任何国家的政府对私人地产都拥有征用（征收）权和管制权，以满足政府对地产的需求，并确保私人地产的使用不会危及他人乃至整体社会利益。美国私人地产的征用问题与公民的一种宪法权利即财产权一直紧密关联，因而成为一个极为复杂且难以厘清的问题。根据联邦宪法的征用条款，如果政府在实体上占用私人地产并将其作为公用，就构成“实体性征用”（eminent domain），政府必须给予地产业主以合理的经济赔偿。然而，关于征用地产是否必须为了公用，还是转交私人使用（即私人征用），以及何为“合理”的赔偿数额等问题，美国学术界、各级政府和司法部门观点各异，争论不休。此外，如果政府没有在实体上占用私人地产，而只是通过一般性的法律法规对私人地产的使用进行普遍性的规范或管制，从而对私人地产的市场价值产生了不利影响，那么这种规范或管制究竟是政府在行使警察权（police power，也译为治安权），还是构成了“管制性征用”（regulatory takings），以及政府是否应该予以赔偿或如何补偿等问题，各方判断更是见仁见智，莫衷一是。
美国学者试图对司法部门关于征用案件的判决规律加以简单总结，但结果发现很难找到某种“固定的模式”（set formula）。比如美国学者苏珊·露丝-阿克曼（Susan Rose-Ackerman）就得出结论：“总之，法院似乎没有形成有关征用条款的统一观点”，特别是最高法院，对征用案件更是特别地（ad hoc）或个案地（case-by-case）作出判决。学者达伦·博特罗-萨姆森（Darren Botello-Samson）也认为，从历史角度看，“不能对其判决概括出任何‘固定的模式’”。然而，另一些学者则认为，尽管司法部门的判决具有强烈的个性特征，但从较长远的历史视角看，还是有某种规律可循。比如罗宾·保罗·马洛伊（Robin Paul Malloy）就认为，征用案件的司法判决与较为宏观的历史发展存在着某种关联性，即从古典自由主义的个人主义观念逐渐转向集体主义观念，从自然权利观念逐渐转向现代国家主义观念。笔者十分赞同这一观点。笔者认为，根据各方对征用赔偿问题和公用还是私用问题的态度，司法行为主体的变化，可以将美国财产征用案件的司法判决划分为四个阶段：第一阶段，从殖民地时期到美国内战前夕，以实体征用为主，州法院为司法行为主体，征用赔偿原则得以逐步确立。第二阶段为美国内战后到20世纪初，仍以实体征用为主，管制性征用逐渐增多，州法院仍为司法行为主体，但最高法院的干预逐渐增多，以保护私有财产权为主要目标。第三阶段，从20世纪初到20世纪80年代中期，实体征用和管制性征用旗鼓相当，联邦法院成为主要的司法行为者，但表现出强烈的司法克制（judicial restraint）倾向，即尊重（deference）行政和立法部门的政策和法律，同时对私人财产进行了某种程度的限制。第四阶段，20世纪80年代中期以后，在财产权运动的影响下，联邦和州法院开始对私人财产权表现出一定程度的保护倾向，特别是联邦法院试图确立某种判决标准。然而，这仅仅是一种粗略的历史划分，在每个阶段都存在例外，或者说保护和限制两种趋势并存。
一、私人财产征用赔偿原则的缓慢确立
从殖民地时期到美国内战前夕，土地征用的核心争端是赔偿问题，其次才是征用的“公用”问题。在联邦政府成立之前，各殖民地和各州的法院自然各行其是。即使联邦政府成立后，在联邦体制之下，联邦政府对州和地方事务也很少干预，土地利用规范主要由州和地方政府负责，土地征用案件主要由州法院进行审理，联邦法院很少插手。此外，当时占主导地位的意识形态是强调私人财产权的古典自由主义，各级政府普遍奉行自由放任政策，极少制定管制性法规，土地利用限制较为宽松。因此，土地征用案件以实体性征用为主，管制性征用还很罕见。匪夷所思的是，尽管从18世纪到美国内战前夕，在英美占主导地位的是绝对财产权观念，洛克和布莱克斯通等古典自由主义学说在美国大行其道、深入人心，但在这一时期的征用案件中，州法院的判决往往并不是理所当然地保护私人财产权，以及给予失去地产的业主足额赔偿，而是为了满足地方政府乃至私人企业的需要时常拒绝赔偿。同时，在征用目的方面，也不符合联邦宪法和州宪法关于征用土地“公用”的规定，允许将征用的地产授予私人公司使用。只是经过长期的司法斗争，私人地产业主的获赔权才逐渐得到确立。但对于征用土地的“公用”问题，至今仍争论不休。
在洛克的绝对财产权理论出现之前，北美殖民地就受到英国传统财产权利思想的深刻影响。比如1648年，马萨诸塞殖民地的法律模仿《大宪章》的表述，规定“任何人的物品或地产都不能被剥夺……除非根据本国的法律”。然而，殖民地政府为了修建公路和水利工程征用私人地产时不予赔偿，其理由是当时北美的无主荒地众多。比如1632年，弗吉尼亚殖民地决定修建私人收费公路，就对征用的私人地产不予赔偿。但一般而言，征用已经开垦的土地则需要赔偿。1643年马萨诸塞殖民地修建收费公路时，就对征用的私人已经开垦的土地进行赔偿，赔偿额由城市代表评估决定。在殖民地时期，只有马萨诸塞在公路建设中较为严格地遵循了公平赔偿的原则。对此，美国学者苏珊·雷诺兹（Susan Reynolds）指出：“直到美国革命时期，州政府要为征为公用的土地对个人进行赔偿的原则尚未确立起来。”
征用地产的公用问题也是争论焦点。在殖民地时期，地产征用往往并不是为了公用，而是私人征用（private taking），即提供给私人公用事业公司，用于修建收费公路等具有公用性质的工程。比如，1639年和1656年，普利茅斯殖民地和新阿姆斯特丹殖民地就征用了私人地产，提供给私人公司修建收费公路，但占用的私人土地需由政府赔偿。另外，当时普遍流行一种“磨坊法”（mill acts），即殖民地政府授权磨坊主征用私人土地修筑蓄水堤坝，以便为磨坊提供水力。弗吉尼亚于1667年率先通过了磨坊法。到18世纪后期，13个英属殖民地中有10个制定了磨坊法。但关于私人征用问题的争议很大。1657年“吉丁斯诉布朗”（Giddings v. Brown）案中，马萨诸塞州的一个县法院宣布了“一项基本法则”，即按照英国大宪章的传统，政府不能剥夺某居民的财产“而转归另一公民使用，或使其成为后者的财产，除非征得前者的同意”。
