王利明:物权法中与登记制度相关的几个问题

选择字号:   本文共阅读 3525 次 更新时间:2007-04-10 02:25:48

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王利明 (进入专栏)  

  

  各位来宾、同志们,大家早上好。非常感谢建设部房地产司的邀请,这是我第二次来和大家一起讨论有关物权法中的登记问题,大家知道正在起草的物权法草案第二章在“物权的设立、变更、转让和消灭”中规定了物权的登记制度。在起草的时候,曾经有人提出登记制度不一定要在物权法里面规定,可以考虑由建设部制订行政规章或者最多通过行政法规的形式来规定,为什么物权法要专门规定登记制度?这是因为登记制度在物权法中非常重要,物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系,而不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的,没有登记,大多数物权不能有效的设立也不能有效的变动。什么是物权?其实我们可以简单的这样理解,这就是说对于绝大多数需要通过法律行为来设定的物权而言,物权就是指一个设立物权的合同加上登记就构成物权,如果仅仅只是有设立物权的合同像土地使用权出让合同还没有完成登记那么就不能认为已经产生物权,当事人之间只是形成一个合同债权。从这一点上讲,物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。即使物权法规定的特别好,如果没有登记制度与其配套的话,物权法也是无法有效实施的。下面我将介绍一下物权法中与登记制度相关的几个问题:

  

  一、登记的功能

  

  我们要理解什么是登记,首先必须要理解登记的功能,不动产登记,就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。理解登记的含义,要把握这几点:第一,“登记”这两个字的含义顾名思义就是“登录、记载”的意思,也就是说要把不动产物权设立和变动的事实登记记载在登记簿上。所以如果当事人提出了申请,还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上,还不能叫完成了登记。比如说有一家公司申请办理抵押登记,登记机关的领导已经批准要马上登记,但是因为工作人员的原因,没有及时办理登记,在这种情况下,发生了清偿还债的问题,抵押权人能不能优先受偿呢?显然是不行的,因为登记还没有完成,抵押权还没有有效的设立。第二,登记的事务是不动产物权设立和变动的事实。物权法草案使用的是不动产登记的概念,这就是说它针对的对象主要是不动产,这是不是说动产都不需要登记呢?也不是这样。比如船舶、机动车还有动产抵押等,也可以登记,但是对于动产的登记采取的是登记对抗模式,在这种模式下,登记是任意性的规范,不要求当事人必须办理登记,但是对于不动产必须要办理登记,当然也不是说所有的不动产都要办理登记,比如物权法草案就规定国家所有的自然资源的所有权就不可以不登记。第三,仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够的,登记作为一种公示方法,要将登记记载的事实对外公开,并且可以由不特定人来查询,假如仅仅只是登录记载的话,谁也查不到,那么就根本没有起到公示的作用,所以公示是登记的一个重要内容。

  登记的功能主要体现在以下几个方面:

  第一,界定和保护产权(物权)的功能。登记将物权设立和变动的事实记载在登记簿,一旦记载在登记簿之后,即向社会公布了某项权利归属于某人或者某项权利是否已经移转给了新的权利人。一旦完成了,就界定了产权,进而就充当了定分止争、明晰产权,防止发生纠纷的功能和作用。在登记制度没有发明之前,如何进行产权的界定和公示,主要是通过占有,英文中占有(possession),来源于sedere和 por(或者pod、apud)两个词的组合,意思是“坐在土地上”或者密切接近于土地的意思。古代的法国和英国法律中的占有saisine 和seisin最初也是指坐在土地上,这就是说在古代社会,对于土地的公示是通过某人坐在土地上显示该土地是他的,那时以占有为公示的方法,所以登记制度的发明确实是一个非常伟大的发明。登记制度产生后,取代占有成为不动产的公示方法,发挥了非常好的公示权利的作用,其对于界定产权、防止纠纷非常重要。

