尹中立:不断完善“市场+保障”的住房供应体系

选择字号:   本文共阅读 1413 次 更新时间:2024-04-03 10:50

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尹中立  

 

近日召开的国务院常务会议指出,房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。去年以来,各地因城施策优化房地产调控,落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措,守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。

国常会开宗明义强调房地产在经济运行中的地位和作用:房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。当前我国经济面临增速下行的压力,主要矛盾是需求不足,导致需求不足的重要因素之一是房地产市场的运行处于调整之中。2021年至2023年,我国房地产的主要指标均出现30%以上的降幅,其中:新房销售面积从18亿平方米下降至11亿平方米,下降了39%;当年土地出让收入近8.7万亿元下降到5.8万亿元,下降了34%。土地收入是地方政府收入的主要来源之一,土地出让收入的减少让一些地方政府债务风险增加。因此,房地产市场的平稳运行至关重要。

那么,当前房地产市场运行的堵点何在?既有需求侧的原因,也有供给端的因素。从供给端看,部分房地产开发企业出现了严重的债务风险,其中既有大型龙头企业,也有中小型房地产开发商。这些企业出现债务风险,不仅影响到土地市场,而且还会影响期房的销售。从2023年的房地产数据看,新房销售面积和金额同比分别为-8.5%和-6.5%。

从需求侧看,居民收入增速放缓虽然一定程度上影响了房地产市场的需求,但我国住房需求仍然韧性十足。据相关机构统计的数据,去年,全国二手房市场成交套数约596万套,面积约5.7亿平方米,成交金额约7.1万亿元,成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。2023年新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元,同比分别增长6.3%、5.8%。从新房与二手房此消彼长的数据可以看出,住房的需求仍然旺盛,只要积极采取措施化解部分房地产企业的债务风险,对新房销售前景依然可期。

如何化解房地产开发企业的债务风险?国常会明确提出,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策。2022年以来,有关部门已经出台了一系列化解房地产企业债务风险的政策,例如,2022年7月份提出“保交楼”工程,2022年11月份出台了支持房地产企业的16条措施(市场称之为“三支箭”),2023年推出“白名单”措施等。当前这些措施还未达到预期的目标,因此政策仍需加码。以“白名单”措施为例,当前各地已报送“白名单”项目6000多个。但笔者认为,仅推出房地产项目“白名单”是不够的,应该尽快推出房地产企业的“白名单”。对于那些已经出险的大型房地产开发企业,政府应该采取措施阻止债务的继续恶化,并严肃追究有关人员的责任,涉嫌犯罪的移交司法机关处置。

国常会强调,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给。这已经指出了政策着力的方向,笔者认为放开包括核心城市在内的住房的限购、限价措施应该是大势所趋。过去,为了遏制房价过快上涨,各地方政府采取了很多限制措施,限价政策便是其中之一。然而,限价政策容易导致住房质量下降,而且对房地产的上、下游产业形成冲击,影响经济的高质量增长。

国常会还超预期地提出“要改革商品房相关基础性制度”。意味着相关基础性制度可能需要做更大幅度的变革。这里的制度包括住房制度、土地出让制度、与房地产有关的税收制度等。从重要性而言,土地制度和税收制度最重要,但牵一发而动全身。从难易程度来说,住房制度最易获得共识,可能成为改革的突破口,新的住房制度就是“市场+保障”的住房供应体系。

尹中立,中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员

原文载于《21世纪经济报道》

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