美国独立后，联邦政府虽然很少干预各州的土地征用事务，但其所制定的法律法规无疑为各州指明了方向。1787年邦联议会通过的《西北地域法令》（Northwest Ordinance）第二条规定：“倘在公共紧急状态下，为了维护共同利益而必须征用任何人之财产或其某项服务时，则应给予充分之赔偿。”这是美国关于征用赔偿的第一个国家级立法。1791年联邦宪法第五条修正案规定:“不经适当的法律程序，不得剥夺公民的生命、自由或财产；如无合理赔偿，私有财产不得被征为公用。”此即联邦宪法的适当程序条款和征用条款。麦迪逊提出该条款是为了防止联邦政府出现此前那种私人征用和拒绝赔偿的情况。在联邦宪法影响下，多数州宪法加入了适当程序条款和征用条款。但由于联邦宪法第五条修正案只适用于联邦政府而非各州政府，所以联邦法院无法插手各州的征用案件。这一点也得到了最高法院的明确承认。例如，1833年“巴伦诉巴尔的摩”（Barron v. Baltimore）一案中，当原告上诉至最高法院时，引用了联邦宪法第五条修正案的征用条款，要求巴尔迪摩市对其征用地产给予赔偿。但最高法院认为，联邦宪法第五条修正案甚至整个权利法案只适用于联邦政府而非各州政府，因此其无权发布赔偿命令。
马萨诸塞州是保护私人财产权的急先锋。1780年，该州宪法规定：“每当出现公共紧急情况，需要将任何公民的地产征为公用之时，该公民都应该获得政府的合理赔偿。”然而，直到1868年联邦宪法针对各州的第十四条修正案的适当程序条款生效之时，美国仍然有5个初始州的宪法没有纳入征用和赔偿条款。因此，各级政府、私人业主与司法部门仍在合理赔偿问题上博弈。州法院的判决往往表现出较强的保守色彩。比如1802年宾夕法尼亚州高等法院对某相关案件作出不予赔偿的判决，并引发了一场政治风波。19世纪中期之前，私人企业集团对征地赔偿原则进行了抵制，因为这会极大提高运营成本。1807年宾夕法尼亚州的一家航运公司的官员报告，其运河项目的主体部分没有完工，原因之一就是“为土地和用水权支付的赔偿数额太大”。如果公共设施建设必须对征用土地进行赔偿，这些基建公司就会不堪重负，从而阻碍必要基础设施建设和经济发展。
此外，对于土地征用中“公用”（public use）概念的解释，各州法院也存在较大的分歧。起初，许多州法院对“公用”概念作出了较为宽松的解释。例如，在1832年新泽西州“斯卡德诉特伦顿公司”（Scudder v. Trenton Del. Falls Co.）一案中，该州法院宣称：“社会状况总是不断地变化，因此总会不断出现新的公用；关于何为公用或公共利益，在某种程度上必须依据现实情况和当时社会的需求判定。”当时，作出类似判决的包括特拉华、马萨诸塞、新泽西、北卡罗来纳、宾夕法尼亚和佛蒙特等州法院。1847年特拉华州高等法院对一项公路的土地征用解释道：“土地的征用是出于公用目的……它是公路系统中的组成部分；对这些道路的使用在本质上是严格地属于公共性质的。”这些州政府征用私人地产无须自用，只要满足公共目的（public purpose）、公共利益（public benefit）、公共好处（public advantage）或公共福利（public welfare）等模糊概念即可。州法院采用宽泛解释，授予私人公司以征用权，是希望能够促进本州社会经济的繁荣发展。
然而，也有部分法院主张对“公用”进行严格解释，认为所谓“公用”，就是指征用土地须由政府或公共部门使用，而不得交给第三方私人使用。1857年“比林斯诉霍尔”（Billings v. Hall）一案中，加州高等法院废除了该州一项征用法律，法官休·C.默里（Hugh C. Murray）写道：“征用公民A的地产转移给B”的做法是与“自由制度的精神背道而驰的”。 1873年马萨诸塞州高等法院法官菲利普·尼科尔斯（Philip Nichols）同样认为：“即使最终目的是促进公共福利，也不能征用A的地产转让给B私人使用，因为这不能算为（宪法规定的）公用。”
这一时期的征用案件以实体征用为主，但随着工业化和城市化发展，部分私人土地利用对个人乃至社区造成了“妨害”（nuisance）。因此，各级政府开始依据妨害法加强对私人土地利用的管制。该习惯法认为，任何土地利用都不能损害公众的健康和福利，否则就会被视为“公害”而受到司法制裁。由于妨害法的实施也会阻碍基础设施和经济的发展，所以法院同样不愿在诉讼案件中作出赔偿的判决。正如霍维茨所说：“总而言之，法院准备否认一切不可预见的损害！”
由于妨害法必须通过法院的个案审理得以实施，无法适应社会经济的迅速发展，因此立法和行政部门往往转而行使警察权来防止私人土地利用对公众造成危害。19世纪前期，最高法院首席大法官罗杰·塔尼（Roger B.Taney）将警察权（治安权）定义为“每个主权者所固有的政府权力……一种在其领土内治理人民和事物的权利”。佛蒙特州高等法院的定义更加具体：“州的治安权包括对所有人的生命、人身、健康、舒适和安宁的保护，以及对州内所有财产的保护。”州议会通常将警察权授予地方政府行使。在警察权之下，地方政府可以通过土地利用法规对城市建筑地块的大小、建筑材料、建筑和围墙的高度、道路和铁路的安全设施等实施管制。这种管制往往与人们的财产权发生冲突，于是就出现了“管制性征用”。
美国内战之前，人们一般认为，只有当财产以有形的方式被征用时，才能获得赔偿，而警察权只是为了防止私人地产利用损害私人或公共利益，是一种消极的行动，因此无须赔偿。1846年马萨诸塞州高等法院首席法官莱缪尔·肖（Lemuel Shaw）在判决中裁定，对私人土地利用的管制不能构成征用，它只是在行使限制私人土地利用对公众造成危害的立法权而已。在1851年的另一判决中，该法院再一次强调了警察权对私人土地利用管制的必要性。肖法官解释道：“本州所有的财产……都受到这些一般性立法的管制，它们对于保护公共利益和普遍福利是不可或缺的。财产权如同其他所有社会和传统权利一样，在其行使过程中也要受到合理限制，以防止其造成危害，并接受法律合理的制约和管制——只要立法机构认为必要且适当，且该立法权是由宪法授予并受宪法支配和控制。”
