为避免第三人假借代为清偿之名行干预他人债权债务关系之实，需审慎明晰“合法利益”之边界；“利益”必须合法、正当、合理。其三，“合法利益”本身系抽象、模糊的概念，应结合审判实务不断丰富、完善其内涵。譬如，第三人与债务人曾订立房屋买卖合同，债务人取得房屋所有权后在其上为债权人设立抵押权以获取贷款；后买卖合同被认定无效或被撤销。第三人为办理房屋所有权回转登记、避免因债权人实现抵押权致其收回房屋之目的落空，其亦可向债权人代为履行以涤除房屋之上抵押负担。其四，为衡平各方当事人利益，“合法利益”的举证责任应由代为履行的第三人负担。
2.不动产买受人先就执行标的提出执行异议，且对异议裁定不服
在实定法上“执行标的异议一执行异议之诉”二阶段构造之下，不动产买受人基于本条提起执行异议之诉，尚须以先向执行法院提出执行标的异议为前提。只有在对执行法院作出的异议裁定不服的情形之下，不动产买受人作为案外人才能提起执行异议之诉。值得注意的是，《执行异议复议规定》中并未就已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的问题作出规定，执行法院自可参照适用本条作出处理。
《民事诉讼法解释》第462条规定：“案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”何为“执行程序终结前”？代表性裁判观点指出，“执行程序终结前”是指被采取强制执行措施的特定执行标的权属转移前（如房产尚未完成过户登记），或执行标的变价后代位价款受偿前；执行程序中不动产网络司法拍卖成交，但尚未将拍卖成交裁定送达买受人的，该不动产所有权尚未转移，案外人有权提出执行异议。反之，若案外人提出执行异议时点系在不动产执行程序终结后，则法院应裁定不予受理或驳回申请。
3.请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行
第一，就不动产买受人请求排除执行而言，可能出现法条竞合。不动产买受人如仅欲排除一般金钱债权的强制执行，除本条外，亦可选择适用《执行异议之诉解释》第11条、第14条；不动产买受人同时为商品房消费者的，如其欲排除建设工程价款优先受偿权、抵押权强制执行，亦可选择适用《执行异议之诉解释》第11条。上述法条竞合、择一选择适用的情况在《执行异议之诉解释》出台前已有实践。在最高人民法院指导案例156号中，最高人民法院指出，鉴于《执行异议复议规定》第28条、第29条在适用范围上存在交叉，若被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则此际出现法条竞合，作为案外人的不动产买受人可择一适用。案外人选择适用《执行异议复议规定》第28条，而法院未经审查、径以“案外人的主张悖于《执行异议复议规定》第29条”为由驳回案外人诉讼请求，此等裁判属适用法律错误。上述审判思路在新近裁判中已有体现。
第二，“请求排除抵押权的强制执行”意味着本条语境下的抵押权仍受法院保护，不存在《民法典》第419条所规定之时间经过致抵押权效力减损的情形。抵押权具有从属性，效力上与其所依附之主债权同其命运，故而可能出现因主债权罹于时效而致抵押权效力随之削弱的情况（抵押人可援引主债务人时效抗辩权以拒绝抵押权人的权利主张）。但从本条文义逻辑看，“请求排除抵押权的强制执行”意味着抵押权的强制执行已启动；依对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）第44条第1款第1句的反对解释可知，此际主债权诉讼时效期间尚未届满（审判实务中亦有类似见解）。因此，本条适用语境下不存在《民法典》第419条所规定之时间经过致抵押权效力减损的问题。同理，“请求排除建设工程价款优先受偿权的强制执行”，也就意味着建设工程价款优先受偿权的除斥期间并未经过。
（二）不动产登记在被执行人名下
