孟晓苏:如何走出低迷与乱局?

选择字号:   本文共阅读 6696 次 更新时间:2020-02-13 18:23:29

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孟晓苏  
希望主管部门能够听懂,尽快改变对居民“限房贷”的政策。

  

   四、避免舆论误导,稳定发展预期

   近年有媒体制造出一个“房地产绑架论”,说“房地产业绑架了中国经济”,要从“绑架”中解脱出来,这是对主导产业的否定。主导产业理论是说总要有一个帮你管家的。所以要说“绑架”,不如说是“老婆绑架了老公”。自从国民经济娶来房地产业当老婆,已经让经济兴旺了20多年。但是这男人花心,总想休妻另娶,想抛弃“旺夫婆娘”娶高科技小蜜,结果每次赶走老婆都弄得家里经济下滑。每次把老婆请回来不久经济就复苏。高科技可以成为未来的主导产业,现在靠它拉动经济还未到时机。培育高科技产业不仅需要大量投入,还要准备面对来自美国的阻击,做好与美国打“科技战”的准备。前不久我国拟从荷兰进口做芯片的精细光刻机,却因对方惧怕美国而毁约拒售,网络上鼓吹“在芯片上打败美国”等豪言壮语,顿时就噤声了。

   中国有句调侃人的话:“老婆总是别人的好”,这正是现在我国一些人的心态。他们看不起中国已经成型的主导产业,总去打压现成可以拉动经济的产业,总是说别国的产业结构多么好,总想砸了自己现成的饭碗去抢别人的饭碗,一心要去动别人的奶酪。他们还把这种怪异想法说出来,编成某种政策导向,这能不引起别人的警觉吗?其实揪着自己的头发也离不开地面,主导产业不是人的主观意志可以设定的。美国建国已经243年,从2012年起房地产业再次复苏,拉动美国经济强势增长,还把一位房地产商选成美国总统。让人们看到房地产业仍然是美国经济的最重要产业。我国从房改算起仅仅21年,城乡居民就不再需要住房了?“黄金时代”就变成“白银时代”或“黄铜时代”了?这些明显是浅见。

   多年楼市限购不仅造成市场萧条,而且恶化了研究环境,让专家思维陷入“斯德哥尔摩综合症”。有专家说“居民的住房需求已经饱和”,还有专家预言房地产企业要大批退市,“垮掉三分之二”。其实他们忘记了,他们是在“限购”的情况下来谈论市场,市场已被施加了外部压力,信息反馈都已被扭曲,不能正常地反映实际情况。在全国主要城市都“限购”的条件下谈论“老百姓不买房”,就好比是在封路的公路上数车流、在关门的商场里数客流一样,不能反映真实情况。在为“防疫抗疫”采取隔离措施时,不就出现了“空城现象”吗?总不能把“非常态”当成“新常态”。只有待疫情好转,把路障和商场门打开,那时才能看到真实的路况与市场情况,与被当下扭曲的假象是不一样的。

  

   五、扬弃香港模式,扩大城市建区

   几个月前香港发生的社会动荡与暴力活动,把香港社会积存多年的矛盾突然暴露在人们面前。香港回归22年后贫富差距不仅没有缩小,反而明显扩大。特别是低收入家庭住房困难问题更是让人揪心,供低收入家庭租住的“公屋”平均只有15平方米,条件很差。这也是当年“SARS”流入香港后传播迅猛的重要原因。而现在不少香港年轻人所能盼望的,就是搬出与父母共同租住的15平方米,搬入自己租住的15平方米。梁锦松说:“我早就说过,香港的年轻人是绝望的”。早在2013年6月笔者就公开提醒香港特区政府,要加强保障性住房建设,被香港媒体发表为《中国“房地产教父”孟晓苏:港府治楼市要专注建居屋》。但是这些提醒没有收到任何效果。积存的民生问题终于集中爆发出来。