然而，警察权的行使虽然未导致私人财产被实际占用，但可能会给业主造成严重损失。例如，1851年到1855年间，纽约等13个州颁布了禁酒法。布法罗市的一位酒馆业主温海默（Wynehamer）起诉纽约州的法律未经适当程序，便剥夺了其财产。该州上诉法院的多数意见表示赞同。首席法官乔治·康斯托克（George Comstock）解释道，温海默失去的不是烈酒本身，而是“他销售和处分烈酒的绝对权利”。但特拉华州法院对此持批判态度，认为“如果禁止一件商品的出售就破坏了其作为财产的特质”，那么“州的主权将失去几乎所有的治安权”。然而，康斯托克的判决逐渐占据上风。此后数十年间，法院在一系列州和地方政府行使警察权的案件中，都以适当程序条款为由宣布其违宪。比如，圣路易斯市要求主要街道的建筑物位置后移，但密苏里州法院判定该市虽然并未剥夺任何人的地产，但剥夺了人们的财产权，“即不受限制的使用权、收益权和处分权”。可见，州法院在州和地方政府的警察权实施是否侵犯了土地业主财产权的问题上存在较大争议。
总之，从殖民地时期到美国内战前夕，美国人围绕私人财产征用问题展开了激烈争论。这一时期以实体性征用为主，管制性征用相对较少，征用争议主要由州司法部门进行裁决。在私人地产业主的斗争之下，由初期的拒绝赔偿转向逐渐确立了赔偿原则，由原本支持私人征用转向逐渐抵制私人征用。到美国内战前夕，关于征用问题逐渐确立了三项原则：其一，政府有权进行征用；其二，征用私人地产应该进行赔偿；其三，所征用的地产应该由政府使用，反对私人征用。当然，这些原则并不是绝对的。正如中国学者王铁雄指出，“在美国，意识形态从来都不是一元化的，从来没有单一的政治理论，相应的也没有单一的财产理论，在哪个时代占绝对统治地位”。关于财产的征用也是如此。
二、联邦最高法院的介入和对财产权保护的加强
美国内战后到20世纪初期，各州法院在征用案件中仍然扮演着重要角色，且更倾向于保护私人财产权。例如，19世纪70年代后期，在州高等法院审理的25个征用案件中，有16次对“公用”概念进行从严解释。而1880年到1905年间出现了9个从严解释的案例，只有两个采用从宽解释的案例。可见，到19世纪末20世纪初，州法院在征用案件中以保护私人财产为主。
美国内战之后出现如此显著的变化，重要原因之一是美国经济发展状况的剧变。此前，美国经济尚处于以农业拓荒为主的时期，基本公用设施极度匮乏。这一时期，美国面临的首要任务是建立和健全工农业发展所必需的公路、运河、水力和铁路等基础设施。而在私有经济占据绝对主导地位的美国，包括基建公司在内的所有企业都为私人所有。为了激励这些公司的积极性，必须想方设法地提高其利润。因此，政府往往授予这些私人公司以征地权，并尽量使其不予以赔偿或大幅减少赔偿。然而，这种不公正的政府政策和法院判决必然损害广大地产业主的利益，引发他们的持续抗争，从而对司法机构造成巨大压力，迫使其作出公允的判决。与此同时，美国内战后至20世纪初，美国已经成为首屈一指的工农业强国。全国主要的基础设施特别是公路和铁路网已经基本形成，对基础设施的迫切需求已经有所缓解。此外，19世纪后期美国的政治运动风起云涌，反托拉斯运动、黑幕揭发运动及进步主义运动等对州和地方政府官员和法院形成了巨大压力，促使他们改变政策和判案原则，以保护私人地产业主的财产权。由此，法院对“公用”的从宽和从严解释发生了极大变化。
州法院判案原则发生变化的第二个原因，是美国内战后出现了一批主张保护私人财产的法官和法学理论家。其中最著名者为密歇根州高等法院的法官托马斯·库利（Thomas Cooley）。其在1868年的著作《论宪法的局限性——对美利坚联邦各州立法权的依赖》（A Treatise on the Constitutional Limitations Which Rest upon the Legislative Powers of the States of the American Union）中，捍卫了“公用”一词的严格解释：“公用意味着由公众或各个部门对（征用）地产的拥有、占据和使用；如果政府有权没收私人财产且任意将其用于其他用途，那么将不再有任何对私人财产的保护。”此外，库利还强调杰克逊总统的平权原则，并运用适当法律程序条款反对经济特权，保护平民的财产权。他批判了最高法院对“穆恩诉伊利诺伊州”一案的判决，指责州政府对私人经济的干预威胁了经济自由。在他的批判下，到19世纪80年代最高法院不再像“穆恩诉伊利诺伊州”案那样，维护州政府对私人经济和财产的管制。学者克里斯托弗·G.蒂德曼（Christopher G. Tiedemann）于1886年在《论美国警察权的局限性》（A Treatise on the Limitations of Police Power in the United States）一书中，主张对警察权进行狭义解释，尖锐地批判了美国政府对私人经济活动的干预，敦促对自由市场原则进行司法保护。1888年，约翰·刘易斯（John Lewis）在其《论美国的财产征用法》（A Treatise on the Law of Eminent Domain in the United States）一书中，同样主张严格解释“公用”一词，认为这是限制美国政府侵犯私人财产权的“唯一的解释”。在这些学者的影响下，美国大多数州法院支持对“公用”一词的狭义解释，加强了对私人财产权的保护。
在美国州法院加强对私人财产权保护的同时，联邦最高法院也不断介入各州征用案件的复审，对维护私人财产权发挥了重要作用。前文指出，联邦宪法第五条修正案的适当程序条款和征用条款只适用于联邦政府，而不适用于各州和地方政府。因此，联邦法院无法对各州的征用案件进行司法审查。然而，美国内战不仅摧毁了南部的奴隶制，也沉重打击了具有分离倾向的州权思想，特别是联邦宪法第十三、十四和十五条修正案，极大地削弱了州权而加强了联邦对各州的权力。其中，第十四条修正案的适当程序条款（Due Process Clause）规定：“任何州，如未经适当法律程序，均不得剥夺任何人的生命、自由或财产。”该条款对于美国联邦法院复审各州法院的征用案件，保护私人财产发挥了积极作用。