作为执行标的的案涉不动产，通常登记在被执行人名下。但问题是：对于未登记在被执行人名下的不动产，在满足其他要件时案外人可否类推适用本条规定主张排除强制执行？譬如：被执行人甲从某房地产公司购买房屋一套，且已支付全部购房款；因某房地产公司未办理建筑物所有权首次登记，该房屋未登记至甲名下。后甲将案涉房屋出卖给乙。因甲未履行对其债权人丙的到期债务，丙申请强制执行，法院裁定查封了案涉房屋。乙闻讯后对该房屋提起执行异议之诉，且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿丙债权。就此问题，笔者持肯定立场。
首先，规范目的上，《执行异议之诉解释》第13条所欲解决的问题并非买受人对不动产是否登记在被执行人名下的异议，而是围绕当事人就讼争不动产所享权益，申请执行人与案外人间的利益冲突如何协调，尤其是在案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权时得否排除强制执行的问题。
其次，法律解释层面，尽管《执行异议之诉解释》第13条设以“登记在被执行人名下的不动产”之文义，但此在很大程度上系描述性表述（列示实践中最常见之情形）,非为在适用该条款时对买受人所作限制性规定。体系上，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定查封之不动产亦未限定于被执行人名下。前述案例中，在被执行人已支付全部购房款的前提下，法院依法查封案涉房屋，系将房屋视为被执行人的可供执行财产，此等情形与“不动产登记在被执行人名下”几无实质差异。
最后，从司法实践角度看，早期裁判观点倾向于严格恪守“登记在被执行人名下”之文义；但新近审判实务在处理类似案件时出现转向，多秉持实质重于形式的理念，对实质作为被执行人可供执行财产上的执行异议纠纷，亦类推适用相关司法解释规定处理。如在重庆市高级人民法院审理的某再审案件中，尽管案涉房屋未登记在被执行人陈某名下，法院亦类推适用《执行异议复议规定》第28条评判案外人雷某对房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（三）存在合法有效的书面买卖合同
1.书面买卖合同
审判实务中，案外人据以证实存在不动产买卖合同的书面材料形式多元，如团购合同、认购合同、认购书、订购单、预订协议书、购房意向书等等。这些书面材料可否认定为“书面买卖合同”，尚须从以下两维度考察：
第一，买卖合同是否成立。一方面，需明确标的不动产的自然信息（如地点、房号、面积、价款等）使之特定化。如标的物信息未臻明确或与实际情况不符，则可能因无法确定具体所指而被认定为“名为买卖、实为借贷”。另一方面，需就不动产买卖达成合意。既往实践中有案外人基于离婚财产分割协议，主张其作为不动产买受人申请排除强制执行。离婚财产分割协议因涉伦理性，其较买卖合同中当事人间合意通常有别。不过，如协议就不动产处分的约定实质上相当于买卖，亦不妨参照适用本条规定。
第二，预约与本约的区分。“书面买卖合同”明显指向买卖标的不动产的本约，基于不动产交易的特性，实践中还存在大量为缔结不动产买卖合同而形成的预约。预约与本约的区分应根据《民法典合同编通则解释》第6条作出评判。如仅构成预约（第1款），则不能认定为存在书面买卖合同；如实质层面已符合本约要件（第3款），则应认定为存在书面买卖合同。代表性裁判观点指出，案外人与被执行人订立购房意向书，如意向书已就房屋的具体房号、面积，购房款及其交付方式及交付时间作出约定，则此等文书具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方已订立书面买卖合同。
如无书面买卖合同，但案外人所提交证据可证明存在真实的买卖合同关系，此际可否适用本条规定？对此笔者持肯定立场。一方面，本条之所以对买卖合同设以书面形式要求，很大程度上系为法院认定存在买卖合意提供清晰的证据。易言之，即使欠缺书面买卖合同，只要案外人所提交证据可相互印证存在真实的买卖合意，亦无不可。事实上，书证作为证据之一类，其适用仍需遵循证明力的判断规则，落脚点为所证明对象之真实性；通过其他证据相互印证以达致这一目的，实为殊途同归，自无不许之理。另一方面，审判实务中法院在类案中适用相关条款时亦倾向于认定有无买卖合意之实质，而非拘泥于此种合意通过书面固定之形式。譬如，案涉房屋买卖合同不慎丢失，但案外人提供了若干可相互印证存在真实房屋买卖合意的证据，在其余要件满足的前提下法院据以认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益。又如，即使书面买卖合同阙如，但以付款凭证、实际装修等事实证明房屋买卖合意存在的，仍可认定房屋买卖关系在双方间成立。