   香港特别行政区面积1106 k㎡,人口718万人,而城市建成区仅265 k㎡,占总面积的24%。尚有76%面积没有开发,闲置的可用土地足够再造一个香港。香港人均城市建成区面积仅37 ㎡。住宅供地只占7%。对比香港新界与深圳,在深圳一侧已高楼林立,而香港新界一侧却大量土地闲置,被作为“郊野公园”。这种由政府严控供地的做法,说是为“环境保护”和“为候鸟迁徙保留栖息地”,人们普遍认为是为维护港岛与九龙的高房价。

   有人问我,为什么我们内地城市的土地制度那么像香港?1986年我国设立“国家土地管理局”时我正在国务院工作,了解这段历史。那时曾派专家组去考察国外境外土地制度,但因国家外汇紧张,考察组只走到香港,没有资金去到其它国家和地区考察。后来就按照香港土地制度,制定出我国土地管理制度,此后多年没再做修改。假如当年能给考察组多一些经费,让他们有能力去考察美国、欧洲与澳洲,就会做出与今天不一样的制度设计。片面学习“香港模式”造成我国城市建成区普遍狭小,北上广深加天津五个大城市的城市建成区,加起来没有一个东京都市圈的城市建成区大。这就是发达国家与发展中国家在城市建设理念上的区别。

   按照我国城市规划要求,城市建设用地规模为人均100平方米,平均每平方公里1万人。比如北京人口近2200万人,城市建成区就需要2200平方公里,实际上只有1400平方公里;上海人口2400多万人,城市建成区需要2400多平方公里,实际上只有1300多平方公里。人均城市建设用地平均为70平方米和66平方米,远低于规划要求。作为历史上多年的农业国,我国还保留着“特大城市中也要保留耕地”的落伍认识,在上海城市规划区内保留“耕地”,在缺水城市北京拿“南水北调”的水种庄稼。最近又有城市学取香港用大片土地作为“候鸟迁徙栖息地”的过份做法,在湿地保护问题上走极端,强行拆除合法合规建设的人类居住区,闹得民怨沸腾。看看香港现在发生的事情,我们难到不该在类似的城市建设问题上反思吗?

   “巧妇难为无米之炊”,过分控制了城市建设用地规模,正常的城市功能怎么能不受挤压呢?笔者认为,我国城市应走出单一“香港模式”,按照城市规划用地指标,合理增加土地供给,科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地,防止因供地过少造成地价过高,人为推升房价上涨。

  

   六、支持宅地流转,维护农民权益

   现在政策鼓励农民进城,本来农村宅基地应该减少,实际上却在增加,这是宅基地流转政策滞后造成的。其实让农村宅基地使用权转让,可以解决农民进城安家落户的资金来源,也是一种帮助农民脱贫的手段,通过宅基地复垦还可以增加耕地,又让没有进城的“乡里农民”可以更多分享土地资源。我2007年提出的“让农民全家带着地票进城”,已从2008年开始在重庆试点,并取得成功。它不仅让农民有钱进城买房安家,而且通过宅基地复垦增加了耕地,还让没离开村里的农民获益,是一举多得的好办法。

   现在经常看到发文空谈“三农问题”,与在农村改革之前看到的文件类似。而中国农民问题的核心是土地问题。当年万里同志所领导的安徽农村改革,就是紧紧抓住“三农问题”的核心即“土地问题”,把耕作用的土地承包给农户,很快解决了农业产出、农民富裕、农村发展的“三农”问题,农村改革还推动了全国的改革开放。40多年后的今天,在农村耕作用地改革任务完成后,建设用地包括宅基地改革任务又摆在面前。近些年来农民进城推动着城镇化,农民群众急需解决新的“土地问题”,即农村建设用地流转问题。农民本来不是“无产者”,实行建设用地流转特别是宅基地流转,才可能把他们的最大资产变现。过去长期限制农民转让宅基地使用权,农民进城后只能慢慢挣钱购房,居住条件拮据,“农村的大房子空着养老鼠,自己在城市里住得像老鼠”。有不少农民不顾“违法”向城里人转让宅基地使用权,形成了大量的“小产权房”现象,就是一种对不合理法律规定的自发反抗。