在1871年“庞佩利诉绿湾公司”（Pumpelly v. Green Bay Company）案中，最高法院大法官塞缪尔·米勒（Samuel Miller）指出：“根据该词语（公用）最狭窄的意义，如果不是为公共使用的目的而（将私人财产）取走（taken），那将是非常离奇、令人诧异的结果。”他断言：“这种解释是对宪法条款的曲解，而且使之成为以公共福祉为借口侵犯私权的权力源泉。”在1896年“密苏里太平洋铁路公司诉内布拉斯加”（Missouri Pacific Railway Co.v.Nebraska）案中，内布拉斯加州征用了铁路公司的土地，然后将其转移给私人仓储公司。最高法院裁定，该征用不仅违反了宪法第十四条修正案的适当程序条款，同时违反了征用地产必须出于“公用”目的，内布拉斯加州“在本质上是征用私人财产用于私人使用”。可见，从美国内战后到20世纪初，最高法院大多根据宪法第十四条修正案的适当程序条款，对私人财产权进行了保护。
然而，对于州和地方政府警察权的实施以及“管制性征用”，最高法院的态度就显得不够明朗，采取了“一案一议”（case by case）的原则。比如，在1871年“庞佩利诉格林湾和密西西比运河公司”（Pumpelly v.Green Bay & Mississippi Canal Co.）案中，最高法院认为，如果政府颁布法令以禁止业主使用其土地，就构成了“管制性征用”；政府必须根据适当法律程序原则给予赔偿，以防止滥用警察权。但随后，最高法院又作出了一系列相反的判决。比如，1872年屠宰场案（Slaughter-House Case）中，最高法院以5比4的微弱多数，宣布路易斯安那州的一项管制屠宰业的法律符合联邦宪法，不予赔偿；1876年“穆恩诉伊利诺伊州”（Munn v.Illinois）案中，最高法院同样以微弱多数，支持了该州为粮食储藏设定价格上限的法律；最著名的案例是1887年“马格勒诉堪萨斯”（Mugler v.Kansas）案，其判决几乎为此后最高法院的同类判决定下了基调。
19世纪中后期，为防止公民酗酒造成社会公害，美国一些州的议会通过了禁酒法。堪萨斯州通过了一项州宪法修正案和一项议会立法，禁止在本州内酿造、销售或运输酒类。此前，该州公民马格勒投资1万美元开设了酒馆，生意十分兴隆。但该修正案和立法通过后，其酒馆的资产价值缩水到2500美元。于是，马格勒起诉了该法律，认为其违反了联邦宪法第十四条宪法修正案的适当程序条款，征用了其财产权。该案上诉到最高法院，大法官们一致判决马格勒的酒馆属于资产的“有害利用”（noxious use）。判决书中写道：“如果根据一项有效立法而禁止某一地产的利用，其目的仅仅是阻止对该社区公民的健康、道德，或安全造成危害，那么，在任何公正的意义上说，都不能将其视为征用，或者是为了公共利益而对财产的征用……警察权的实施，对于那些其自身构成公害的财产的摧毁，或者禁止其以某种特定方式加以利用，从而使其价值大打折扣，与将财产征为公用完全不同……在第一种情况下，只是一种具有公害性质的财产出现了贬值，而在第二种情况下，则是无害的财产被从无辜的所有者那里夺走。”最高法院还进一步对各州的警察权予以肯定：“（州议会）有权行使本州所谓的警察权，特别是有权决定哪些措施对于保护公共道德、公共健康和公共安全是适当的或必要的。”最高法院认为，适当程序条款并不要求政府赔偿因执行警察权而导致的业主财产损失。“本国所有的财产都负有暗含的责任，即业主对其财产的使用不能对社区产生危害。”可以说，这是最高法院第一次厘清了警察权与征用的区别，并宣布了最高法院有权对州议会的经济立法进行司法监督。
前文指出，在殖民地时代和美国建国初期，政府拥有广泛的财产征用权，法院对“公用”的含义往往作宽泛解释，甚至对私人地产的征用不予赔偿。但美国内战以后，随着洛克古典自由主义绝对财产权观念的流行，特别是受宪法第十四条修正案适当程序条款的影响，州政府不得任意征用私人财产，联邦法院也加强了对州法院征用案件审判的审查，私人财产受到了较为严格的保护。这一时期，美国的私人财产权达到了历史最高峰。
三、最高法院对政府征用权的维护与私人财产权的衰落
19世纪后期，主张国家干预的新自由主义兴起，人们普遍认为私人财产是社会和法律的产物，私人利益应该服从社会利益。与此同时，反对大企业垄断行为的反托拉斯运动和黑幕揭发运动兴起。20世纪初，声势更大的进步主义运动登上了历史舞台，国会通过一系列法律对私人的经济活动加以管制，私人财产权的地位开始衰落。罗斯福新政彻底完成了这一转变，特别是1937年司法改革以后，最高法院越来越尊重联邦政府管制私人经济和财产的政策法规，限制私人业主的土地使用权，对公用的含义作宽松解释，甚至允许私人征用。进入20世纪以后，最高法院已经成为征用案件审判原则的制定者，州法院仅仅是最高法院的“应声虫”。到20世纪80年代，私人财产权几乎跌落到历史的谷底。
此时，对实体征用予以赔偿似乎成为普遍法则，争论焦点已经转移到赔偿额度的问题上。在1943年“美国诉米勒”（United States v.Miller）案中，最高法院提出了“公平市场价值”（fair market value）原则。所谓“公平市场价值”，是指“某位买主愿意支付而某位卖主愿意接受的金钱数额”。1949年“金博尔洗衣店诉美国”（Kimball Laundry v.United States）案中，最高法院再次确认了这一原则：“大多数物品都会满足一种普遍的需求，从而使其获得一种价值，能够从一位物主转让给另给一位物主。与被征用地产的那位业主的所谓个人（情感）价值和五花八门的各种价值相比，这一交换价值更具有一定的外在的准确性，可以用来作为政府赔偿义务的一种公正额度，用以补偿业主的财产被征为公用而造成的损失。”简单地说，就是除了地产的基本市场价值，其他价值都不予考虑。这种赔偿方式对某些赢利较高的产业地产是相当不公平的，而且忽视了地产中包含个人感情等精神价值。但公平市场价值是很难衡量的，比如在1963年的一项判决中，地区法院对一项地产征用的赔偿金只有3000美元，而上诉法院判决的赔偿金则高达到1.7万美元，两者相差悬殊。赔偿额度问题，直到20世纪末都是争论焦点。
