阮思余:无物业小区如何实现有效自治和有序治理?

选择字号:   本文共阅读 2098 次 更新时间:2024-06-11 23:36

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阮思余  

最近,笔者就无物业社区治理的问题,接受了广州电视台记者的采访,为了清晰呈现笔者对这一问题的思考,现把相关采访问题做更加详细的讨论。

一、为什么会出现无物业小区?

近年来,在广州等地一些社区逐渐出现了无物业社区自治,如果详细梳理无物业小区自治的兴起情况,可以概括为如下原因:

一是物业公司被业主炒掉。这种情形往往是之前有物业公司,但是业主对于原有的物业管理不满意,比如物业不作为、乱作为等,特别是物业公司没有很好回应业主的诉求,导致业主炒掉物业公司。

二是业主自治已经形成传统。这种情况,存在于一些单体楼、老龄化程度较高、单位福利房分配等小区,这种小区一直没有物业公司,基本靠业主自治。这种自治形成的小区也能够形成很好的自治传统。

总之,无物业小区治理提供了小区治理的新模式。实际上,小区治理不一定都要依靠物业才能治理。如果物业治理得好,当然可以选择物业治理;如果小区自己能够治理得好,确实不需要物业,居民都满意小区自身治理团队,为什么不实施小区自治呢?小区采取何种治理模式,主要取决于小区自身的条件和基础,不一定都要采取物业治理,如果没有物业,也一样可以实施社区自治。小区治理,关键是能够解决社区治理的问题,维持社区治理的基本秩序。应该说,不管采取哪一种治理模式,有物业还是没有物业,理论上都是可以的。

二、无物业小区居民自治有何好处?同时有何问题?

无物业社区治理,相对于物业治理来说,其优点和问题都同时存在。不能说无物业小区治理就是完美的,没有任何问题的。当然,也不能说其全部都是问题,没有任何值得参考和借鉴之处。

1.无物业小区治理的重要意义

我们必须承认,无物业社区治理有其价值和意义。当然,这些意义是相对于物业小区治理而言的。其重要意义主要表现在:

一是可以降低小区管理成本。社区能够自我组织起来,首先是降低了社区运行的经济成本。由物业来管理,社区本身和居民所要承担的各种物质成本肯定要高一些。其次,是降低社区运行的社会成本。由居民自治,有什么问题,可以在社区内部自行调解和处理,这就极大降低了社区运行的社会成本。

二是可以有效解决小区治理的矛盾。社区治理的矛盾,一个很重要的体现就是社区居民与物业的矛盾,物业收费不合理、管理不合理等等问题,都会成为社区居民与物业矛盾的冲突点。通过社区自治,可以妥善解决这些社区治理的矛盾。居民自我组织起来,往往可以妥善解决社区诉求较多的问题。

三是可以更好实现小区发展愿景。小区要如何治理,小区治理面临哪些问题,如何妥善解决这些问题,未来小区如何谋划和发展,诸如此类的问题,小区居民的设想和期待,总是要比物业公司更加有思路,更加符合小区居民的期待。因此,由社区居民自我组织起来,可以更加接地气,可以更好实现小区发展愿景。

四是可以真正实现业主自治。由小区居民自我组织起来,还有一个很大的好处就是可以真正实现业主自治。业主自治,这是现代城市社区治理发展的基本趋势。业主不仅要参与进来,而且还要能够自我组织起来。组织起来以后,还要能够真正去组织好、运行好、治理好整个社区,推动社区治理走向良好的治理。真正做到无物业小区,也一样可以治理得好!

2.无物业小区治理的主要问题

无物业小区治理也不是完美无瑕的,也存在于一些值得深入研究的问题。这些问题主要表现在:

一是自治团队组建问题。需要有一个能够真正体现业主治理的团队。无物业社区要靠小区自己组建管理团队,这其实是一件很不容易的事。这个团队如何组建,谁来牵头,需要搭配什么样的人员,人员需要具备哪些素养,这个团队如何持续运行,诸如此类的问题,都值得深入研究。任何一个方面没有处理好,都会影响团队的存在、发展和可持续问题。

二是适应小区类型问题。不是什么小区都适用这种模式,对于中大型社区、高档小区、别墅区等,就不一定适用这种模式。所以这种无物业小区治理,其实还是有一定的适应范围。超出了一定的范围,它就难以适应,必须遵循专业人士干专业的事的逻辑。毕竟,无物业小区的管理团队,很多都不是专职从事物业管理,基本都是靠热情、公心、责任和担当等为社区和居民奉献和服务的思想,而且基本上都是兼职从事社区治理和公共服务的工作。

