贾康:关于中国楼市发展的基本看法

选择字号:   本文共阅读 1554 次 更新时间:2019-01-23 21:36:31

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贾康 (进入专栏)  
哪里会由于房价而动不动引起一轮又一轮群众的焦虑和民怨的沸腾,弄得政府非常被动。这里面我们要总结的政府调控的教训,就是过去只治标不治本,打了几回的摆子,长效机制始终没有形成。那么,我的基本观点于今天强调的,就是至少在高水平国土开发规划下,要配上上述这4个方面的制度建设,才能形成长效机制。在中国城镇化中,必然表现出高速发展期没有结束时段上房价的上扬曲线,演变过程中,我们要做的不是把这个上扬曲线的模样硬压到一条住房均价稳定在水平状态的直线,其实是没有任何力量能够改变这个上扬曲线基本模样的。但是我们要通过制度约束它,使它不要那么陡峭,使这个曲线比较平缓,特别是要防止它动不动来一轮大起大落,造成很多社会上的不良影响和副作用。一定要靠制度才能把这个约束问题解决好。

  

   具体要讨论的问题,时间有限不能展开了,点一下题。比如说到税收,做了多年的讨论,在座的各位朋友一定也高度关注:房地产税,狭义地讲指的是住房保有环节的税收,这个保有环节税收在中国,只有前些年的物业税模拟空转,提供了一些技术上的准备,也只有上海、重庆两地试点在本土上取得一些初步的经验,而且都是柔性切入的。但是现在已非常明确地说,本届人大任期5年内,要解决税收法定、立法先行概念下的房地产立法问题,我们可以拭目以待。什么时候启动这个立法过程,这关系到对于市场预期的引导,关系到中国长远的制度建设。住房保有环节的这个税收成本一旦依法形成,所有的预期、供需的调整,都会表现出来,它不仅对房地产市场压舱促稳,减少空置率,减少炒作的可能性,而且它会促使地方政府职能转变,给地方政府财源建设和地方税体系提供非常重要的大宗稳定来源,而且可以降低中国的“税收痛苦”,就是以优化再分配的手段去调节收入差距的悬殊和优化资产配置,以及它会倒逼中国从社区、地区、地方政府基层开始的民主化进程。老百姓作为自然人的家庭,既然很多要承受这个税收调节,就必然出现追着问政府的情况:你收了我的税怎么用的?这种公众纳税人意识的进一步唤醒和激活以后,后面的民主化、法治化过程对中国社会的进步意义,怎么估计也不会过高。这都是我们所期待的未来制度建设的正面效应。

  

   再简单谈一下金融创新这方面,也是我们会议的主题。我的看法,如果把房地产业的健康发展看作以国民经济的支柱产业来支持我们整个现代化全局,它的金融支持,需方显然是在原来的住房信贷,还有刚才孟总所说到的住房反向抵押形成的融资支持等等这方面,要进一步多样化,要进一步创新。在供方,我要特别强调除了REITs——它带有一定的资产证券化和众筹等等机制创新色彩之外,还要特别注意PPP:一个地方政府辖区之内,这种可做PPP的项目是非常多的,公共工程、基础设施、产业园区建设和连片开发,也包括各种各样功能区里不同类型的住宅,从我们说的保障房建设,到一般商品房,到很多中高端的商品房,乃至到了打包连片开发的时候最高端的别墅,都可以放在这个PPP特定的模式里,调动政府体外的社会资金一起来做,而且这正是给很多企业的舞台和机会。做这种PPP,无论是单个项目还是打包的项目,还是连片开发,有运营期的话,往往一下要覆盖20年、30年、50年,甚至更长的时间段,而且它的SPV(特殊项目公司)天然是现代企业制度标准化的股份制,这个股份制的产权架构里,政府天然不想一股独大,政府恨不得少持一点股,更多地调动企业的资金、社会的资金进来,让企业在这里面唱主角,而且政府是放低身段跟企业签协议,在合同法和国家整个法律体系的保障之下,让项目协议可以在企业视角上得到好的预期、有保障的实施,从而自愿签字来做。整个生命周期走完以后,企业可以在法治化、阳光化、专业化等等因素配合之下,八九不离十地取得自己投资应有的回报。在这个回报的偏好类型上,必须认清楚,不可能是非常高的回报,但它是“可接受”的,它的特点是一下覆盖好几十年,很多企业的决策者具有这种偏好,愿意做这样的投资,取得这种类型的长期稳定回报。这是一个我们现在说的包容性发展中间的融资模式创新,而融资模式创新带出来的是管理模式创新和绩效提升,政府、企业、专业机构他们的比较优势合在一起,“1+1+1>3”地形成我们中国发展过程中的高质量发展新境界。这是我觉得企业朋友们要在房地产相关的融资方面特别关注的一个创新发展的重要领域。这一段,在国务院有关部门不遗余力支持PPP发展之后,已经有了些调整,稳一稳,但绝对不可能是“叫停”。在现在进一步的放松银根、扩大内需的过程中,PPP会发挥更加生机勃勃的作用。我感觉企业界的朋友们在这方面至少要留心PPP以后给我们的企业、特别是民营企业所可能打开的空间。从统计上来看,也绝对不是有人说的PPP只有央企和国企的份儿,前一段从财政部入库的项目来看,45%左右是民企做成的;当然,民企做成的项目的平均规模,要比央企、国企小,但是很多市县级能够让民营企业进去做成的项目,具体的绝对规模也不小,动不动就是几个亿,十几个亿,甚至几十个亿的项目。要说到华夏幸福基业当年在固安做的几十平方公里连片开发,那也是民营企业做成的。这些事情我觉得大家要在创新的意识上,注意它可能打开的机遇空间。

