信力建:中国真的打房价了吗?

选择字号:   本文共阅读 2781 次 更新时间:2011-03-18 10:33:38

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信力建  

  

  房价已经成为压在中国人心头的一座大山。近日,温家宝在全国人大做政府报告时,再一次表示要进一步打压房价。他说:政府会进一步扩大保障性住房建设规模,坚定不移地搞好房地产市场调控,切实稳定房地产市场价格。他甚至表示,要追究稳定房价不力者的责任。

  温总2003年上台以来,房价节节攀升。以北京市商品房均价为例,2004年上涨13.4%,2005年上涨13.3%,2006年上涨53.6%,2007年上涨63.9%,2008年上涨15%,2009年上涨53.4%,2010年上涨42%。与此形成鲜明对比的是,2000~2004年北京的平均房价仅上涨0.78%。房价就像中国高铁一样,8年来年年提速。虽然政府一再喊稳住房价,却是越稳越高。老百姓苦不堪言。有的消息甚至说,80%的市民已经失去了购房能力。如果把房价计入生活成本,在城市生活的老百姓的购买力越来越低,8年来变得越来越穷。那么,到底是什么原因造成了高房价呢?

  先看看房价的构成。中国的房价主要由地价、税费、建筑成本和利润三部分构成。目前,地价占房价的比例为30%(2008年两会,全国工商联的数据为58%),税费占房价的比例为30%-40%,建筑成本和利润只占房价的20%-40%。总的来看,地价和税费占去了整个房价的6到8成。高房价的成因不言自明。今年年初,网上流行一句话,叫做“北京地价能买下美国”。意思是说,北京的地价总值已经超过美国全年的GDP。中国城市的高地价是普遍的。2009年地价占房价的比例,北京为35%,上海为47%,南京为48%,杭州为45%,广州为29%,深圳为39%。地价和房价的关系就如同面粉和面包的关系,地价上涨,房价必然水涨船高。在中国,地产商开花楼盘,要经过层层审批,各类税费加起来就有100多项,这是一笔很大的数字。这还不算,房地产商要拿下项目,还要常常给各部门送红包,这是潜规则。老百姓买了房子之后,还要交物业税和房产税,在很大程度上,这些税收是重复收税。当然,房产商的利润也是偏高的,远远超出了5%的国际惯例。

  打房价只能在地价、税费、建筑利润三部分上做文章。既然“地价”和“税费”占去了整个房价的绝大部分,“打房价”主要就应该打这部分。遗憾的是,一提到打房价,就是去打房产商的板子,真正的罪魁祸首并没有打到。那么,为什么政府不愿意真正去“打”呢?

  政协委员梁季阳在2010年两会上说:“2009年,全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入约50%”。“有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上”。原来,“卖地”收入是地方财政的支柱。就全国而言,房地产投资占中国固定资产投资的20%,占GDP比重的10%。有观点认为,房地产业的上下游以及横向产业链涉及50余个行业,创造了大量就业岗位,带动着国民生产总值的增长。中国经济是典型的楼市经济,正是房地产等基建投资在拉动这中国GDP的增长。有谁真正愿意去“打房价”呢?这就难怪,中央政府“打房价”的话音还没落,“地王”就在各大城市不断涌现。税收更是刚性的,法规规定的东西没有人能随便动。虽然它显然极其不合理,与人民心中之“法”并不合。温州市人大常委会副主任王小同提供了一家房地产企业的“部分”税费清单:以销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按营业税的7%征收城建税3500元,按营业税的5%征收教育附加税2500元……此外,还有按利润25%征收的所得税,按土地款3%征收的契税,利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。“这么多税费,每一个都师出有名。可征在开发商头上,最终还是部分转嫁到老百姓头上”。

  剩下的,看来也就只有房产商的“利润”能打一下。事实上,房产商的利润是最没必要去打的。房企“利润”高,正说明“供给”不足。既然是市场的问题,就应该交给市场去解决。非常遗憾的是,中国的市场并非“自由市场”,它是一半市场化,一半官方化。“供给”不足是人为导致的。政府权力在房地产业寻租空间巨大。比如,政府掌握着土地开发权和银行信贷权,从立项建房到房屋销售政府掌握着100多个公章。有人甚至批评说,中国的房地产连半个市场都没有,政府不断地对房地产业进行干涉和抽血,随意征收各种税收。这都干扰着房地产市场独立发挥作用。想当年,粮油肉蛋不都是俊俏物资吗,国家经常要出台严厉限制物价措施。可是今天市场化之后,这些手段都显得不那么必要。温家宝在今年两会上提出三条控制房价的措施:增加有效供给、抑制投资和投机性住房需求、杜绝捂盘惜售和圈地不用。很大程度上,这仍是在用计划经济思维解决市场问题。市场健康,自然就不会有投资和投机性购房需求,也不会出现恶意圈地不用的现象。

  中国要真正“打房价”,房地产业必须真正市场化,让“地价”和“税费”回归合理水平。不仅要加强保障房、廉租房建设,还要允许和鼓励公民自建房、集资建房。这才是真正关怀“民生”的举措。

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