荆强:高房价:中国不能承受之重

选择字号:   本文共阅读 673 次 更新时间:2010-05-03 09:50:59

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荆强  

  

  在经济形势最为困难的2009年,中国房市价格迭创新高,高房价成为百姓之痛、民怨焦点,也成为今年“两会”热议的话题。然而,“两会”上总理政府工作报告中“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的话音未落,部分城市房价、地价又现弹升之势。国家统计局的数据显示,2010年3月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,再创新高。继今年1月初国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,4月14日,国务院再次研究部署遏制部分城市房价过快上涨的工作,出台了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管的一系列政策措施,百姓拍手称快,舆论为之叫好。

  中央政府重拳出击治理高房价,实在是因为高房价已成中国经济发展、社会稳定不能承受之重。

  

  一、房地产业“绑架”了谁?

  

  中国的房价究竟怎么了?对此,有媒体提出房地产“绑架论”。

  一曰“绑架了百姓”。房价高企要么使工薪阶层“望房兴叹”;要么就贷款买房,然后用一生辛苦工作为银行打工,成为“房奴”;要么则为一套住房耗尽三代人的积蓄。对于绝大多数普通城市居民来说,拥有一套自己的住房,几乎成了工作、生活的“轴心”。

  二曰“绑架了政府”。有学者指出,对于地方政府官员来说,有了GDP增长才有政绩,而房地产业大发展对GDP贡献最大;一些城市政府财政收入的1/3甚至更多都来自土地出让,房地产业的兴衰直接关系地方财政和城市发展,政府与房地产商是“利益共同体”。

  三曰“绑架了银行”。有媒体刊文分析,盖房子的钱来自银行,买房子的钱也来自银行,中国金融机构投放在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经是数以十万亿计。在这种情况下,金融机构不敢轻易紧缩房贷政策。只有房价持续走高,房产作为抵押物才不会缩水,银行的贷款才安全。

  四曰“绑架了经济”。有论者指出,在中国,房地产业与整个国民经济的关联度很高,与房地产直接相关的产业达到60多个,这决定了房地产业的起落对经济的影响相当大。在应对国际金融危机冲击过程中,房地产业对扩大内需贡献很大,去年商品房销售量增长超过40%。没有房地产业的发展,内需对经济的拉动就会大打折扣。

  有论者指出,在保增长的大背景下,房地产业事实上已经“绑架”了整个中国社会。既要回应百姓对高房价的关切、改善民生,又要促进房地产业稳定发展、防止其崩盘,这成为摆在政府面前一个巨大的“两难”问题。

  

  二、高房价带来了什么?

  

  房价过高、上涨过快,已经不单单是经济问题,带来的是一系列突出和潜在的社会问题。

  高房价加剧了社会分化趋势,住房消费成为贫富分化最集中、最突出的领域。2009年福布斯中国富豪榜上,一半左右上榜富豪的主业为房地产。2009年胡润百富榜前10名中,从事房地产业的富豪占据了8席,其中有4位是首次跻身前10名;身价在290亿以上的地产富豪有6人,最高的达到了320亿。最近发布的《2010胡润财富报告》显示,去年内地千万富翁增加了5万人,急速上升的房价使大批“炒房者”成功晋级,是这个数字大幅上升的主要原因之一。胡润在接受媒体采访时称,国外富豪很多集中在娱乐业,而中国最多的是建筑业、房地产业。据媒体报道,2009年10月14日,香港富豪聚集地一个复式楼盘创造“全球最贵”分层豪宅纪录:一名中国内地富豪以4.39亿港元买下一套公寓,成交价每平方英尺7.128万港元,约合每平米70万元人民币。另据报道,2009年12月6日,位于上海市中心地段的54套高档公寓,在上海国际商品拍卖有限公司被一位神秘买家以3.53亿元的价位买下,其中最贵的一套豪宅配设有室内游泳池,可俯视外滩全景,市价估值上亿。一边是富豪们一掷千金购买豪宅,而另一边却是一些地方大片的棚户区,贫富两极分化的景象令人触目惊心。有学者指出,随着房价不断涨升,居住地域和居住水平出现明显分化,“富人区”和“穷人区”现象在我国一些大城市表现得越来越明显,富人住市中心,穷人向郊区迁移,房产成为一个人身份、地位、财富的重要象征,畸高的房价正在使富人和穷人之间形成一道巨大的裂痕。