20世纪初期到“二战”前，美国各级法院对于征用的“公用”解释处于一种拉锯状态。严格解释“公用”含义当然有利于保护私人财产权，这是其积极一面，但不利于管制私人财产和维护公共利益，又是其消极的一面。起初严格解释占据了上风，随后被宽松解释所取代。比如1913年“索尔兹伯里地产开发公司诉马萨诸塞州”（SalisburyLand&Improvement Co.v.Commonwealth）案和1935年“美国诉路易斯维尔土地”（United States v.Certain Lands in City of Louisville）案的判决都是如此。在后一案件中，联邦地区法院法官道森（Dawson）认为，《全国工业复兴法》清除低端住房和贫民窟的条款违反了宪法第五条修正案征用条款中“公用”的含义，如此一来，“本国每位公民的财产……都将受到政府立法部门任何当时多数派的奇思怪想和奇谈怪论的支配”。
然而，这一时期对“公用”进行宽泛解释的案例更多，这一点与19世纪形成了鲜明对照。比如1936年“纽约市住房管理局诉马勒”（N.Y.C.Hous.Auth.v.Muller）案中，纽约州高等法院指出，“拟议中的建筑、设施和服务可以由每个人或任何人所使用……是促进公共利益（public benefit），因此……就构成了公用”，而且“政府的根本目的是保护公众的健康、安全和普遍福祉”。因此，政府有权合乎宪法地行使税收权、警察权和征地权。到1948年，美国已经有22个州的高等法院抛弃了对“公用”的狭义解释，而是尊重州议会对公共目标的判断进行判决。
最高法院在“伯曼诉帕克”（Berman v.Parker）案中对“公用”所作的宽泛解释，具有决定性影响。1945年，国会通过了《哥伦比亚特区再开发法》（District of Columbia Redevelopment Act），成立了哥伦比亚特区土地再开发局（the District of Columbia Redevelopment Land Agency），授权其征用私人土地并转交私人地产开发公司，以便对该区的衰败社区和贫民窟进行改造。在征用过程中，有两个商业地产并不属于衰败（blighted）地产，但因位于衰败社区，所以也在征用范围之内。他们认为，“征购一位企业人士的地产转售给另一位企业人士”，不能构成公用，因此违反了宪法第五条修正案的征用条款。该案上诉到最高法院，此即“伯曼诉帕克”案。最高法院主要从警察权的角度来维护政府的征用权力。大法官威廉·O.道格拉斯（William O.Douglas）撰写了多数派意见。他认为，再开发计划是特区政府在行使警察权，“公共安全、健康、道德、和平和宁静、法律和秩序，这些都是对市政事务实施传统的警察权的明显实例……如果那些治理哥伦比亚特区的官员认为，国家首都应该是美丽而又洁净的，那么第五条修正案就不能阻止这一进程。由于这一目标隶属于国会的权威，通过征用方式实现这一权力是显而易见的。”大法官道格拉斯将“公用”的含义扩大为“公共目的”“公共福祉”“公共利益”等，甚至包括精神层面和美学层面：“公共福祉的概念是非常广泛和具有包容性的……它所代表的价值既有精神层面的，也有物质层面的；既有美学方面的，也有金钱方面的。”这种宽泛解释“公用”含义的判决，极大放宽了政府的征用权力，表现出最高法院对立法和行政部门的尊重（deference）。
“伯曼诉帕克”案的判决大有一锤定音的影响力。从1954年到1984年的30年间，最高法院拒绝接受实体征用案件的上诉，而是由各州法院和联邦低级法院按照“伯曼诉帕克”案的判决原则进行审理。美国学者T.梅里尔（T.Merrill）于1986年进行了一次抽样调查：在1954到1985年间，州法院和联邦上诉法院分别审理了291起和17起实体征用案件；在州法院审判的案件中，有261次（占84.7%）判决政府行动符合宪法的公用条款，而联邦上诉法院审理的17起案件全部判决征用符合公用条款。可见，对立法部门和行政部门的尊重已成为司法部门在审理征用案件时的主要倾向。这种判决损害了小地产业主的利益，其地产被转手出售给私人公司，后者则大发横财。因此，美国学者卡拉·T.梅因（Carla T.Main）写道，“20世纪的实体征用成为五花八门的‘极端行为’的顺手工具：以城市更新和现代主义城市规划的名义，对众多城市大面积地推倒重建和对数百万人口的大规模重新安置，对夏威夷历史遗留土地所有权的再分配……最后，‘以经济发展为目的的征用’都成为美国市政官员、公务员、地产开发商和大商人行贿受贿的目标。所有这些‘极端行为’都剥夺了美国地产业主的所有主权”。
管制性征用案件迅速增多是20世纪美国征用案件的一个显著特征，这是因为各级政府越来越多地利用警察权对私人经济活动和土地利用进行管制。起初，与对实体征用案件的判决相比，最高法院对管制性征用案件的判决表现得更加摇摆不定，有时倾向于保护私人经济活动和私人地产，有时倾向于尊重各州和地方政府的警察权。比如，1922年“宾夕法尼亚煤炭公司诉马洪”（Pennsylvania Coal Co.v.Mahon）案的判决，在一定程度上维护了私人财产权。宾夕法尼亚州曾通过《科勒法》（Kohler Act），禁止煤矿公司开采导致建筑、街道和公共设施下陷的行为。宾夕法尼亚煤炭公司则认为，该州立法禁止某些开采煤炭的行为，却让这些煤炭成为煤柱去支撑地面住宅和街道等，即作为公共福利，那么就是没有经过适当法律程序而征用了其财产，违反了联邦宪法第五条和第十四条修正案，因此要求州政府予以赔偿。最高法院大法官奥利佛·W.赫尔姆斯（Oliver W.Holmes）等多数派认为，地产的征用“即使是为了公用，也不能在没有赔偿的情况下进行征用。当这种看似绝对的保护适用于警察权之时，人性的自然倾向或许会将这种适用性不断扩大，直到最终私人财产完全消失为止”。“至少，一般的规则应该是这样的，虽然对财产可以在某种程度上进行管制，但如果这种管制走得太远（goes too far），那么它将被视为征用。”但是，当时最高法院并未明确界定“太远”的具体尺度，而将其交给各州法院自行解释。
