时寒冰:救房价将给中国经济带来灾难

——驳聂梅生会长救市说
选择字号:   本文共阅读 2116 次 更新时间:2008-10-19 22:47:24

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时寒冰  

  

  鼓吹救楼市,确切地说,鼓吹拯救房价、维持房价暴利的人,开始祭出了拯救中国经济的大旗,通过制造谎言、捏造数据、歪曲经济学原理等方式,欺骗决策层。

  有人提出,中国房价必须也只能上涨,这是对经济运行常识和基本经济学原理的无知,也是以绑架中国经济的方式对决策层发出要挟。经济运行是有一定周期的,上行周期与下行周期互相交替,没有永远只涨不跌的房价,也没有永远只跌不涨的房价。这个规律没有任何一个国家能够打破。没有哪个国家的房价只能涨不能跌,否则,这个国家所有的人都去做房地产,都去炒房了,而外国投资者也都会蜂拥而入,把资金投到房地产领域,因为房价只涨不跌的结果就是只赚不赔啊!这只会导致一个结果:亡国。因为,它穷得只剩下了房子了!或者说,它除了房子一无所有了!

  由于鼓吹救楼市者(即救房价)者甚多,我精力有限,今天在此选择一位典型人物——中国全国工商业联合会住宅产业商会会长的聂梅生女士的演讲,进行解析。

  据某报报道:作为中国全国工商业联合会住宅产业商会会长的聂梅生,代表商会建言国务院“放松银根少征税”、“取消第二套房贷的限制”,因而成为各大知名媒体和网站曝光率最高的专家之一。她在芜湖房博会期间举行的“人居地产高峰论坛”上,发表了题为《房地产调控政策的反思与预期》的演讲。

  我现在就其演讲进行解析:

  

  1.聂梅生:“90、70的房子,有人说都快把开发商逼疯了,怎么回事呢?必须是90平米,否则规划部门不批,但是90平米又卖不动,就出现了一个楼盘在成都,规划是90平米,最后规划220平米,卖的特别好,按套卖,一百万一套,多值,非常漂亮。”

  

  解析:我国房地产市场一直存在着结构失衡的问题,即大户型住房供应过剩,而民众需要的中小套住房供应严重不足,这是中央出台70、90政策的原因。面积越大的住房,针对的购买人群收入越高。聂梅生认为,“220平米,卖的特别好”而90平米卖不动。注意,聂梅生举的是成都的例子。让我们看看这个谎言吧。

  (1)按照聂梅生的说法,成都市一套220平米的房子,100万一套,意味着每平方米为4545元。而查数据得到:“2008年第三季度成都市新开住宅楼盘的整体均价为6291.2元/平方米。其中主城区价格为6773.3元/平方米,郊区新盘的销售均价为5701.3元/平方米。”

  聂梅生所指的房“非常漂亮”,应该高于6291.2元/平方米的整体均价,但在她看来4545元/平方米就能买到,比郊区的新盘均价还便宜1100多元。等这轮房价深幅调整到位后,强烈呼吁聂梅生会长牵头组织团购,使购房者从此不再受开发商的欺骗,当功德无量!

  (2)“必须是90平米,否则规划部门不批”,但“规划是90平米,最后规划220平米”。有关部门的规划是90平米,却被篡改为220平方米,到底是成都哪个开发商干的,建议聂梅生会长向有关部门举报这种严重违规行为。

  (3)查数据得知:2007年,成都市居民人均可支配收入为12789元(其中,城市居民人均可支配收入14849元,农村居民人均纯收入5642元)。

  消费方面,2007年,成都市城市居民人均消费性支出为11702.77元,其中:由于食品价格一路攀升,“成都城市居民人均食品支出为4571.65元”、“城市居民人均衣着支出为1112.53元”、“人均用于教育文化娱乐服务类的支出为1443.13元”;“人均用于家庭设备用品及服务类的支出为750.69元”……

  除此之外,用于购房的收入是多少呢?成都市2007年,城市居民人均居住支出为1009.27元,2008年由于成交量低迷,支出会少于2007年,但仍以2007年的标准计算吧。

  100万的住房相当于991个成都市民的购房支出。而截至2007年,成都市年末总人口为1112.3万人。220平方米的房子可以买11224套房,而成都市仅6月份的房屋成交量就达到12212套,7月份的交易量就达到13566套,8月份的房屋交易量就是12387套……

  聂会长,离谱得有点不像话了啊,建议下次举例时把数据弄顺溜一些。我知道您急切希望中央政府去掉70、90的限制,问题是,做这种事情应该计划周密一些,不能蛮干啊。

  

  2、聂梅生:“从买地的情况,刚才顾会长已经说的,和我的预期一样,如果七月份不买,八月份更不买,到明年投资很快下去,因为房地产投资就是从买地开始的,买地后新开发面积,这些下去,面积肯定下去。”

  

  解析:聂梅生会长的意思是,如果开发商不买地了,新开发面积就会下降,言外之意,将来就会出现供不应求的局面。可笑。如果真的如此,如果真的将来供不应求,聂梅生会长还有那么多开发商,还急什么?等着房价涨不就是了,何必那么辛苦的东奔西走的呼吁。

  事实上,开发商囤积的土地太多了!即使今后几年开发商不再买地,仅囤地的土地也够他们开发的了!他们现在连囤积的土地还开发不了,一旦两年不开发土地就要被政府收回,他们哪里还敢继续拿地?