2.买卖合同合法有效
买卖合同的效力应根据《民法典》《民法典合同编通则解释》的相关条款认定。从既有的不动产执行异议之诉审判实务看，导致“买卖合同合法有效”要件未满足的情形，主要为倒签买卖合同构成恶意串通损害申请执行人利益，法律依据是《民法典》第154条。以下情形通常无碍于“买卖合同合法有效”要件之成立：其一，出卖人就标的不动产无权处分，但无权处分本身不影响买卖合同效力。既可能是《民法典》施行前未经抵押权人同意而签订买卖合同，也可能是《民法典》施行后违反禁转约定而签订买卖合同。其二，不动产买卖合同的订立未进行网签备案，因网签备案仅是行政管理手段，未履行此等手续不影响买卖合同的效力。其三，房地产开发企业与消费者订立商品房买卖合同后，为谋取私利，怠于办理预售许可证明并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条主张合同无效的，其违背诚信原则之行径不应获得支持（《民法典合同编通则解释》第16条第1款第四项）。
此外需说明的是，若案外人提起执行异议之诉的同时请求确认合同效力，从诉讼经济的角度，可一并将其纳入审理范围，但合并审理的法律关系应限定为与排除强制执行直接相关的范畴。
3.买卖合同订立时点无需限于“查封前”
《执行异议之诉解释》第13条未如第11条、第14条就不动产买卖合同订立时点设以“查封前”要件。已如前述，本条准许案外人排除强制执行的法理基础系“代为清偿相应主债权以消灭权利负担”。由此，不动产交易是否发生于查封前便无关紧要。案外人在不动产查封之后与被执行人订立合法有效的买卖合同，不管是否经由申请执行人同意，也不管是否系在执行法院主持下形成，只要满足《执行异议之诉解释》第13条规定的各项要件，自应准许其排除强制执行。
（四）案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应的主债权
1.案外人将价款交付执行法院
在通常的代为清偿交易结构中，适格第三人径行向债权人履行即可。本条要求案外人将价款交付执行法院，主要基于以下考虑：第一，案外人已就不动产提起执行异议之诉，诉讼中案外人的代为清偿行为应在法院监督下进行，确保其属实；第二，案外人执行异议能否得到支持，取决于所交付价款是否足以代为清偿相应主债权，此须由法院审查并作出裁判；第三，交付执行法院可将价款特定化，避免案外人虚构付款行为，或者被执行人自行收取致价款与其自身财产混合从而为申请执行人受领代为清偿提供客观保障。此外，考虑到我国期房预售交易实践中，通常系由买受人将价款打入预售资金监管账户。由于通过监管账户固定价款同样能实现前述目的，宜肯认此种做法与“交付执行”同其效力。
2.所交付价款足以代为清偿相应的主债权
（1）相应的主债权
相应的主债权，指案涉不动产所对应的主债权部分。实践中开发贷款抵押权与建设工程价款优先受偿权通常负载于整栋建筑物之上，而案外人申请排除执行的房屋往往是按套划分后、作为其中之一的不动产单元。要求案外人清偿整栋建筑物开发贷款或者工程价款后方能排除执行，显然不合理。《民法典合同编通则解释》第30条第2款“第三人在其已经代为履行的范围内取得对债务人的债权”的规定表明，现行法肯认部分代为清偿之效力。由此，只要案外人交付执行的价款足以代为清偿与其所受让不动产相对应的抵押贷款、工程价款等债权，应肯认其排除案涉不动产执行的请求。
（2）足以代为清偿的价款
