龙卫球:保障住房借名买房合同私法效果研究——评 “崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案”

选择字号:   本文共阅读 296 次 更新时间:2022-02-14 14:58:57

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   【摘  要】住房保障政策是国家贯彻社会福利面向的一个基本政策,中国大陆近年在北京等超大城市力推住房保障政策,在此背景下滋生套取住房保障利益的现象实属难免,借名买房合同便极易于异化为用以套取此类政策利益的交易工具。从一般理论上来说,借名买房合同由于名实不符,实践中难免利益纷争,常就合同性质、合同效力和房屋产权归属等引发争议,有必要从理论上加以解析。具体到住房保障政策背景下的借名买房合同来说,更不同于一般的借名买房合同,由于涉及住房保障特殊的规范安排,其在法律适用上更加具有复杂性。现行住房保障政策有关主体资格限定的规定,直接系于禁止不适格主体交易的目的,当属于效力性规范;但相关规范有两个特殊之处,一是相关限制规定是具体化的,所以违法性审查应该从具体化入手;二是相关规定留有余地,即经济适用房并非绝对不可交易的客体,有关规定允许经济适用房获得5年之后准予上市,这就使得前述有关主体限定的效力性规范留有解释缺口,为借名交易预留了相当的空间。该类合同在住房保障政策背景下的还会导致复杂的房屋产权归属问题,应当理顺分析架构,特别是在借名违法而无效情况下,还应注意存在民法上和行政法上效果的两重性。

  

   【关键词】住房保障政策 借名买房合同合同性质和效力 房屋产权归属 效果的两重性

  

   一、引言:住房政策背景下借名买房合同有关争议问题

  

   中国大陆地区近年在住房保障政策等背景下,兴起一种“借名买房合同”现象。现实中,由于该类住房在购房主体上具有一定的限制,在住房保障性政策的优惠性刺激下,不具备购买保障性住房资格的人往往寻求通过与具有此种资格的人签订借名买房合同,旨在实际取得并享有保障性住房利益,所以就衍生了“借名买房”的现象。

  

   借名人与出名人约定,一方可借对方之名购房,这种借名有的为无偿,但多数情形约定一方为此向对方提供一定金钱作为报答;根据该类合同,购房后的房屋产权登记在出借人名下,但由借名人实际出资并占有使用该房屋。这种情况下借名可能有两种类型:一种是直接借名,即借名人直接使用出名人的名义与第三人订立合同;第二种是间接借名,由出名人出面直接与第三人订立房屋买卖合同,然后根据其与借名人之间的约定而使得购房合同的实际效果由借名人承担的行为。间接借名情况比较普遍,也更为复杂,我们主要研究这种情况。

  

   这类借名买房合同目的非常复杂,不少属于旨在套取保障房或限购房的,但也有旨在实现其他的方便(例如自己也有资格但不愿意显名),或者为了预先布局在有关住房按政策可以上市时径行获取受让利益。现实中,很多这类合同执行顺利,其存在难以为人察觉,但最近随着房屋价格的大幅上涨,借名人和出借人之间基于利益的驱使而频发冲突,具体会经常引发关于借名买房合同的性质、效力和产权归属等问题争议。本文拟对大陆地区住房政策背景下借名买房合同有关法律效果问题进行分析探讨,并借助天津市河北区人民法院“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案”(【2014】北民再字第3号),穿插必要的个案盘点。

  

   申请人崔立为一审原告,系经济适用房背景下的借名买房合同中的借名人,被申请人白家连及其成年女儿隋婷为一审被告,系经济适用房背景下的借名买房合同中的出借人(出名人)。2006年11月27日经人介绍,崔立与持有“定向购买经济适用房证明”但没有购房意愿的白家连签订协议书。该协议约定:由崔立一次性支付白家连5000元补偿款,借用白家连名义购买经济适用房;以隋婷名义办理贷款,房屋首付款及贷款、契税款均由崔立承担。房屋归崔立所有,待具备办理过户条件时,白家连配合崔立进行房屋过户。2006年12月6日,崔立与白家连又签订一份补充协议,约定崔立借用白家连名义办理购房贷款,由崔立负责偿还,若崔立不按时还款导致白家连承担法律责任,则该经济适用房归白家连所有。2006年12月7日,白家连及其女儿隋婷作为买受人与天津市河北区天兴建设开发公司就天津市河北区敬贤里4-4-201号房屋签订《天津市经济适用住房买卖合同》。讼争房全部首付款及截止至2013年5月贷款由原告支付,期间存在逾期还贷现象。后被告隋婷将其名下的天津银行储蓄存折(偿还讼争房贷款专用)挂失,自2013年6月起由被告偿还讼争房贷款至今。最终,双方对房屋产权归属问题发生争议。崔立诉至法院,请求确认诉争房屋归其所有,二被告配合原告办理房屋贷款清偿手续及房屋所有权更名手续,逾期还贷产生的利息和滞纳金要求二被告承担。原审被告辩称,讼争房是经济适用房,原告没有购房资格,借用了被告白家连的拆迁证购买的讼争房,以被告隋婷名义进行房屋贷款,首付款及截止至2013年5月的贷款都是原告支付的,2013年5月隋婷发现原告有多条逾期还贷记录,对隋婷的个人征信产生了不良影响,就将存折挂失了,从2013年6月起贷款由隋婷按月支付。原告没有依照2006年12月6日被告白家连和原告签署过的补充协议按时支付贷款,所以讼争房应该归二被告所有。不同意协助原告办理清贷和过户手续。逾期还贷不是二被告造成的,不同意原告所有诉讼请求。