然而，对于1926年“欧几里得镇诉安布勒地产公司”（Village of Euclid v.Ambler Realty Co.）案，最高法院的判决发生了巨大的转变。欧几里得镇是美国俄亥俄州克利夫兰市的一个郊区小镇，于1922年制定了一项综合性分区制法规。原告安布勒地产公司在欧几里得镇拥有27.5万平方米的地产，分别被划分在工业区、公寓楼区和独户或双户住宅区3个功能区内。该公司原本打算将地产全部用于工业开发，但分区规定导致其地产价值从80万美元下降到20万美元，贬值了75%。于是，该公司提起诉讼，认为该镇的分区制法规违反了宪法第十四条修正案的适当程序条款，侵犯了原告的自由和财产权。1926年，联邦最高法院作出终审判决，支持了欧几里得镇的分区制法规。大法官乔治·萨瑟兰（George Sutherland）在判词中写道：分区制“将居民住房从商业和工业区中分离出来，是为了使儿童和其他人的健康和安全免受伤害……抑制和避免秩序混乱……有助于消防灭火……执行街道交通管理以及其他有关普遍福祉的法令……提高该社区的健康和安全”，属于州政府赋予地方政府的警察权。此后，直到1962年，最高法院连续34年不接受有关地方土地利用的案件，因为在20世纪60年代前，低级法院通常按照欧几里得案的判决支持分区制法规。
关于管制性征用的另一著名案件是1978年“宾中央运输公司诉纽约市”（Penn Central Transportation Company v.New York City）案，简称“大中央火车站案”。1965年，纽约市通过了《纽约市地标保护法》，以保护该市的历史建筑。该法规定，对地标建筑的改造，必须得到该市地标保护委员会的审批。1968年宾中央运输公司和UGI地产公司（UGI Properties）向该委员会提交申请，计划在曼哈顿大中央火车站（Grand Central Terminal）之上修建一座55层高的办公大楼。该委员会考虑到，如果拒绝这一申请，每年将损失高达200万美元的租金。于是，该委员会提出了补偿方案，即实行“开发区转让”（TDRs）计划，允许申请方在其他私人的非地标建筑物之上进行开发，只需征得相关业主的同意即可。但该运输公司仍然提起了诉讼，控告委员会在没有补偿的情况下对其建筑物以上的空间进行了征用。最高法院于1978年以6∶3的投票结果，拒绝了该公司的赔偿请求，维护了纽约市的地标保护法。大法官威廉·布伦南（William Brennan）代表多数派认为，纽约市的地标法规属于警察权。另外，根据传统，一块土地只有整体被征用或管制，使其价值全部失去时才给予赔偿。他分析道，“‘征用’的法理不能将一块单一的财产分成不同的部分，并试图确定那一特定部分的财产权被全部剥夺”。因此，《纽约市地标保护法》没有对整个火车站进行整体征用，该运输公司仍然可以使用火车站本身。
最高法院没有就此止步，而是试图对1922年赫尔姆斯大法官在“宾夕法尼亚煤炭公司诉马洪”一案中提出的政府对私人地产的管制不能“走得太远”，确定指导原则。布伦南大法官承认，“不可能制定任何一个确切的公式来决定，何时‘正义与公平’这一要求对公共行为所导致的（私人）经济损失进行赔偿”。因此，所有征用案件都必须“因事制宜”（ad hoc）。但布伦南大法官提出了三个参考标准：其一，政府行为的特点，即政府是否在物质实体方面侵占了业主的财产。他根据“有害利用”原则，指出“如果根据一项有效立法来禁止某一财产的利用，其目的仅仅是阻止对该社区的健康、道德和安全造成危害，那么在任何公正的意义上说，都不能看作征用……警察权力的实施，对其自身构成公害的财产的摧毁，或者禁止其以某种特定方式加以利用，从而使其价值大打折扣，与将财产征为公用完全不同……在第一种情况下，只是一种具有公害性质的财产受到了贬值，而在第二种情况下，则是无害的财产被从无辜所有者那里夺走”。其二，政府干预业主合理投资预期的程度，即是否剥夺了业主投资的“预期利益”（expectation interests）。其三，政府行为对业主的经济影响。传统上，最高法院会考察政府行为是否剥夺了业主财产的所有“可实现的经济利用价值”，如果答案是肯定的，就构成征用。换言之，这就是政府管制不能“走得太远”原则。
直到20世纪80年代后期，最高法院在1987年“基斯通煤矿协会诉德·贝尼迪克图斯”（Keystone Bituminous Coal Association v.DeBenedictus）案中，仍根据州的警察权来处理土地利用管制所引发的征用问题。宾夕法尼亚州于1966年通过了《煤矿下沉和土地保护法》，禁止导致地表下沉和公私建筑物倒塌的煤矿过度开采活动。这一规定使矿主丧失了2700万吨的煤炭开采权。煤矿协会认为，这2700万吨煤炭构成了单独的财产，而该法摧毁了其全部价值，应该予以赔偿。但最高法院认为，这些煤炭只占矿主全部煤炭的2%，没有理由将其分离出来作为独立整体看待，该法没有损害全部煤炭的价值，因而政府不予赔偿。该案与1922年“宾夕法尼亚煤炭公司诉马洪”案的基本情况完全相同，却得出了完全相反的结论：前者认为没有构成征用，但后者则认为州法“走得太远”而构成征用。究其原因，前者的视角主要是警察权，而后者则是从财产权的视角看问题。另外，前者将所有的煤炭视为一个整体，而后者将起支撑作用的煤炭视为独立的整体。更重要的是，这两个案件之所以审判视角和结论不同，主要是因为所处时代不同，后者处于19世纪后期和20世纪初期财产权观念达到顶峰的时代，而前者则处于20世纪中后期财产权观念最低落的时代。
四、最高法院审判原则的转变与对财产权的保护
