申卫星:《民法典》居住权制度的体系展开

选择字号:   本文共阅读 287 次 更新时间:2021-07-13 10:44:13

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申卫星  
不过,当事人据此主张居住权合同不成立时,还应受诚实信用原则的限制。

   此外,根据《民法典》第371条之规定,以遗嘱方式设立的居住权可以参照适用基于合同设立的居住权,自然也可以有基于遗嘱本身性质不参照适用的地方。如在形式要件上,遗嘱可以书面,也可以口头,只要有两个以上无利害关系人的见证(《民法典》第1138条),口头遗嘱设立的居住权也是有效的。

   2.居住权合同的内容。第367条第2款规定了居住权合同在“一般”情况所“包括”的条款,具体涉及“当事人的姓名或者名称和住所”“住宅的位置”“居住的条件和要求”“居住权期限”和“解决争议的方法”五项内容。不过,这既不全是居住权合同的必备条款,又不是对居住权条款的完全列举,有必要予以细分和补充说明。

   第一,居住权合同的必备条款。合同的必备条款也称为“必要之点”,缺少必备条款会导致合同不成立。于此情形,法官也不得对必要之点作补充解释,否则存在有违当事人意思自治的危险。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释(二)》)第1条第1款第1句规定:“能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。”具体就居住权合同而言,在该款所列举的五项内容中,原则上只有第1项“当事人的姓名或者名称”和第2项“住宅的位置”属于必备条款,其中“住宅的位置”为确定居住权合同的标的物所必需的内容。不过,由于居住权合同通常针对住宅的全部或者部分,即便不存在关于数量的专门约定,往往也可以通过“住宅的位置”推断出所涉住宅的数量,所以数量未必属于居住权合同的必备条款。但必须注意,《合同法司法解释(二)》第1条第1款第2句又规定,“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。据此,倘若当事人对居住权合同的必备条款另有专门约定,尤其是对合同内容作有更高要求,应当从之。

   第二,居住权合同的其他条款。除了前述“当事人的姓名或者名称”和“住宅的位置”外,该款所列举的其他内容均不属于居住权合同的必备条款,但其重要性也不容忽略。

   首先,第1项中当事人的“住所”不仅对双方在合同履行过程中的意思表示等信息往来不可或缺,而且为因居住权合同而发生诉讼时,确定法院的地域管辖提供指引。假如当事人不只在合同首部简单列明“住所”,而且在正文中进一步将合同履行、诉讼管辖等事项系于此“住所”时,其意义就更为重要。

   其次,第3项“居住的条件和要求”主要涉及所有权人和居住权人之间的内部关系,包括但不限于住宅的基本状况、日常维护、修缮改良以及由此产生费用的负担等事宜,物业费用也属于此。此外,假如居住权并非设立于整套住宅,而是其中的一个或者几个房间的,还可能涉及居住权人与所有权人或者其他居住权人之间就共用部分的分配等事宜。

   再次,第4项“居住权的期间”可以系于居住权人终身,也可以是某个固定期间。前者如立法理由中的“以房养老”,后者在法人、其他组织等非自然人主体成为居住权人时尤为必要。

   最后,第5项“解决争议的方法”可能涉及协商解决争议、诉讼管辖等问题。

   居住权合同不必限于该款所列举的内容如第条第句规定居住权无偿设立但是当事人另有约定的除外。”据此,居住权完全可以有偿设立,那么居住权合同还须包括设立居住权的价款。在“以房养老”的情形,设立居住权的价款实为住宅的完整所有权的价格和实际购买价格之间的差价。但此时,由于居住权的存续系于权利人“终身”这个不确定期间,居住权合同有必要就购买住宅(所有权)的价格和支付方式详加约定4,在有保险公司等金融机构参与的情形尤其如此。又如,第369条第2句规定:“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”。据此,居住权合同还可能包括居住权人的出租权限问题。总之,基于私人自治原则,只要不超出法秩序允许的范围,居住权合同内容完全取决于双方当事人的约定。