  

   学理上有些关于楼市的讨论,我也简单点到为止说一下。我不认为现在有些人说的房地产过热、房价过高就是货币造成的。货币它是总量因素,它显然与房地产的景气有关,新的一轮全面降准以后,对于房地产来说,会是新的一轮利好,但是一定要注意在冰火两重天的情况下,不会大家一起好。前些年已经形成的市场分化中,你要看为什么那个时候大家感觉货币宽松的时候,一二线热而三四线冷,而且有那么大的悬殊?绝对不能以单一的货币指标,解释这个房地产明显分化的景气和热度。

  

   另外,地价和房价的关系上,我也不赞成说就是地价决定的房价。你要说到产出品是住房的话,这个未来产出品它适应社会需要所带来的预期市价,决定着开发商拿地的时候他肯出什么样的对价。对未来的面包市价,他心里有了盘算以后,他当期出手买的面粉可能比过去的面包还贵,这就是大家所说的怎么会出现这种情况——一轮一轮某一个具体时点上的面粉,比前面的面包卖得贵,其实这符合我说的那个上扬曲线基本的规律性,但是我们需要有制度约束,不让“地王”频出,不让它动不动一个劲儿的往上猛冲,这是怎么样压舱促稳的问题。但是总体来说,由开发商提供产出的未来的房价,绝对是不可能仅靠地价来决定的,要真的是地价决定房价,那就太简单了,政府把所有地价死死按住,房价问题不就解决了?但这意味着我们的市场经济别干了,我们回到计划调拨土地的时代,所有的生产力潜能没法释放。中国不可以走这种回头路。所以,我们一定要认清楚地价房价在这个房地产大概念下的关系,总体来说,市场的轨道上,就是不排除我们在竞争中大家以高水平的预测去拿当下可以拿到的地皮,这就是竞争中依靠企业家的智慧要做拍板的事情了。住有所居的供给体系的质量和效率是真问题,供给侧改革中,一定要定制化解决不同的投资主体在不同的场景之下,到底自己按什么样的方案去操作这个定制化设计问题。

  

   我观察,在房地产投资概念之下,现在投资的机遇显然是跟我前面所说的巨大空间联系在一起的。大家可能需要更多地把自己的注意力放在分线、分市,然后分地段、分类型的具体考量上。线相对好分,一线二线三线,有人说杭州可以升级为准一线,那也可以取得一定共识的。到了二线,有那么多的城市,那就不能一概而论,更得分市。再往下最关键的,是分地段,“地段为王”,可能这已经是很多企业朋友体会到的了。分地段后面,还有一个分类型。这种定制化的方案水平高低,是决定我们能不能提供真正适应多样化需求的、带有针对性的有效供给的一个关键因素。在这方面,我只是由理论研究引到上述一些认识,我相信在座的各位企业界朋友比我更有经验。这些看法汇报出来请各位批评指正,谢谢大家!

  

  

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