申卫星:《民法典》居住权制度的体系展开

选择字号:   本文共阅读 287 次 更新时间:2021-07-13 10:44:13

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申卫星  
再者,居住权合同未必总是独立的合同文本,而是可能包含在离婚协议、分家析产协议等其他文本当中,此时既无必要也不适宜直接公示整个合同文本。相反,填写表格不仅可以避免上述问题,还能对当事人作必要提示,有利于权利义务关系的明晰。至于是否附上居住权合同,应允许双方当事人自主决定,法律既无必要强行要求,也无必要严格禁止。

   假如相关约定未记载于不动产登记簿,尽管其在最初当事人之间依然有效,但不具有物权效力。此时,后续的权利受让人与原权利人之间的相关权利义务关系,只能适用任意性规范。由于居住权制度对此未作规定,只能如前所述,通过填补漏洞的方式解决。

   五、居住权的移转问题

   最广义的居住权移转,既包括事实上权利行使的移转,如出租、借用所涉房屋,又包括权利本身的移转,如居住权的转让、继承等,一般意义上的居住权移转仅指后者。为了行文简洁,本文将居住权的利用权能与处分权能均纳入居住权移转这一话题讨论。依第369条规定,对于前者是原则禁止但允许当事人另行约定,而对于后者则是“不得转让、继承”且无例外。居住权能否转让、继承为立法中的焦点和解释适用的难点问题,值得仔细推敲,以拓展居住权的适用空间。

   (一)居住权所涉住宅的出租

   第369条第2句规定,居住权所涉住宅原则上“不得出租”,但当事人可以另行作出相反的约定,事前概括性允许居住权人出租所涉住宅。这既是对当事人意思自治的充分尊重,又符合居住权人可能存在的现实需求。此处的“当事人另有约定”可以是当事人的明确约定,也可以从相关条款推断而来;从形式上看,既可以体现为居住权合同的直接约定,又可以体现为居住权合同订立后乃至居住权设立后的补充协议。在不违反约定的前提下,居住权人既可以出租整套住宅,又可以出租住宅的一部分。后者比如在“以房养老”的情形,老年人作为居住权人完全可以出租部分住宅以获得更多收益;假如住宅较大而老年人生活拮据,这种需求就更为迫切。不过,此类约定经登记才能具有物权效力,否则只能在居住权合同当事人之间发生债的效力。倘若住宅在居住权存续期间发生所有权变动,那么未经登记的允许出租之约定并不当然约束新的所有权人。即便居住权合同或者补充协议未明确约定允许出租,也不意味着居住权人必然无法出租住宅的全部或者部分。由于出租居住权所涉住宅类似于租赁合同中的转租,所以参考第716条和第718条关于后者之规定,经住宅的所有权人同意或者追认,居住权人出租住宅的合同依然有效。不同于居住权合同或者补充协议中的约定属于事前的概括性允许,此处住宅所有权人的同意或者追认系针对具体租赁行为的个别授权。此外,出租的期限不得长于居住权的存续期间或者剩余期间,超过部分原则上无效。