   二十多年前万里同志曾经问我“什么是小产权房”?“为什么不能让农民转让呢”?我说不是违法嘛。万里同志说:“小产权房违法?你把法律修改了他不就不违法了嘛!农村承包制开始是不是违法?后来我们修改了法律,他就不违法了”。我说“听明白了”,万里同志指着我说:“你去讲”!根据万里同志指示,我持续讲了很多年,但一直没有说是万里同志让我讲的。2015年万里同志去世,我从2017年才开始说是万里同志让我讲的。搞城市建设的人很多都知道了,我希望让管农村政策的人也知道。现在与其空谈“三农问题”,不如切实解决好农村土地流转、特别是宅基地使用权流转的问题。

   中央早就有了“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的政策导向,前年《政府工作报告》就提出“探索宅基地所有权、资格圈、使用权分置改革”。而现在却仍然拖着不推进,造成一些地方政府违法作为,甚至强拆老百姓房子。新修订的《中华人民共和国土地管理法》对防止强拆侵犯农民和城市居民利益有帮助,但是仍规定农村宅基地流转只能用于“工业与商业用途”。宅基地本来就是建住宅的,流转后反而不能作为住宅建设用地,这不是实事求是的做法,是不愿意让农村建设用地卖出钱来,顽固维护政府“土地财政”的既得利益。农民群众的最大期待是让宅基地流转政策“第二只靴子”落地。

   当然随着农村建设用地使用权流转,会对现在依赖“土地财政”的地方财政形成压力。这就需要配套推进税制改革。

  

   七、巧推房地产税,简化征退设计

   我国迟迟不开征房产税,继续延用依赖“土地财政”的政策,已经使两部分人受害。第一部分受害人群是农民,在我国不征房产税的情况下,是“廉价征地高价卖”,从中获取“土地差价”用于城市建设;第二部分受害人群是最后买房的人群,几乎所有城市费用都要从地价转化成的房价里出,谁最后买房谁倒霉,其中主要是年轻人。这两个被强迫承担费用的弱势群体,本来应是政策扶助的对象,现在却把城市建设费用都摊到他们头上,这个制度设计难道不应该改变吗?

   至今未能开征房产税的障碍是税制设计。主管部门曾经做出一个很复杂的设计,要求建立海量数据库并增加海量公务员,以核定解决“第一套房不交税”的问题。我猜测设计者很可能是在有意增加征税难度,以妨碍这个税种的落地。其实房产税是个很容易征收的税种,有多个国家与地区的经验可资借鉴。

   参照国际经验,我对房产税做了简便易行的设计。它的要点有三:第一、所有城镇住房都要征税,即“尽房皆税”,这让这个税种很好征,让人人都是纳税人;第二、每位居民可以凭身份证“退税”一套房。单身可以退一套,婚姻状态可以退两套,家里有老人的还可以多退一两套,这样可以鼓励赡养老人。这样做也就把拆迁安置房、房改房等政策性房屋都退税了。以上两条合起来叫做“见房就征、见证就退”,简便易行非常容易操作。第三、从“小产权房”起征房产税,税率可以适当高些。缴税后其房产权就合法了,而且可以保留“小产权房”的永久地权的性质,不必将其变为“七十年”。这样我国的土地制度就可以与国际完全接轨了。

   征房产税后需要相应取消“土地增值税”,需要明确土地使用权届满续期不再缴费,更需要取消“限购”等政策。征税房产税后,就打破了农村建设用地流转并可以用于城市住宅建设的最后一道屏障,可以造福于农民和城市中低收入群体,让地方政府减少对“土地财政”的依赖,通过与国际接轨的合理税制获取稳定税收。这些都有利于让我国的社会主义制度更加完善。

  

   八、本币主动升值,减轻转型压力

美国最近宣称把中国移出“汇率操纵国”,中国方面表示不领情,因为本来也不是什么“汇率操纵国”。从中美两国最近签署的《第一阶段贸易协议》中可以看到,对方在汇率问题上的态度是谨防人民币汇率贬值。可以预期美国可能对我国发动的“汇率战”,是要求人民币汇率继续升值。我方似乎在步步为营地退守,并等待着迎击美国在汇率方面发起的新挑战。笔者对此感到不好理解,人民币汇率本来就应当继续升值,(点击此处阅读下一页)

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