20世纪八九十年代，美国最高法院财产征用案件的判决逐渐发生了逆转，由过去对立法和行政部门的尊重转变为对政府征用案件的严格审查，加强了对私人财产权的保护。这在一定程度上体现了当时政治思潮的变化。20世纪后期，民主党的国家干预政策产生了诸多弊端，罗斯福新政以来的赤字财政政策失灵。沉重的财政赤字不但没有刺激经济发展，反而导致严重的“滞胀危机”。“从摇篮到坟墓”的国家福利政策不仅使国家财政捉襟见肘，而且未能有效地解决各类社会矛盾，出现了严重的社会危机。面对“政府失灵”，以哈耶克、弗里德曼和诺奇克为代表的新古典自由主义崛起。他们虽然不完全排斥国家干预，但强烈主张自由的市场经济，反对国家的过度干预。而以爱泼斯坦为代表的一批学者专门针对最高法院的征用案判决，提出了保护私人财产权的主张。与此同时，美国兴起了财产权运动，成立了一些财产权组织，雇佣律师专门帮助私人业主进行征用诉讼斗争。这些力量形成了一种共振，从而对最高法院造成了强大的压力。
在前述1987年“基斯通煤矿协会诉德·贝尼迪克图斯”案中，最高法院还很遵从政府对私人地产的管制，然而在同年“格伦代尔第一英国福音路德教会诉洛杉矶县”（First English Evangelical Lutheran Church of Glendale v.County of Los Angeles）案中，最高法院的判决却骤然逆转，再次成为私人财产权的坚决维护者。最高法院宣布，即使一项管理法规对地产的征用是暂时的，政府也要对该法案生效期间产生的财产损失进行赔偿。该教会于1957年购买了一块8.5万平方米的土地用作野营和娱乐场地。1978年，一场洪水摧毁了其地上的所有建筑物。于是，洛杉矶县通过了一项临时性的法令，禁止在该地产所在的洪泛区进行新的建筑活动，以确保人们的生命安全。为此，该教会提起诉讼。最高法院以6∶3的比例裁定该法令构成了征用。多数派法官认为，尽管该法令是为了防止“有害利用”，同样可能违反宪法。最高法院分析道，联邦宪法第五条修正案的征用条款“并不阻止对私人地产的征用，而是对这项权力的行使附加了条件”，“其目的不是限制政府干预私人财产权本身，而是一旦这种干预构成征用之时能够确保进行赔偿”。最高法院还提出了新的判案原则，即临时性管制征用同样需要赔偿：“临时性征用同样剥夺了业主地产的所有使用价值，与永久性征用在类别上没有差别，宪法都明白无误地要求予以赔偿。”
最高法院对这一案件的判决，与过去几十年的判决形成了鲜明的对照。财产权组织将这一判决视为重大胜利，因为它确保财产业主无论受到管制的时间长短都能获得赔偿。然而，城市专栏作家尼尔·皮尔斯（Neil Pierce）写道，该案的判决之日被称为土地利用规划和环境管理人员的“黑色星期二”。学者约瑟夫·莫里斯（Joseph Morris）则将该判决案描述成“悬于所有地方规划机构头上的达摩克利斯之剑”。
同样在1987年，最高法院对“诺兰诉加州海岸委员会”（Nollan v.California Coastal Commission）案作出了相似的判决。加州议会于1986年通过的《海岸地区保护法》（Coastal Act）规定，太平洋海岸地区的新开发项目必须为游客提供到达海边的通道。诺兰家在海边拥有一套小型住宅，并计划进行扩建。而加州海岸委员会认为，诺兰家的大房子会阻挡公众观看海洋的视线，阻碍公众到海边的休憩和游乐活动，因此提出诺兰家要将一部分地产捐献出来，作为公众到海边进行游乐活动的通道。最高法院大法官安东宁·斯卡利亚（Antonin Scalia）代表多数派撰写判词，指出如果一项管理政策“不能在实质上促进该州的合法利益”，就构成了征用。关于管制法规与州合法利益之间“实质性联系”（essential nexus）的内涵，最高法院解释道：“我们曾经要求管理行为必须‘在实质上促进’‘该州的合法利益’，而不是‘该州能够从理论上确定采纳的管理措施也许能够实现该州的目标’。”由于该案中的审批条件即提供通道与保护海景两者之间并不存在实质性联系，因而构成了征用，“如果（加州）希望获得穿越诺兰家地产的地役权，那么它就必须为之付费”。
从1987年开始，最高法院的判案原则由适当法律程序条款转向征用条款，因为许多管理法规虽然能满足适当程序条款，却因违反征用条款而被宣布违宪。这种判决原则的变化被美国学者称为“1987年革命”。特别是最高法院提出的“实质性联系”这一判案原则，极大地限制了各级政府的土地利用管制。在“诺兰诉加州海岸委员会”案的审判过程中，州和地方法律中心（the State and Local Legal Center）向最高法院法官提出：“这样一种判决必将使政府土地利用规范保护公共健康和安全免受各种危害的努力付诸东流。”
最高法院在“诺兰诉加州海岸委员会”案中提出了“实质性联系”的原则，而在1994年“多兰诉泰格德市”（Dolan v.City of Tigard）案中，则进一步提出了“粗略比例关系”（rough proportionality）原则，即政府提出的开发条件不仅应该是定性的，而且应该是定量的。政府必须承担责任，进行细致的调查研究，从而确定政府的管制要求与开发所造成的生态影响之间的数量关系。弗洛伦斯·多兰（Florence Dolan）夫人是俄勒冈州波特兰郊区泰格德市的一位五金店店主。她计划拆掉占地901平方米的老店，将其扩建为一个占地1635平方米的新店并配有停车场。但由于其地产位于洪泛平原之上，如果扩建无疑会增加对生态环境的影响。于是，泰格德市规划委员会对多兰提出了两个批准条件：其一，必须将其地产的一部分捐献出来，以便用于排洪系统；其二，必须再捐献一条近4.6米宽的地带，作为公众的人行步道或自行车道。这两部分土地加在一起，约占多兰地产面积的10%。
最高法院首席大法官威廉·伦奎斯特（William Rehnquist）代表多数派指出，该市提出的条件通过了“实质性联系”的检验：“显然，在防止洪水泛滥……与禁止在拥有百年历史的洪泛平原上……限制开发之间存在联系。”同样，要求捐献人行步道和自行车道与减少开发所导致的交通拥堵之间也存在联系。但最高法院仍然判决该市的开发条件构成了征用，因为该市没有证明在批准条件和开发影响之间存在的“粗略比例”（rough proportionality）。“该市必须做出某种个案性的证明，以显示其所要求的捐献与拟议中的开发所造成的影响之间，无论在性质上，还是在程度上，都存在联系。”伦奎斯特大法官指出，宪法征用条款的主要目的就是“禁止政府强迫某些居民单独承担公共负担，而从公平和公正的角度来看，应该由公共部门作为一个整体来负担”。如果该市需要绿色通道或人行步道和自行车道，就应该由纳税人而非多兰一家来承担。