  从实践来看,登记制度确实发挥了界定和保护产权的重要作用,举两个例子:甲乙丙三人共有一栋房产,并且都在登记机关登记了,甲对乙提出来愿意放弃对该房产的共有权,但双方并没有办理登记,后来乙丙在卖房子的时候没有征得甲的同意,理由是甲已经表示愿意放弃该房产的共有权,但是甲事后后悔,表示不愿意放弃,实际上撤销了他的赠与,而且也没有办理变更登记,所以在这种情况下,不能说甲不再是共有人,进而在乙丙卖房的时候不分给他一部分钱款。在这个案例中,登记起了重要的界定产权的作用,即使甲物权撤销赠与,在没有办理变更登记之前,法律上也仍然应当推定甲有法定上的权利。

  第二,维护交易安全的功能。物权不同于债权,具有绝对性、支配性和对世性的特点。物权对第三人的利益产生重大的影响,关系到第三人利益和交易的安全,故物权的设定一定要公开才能维护交易的安全,比如说抵押权是一种物权,抵押权不同于一般的债权,在债权不能实现时,抵押权人可以优先于第三人就抵押财产受偿,享有优先的权利,此外,抵押权人还可以对抗其他除抵押权人以外的债权人,享有对世权,在某一财产上是否设立了抵押,一定要公开予以公示,否则交易不安全。比如说现在的产权交易,其在运行的过程中遇到了一个很大的障碍是经常会出现将企业买下来之后,有人说企业的某项财产已经设定了抵押,权利人要行使抵押权,这便使该项财产成为了“不干净的财产”,使买受人的权利受损,交易很不安全。因此,现在买受人在与出卖人进行交易时,一般要求出卖人提供财产没有设定抵押权的担保。如果我们有完善的登记制度,这种做法就没有必要了。抵押是一种优先权,如果设定抵押却没有登记,就会损害其他债权人的利益,交易也不安全。故登记在市场经济社会对于维护交易的安全是非常重要的。

  第三,提高物的利用效率的功能。因为登记越完备就越能促使权利人充分的、有效率的利用物权财产,现代物权的总的发展趋势是促进对资源的有效率的利用,在一个物上设立越来越多的物权,权利的分割越来越细。因为只有将权利设定的越来越细化和复杂,才能使得对物的使用更有效率。比如说在一块土地上,土地的所有权可以分割出使用权,可以设定地役权、地上权、空间权等等。土地使用权还可以按照期限进行分割。在此种情况下,只有通过登记制度予以公示才能避免不发生权利之间的矛盾冲突。现在欧洲一些国家有按照期限进行权利转让的规定,如将将房屋七月份的所有权或八月份的所有权进行出卖。比如挪威,可以设定有期限的所有权,如你可以买10-12月的所有权,以更有效的利用所有权。但必须通过登记制度予以公示出来,如果没有登记制度予以公示的话,不可能进行这种有效率的利用,必然会发生一些冲突和矛盾。

  第四,公信原则。

  公信原则具体表现为两方面的内容:

  1、权利的推定规则

  权利推定规则可以从动产和不动产两个方面来理解。不动产登记的权利推定规则,也是草案第4条规定的,记载于不动产登记簿的人,是该不动产的权利人。这就是说,在登记簿上记载的权利人,法律上就推定他是不动产的法律上的权利人。但是有相反证据除外。也就是说,凡是任何人你要对那个登记提出异议的话,必须要由提出异议的人去举证,证明登记记载的人不是登记的权利人。举一个例子:甲购买了一栋房产,但是再办理过户登记时,甲把该房产登记在其女朋友乙名下。后来,甲因为经济原因基于转让该房产,他将这房产转让给丙之后,乙提出异议。乙称甲已经将该房产赠与给她,但除登记之外没有关于赠与的凭据。本案在法院的诉讼中,最后法院判决该房产归甲所有。但判决作出以后,甲一直没有办理变更登记手续,甲就将该房产交付给了丙。乙对此在此提出异议,认为虽然判决房产归甲所有,但该房产并没有变更登记,甲怎么能够向丙交付房屋?这个案件实际上也涉及到登记的法律效力问题。甲把该房产错误的登记在其女朋友乙门下,如果不存在买卖、赠与等合法的关系,仅仅是因为错误登记造成了纠纷,应该允许甲要求法院重新确认房产的权属,但是,在登记没有更改之前,我们只能推定登记记载的权利人是法律上的权利人。毕竟法院的判决不能作为产权的凭证,这是因为,它和登记的权利推定规则是矛盾的。所以,登记起到了一种界定产权的作用。原来登记记载的权利人是法律上的权利人,所以根据权利推定规则,当事人还得必须去办理登记。