第一，“价款”应作扩大解释，不局限于不动产转让价款。建设工程价款优先受偿权作为法定担保物权，基于特定法政策考量本具有超优先顺位，故而若转让价款未能覆盖相应主债权，则案外人藉由代为清偿消除优先权负担的正当性不足，无从触发排除执行法效。鉴于实践中不动产转让价款数额未必能覆盖相应主债权，倘局限于“价款”文义，未免剥夺此种情形下案外人通过代为清偿消灭不动产上权利负担之机会。因此，解释上应允许案外人将超过不动产实际转让价金的款项交付执行。
第二，执行标的为数个不动产，买受人与被执行人之间就此订立数份不动产买卖合同的，可将数个不动产交易视为一个整体，以评价买受人支付价款情况是否符合相应要求。申请执行人为数人的，可采用合并审理思路，由首封法院或优先债权执行法院负责查封财产处分，案外人无需提起多个执行异议之诉。
第三，或有观点认为，《民法典》第523条、第524条在适用范围上存在互斥关系：若债权人和债务人在合同中约定由第三人履行，则适用《民法典》第523条，而《民法典》第524条仅适用于合同未约定第三人负担履行义务的情形，故案外人交付执行法院价款是否构成代为清偿取决于申请执行人与被执行人间的约定。此种观点值得商榷。《民法典》第523条、第524条在适用范围上并非互斥，唯规范意旨有别：前者规范的是当事人就合同履行方式的特殊约定，后者则是在对第三人类型化基础上，通过赋予有合法利益第三人代为清偿的权利以及清偿后债权法定移转之效果从而保障第三人的利益。事实上，申请执行人与被执行人间约定由案外人履行，恰恰表明不存在《民法典》第524条第1款但书中“按照当事人约定只能由债务人履行”的情形。不论申请执行人与被执行人间有无由案外人履行的合意，作为案外人的不动产买受人均有权依据《民法典》第524条代为清偿债务。
三、不动产买受人将足以代为清偿主债权的价款交付执行的法律效果
（一）排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行
第一，案外人的诉请旨在排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，而非否定相应权利。在最高人民法院指导案例154号中，一审法院根据案外人诉请判决不得执行商铺，二审法院以“案外人对执行标的物主张排除执行系对其上所附建设工程价款优先受偿权的否定，应依照审判监督程序办理”为由，裁定撤销一审判决。最高人民法院再审审理时指出，案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行并非否定该权利本身，而是在承认该权利存在的前提下，主张其所享优先顺位（请求法院确认其对案涉商铺享有可以排除建设工程价款优先受偿权人强制执行的民事权益）。是故，本案中案外人诉请属《民事诉讼法》第238条“与原判决、裁定无关的”（而非“认为原判决、裁定错误的”）情形，二审法院判决适用法律错误，应予纠正。上述裁判思路于新近地方审判实务中亦有体现。
第二，依据《民法典担保制度解释》第43条第2款的规定，即使申请执行人与被执行人间就抵押财产存在禁止转让特约且办理登记，也不影响抵押财产买卖合同的效力。因此，此种约定亦无碍于案外人通过代为清偿消除抵押权以取得无权利负担之不动产。
第三，代表性裁判观点指出，执行实施部门在执行中发现标的物上设有其他抵押的，应通知相关抵押权人。由此，可能出现案外人就案涉不动产排除强制执行后，新债权人就该不动产申请执行或主张权利的情况。于此场合，不动产买受人需否就此等执行再次申请排除？对此笔者持肯定立场。盖因不同债权对应不同案件事实，不动产买受人就此债权排除执行的效力不能对抗彼债权人。从体系视角看，通说认为商品房消费者排除执行仅具个案效力，针对不同债权人执行申请所提之异议彼此独立。商品房消费者排除执行的法理基础是生存权优先保护，此种利益衡量在不同个案中相对稳定，尚且需逐一提出排除异议；举轻以明重，聚焦于个案债权代为清偿的《执行异议之诉解释》第13条在适用时自不待言。
（二）申请执行人可以申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务
1.申请执行人申请将案外人交付的价款清偿相应债务的法律构造