   (二)居住权的转让和继承

   第369条第1句规定:“居住权不得转让、继承。”对此,民法典编纂过程中曾发生重大变化。《民法典各分编(草案征求意见稿)》第158条规定:“居住权不得转让、继承,居住权涉及的住宅不得出租,但当事人另有约定的除外。”据此,与居住权所涉住宅的出租一致,虽然原则上禁止居住权的转让和继承,但允许当事人另行作出相反的约定。然而,《民法典各分编(草案一审稿)》第160条却将“转让、继承”后的逗号改为句号,那么“当事人另有约定的除外”之但书便仅限于所涉住宅的出租问题,而居住权的“转让、继承”则无此例外规定。尽管随后对该条作有调整,但居住权依然“不得转让、继承”且无例外。这也最终进入《民法典》成为第369条的内容。所以不同于所涉住宅的出租问题,居住权合同或者补充协议不得做事先的概括性授权,允许居住权的“转让、继承”,即便作此约定也不具有法律效力。然而,不允许通过居住权合同或者补充协议作事先的概括性授权是一回事,能否基于具体的法律事实而实际移转居住权则是另一回事。前者指向本条第1句的规范性质及适用前提,也就是其能否被当事人的相反约定排除适用的问题。对此,立法过程已作出否定性回答,故该句在性质上属于强制规范,并进而否定相反约定的效力。但与此不同的是,后者指向该句规定的实质内容,也就是其所包含的构成要件和法效果。二者分别处于不同的层次,彼此之间并不存在必然的联系。就实质内容而言,该句仅规定“不得转让、继承”,至于违反此禁止规定而“转让、继承”的法效果如何,却未见明文,所以其属于不完全法条,需通过解释和续造予以补充,但作为讨论的前提,所涉居住权必须仍处于存续期间。

   居住权的“转让”是指基于(广义的)买卖、赠与等合同而移转居住权。尽管本条第1句含有“不得”这种禁止性表述,但并不必然因此属于第153条第1款第1句中导致法律行为无效的“强制性规定”。由于该款第2句明确规定,“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”,所以转让居住权的合同之效力如何,仍应取决于本条第1句本身,尤其是其规范目的。居住权转让通常不涉及国家利益和社会公共利益,即便是禁止“小产权房”的流转等局部问题,也不必然因此难以管控,所以违反“不得转让”的法效果并非转让居住权的合同无效。其实,“不得转让”只是对居住权人的处分权之限制,其所涉利益冲突原则上仅存在于住宅的所有权人、居住权人和居住权的受让人之间。由于转让居住权的合同是居住权人和受让人意思表示一致的结果,再加上现行法明确采取处分权瑕疵不影响合同效力的立场,所以即便有违“不得转让”之规定,转让居住权的合同仍属有效。不过,由于居住权人的处分权受有限制,受让人并不能基于有效的合同而取得居住权。究其实质,限制处分权之目的在于保护住宅所有权人的利益,最好的实现方式便是诉诸其自己的意愿。因此,只要取得所有权人的同意或者追认,即可通过受让而取得居住权。

   居住权的“继承”既包括基于遗嘱、遗赠的意定继承,又包括无遗嘱、遗赠时的法定继承。二者共同的前提,在于居住权之存续系于固定期间,而非以居住权人的终生为限。否则,居住权于居住权人死亡时消灭,谈不上能否继承的问题。与居住权的转让类似,意定继承也属于基于法律行为的居住权移转。同理,本条第1句中的“不得……继承”也只是对居住权人处分权的限制,并不影响遗嘱、遗赠的效力;不过,继承人和受遗赠人要最终取得居住权,除了发生(原)居住权人死亡的事实外,还需取得住宅所有权人的同意或者追认。尽管法定继承不基于法律行为,但在当事人之间的利益关系上并无实质区别,所以本条第1句中“不得……继承”也同样意味着,只有经住宅所有权人的同意或者追认后,法定继承人才能最终取得居住权。但必须注意,即便住宅所有权人不予同意或者追认,继承人或者受遗赠人仍可能获得必要的保护。第732条规定“承租人在房屋租赁期限内死亡”时,曾与承租人同住之人“可以按照原租赁合同租赁该房屋”。这虽是“租赁权的法定让与”,但同住之人无疑可能具备继承人或者受遗赠人的资格。相较于债权性租赁权而言,作为用益物权的居住权应当具有更强的效力。假如继承人、受遗赠人属于居住权人的同住之人,那么对他们的保护至少不应当弱于租赁合同的情形。

   总之,第369条第1句“不得转让、继承”尽管排除了居住权合同或者补充协议事先作概括性授权的可能性,但并未从根本上否定居住权的可移转性。这一规定不影响转让居住权的合同以及遗嘱、遗赠的效力,但受让人、遗嘱继承人和受遗赠人要最终取得居住权,必须取得住宅的所有权人同意或者追认。另外,即便所有权人不予同意或者追认,遗嘱继承人和受遗赠人也可能受到一定程度的特殊保护。