三是社区治理专业化的问题。物业参与小区治理,其实是一个非常专业的问题,涉及小区治理方方面面的管理。靠社区自治团队来治理,这就对于其专业性问题提出了严峻的挑战。由于社区自治团队并不是专业从事物业工作,而物业工作本身又是一个非常专业化的工作,因此,他们在从事社区治理的过程中,难免遇到的一个问题就是专业性不足的问题。如何提升其专业化的水平,这就是一个值得思考的问题。

四是与政府相关部门等方面的沟通问题。如果是物业公司参与社区治理,相对来说,可以与政府进行良好的沟通,但是如果是无物业小区治理,如何与政府相关部门形成一个良好的沟通机制,特别是如何让政府主动愿意把相关资源链接到小区中来?比如,社区微改造和社区提升工程,如何更好去推进?无物业小区治理,能否与有物业小区治理获得同等的资源、帮扶和支持,如何获得同等的重视和对待?

三、祈乐苑和素社街的老旧小区自治管理模式是否能复制?

无物业社区治理,作为一种社区治理的模式,当然是可以推广和复制的。不过,要推广和复制这种模式,需要具备一定的条件和基础。

其一,作为一种社区治理的模式,是可以复制和推广的。只要具备相似的条件,都可以复制。无物业小区自治,这是一种小区治理的模式,要接受、鼓励和承认。只要小区能够自我治理得好,能够做到真正自我治理,这是好事,应该要鼓励和认可。既然是作为一种社区治理的模式,而且这种模式有其生命力、有其存在的价值,那就意味着是可以复制和推广的。

其二,要复制和推广,还是需要具备一定的条件。当然,要能够成功复制,还是需要具备一定的条件。这些条件包括社区的基础性条件,是不是社区规模不是很大,社区的结构是不是不太复杂;相对比较单一或者性质类似,都是单位制社区;社区面积不是很大,社区老龄化程度偏高。如果具备这些条件,那对于社区自我治理的需求也就会更加强烈,对于推进社区自我治理的可能性也就越大。

其三,能否成功复制,主要还是要有一个社区自治的团队。其实,能否复制和推广,除了要考虑小区的性质之外,还要看小区自身的条件和基础。比如,小区是否有一个带头人,是否有一些能够愿意参与社区治理的居民,而且他们能够组成一个自我管理和自我服务的团队。为什么一些社区能够自我组织起来,一个很重要的原因就是社区有这样的一群人。首先是有一个带头人,愿意把大家组织起来;其次是有一些愿意加入这个自组织中来的居民。还有,这些人组织起来之后,确实有公心有能力而且能够持续维护好社区公共服务,持续推进社区有序治理。简言之,如果没有带头人、社区自治团队和广大居民的积极参与,要把小区自我组织起来,几乎是不可能的事。

四、针对无物业社区自治有哪些意见和建议?

无物业社区要自治好,发展好,需要充分发挥牵头人、普通居民和政府这三种力量。任何一个方面的力量没有重复发挥出来,无物业社区自治的效果都会受到影响。

首先是牵头人。牵头人的素质要求比较高。牵头人不仅要有热情,还要有公心,当然更重要的是,要有组织和带领小区自治的能力。如果有更多的社会资源自然就更好。很多人之所以愿意出来带领小区自治,一个很重要的原因,就是因为他们希望改变社区治理无序的现状,希望改变物业管理与社区居民诉求相距甚远的现状,希望能够通过他们的努力,真正改变社区治理。一个好的牵头人,应该是要具备热情、公心、能力、资源等多种品质于一体。

其次是普通居民。普通居民,需要具备的素养主要有:一是要积极参与社区治理,参与由社区自我组织的无物业管理的模式。居民的积极参与非常重要。如果没有居民的参与,很多工作完全由社区管理团队来完成,自是比较困难。二是要配合和支持社区治理。社区治理,也需要广大居民的积极支持和配合。能够积极参与当然好,如果不能够积极参与的话,那就需要大家的积极支持和配合。

最后是地方和基层政府。地方政府要鼓励和支持无物业小区的治理,这是社区治理的一种模式。承认它的存在及其必要性,这是组织能够得到生存和发展的重要基础和保障。还有一些小区,可能还没有组织起来,可以采取这种模式组织起来。同时,政府要对于这种无物业小区治理的相关人员,给予一定的关心和支持。比如,相关管理人员能否获得政府的相应补贴?政府的相关民生工程征求意见,能否邀请他们积极参加,并且高度重视他们的意见和建议?(也就是要将他们纳入到政府的决策过程之中来)能否保证他们有一个制度化的参与渠道和机制?有何机制保障其参与的合法性、有效性和可持续性?

(本文系作者接受广州电视台记者采访基础上扩展而成。讨论主题为:无物业社区自治。相关采访内容请见《城市话题:探索多元自治模式 用“微力量”撬动基层“大治理”》,花城+,2024-06-03)

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