  房价高企严重制约居民消费。有媒体指出,高房价和高按揭严重透支了购房者的未来收入,也恶化了现实和潜在购房人群的未来收支预期,不利于当前和今后消费的扩大。有学者说,高房价“挤占”了居民的即时和潜在消费能力,会导致几代人的消费能力全面下降。有网民称:“20年辛辛苦苦赚来的钱,以及20年后将要赚的钱,都变成这栋房子了,哪里还有钱消费?”中国人民银行在50个城市进行的2009年第三季度城镇储户问卷调查结果显示,65.2%的居民认为当前房价“高,难以接受”,43.1%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”。中国银联的一项调查显示,有相当部分持卡人对购房有较强的刚性需求,房价的快速回升在一定程度上影响了持卡人在非生活必需品领域的消费支出。中国社科院发布的《2010年经济蓝皮书》称,目前房价收入比超出合理承受范围,85%的家庭无力买房。“一套房消灭一户中产”、“房贷使半数白领在通胀中破产”等等,成为网络热议的话题。

  房地产业畸形发展蕴含着巨大风险。有学者分析指出,我国房地产业发展方式是不健康、不可持续的,正在积聚风险。一是居民住房消费观念错位。住房制度改革以后,我国居民的住房消费观念发生了重大改变,逐步流行起追求大户型,追求一步到位,追求高档配套设施和豪华装修,重购买、轻租赁,把买房作为解决居住问题惟一手段等超前消费观念,与我国经济发展水平和居民收入水平极不相称。二是住房消费模式超前。住房制度改革和住房信贷政策的放开,的确让许多居民圆了自己拥有住房的梦想,但圆梦方式基本上是靠银行按揭贷款。许多城市居民手里有几万、十几万元钱就敢买房,许多年轻人刚参加工作就买房,而且是买大户型房,买房的钱主要是从银行贷款。住房自有率畸高,租赁率很低。事实上普通工薪阶层面对的是完全市场化的住房租赁市场,既买不起商品房,又租不到公共廉租房。正是这种超前的住房消费模式,推动房地产业快速发展、房地产市场持续火爆、房价一路走高。但这种消费模式在根本上是靠银行贷款支撑的,因而蕴藏着巨大的金融风险,有人称之为“中国式次贷”。三是房地产投资、投机过热。随着房价一路上涨,越来越多的人把住房作为投资品,大量以投资或投机获利为目的的资金涌入楼市,炒高房价,堆积泡沫。据媒体报道,一些大城市的楼盘,自住性购房只占一半多,30—50%为投资或投机性购房;在北京、上海的一些小区,大量已售房屋实际上没有人住,空置在那里待价而沽,正是这些炒房资金在不断推高房价。房地产业的超高利润率,导致许多资本偏离主业,纷纷投入这一领域试图分一杯羹。银行介入太深、贷款比例太重,导致流向其他产业的金融资源不足,对其他产业的发展造成了很大的挤出效应。

  

  三、谁是高房价的最大受益者?

  

  3月18日,国务院国资委宣布78家中央企业将退出房地产市场。这条消息被国内外众多媒体在显要位置加以报道,并迅速引发舆论热议。这进一步强化了一段时间以来“一边倒”的舆论倾向:似乎高房价是国企进入房地产市场惹的祸,是房地产领域“国进民退”造成的。问题是,这符合事实吗?