  2、信赖利益的保护

  所谓信赖利益就是指第三人信赖法定的公示手段所表现出的相应的物权权属,无论实际上物权状态是否真实,第三人的合理信赖都受到法律的保护。也就是说,如果完成了法律规定的公示方法以后,第三人产生一种信赖,这种信赖应当受到法律保护。这表现为两个方面:一是对某种物权存在或不存在的信赖。如果当事人通过合同设定某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。例如,甲公司有一栋房产,后来交给公司办公室主任乙来管理。公司办公室主任乙采取了各种方式把该房产登记在自己的名下,后来,办公室主任乙将该房产卖给丙。丙在向乙购买房屋时,查阅登记簿发现登记簿的内容中该项产权就是属于乙的,那么丙就对乙享有法律上的所有权享有信赖。如果丙基于这种信赖同乙发生了买卖关系,其信赖利益应该受到法律的保护。这种利益就是一种信赖利益。二是如果某种物权虽然已经发生了变动,但没有通过公示予以表彰,人们也没有理由相信此种物权已经发生变动。这就是说,由于没有进行公示,因此不能对抗第三人。例如,甲将其房屋出让给乙,双方订立了买卖合同,在履行期到来以后已经实际交付了房屋,但并没有在登记机关办理登记手续。从法律效果上来看,只要作为公示内容的物权现状没有变动,法律便视物权变动未曾发生。这种信赖态样,学说称之为消极信赖。三是信赖了公示方法而进行了交易,这是信赖利益的核心内容。凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人,在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时,都应当推定其具有善意。

  对登记的信赖。如果依据登记方法公示以后,登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。他人对于公示出来的权利状况产生了一种信赖,对这种信赖力的保护就是公信,对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。在一般情况下,登记权利人与实际权利人是一致的,但在某些情况下由于登记发生错误,也可能会出现不一致的现象,但对第三人来说,他只能相信登记而不能相信其他的证明。所以,登记对任何第三人来讲都是正确的,这就是所谓权利的推定性规则。如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致,第三人相信登记所记载的内容,与登记记载的权利人发生交易,即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致,也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。

  如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致,有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正,也可以向登记机关请求更正。请求更正的法院一经作出变更登记的裁定,登记机关必须依此裁定予以变更。在变更登记以前,当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易,仍然应当受到保护。例如,甲将乙的房屋登记在自己的名义下,虽将该房屋转让给丙,丙因信赖甲所提出的产权证书等文件,而与甲订立了房屋买卖合同,则尽管甲不是真正的权利人,但法律上仍承认该项交易所导致的所有权移转之效果,以保护当事人的利益并维护交易安全。

  我国物权法草案第111条规定善意取得制度,也是要保护买受人的信赖利益。公信原则主要是通过善意取得制度来实现的,善意取得制度是采取了统一的适用于动产和不动产的制度,国外的很多国家善意取得仅仅只适用于动产,通常叫做动产的善意取得。我国善意取得制度的特点:1、统一适用动产和不动产的善意取得制度;2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样,对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车,但是这辆车可能不是出卖人的,如果买车的价格远远低于市场价格,不受善意取得的保护。所以很多人联名上诉控告《物权法》批评善意取得,是搞私有化,造成国有资产的流失。3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。举个简单的例子:有单位花了几百万在海南买了一套房子,后来让公司的办公室主任去看房子,可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下,(点击此处阅读下一页)

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