  

   天津市河北区人民法院一审认为,经济适用住房属于政府保障性住房,需要一定的购置资格,原、被告明确知晓原告并无购置资格,仍签订《协议书》,将被告白家连的购置资格非法让与原告,利用被告隋婷名义办理贷款手续,违反了经济适用住房相关政策,扰乱了正常的市场交易秩序。现讼争房仍存在他项权,原告的主张势必影响他项权人的利益,故对原告的全部主张,不予支持。驳回原告崔立全部诉讼请求。本案宣判以后生效,当事人未在期内上诉。但崔立事后不服,向河北区人民法院申请再审。再审法院经审理认为,申请人崔立与被申请人白家连所签订的由崔立出资,以白家连名义购买讼争房及办理购房贷款,待允许过户时将讼争房过户至崔立名下的协议系双方真实意思表示,协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,其具体情节也不能认定为违反社会公共利益,因此应认定协议有效,双方均应受协议约束,并应依协议约定履行自己的义务。被申请人隋婷虽然未在上述两份协议上签字,但隋婷已实际签订了经济适用房买卖合同及借款合同,说明其以自己的行为认可两份协议的效力,故亦应受协议约束。最终判决诉争房屋归崔立所有。

  

   二、大陆地区住房保障法律政策背景和司法状况

  

   中国大陆政府或相关部委随着房屋价格的不断上涨,为保障低收入家庭的住房问题,近年相应出台了经济适用住房、限价房等一些保障性住房政策的法规意见或规章文件。但是这一领域的法律文件层次普遍较低,也缺少统一。

  

   目前严格意义的住房保障政策规范文件,重要的包括国务院于2007年8月7日发布的国发〔2007〕24号,即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,以及建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门为配合国发〔2007〕24号文并于2007年12月1日经修改后联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)等;此外,也有一些地方法规或规章。

  

   广义上的住房保障法律政策,还包括有关宏观调控城市房屋交易和房价方面的政策或限购令。国务院2010年发布的《关于坚决遏制部分城市房屋过快上涨的通知》。2010年9月29日,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定,为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,巩固房地产调控成果,促进房地产市场健康发展,再次出台调控新措施时,针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定。此后,北京市、广州、深圳、杭州等地方以此为依据公布了相应的法规或规章。

  

   住房保障法律政策文件的一个重点,就是对购房主体进行限定性规定。例如,《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第“三(九)”项规定,经济适用住房存在供应对象的限定性,即为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接,而经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。《经济适用住房管理办法》在第三条也规定,经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,其供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

  

   但是保障性住房并非绝对不可交易,只是受到必要条件限制。《经济适用住房管理办法》第三十条规定,经济适用住房在五年内禁止上市交易;如果因特殊情况确需转让经济适用房的,也只能由政府按照原价格在考虑折旧和物价水平的基础上进行回购。

  

   现实中,受到经济利益刺激,越来越多没有资格的实际出资人,希望借用经济适用房、限购房或者其他类型住房政策之下的适格主体名义,使得自己可以通过借名方式而实际取得相关住房利益,甚至在其可以上市时最终通过请求移转、更名而取得法律上的产权。为此,“借名买房合同”频繁出现。但是有利益即会有冲突,天津市河北区人民法院“崔立诉白家连、隋婷所有权确认纠纷案”即是一例。由于缺乏明确的立法指导,实务中对于相关问题的处理疑惑较多,也经常引发学理和实务上的争议,相关研究不断丰富。从司法实务上来说,最高人民法院并未出台统一清晰的司法解释,相关判决出现了极不统一的状态,自不待言。

  

   目前,地方法院出台了一些审判指导意见或会议纪要,涉及到了借名买房合同的争议问题,但从系统方面来说,特别是针对住房保障政策背景下的借名合同问题,却存在严重的供给不足。2010年,北京市高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》,明确规定“当事人约定一方以他方名义购买房屋,并将房屋登记在他方名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意第三人利益的除外”。但是该意见指向存在很多疑虑,似乎并不涉及违反住房保障政策的借名买房这一特殊类型。此外,浙江省高级人民法院民一庭在其2011年出台《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,第8条规定“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外”;此外北京市高级人民法院2011年12月民一庭也发布了一个类似规定的会议纪要。这些法院意见,指向的是与调控房市有关的限购、禁购政策的效力问题,既不适用于一般意义的借名购房纠纷,也不针对严格意义的住房保障政策背景下的借名购房纠纷。

  

   三、住房保障政策背景下借名买房合同性质和效力的分析

  

关于借名合同包括借名买房合同在内,法律目前在有关合同类型规定中通常并无明确涉及,因此导致学理和实践中认定上的分歧,包括信托合同说或消极信托说、近于劳务合同说或委任合同说、隐名代理合同说等。(点击此处阅读下一页)

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本文责编:陈冬冬
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