   六、居住权的消灭

   (一)居住权的消灭事由

   作为用益物权,居住权不可能如所有权一般永久存续。第370条第1句规定:“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。”据此,居住权的消灭事由有二:一是居住权期限届满;二是居住权人死亡。具体而言,居住权期限届满中的“期限”,主要指独立于居住权人寿命的固定期间,而居住权人死亡消灭居住权则意味着,居住权被系于居住权人终生。尽管后者充满了各种不确定因素,但从广义上讲,其依然属于居住权的存续期间。二者均源于当事人在居住权合同或者补充协议中的约定,而且均需明确记载于不动产登记簿。作为居住权的消灭事由,二者分别适用于不同的情形。假如当事人约定了固定的存续期间,如为他人(非老年人)有偿设立居住权的情形,那么该居住权于“居住权期间届满”时消灭;假如当事人未约定固定存续期间,而是将居住权的存续系于权利人终生,如为老年人设立居住权的情形,尤其是立法理由提及的“以房养老”,那么居住权于“居住权人死亡”时消灭。但不论如何,两种情形下居住权的消灭均源于当事人的约定,是意思自治的应有之义。

   在当事人约定固定存续期间的情形,假如居住权人于此期间内(意外)死亡,居住权不因此当然消灭。因为,一方面,当事人之所以约定固定存续期间,而非将居住权的存续系于权利人终生,其主要目的便在于追求稳定,防止双方的权利义务关系受制于不确定因素。就此而论,排除居住权人死亡对居住权存续的影响往往更符合双方当事人的初衷。另一方面,如前所述,第369条第1句“不得转让、继承”尽管排除了居住权合同或者补充协议事先作概括性授权的可能性,但并未从根本上否定居住权的可移转性。而只有承认系于固定存续期间的居住权不因权利人死亡而当然消灭,才能为居住权的继承提供可靠的前提。尽管如此,居住权消灭与否最终只能取决于居住权合同以及补充协议的约定。假如双方当事人已明确约定,居住权人于存续期间内死亡时居住权消灭,或者可以从相关条款作此推断,则应遵从当事人约定。

   居住权的消灭事由不限于第370条第1句规定的两种情形,此外还包括居住权人主动放弃居住权、居住权人与所有权人混为一人、居住权所涉住宅被全部征收、居住权所涉住宅全部灭失等。但如前所述,在特定情形下有必要承认(嗣后的)所有权人居住权,权利人混同作为居住权的消灭事由,便可能存在例外情形。

   (二)居住权注销登记

   居住权因上述事由消灭后,依第370条第2句规定,“应当及时办理注销登记”。尽管该句未设明文,但可以确定,注销登记主要是(原)居住权人及其继承人的义务,但也不完全排除需要住宅所有权人协助配合的可能性。从权利人的角度看,所有权人请求办理注销登记的依据有三:一是基于居住权合同;二是基于其所有权人的地位;三是基于不当得利。

   前后近20年,居住权终于入典,意义重大。不过,经研讨合同居住权的规则不难发现,受制于最初的立法目的,《民法典》物权编关于居住权的不少规定趋于保守:客体限于“住宅”而非房屋,功能限于“满足生活居住的需要”而不包括其他目的,居住权“不得转让、继承”,等等。不仅如此,寥寥6个条文也难以涵盖居住权制度的全部规则,尤其是伴随债之关系。本文在尊重既有规定的基础上,尝试通过规范解释和续造适当扩张居住权的适用空间,使其发挥更大的制度效应。民法典实施后陆续开展的居住权实践,将成为该制度发展的源头活水,也是理论上作出进一步的思考、细化与完善的原动力。

  

   申卫星,清华大学法学院教授,法学博士。

   来源:《吉林大学社会科学学报》2021年第3期。

  

  

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