  近些年来,针对房地产市场存在的问题,中央政府出台了一批又一批宏观调控政策,意在稳定房价,促进房地产业健康发展,但却很难发挥效用或效果很不理想。这是为什么?一些城市政府追求土地财政是一个原因,然而还有一个原因却很少被人提及,那就是房地产领域是民营经济唱“主角”。

  中国房地产业的“造富效应”已经表明,房地产开发商才是高房价的最大受益者。早就有论者指出,与其他行业的民营企业不同,房地产开发商作为一股新兴的经济力量,从一开始就有很强的集团意识。他们自觉地达成价格同盟,采取集体行动,联手抬高房价,获取高额垄断利润,使房地产业成为一个暴利行业。有楼市评论家认为,2004年以来,楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放,楼市开始成长、繁荣,而各地的大房地产企业也开始在利益最大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。价格同盟的“定价策略”是:几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位,取得了大大高于生产成本的超额垄断利润。有学者说,在房地产博弈中,地产商无疑是一个发育程度最高的利益主体,也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。事实上,一些实力雄厚的地产商通过广告投放等经济手段对各类媒体进行渗透和控制,有的地产商成为“媒体明星”、“意见领袖”,或亲自登台,或雇用一些学者专家,巧舌如簧,混淆视听,甚至利用媒体公开与国家宏观调控政策唱反调,竭力营造对自己有利的社会舆论。特别要看到的是,出于追求利润最大化的本性,一些私营地产商是绝对不会像国有企业那样执行政府的宏观调控政策的,相反,他们为了暴利,必然会不择手段地抵制政府稳定房价的努力。

  住房是居民生活必需品,政府有责任保障居民基本生活需求,在这个意义上,住房有公共品性质;改善性住房又是居民的自主选择行为,在这个意义上它又是消费品;在市场经济条件下,房地产还是投资品,有资产保值增值的功能。住房的这种多重属性,决定了它不能完全市场化,政府在住房供应上不能缺位,国有房地产企业也应积极发挥平抑房价的作用。现在的房地产业,国有企业不是多了,而是太少、太弱了!

  

  四、治理高房价,政府责无旁贷

  

  住房问题关系国计民生,涉及千家万户,关系百姓切身利益,是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题之一。对许许多多普通百姓来说,购置一套像样的住房,改善自己的居住条件,是他们辛苦劳作大半生的最大目标,是家庭的头号大事。普通百姓的大事,理应成为人民政府的大事!满足人民群众基本的住房需求是各级人民政府一项义不容辞的职责,群众住房问题既是经济问题,更是体现政府执政理念的重大政治问题。

  必须看到,房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展,发展下去会严重影响社会和谐稳定。各级政府必须充分认识房价过高、上涨过快的危害性,采取坚决有力的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。

  治理高房价的关键,是大幅度增加保障性住房的建设和供应。必须明确,建设和供应经济适用住房、公共廉租房及安居工程住房等保障性住房,是政府不可推卸的责任。城市土地出让的收益,应主要用于建设保障性住房。保障性住房的地段、周边设施、建筑质量应优于商品房,至少不能差于商品房,但必须严格限制建筑面积。保障性住房和中小套型普通商品住房的供应要逐步达到住房供应总量的70%以上。只有这样,政府才可能对房地产市场调控自如,才是应对房价畸高的治本之策,普通百姓才能看到逐步改善住房的希望。在这个过程中,国有房地产企业大有用武之地,理应在保障性住房建设中担当主力,同时积极参与房地产市场竞争,贯彻国家宏观调控政策,发挥平抑房价、抑制暴利的作用。

  解决高房价这个事关国计民生、事关社会和谐稳定的“两难”问题,必须统一全党思想,做到令行禁止。必须发挥社会主义制度的优越性,发挥党的政治优势,动员和依靠全党的统一意志、统一行动。国务院要求,稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。要建立考核问责制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。各地区、各部门一定要切实履行职责,加强分工协作和指导督查,加快制定、调整和完善相关政策措施,确保中央决策部署落实到位、见到实效、取信于民。

  

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文章来源:红旗文稿2010年08期

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