   (二)居住权设立登记

   第368条后两句是关于居住权设立的规定。第2句规定了申请登记的义务,以推动居住权登记程序的顺利进行;第3句明确了居住权登记的效力,即居住权设立采取登记生效主义。从文义上看,二者均有不明之处,有必要予以澄清。

   1.申请登记的义务。第2句虽然规定了“应当”申请登记的义务,但并未具体指明负有登记义务的主体。其实,不论有偿还是无偿的居住权合同,申请登记的义务均构成合同的主给付义务。以所有权人为他人设立居住权的情形为例,所有权人基于居住权合同,有义务将住宅交付给居住权人占有、使用等并办理居住权设立登记,所以于此情形,申请登记的义务属于所有权人的主给付义务。不过,《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由双方共同申请”,其中的“等”字自然包括设立居住权的情形。据此,申请登记原则上并非一方当事人所能完成,所有权人要完成其主给付义务,还需居住权人的协助。换言之,居住权人也负有协助义务。在性质上,其属于债权人的受领义务,实为不真正义务。违反此类义务的结果,是由居住权人承担由此产生的不利益,如无权向所有权人主张迟延履行的违约责任等。假如所有权人不履行申请登记的主给付义务,那么依第580条第1款前段关于非金钱债务之规定,居住权人有权请求其继续履行义务。倘若发生诉讼,并经法院依法审理后获得支持性判决,居住权人便能以此判决办理设立登记。

   2.居住权登记的效力。第3句规定“居住权自登记时设立。”这首先表明,设立居住权的时点是登记完成时,更确切地说,是将居住权的设立信息录入不动产登记簿之时。这对明晰居住权的归属和存续具有重要意义,而且,在同一住宅上存在数个彼此竞争的物权时,如居住权和抵押权并存的情形,可以据此确定相应的优先顺序。更重要的是,从该句作反面推论可知,未经登记便不能设立居住权。这种登记生效主义的立场有利于增强不动产登记簿的公信力,明显优于登记对抗主义。为对二者作严格区别,应当尽量避免如“形成对第三人的对抗效力”“经过登记,具有对抗第三人之效力”之类的表述,以明确居住权登记所具有的设权效力。不同于登记对抗主义,在登记生效主义的立场下,居住权在完成设立登记前并不存在,无所谓对抗第三人之说。只有完成登记后,居住权人在其权利遭受他人不当侵害时,才可以依据第235和236条关于物权请求权之规定,视具体情形请求其返还原物、停止侵害、排除妨碍、消除危险等。不过,即便尚未完成设立登记,居住权人的利益也非毫无保障。至少相对住宅所有权人及其继承人等权利继受者而言,居住权人依然有权基于居住权合同而保有住宅。在居住权人受领住宅后,其作为占有人也有权依据第462条第1款关于占有保护请求权之规定,请求第三人返还原物、停止侵害、排除妨碍以及消除危险等(尽管在效力上弱于物权请求权)。

   四、居住权的伴随债之关系

   伴随债之关系,也是居住权制度构建的重要组成部分。其一方面属于债之关系,既可以由当事人在居住权合同中约定,也可以由法律做补充规定;另一方面,与普通的债之关系不同,其可能紧密附着于物权之上,不仅约束最初的双方当事人,还能约束后续的权利受让人。居住权制度对此未作任何规定,只能诉诸规范续造。同时对于所涉登记问题,也应当予以明确。

   (一)居住权伴随债之关系的规范续造

   如前所述,物权立法期间关于居住权的规定曾一度增至12条,而现行居住权制度只有6条规定,最明显的规范缺失便是居住权的伴随债之关系。由于住宅所有权人和居住权人的权利指向同一个住宅或者其部分,那么即有必要借助伴随债之关系划定其各自的权利义务边界。居住权存续期间必然涉及房屋的利用、日常维护、改良修缮等诸多事宜,由此还可能产生一系列费用,均需在二者之间合理分配。2005年《物权法(草案)》第182条规定:“居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护和物业管理费用,可以……不承担重大修缮费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”第184条第1款规定:“住房所有权人应当保障居住权人对住房及其附属设施占有、使用的权利。”在本次民法典编纂过程中,立法者对此始终未予明确,构成法律漏洞。