“多兰诉泰格德市”案所确立的“粗略比例”原则，对各级政府的增长管理和环境保护措施带来了更大的挑战。政府部门不仅要确保增长管理措施必须与开发条件之间存在实质联系，还要投入大量人力和资金进行纷繁复杂的调查和计算，以确定政府提出的开发条件（比如开发商提交的影响费或土地捐献）与开发活动产生的影响之间的“粗略比例”。这极大地增加了政府管制行为的困难，导致增长管理和环境保护政策的效力被削弱。
1992年“卢卡斯诉南卡罗来纳海岸委员会”（Lucas v.South Carolina Coastal Council）案是对美国政府警察权的一次沉重打击。该案试图确立一项原则：对某地产的部分征用也应该予以赔偿。1986年，戴维·卢卡斯（David Lucas）投资97.5万美元，在南卡罗来纳州海滨一处居民区购买两块住房建筑用地。根据当时的分区制法规，这两块宅地用于建造独户住宅。1988年该州通过了《海滩管理法》，旨在保护海滨地区的海岸和沙滩系统，具体由南卡罗来纳海岸委员会负责实施。该委员会根据过去40年的水土流失情况，划设出一条禁止住房开发活动的准线。由于卢卡斯的建筑地块就在该准线之内，因此委员会拒绝向其发放建筑执照。卢卡斯提起上诉，南卡罗来纳民事上诉法院判决该州应赔偿卢卡斯1 232 387美元。然而，南卡罗来纳州高等法院推翻了该判决，理由是卢卡斯的建筑属于“危害性利用”，不应按照联邦宪法第五条修正案的征用条款予以赔偿。
该案件上诉到最高法院，大法官斯卡利亚代表多数派指出，“早期的宪法理论家认为征用条款根本不适用于对财产的管理”，而且“一般认为，征用条款仅仅是指对财产的‘直接占用’”。但最高法院首次摈弃了传统的“基于危害”（harm-based）的分析方法，否定了南卡罗来高等法院的观点，认为住房开发不能被视为公害：“习惯法原则似乎不能阻止在地产上建造任何住房或生产性设施；这些习惯法原则很少禁止对土地的‘本质性利用’。”“如果全部剥夺了土地的经济利用价值，从地产业主的角度来看，就等于实体上的占用，从而构成了征用。”最终，南卡罗来纳州向卢卡斯赔偿了160万美元。美国学者詹姆斯·R.莱因哈特（James R.Rinehart）和杰弗里·J.庞培（Jeffrey J.Pompe）评价道，该案对卢卡斯两块地产的处理结果是“最有意义的一个方面”。他们解释道：“该判决提醒人们注意，当政府对地产业主施加限制，而由业主自己承担限制成本时，政府表现得是那样轻松、愉快，但当这种限制是由州政府预算承担成本时，它又是多么地不情愿。”
此外，大法官斯卡利亚试图进一步挑战传统的征用观点，即只有剥夺了地产的全部经济价值才构成征用。1922年“宾夕法尼亚煤炭公司诉马洪”案所确立的这一原则曾得到普遍认可。但大法官斯卡利亚认为，即使部分剥夺了某人的地产也可能构成征用。他指出，“比如，一项管理措施要求某开发商将某一乡村地产90%的面积留作自然状态，这就不太明确是否构成征用。我们应该判断究竟是该地产的保留部分被剥夺了所有经济利用价值，还是将该地产作为一个整体，地产业主只是丧失了部分价值”。
受斯卡利亚大法官的影响，一些法院接受了“部分征用”（partial taking）的赔偿原则。比如，在1994年“佛罗里达采石工业公司诉美国”（Florida Rock Industries，Inc.v.United States）案中，联邦巡回法院认为，“卢卡斯诉南卡罗来纳海岸委员会”案的判决本身已经表明“部分征用”赔偿的可能性。1997年加州法院在“卡瓦诺诉圣莫尼卡租金控制委员会”（Kavanau v.Santa Monica Rental Control Bd.）案的审理中，同样引用了“卢卡斯诉南卡罗来纳海岸委员会”案的判词，认为一项管理法规即使只是部分损害了某些业主的经济收益，仍然构成征用。而在2001年 “帕拉佐洛诉罗德岛”（Palazzolo v.Rhode Island）案中，再次肯定了“卢卡斯诉南卡罗来纳海岸委员会”案判词中部分管理性征用也需要赔偿的见解。
最高法院对各州及地方政府增长管理法规的严格审查和赔偿原则，导致政府不堪重负。到1992年，美国各级法院中有200多起征用案件有待审理，其中大多数与自然环境和资源保护有关。环保组织认为，如果这些征用案件成功，就会摧毁多年来取得的环保成果。美国政府官员也认为，这种趋势将压垮本来就很紧张的美国政府财政预算。
结 语
通过对美国历史上私人财产征用案件判决的考察，我们可以发现其具有一定的规律性。从殖民地时期到19世纪末，美国法院对政府征用行为的监督逐渐由宽松转向严格，对私人财产的保护由松弛转向严密，使私人财产权达到美国历史的最高水平。这构成了美国法院对财产征用案件判决和私人财产权发展的一个完整周期。从20世纪初期到20世纪70年代，法院对财产征用案件的监督逐渐由严格转向宽松，甚至对政府征用和管制私人财产表现出极为尊重的态度，导致私人财产权的地位跌至历史低谷。然而，20世纪八九十年代，美国法院特别是最高法院，对政府征用和管制私人财产表现出明显的限制倾向，加强了对私人财产权的保护，私人财产权的地位有所回升。由此，整个20世纪构成了美国法院对财产征用案件判决和私人财产权地位变化的又一个完整周期。但后一个周期不是前一个周期的重复，而是存在着一定的差别。与19世纪后期相比，20世纪后期美国私人财产权再也不能达到同等高度。因此，当美国的财产权组织对最高法院在征用案件中的判决转向弹冠相庆时，2005年最高法院对“科洛诉新伦敦市”（Kelo v.City of New London）案的判决带来了沉重打击。该案判决再次回到20世纪中期对“公用”概念的宽泛解释，表现出对立法和行政部门的尊重。总而言之，美国法院对征用案件的判决以及美国人关于财产权观念的变化走向，深受不同时代背景下的意识形态、政治形势和经济发展等多种因素的影响。
原载于《社会科学战线》2025年第9期，注释从略。