  我在《中国房事黑皮书(2008)》之二《谎言弥漫的中国楼市》一文中写道:被开发商囤积的土地(包括未被统计在内的)和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起,足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。

  仅被开发商囤积的土地,有三份报告清晰地反映了这一点:(1),2007年8月,建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖;(2),国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露,房地产企业土地购置面积越来越大,全国最大的“地主”是碧桂园,截至2007年7月末,总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米;(3),北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布,报告估测:到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是:地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素,供地方式和规模的改变,导致的房地产市场严重的供求失衡,才是推动房价飙升的关键。

  这些囤积的土地量是什么概念呢?仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”,“十一五”期间,北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套,4500万平方米土地即使是建筑面积,也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半!4500万平方米土地如果是平面面积,假设容积率为2.5,其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和!(详见《上海证券报》2007年9月18日)。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积!

  另据2007年2月25日的《南方都市报》报道:全深圳市目前约有20平方公里闲置土地,其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重,一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月,按照深圳市国土部门公布的数据,自2004年以来,深圳共批准房地产用地435宗,当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计,深圳房地产用地至少约有7平方公里左右,囤积在开发商手中超过两年未开发。

  这还没有包括未被统计在内的数据(这一定又是一个触目惊心的数据),同时,也没有包括各地土地储备中心储备的土地,而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能,其储备的土地是动态增加的。

  

  3.聂梅生:“要对政策反思,如果我们针对房价进行调控,我们要解决房价到底是什么,房价是个价格,它体现了什么价值,这要清楚,体现了消费价值,体现了投资价值,体现了金融价值,还是三者有之,毫无疑问消费价值最不需要疑问,可以用房价收入比、租售比来说明房价的合理性,这是传统经济学最基本的一条,这是从消费角度来说,你得承认它有使用功能,是消费品。因此房地产在国外也成为拉动内需刺激消费的一块。我们从事房改,就是作为消费品启动的房改,拉动了内需。现在我们又在说,拉动消费,刺激内需。”

  

  解析:这是典型的主次颠倒。房地产(此处主要指住宅,下同)最重要的是居住价值,居住价值是房地产价值的最核心的价值,其他价值都是建立在这一基础之上的,不能隔着居住功能、隔着住房民生,而妄谈什么投资价值、金融价值。从房地产的功能来看,有三种:居住功能、投资功能和生产功能(用于生产),通常人们谈的是居住功能和投资功能,因为人们谈的房地产多指住宅。住房首先是让民众居住的,而不是恶化民生,满足投机需求的。我不知道聂梅生会长为何忽略最至关重要的居住功能,却只列出消费价值和投资价值。

  

  高房价不仅对消费不利,而且,在无情吞噬消费。

  首先,房价连年上涨,让既得利益集团牟取了巨大利润,吞噬了民众的购买力。举个例子,一套本应卖20万的房子,哄抬到80万,购房者多付出60万,这60万被开发商和地方政府赚走了。民众还拿什么去消费?而开发商和腐败官员的消费一直都是饱和的,绝不会因为多赚60万就去增加多少消费!我在《中国房事黑皮书(2008)》之四《高房价是中国经济发展的巨大障碍》一文中指出:“在许多城市,购买一套房,相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费?至于那些按揭贷款者,在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内,背负着沉重的还贷压力,平常不得不节衣缩食,高房价透支了他们未来几十年的消费能力!我们知道,高收入者的消费,一直是得到最大限度释放的,可挖掘的潜力有限(奢侈品消费对内需的拉动作用不明显)。而中等收入者才是消费的主力军,当他们被高房价绑架,就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候,牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——消费。”

  其次,高房价会带动起通货膨胀,这同样抑制民众的购买力,抑制消费。我在《中国房事黑皮书(2008)》之四《高房价是中国经济发展的巨大障碍》一文中指出:房价快速上涨对我国通货膨胀的推动可从三个方面来看:

  第一,比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化,使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础,但由于商品价格偏离价值的程度不同,比价复归所引发的结果也不相同。最近十年来,房价持续上涨,全国不少地方的房价都翻了至少三倍以上,而在这中间,粮食价格基本上保持平稳,有几年的粮价甚至呈现下跌趋势,农民的种粮积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大,在内在回归力量作用下,房价与生产资料之间首先要实现比价复归,随即,在房价大涨数年后,农业生产资料价格持续大幅上涨。房价与粮价之间的比价复归,最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。

  第二,成本因素。房价上涨的根源在于地价上涨,我们知道,近年来,地价的涨幅远远超过了房价,地价上涨在直接带动房价上涨的同时,在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高(这看起来有些荒诞,但却是内在的联系)。同时,比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间,住房建设与五十多个行业密切相关,比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间,在房价快速上涨的情况下,同样会拉动这些商品价格的报复性上涨,进而,又带动起农业生产资料价格的上涨,导致农民种粮成本直线上升。另外,高房价带动地价上涨,高地价加剧地方政府拍卖土地的冲动,导致大量耕地被违法占用,耕地面积的减少必然推动粮价的上涨。

  这就是中国粮价上涨的真相,高房价是一个极其重要的推手。如果说中国式通胀与粮价的上涨息息相关,那么,国务院参事任玉岭称“房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子”的判断乃是理性的。

  

  还要谈谈聂梅生会长说的“投资价值”。

  上次在央视做节目时,我知道,聂梅生会长对房地产的投资和投机概念是混淆的,当然,也可能是故意混淆的。购买房地产,一般有三种目的:居住、投资和投机。房地产的投资,就住宅而言,是指买房用于出租,赚取租金收益,投资价值由租金决定。而投机,则是低买高卖,赚取差价,(点击此处阅读下一页)

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