就此存在两种可能的解释进路：第一，债权人就价款主张物上代位。因案外人排除强制执行，原始担保物（不动产）抵押权追及效力被阻断，债权人就代位物（价金请求权）取得法定债权质权。第二，代为清偿中的债权人受领给付。案外人将足以代为清偿主债权的价款交付执行后，债权人就此主张受领。
笔者支持第二种解释进路。尽管两种解释进路均可实现清偿主债务以及消除不动产上权利负担之目的，但理论上，抵押财产受让人代为清偿与抵押财产价款物上代位是两项独立制度。核心差异之一乃抵押财产受让人有无代为履行之意思：在价款物上代位场合，受让人支付价款系履行买卖合同项下之义务，给付对象是抵押人；而在代为清偿情形中，受让人支付价款系基于明确的代为清偿意思，给付对象是债权人。依《执行异议之诉解释》第13条第1款，案外人将价款交付执行法院系为代主债务人向债权人清偿，且正是因为“价款足以覆盖相应主债权”，其排除执行的请求才获支持。因此，将“申请执行人申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿债务”界定为代为清偿中的受领给付，最契合当事人的意思。并且，因代为清偿后案外人可法定承受相应主债权，对其之保护亦更为周延。
2.如何理解“可以”
既是受领，此处“可以”是否意味着申请执行人就案外人交付执行的价款可选择受领清偿或不受领清偿，倘拒绝受领嗣后仍可向债务人主张债权呢？笔者对此持否定立场。已如前述，不动产买受人作为“具有合法利益的第三人”，其代为清偿无需考虑申请执行人与主债务人的意思；申请执行人的相应主债权因案外人代为清偿而实现，其与被执行人间的债权债务关系在清偿范围内相对消灭。如价款交付执行后，申请执行人未及时受领，则构成债权人受领迟延。
（三）案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利
案外人取得申请执行人对主债务人的权利，系代为清偿后债权法定移转之结果。此种法定移转可否类推适用债权意定转让（《民法典》第545-550条）之规定？对此存在肯定说与否定说两种见解。肯定说较为可取。两者之间除原因基础有别外，对申请执行人（让与人）、案外人（受让人）与主债务人间利益构造并无实质差异。在债权法定移转效果类推适用债权意定转让规则下，案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利体现于以下方面：
第一，案外人取得申请执行人对主债务人的相应债权。需注意三点：其一，主债务人与申请执行人间的债权让与禁止特约无碍于案外人取得债权。盖因案外人所取得债权系金钱债权，流通性与财产价值突出；参照《民法典》第545条第2款第2句，此种禁止让与特约对案外人不生效力。其二，主债务人与案外人间的特约无碍于案外人取得债权。有观点认为，《民法典》第524条第2款但书意味着，债务人与第三人之特约可阻却代为清偿所致债权移转的法律效果；此等情形下，案外人无法取得申请执行人对被执行人的权利。笔者认为该观点似值商榷。实践中确有可能存在案外人与主债务人约定“案外人代为履行后不得向债务人追偿”的情形，但代为清偿后主债权的法定移转与案外人向主债务人追偿受制于其内部约定，实为两层面问题，不宜混淆。案外人代为清偿后自可从申请执行人处取得其对主债务人的权利；唯当案外人向主债务人主张此等权利时，主债务人可基于其与案外人间的约定向案外人提出抗辩。其三，除法定债权移转外，案外人对主债务人不享有无因管理或不当得利请求权：前者系因代为清偿属管理自己事务（而非他人事务），后者系因案外人向债务人主张具有法律上原因（法定承受之债权）。
第二，案外人取得申请执行人对主债务人相应债权项下的非专属性从权利。如主债权之上附着抵押权，则案外人一并取得此权利，且无需办理转移登记手续（《民法典》第547条）。