   全国人大法工委编写的民法典释义书指出:“居住权人是否需要承担居住房屋产生的日常维护费用由当事人约定。”这一认识并无不妥,问题在于,假如当事人未作此类约定,相应的权利义务关系应如何界定?其实,从上述《物权法(草案)》的规定可以发现,涉及伴随债之关系的规定主要为任意性规定,其功能在于补足当事人约定不备之处。不仅如此,此类规定还具有行为指引的重要功能。假如设有明文规定,其一方面可以提示双方当事人,居住权存续期间可能涉及相关事项,因此有必要在订立居住权合同的过程中予以磋商;另一方面,就具体内容而言,任意性规范旨在合理分配双方的权利义务,可以为居住权合同中的约定提供参考。据此,居住权制度关于居住权伴随债之关系的规范缺失,为应予规定而未规定的情形,属于开放式规范漏洞。为填补该漏洞,既有《物权法(草案)》的规定可资借鉴,又有《民法典》关于租赁合同的相关规定作为参考。

   具体而言,居住权的伴随债之关系发生在所有权人和居住权人之间,二者之权利义务具有此消彼长的对应关系。第一,居住权人有权利用住宅及其附属设施,但应当以合理为限。于此范围内,所有权人有义务确保居住权人的占有、使用等权益。第二,作为住宅及其附属设施的直接占有人,居住权人负有善良管理人的维护义务,这与第714条关于承租人的保管义务一致。第三,居住权人有权(义务)对住宅及其附属设施进行改良和修缮,但应当以必要为限,所有权人在此范围内负有容忍的义务。与此不同,第713条第1款规定出租人原则上负有维修义务,第715条规定承租人只有经出租人同意才能改良或者增设他物。之所以有此区别,系源于居住权的用益物权性质及其通常更长的存续期间。相应地,居住权人也应当承担改良和修缮所需费用。第四,至于住宅及其附属设施的重大修缮,因为已触及住宅的根本,应当由所有权人负责并承担相应的费用。第五,出于权利义务相一致的考虑,除了改良和修缮的费用外,居住权人还应当承担日常维护和物业管理等产生的费用。

   需要强调的是,以上规则均具有任意性。应当先以当事人在居住权合同或者补充协议中的具体约定为准,无约定或者约定不明确时才能适用。此外,建议相关行政主管部门或者行业协会在制定居住权合同示范文本时吸收上述规则,从而对当事人缔结居住权合同发挥指导功能,以弥补居住权制度规定缺失的弊端。

   (二)居住权伴随债务关系的登记问题

   伴随债之关系能够约束当事人以外的第三人,如住宅所有权的受让人等,所以在当事人明确约定的情形,仅有约定尚不足以设立真正的伴随债之关系,还需对约定内容进行不动产登记。只有在登记簿上显示相关约定的内容,才能最终确立其超出最初当事人以外的效力,否则将破坏不特定第三人的交易预期。

就登记方式而言,主要存在三种途径可供选择:一是将伴随债之关系所涉各具体事项设计为表格,登记时按表格中的项目填写即可;二是将居住权合同附在不动产登记簿后,将合同从整体上加以公示;三是将结合前两种途径,但就公示的效力范围而言,仅以表格所显示的项目为准,至于居住权合同则仅具有查询功能。相较而言,第一种和第三种途径更为可取,不妨结合使用,第二种途径则混淆了不同的层次。合同中的约定种类多样,除了关于居住权本身和伴随债之关系外,还可能涉及价款等其他事项,而后者只是普通的债之关系,并不具有登记能力,所以登记时只需关注具有登记能力的事项,可以让登记簿的公示更加清晰简洁。(点击此处阅读下一页)

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