刘守英 王瑞民:我国台湾地区市地重划的做法与借鉴

选择字号:   本文共阅读 850 次 更新时间:2019-07-08 08:34:54

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刘守英 (进入专栏)   王瑞民  

  

   1.自办市地重划的条件。首先,只有都市计划范围内的住宅区和商业区可以自办市地重划,工业区及非都市土地不能自办。自办市地重划的范围亦不能小于一个街区,面积一般在10公顷以内,以2-3公顷为主,核定边界所遵循的原则与公办市地重划相同。土地所有权人需在两人及以上,所有权人仅有一人者不得办理。自办市地重划公共设施负担用地须达到15%,也就是说,扣除原公有道路、沟渠、河川用地及未登记地抵充部分后,新增的公共设施用地需达到重划区面积的15%。此外,重划区内私有土地所有权人数及其所有面积半数以上同意,方可举办。

  

   自办市地重划通常有以下三种类型:

  

   一是整体开发地区,多是因都市计划变更而来。变更前为农业区或保护区或工业区或公共设施用地,变更后为住宅区或商业区,这样的地区需要完成市地重划以后土地所有权人才可以进行房地产开发。因此,整体开发地区是自办市地重划的主要构成部分。

  

   二是公共设施未开发地区。这类地区早期(大约在20世纪80年代以前)即规划为住宅区或商业区,但一直未有公共设施配套,难以开发建设,土地所有权人为尽快进行开发,主动自行办理市地重划。

  

   三是大规模建筑地区。实践中,多为房地产公司开发某一地区时以自办市地重划的形式配套基础设施建设。

  

   2.相关利益主体。重划会是自办市地重划的主体,包括会员大会、理事会和监事会,重划会一般设在重划公司内。会员大会是重划会的最高决策机关,由全体土地所有权人组成,理事会是执行机关,监事会履行监督职责。

  

   理论上讲,任何具有一定资金能力的土地所有权人均可自办市地重划,但实践中,往往是一位或少数几位资金雄厚的土地所有权人主导着整个自办市地重划的过程。重划公司负责整个自办市地重划的进行,提供重划的资金、技术以及征求土地所有权人的同意等,自办市地重划可视为重划公司的投资行为。

  

   3.台湾当局的奖励措施。为鼓励市地重划,在作业费、工程费及税费方面均有一定的优惠。作业费主要是指相关地籍图纸及证书的费用减免,自办市地重划项目的公共设施由地方当局相关主管机关在重划工程施工时完成。税费减免包括地价税与田赋以及土地增值税。土地所有权人依法负担的公共设施用地及抵费地的增值税全免,重划区内来达到最小分配面积而领取差额地价的土地所有权人的土地增值税亦全免。

  

   4.实施程序。自办市地重划的实施程序与公办市地重划类似,但由于其实施主体是土地所有权人发起成立的重划会或其委托的重划公司,在个别环节存在一定的差别。

  

   首先,在重划发起阶段,要成立筹备会。根据台湾《奖励土地所有权人办理市地重划实施办法》第8条规定,“自办市地重划应由土地所有权人过半数或七人以上发起成立筹备会”,筹备会负责向主管机关提出自办市地重划的申请并按要求提供相关的材料。

  

   其次,在选定重划区并征得土地所有权人同意以后,要成立重划会。由重划会组织进行权属调查与地价评估、计算负担与土地分配设计等。重划会在进行地价评估时,应委托专门的不动产估价师办理。

  

   重划完成以后重划会即可申请解散。

  

   (五)市地重划的效果

  

   根据台湾“内政部”的相关统计资料,从1958年高雄市实施光复后首例市地重划项目以来,截352013年底,台湾地区市地重划总规模为15626.83公顷(下表)。其中,公办市地重划规模为12887.04公顷,比重为82.47%;自办市地重划规模为2739.8顷,比重为17.53%。较之自办市地重划,公办市地重划的总体规模及单个重划区的规模都要大得多。

  

   公办市地重划中,建筑用地8253.2公顷,占比64.04%;交通水利用地2461.3顷,占比19.10%;公园315.87顷,占比2.45%;其他用地1856.67顷,占比14.41%。

  

   自办市地重划中,建筑用地1831.3顷,占比66.84%;交通水利用地567.8公顷,占比20.72%;公园82.16公顷,占比3.00%;其他用地258.55公顷,占比9.44%。

  

三 对大陆的借鉴作用


   伴随快速的城市扩张,大陆地区许多城市已无法继续推行征地扩增土地模式。这些城市占用大量耕地,带来区域环境恶化、城市存量土地利用低效等问题,妨碍产业升级和城市质量提升。另一方面,无论是新增土地还是存量土地的征收,随着农民权利意识提高和土地成本上升,继续沿袭征地城市化模式,已面临征地拆迁成本攀升和政府资金难以平衡的严峻挑战,尤其是在城市更新和城乡结合部地区的改造中,必须寻求新的城市发展模式。台湾地区的市地重划做法为大陆许多城市的更新改造、产业升级和城市质量提升提供了有益的借鉴。

  

   我们建议,在正在推进的新型城镇化试点城市,可以进行以下探索:一是可以选取若干城乡结合部地区和城市更新区,制定《城市更新与市地重划试点办法》,对城中村和城乡结合部地区的集体存量建设用地在不改变集体所有权主体下,通过土地的重新分担,寻求资金平衡,既解决城市更新资金来源,又保障农民土地利益的分享,实现城市发展与农民利益增加的双赢。

  

   二是探索多主体城市更新改造模式。传统的城市建设模式就是城市政府和开发商两个主体,原土地所有权人被排斥在外。不仅滋生土地腐败,群体事件,而且诱发农民与集体组织共谋抬高拆迁补偿费,加大城市化成本。台湾地区自办市地重划的经验表明,只要制度细化,规划到位,土地重划与资金平衡精细,由农民作为城市更新的主体,更有利于推动城市更新,保障了农民利益,也避免了政府介入过深,陷入利益漩涡。

  

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文章来源:国研网

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