第三，关于债务人保护机制。类推适用债权意定转让规则，未经通知，债权法定移转对主债务人不发生效力（《民法典》第546条）；主债务人可向案外人主张其对申请执行人的抗辩与抵销权（《民法典》第548条、第549条）。需注意三点：其一，案外人与申请执行人均为适格通知主体，有义务向主债务人发出通知避免其重复履行。其二，案外人代为清偿行为本身不具有“请求主债务人履行”的意思，故而不发生诉讼时效中断之效果，案外人取得债权时需承受其上已起算的诉讼时效；一旦诉讼时效期间届满，主债务人自可向其主张时效抗辩。其三，主债务人向案外人主张其对申请执行人的抵销权时，尽管《民法典》不承认抵销的溯及力，但此无碍于在满足抵销适状时主债务人主张抵销效果自此产生，此际因案外人代为清偿丧失法律上之原因，案外人可向申请执行人主张不当得利返还。
此外，在主债务人与抵押人同一的场合，案外人取得申请执行人对主债务人的相应债权后，此债权可与被执行人对案外人所享不动产价款债权发生抵销。这一解释方案最符合交易目的，亦可节约交易成本。当然，鉴于抵销系单方法律行为，须由抵销方向被抵销方作出抵销的意思表示；故此种抵销并非自动发生，需由案外人向被执行人主张。
（四）案外人可请求按套办理抵押权注销登记
《民法典》第406条对《物权法》第191条的修改，使得不动产“带押过户”成为可能。前已述及，在代为清偿后债权的法定移转可类推适用债权意定转让规则下，案外人于申请执行人处法定承受相应主债权及抵押权。此际案外人可能产生注销抵押权登记的需求：一方面，因作为从权利的抵押权之取得无需办理转移登记（《民法典》第547条），此际登记记载名实不符，如此可能损及第三人交易安全，亦不利于作为真正权利人之案外人利益的保护。另一方面，“排除抵押权强制执行”效果下抵押权等同于消灭（若从代为清偿行涤除效果来看可直接消灭抵押权负担）；而抵押登记的存在给案外人再流转不动产造成不便。
根据《不动产登记暂行条例》第14条，抵押权注销登记原则上需由抵押权人与抵押人共同申请。但抵押权人接受代为清偿后其债权已然实现，实践中抵押权人怠于配合办理抵押权注销登记的情况并不鲜见。鉴于此，《执行异议之诉解释》第13条第2款规定案外人可通过起诉申请执行人、被执行人等主体请求按套办理抵押权注销登记。此处规定“按套”，乃与“代为清偿相应主债权”呼应。如前所述，实践中开发贷款抵押权通常负载于整栋建筑物之上，而案外人申请排除执行的房屋往往是按套划分后、作为其中之一的不动产单元。在代为清偿相应主债权后，案外人便可按套（就特定房屋）请求注销抵押登记，此亦符合《民法典担保制度解释》第38条第2款之意旨。
就案外人与被执行人的救济而言，一方面，因申请执行人怠于配合办理注销登记致使案外人遭受损害的，案外人有权请求申请执行人承担损害赔偿责任。另一方面，被执行人可能因申请执行人怠于协助办理注销登记，导致自身遭受信用损失或对案外人承担违约责任。此际应准许被执行人向申请执行人主张损害赔偿责任。
结语
《执行异议之诉解释》第13条是代为清偿规则于不动产执行异议中的应用与延伸，具有独立价值与重要意义。法理基础上，其强调案外人与申请执行人间的利益共赢而非择一保护，由此在当事人间实现“帕累托改进”而非造成零和博弈局面。就该条的构成要件而言：其一，提起执行异议之诉的主体是不动产买受人。其他代为清偿主体在符合条件的情形之下，亦可提起执行异议之诉。其二，不动产登记在被执行人名下。但对于未登记在被执行人名下的不动产，在满足其他要件时案外人亦可类推适用本条规定主张排除执行。其三，存在合法有效的买卖合同。若无书面买卖合同，但案外人所提交证据可证明存在真实的买卖合同关系，亦无不可。其四，案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应的主债权。就法律效果而言：其一，排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行；其二，申请执行人可申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务；其三，案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利；其四，案外人可请求按套办理抵押权注销登记。
高圣平，中国人民大学法学院教授、博士生导师
（本文刊载于《中国应用法学》2025年第4期）
